广州市九区城中村整合规划汇报.ppt

广州市九区城中村整合规划,方案设计,1,.,现状基本情况,城中村是城市化进程中的遗留问题,。一直与广州这个城市相生相伴的城中村正在,制约着城市的和谐发展,，并加速了与广州经济社会发展的脱节。,近年来,随着城市化的推进，广州市规划发展区范围内的行政区划的变更，“城中村”规划管理和建设实施,矛盾的日益突出,，原组织编制的中心村规划已经不能适应当前建设发展的需求。为进一步加大“城中村”的规划管理力度，完善原有中心村规划，,需要对“城中村”的规划进行整合。,由于,各村的区位不同、上层次规划的控制以及各村的改造意愿不同，各旧村面临不同的选择。,背景,工作目标,通过对,七区,九村现状调研以及和股份公司的座谈，找出各村目前,存在的突出问题,；结合,区域影响因素,、上层次规划以及公司意愿，,以五年为时限,提出,解决问题的思路建议，实现环境效益、社会效益和经济效益的统一,。,为了实现广州城市面貌“20l 0年一大变”工作的推进，对“城中村”的改造建设的关键问题进行探索，,注重旧村改造的方式、方法,，为广州市138个城中村的全面整治和建设提供借鉴与参考。,规划合理性原则,（研究过程中重点坚持的原则）；,操作可行性原则,（决策过程中重点考虑的原则）；,经营城市的原则；,社会节约性原则；,社会效益、经济效益、环境效益协调发展原则；,遵循上层次规划原则；,符合村民意愿原则。,工作原则,工作方法与手段,区位示意,（一）荔湾区：河沙村、东漖村,（二）越秀区：寺右村、杨箕村,（三）海珠区：琶洲村,（四）白云区：同和村,（五）黄埔区：横沙村,（六）番禺区：石楼镇赤山东村,（七）花都区：雅瑶镇岑境村,注：因行政区划调整，该项目现为七区九村。,岑镜村,同和村,横沙村,赤山东村,河沙村,东漖村,琶洲村,杨箕村,寺右村,区域划分,九村调查人口汇总,类别,村名,总人口（人）,常住人口（人）,常住户数（户）,暂住人口（人）,备注,城中村地区,杨箕村,13476,4516,1567,8960,部分股份公司,未提供详细数据,寺右村,13425,6383,2197,6842,琶洲村,6926,2926,966,4000,近郊村地区,横沙村,10308,6160,2303,4148,河沙村,27300,2300,720,25000,东漖村,7680,2680,908,5000,同和村,-,17408,5727,-,远郊村地区,岑境村,1442,992,359,450,赤山东村,4579,1511,452,3068,现状数据汇总分析,九村经济物业收入汇总,类型,村名,股份公司,总收入,（万元）,股份公司,人均分红,（万元）,集体物业,出租面积,（万平方米）,集体物业,总收入,（万元）,工业,备注,出租面积,（万平方米）,租金,（元/平方米）,总收入,（万元）,城中村,地区,杨箕村,23542,1.5,部分股份,公司未提,供详细数,据,寺右村,1547.5,0.9,琶洲村,3783,1.0,近郊村,地区,横沙村,16355,1.3,河沙村,3340,0.95,50,6300,东漖村,1659,0.36,同和村,19430,0.45,远郊村,地区,岑境村,60,0.1,赤山东,村,232,0.1,分红,收入占村民收入的1020，,房屋,出租收入占5080，有少量村民在外务工。,九村建设状况调查汇总,类型,村名,调查范围,面积,（ha）,建设用地,面积,（ha）,总建筑面积,（平方米）,住宅,工业,配套设施及其他,备注,建筑面积,（平方米）,比例,（%）,建筑面积,（平方米）,比例,（%）,建筑面积,（平方米）,比例,（%）,城中村,地区,杨箕村,13.02,11.06,300097,219219,89.5,9856,4.04,15750,6.43,部分,股份,公司,未提,供详,细数,据,寺右村,8.26,3.94,120993,120025,99.2,0,0,9679,0.8,琶洲村,47.22,30.74,1086123,757027,69.7,229171,21.1,99923,9.2,近郊村,地区,横沙村,59.14,56.05,1056124,815584,89.5,6825,0.8,88200,9.69,河沙村,102.01,80.30,1410871,555719,36.6,904711,59.7,56630,3.73,东漖村,123.85,78.37,1158625,651791,57.1,405685,35.5,85050,7.44,同和村,199.48,72.16,1161750,890869,76.7,0,0,270606,23.3,远郊村,地区,岑境村,84.47,27.2,372162,195580,53.7,153902,42.3,14567,4,赤山东村,274.54,73.38,320347,257460,81.8,41940.5,13.32,15400,4.89,合计,911.99,6987094,4463275,1752091,655805,各类建筑面积比较,九村建筑质量汇总,类型,村名,总建筑面积,（平方米）,一类建筑,二类建筑,三类建筑,四类建筑,备注,建筑面积,（平方米）,比例,（%）,建筑面积,（平方米）,比例,（%）,建筑面积,（平方,米）,比例,（%）,建筑面积,（平方米）,比例,（%）,城中村地区,杨箕村,300097,10251,3.42,283725,94.54,2658,0.89,3463,1.15,部分,股份,公司,未提,供详,细数,据,寺右村,120993,29250,24.17,78750,65.09,12000,9.92,993,0.82,琶洲村,1086123,820611,75.55,146835,13.52,114814,10.57,3863,0.36,近郊村地区,横沙村,1056124,504283,47.75,454657,43.05,88508,8.38,8675,0.82,河沙村,1410871,834462,59.14,179253,12.70,379074,26.87,18082,1.28,东漖村,1158625,753237,65.01,152968,13.20,244374,21.09,8046,0.69,同和村,1161750,964183,82.99,148756,12.80,40122,3.45,8688,0.75,远郊村地区,岑境村,372162,188208,50.57,104350,28.04,79472,21.35,132,0.04,赤山东村,320347,77584,24.22,185931,58.05,56114,17.52,718,0.22,合计,6987094,4182071,1735227,1017136,52660,可见，各村,整体拆建,全面改造,的难度较大，可能性较小。,整体建设年代较近，现存建筑质量,较好，只有少部分四类建筑，占总 量的,1,。,整体建筑质量比较,1、城中村的空间环境状况,建筑密度高,，建筑密集、拥挤,采光、通风极差。,配套设施不足,与城市基础设施建设不同步,排水、消防、抗震、抗台风等防灾减灾方面存在重大隐患。,同时由于布局杂乱,交通、,出行十分不便并影响救灾应急,。,卫生环境极差,成为城市卫生死角,极易滋生公共卫生突发事件,。,人口稠密,缺少公共绿地,、体育活动场地，使居住空间显得更加拥挤散乱。,现状普遍存在的问题,2、城中村的社会状况,社区管理问题,。土地、户籍制度以及行政管理上的城乡二元性使城中村发展未纳入城市统一规划、建设和管理，其发展具有很大的,自发性、盲目性,，集中体现在“出租屋经济”的畸形发展。,治安问题,。出租屋的低租金使城中村成为外来人口居住的首选场所。,多元文化与生活方式在此交流、冲突、融合,，管理滞后使城中村成为城市社会治安问题的“重灾区”。,外来人口问题,。外来人口的高流动性造成社区归属感淡漠，,而防范式（非服务式）的管理，使外来人口对社区更加缺乏责任感和归属感,。,现状普遍存在的问题,3、城中村的经济状况,由于城中村地理区位的原因，农业经济地位已不再重要，,第二、三产业的经济比重越来越大,，处于城市中心的村，没有了农业生产。,在城中村，,房产出租,、,分红,，经营性劳动成为村民的,主要经济来源,。,对于村集体，,有大量的厂房，房产的出租金收入稳定,。城中村出现了一个十分明显的食利阶层,并且整个村落的经济,呈现出一种浓厚的寄生经济状态,。,现状普遍存在的问题,方 案 设 计,改造目标,结合前期研究成果，通过方案研究探讨推动旧改的有效方法，解决城中村存在的急迫性问题和上层次规划难以落实的问题，推动新型社区的建设，创建和谐社区、和谐社会。,改造实施原则,整体性原则,针对性原则,经济性原则,沟通性原则,有效性原则,策略分区的制定,规划针对城中村现状建设情况，针对不同片区制定不同的改造策略，具体如下：,保留完善区,特征：,建筑质量较好，建筑空间秩序较好。,措施：,对重点地段进行穿衣带帽的环境整治，同时配建停车场库，解决片区停车问题。,综合整治区,特征：,建筑质量较好，但建筑空间布局无序；,缺少公共空间；可能涉及到部分道路的拆迁。,措施：,拆建还绿，积极主动扩大绿地，改善人居环境；,在节约社会成本的前提下，开通必要的消防通道，解决消防问题；,结合路网的开通和片区改造，对重点地段进行穿衣带帽的环境整治，同时配建停车场库，解决片区停车难问题。,策略分区的制定,全面改造区,特征：,部分区域占用市政道路用地；,拆迁改造难度相对较小。,措施：,结合区域影响因素，合理确定片区改造方向、定位；,结合改造，开通市政道路，解决上层次规划难以落实问题；,结合改造，解决村民的安置问题和片区配套问题。,控制引导发展区,特征：,建设密度和强度过高，建筑空间布局无序，近5年内没有改造的可能性；,现状为大面积未建设用地，但周边配套尚不成熟或不很成熟，需等待时机尚能发挥最大效益。,措施：,现状为建成区的，主要是控制其建设，防止违建抢建，等待何时的改造时机；,现状为未建设用地的，禁止零星开发，严格进行重大项目的审批、评估，保证项目进驻的拉动性。,建设时序的原则,由城中村改造涉及到大量的拆迁安置工作，必须进行分步建设。在分步或分期建设上按照以下原则进行分期实施：,解决急迫性问题原则,涉及到重大市政项目或重大项目引进的旧村和地块应优先考虑，优先解决。,建设条件成熟优先原则,设施、交通条件好，房地产市场相对成熟的地块优先建设，便于提高改造的经济可性。,便于用地腾挪原则,采取安置用地建设搬迁原用地拆建的用地腾挪方式。,全面改造区强度的判定,本开发强度判定过程中建议补偿原则为：,工业补偿按照一次性补偿原则1000元/;,住宅补偿15元/，周期为三年；,商住补偿按照住宅补偿标准；,建安工程费1500元/。,注：1.本判定仅针对全面改造区；,2.拆赔补偿依据文本建议拆赔补偿标准；,3.道路拆迁问题结合全面改造区一并解决，市政道路建设部分由政府出资，拆迁部分由各村自行解决（具体执行由各村和当地政府双方具体协商）；,4.建筑销售单价以区域调查楼盘售价为参考；,5.地价以政府公布价格为准；,6.为便于开发强度判定，本次判定商业部分按照住宅性质处理。,本次开发强度判定为全面改造区域测算，根据全面改造用地面积、拆迁建筑面积以及区域地价、工程建设费用、拆迁成本，在控制利润率在10%既有一定的抗风险能力，又能保障具有可操作性的情况下，计算出容积率即为全面改造区的开发强度。,越秀区杨箕村,26,.,天河商业圈,东山口商业圈,五羊新城,珠江新城,越秀区作为广州传统的经济、政治、文化中心，城区综合竞争力强劲。,广州市城区的东拓，周边商业区和CBD的发展，使得杨箕村的地理位置显得十分优越。,根据广州市分区规划，杨箕村大部分用地为商业金融业用地。,分析篇,区位发展与上层次规划综述：,调查范围,杨箕村面临的突出问题：,上层次规划道路难以开通；,消防通道难以贯穿；,缺少与广州大道中路和中山一路,商业特色街衔接的界面；,旧村严重影响城市形象。,对突出问题的解决思路与对策：,结合股份公司意见，对,村自行的,改造规划,进行调整，提出更为切,合实际的方案；,结合区位优势地处商业金融,中心，改造旧村成为,城市化、,社会化配套服务的社区。,村域范围,分析篇,建议改造范围（11.55ha）,建议改造模式:,全面改造,政府需要解决的问题：,制定适应现阶段对城中村改造的相关政策；,制定拆赔方案，明确异地安置选址。,股份公司改造意愿：,尽快明确分区规划路的拆赔方案；,全部拆建，建一部分楼房安置拆迁居民，一部分留做集体发展，,一部分作为商品房出售，筹集旧改资金；,对城中村的改造要有政策倾斜，具体为：,1）地块的高容积率；,2）开发商介入或允许背后融资；,3）允许多建的物业在市场流通；,4）城建税费的优惠。,分析篇,一、改造策略分区图,保留完善,0.81ha,分区依据：,建设现状；,改造条件的成熟性。,改造策略：,全面拆除,、,保留完善,.其中：,全面改造:占地10.10ha,占,87.45%,；,保留完善:总占地,1.45ha,占,12.55%,。,学校,二类居住建筑,全面改造,10.10ha,保留完善,0.64ha,规划篇,二、土地利用对比,上层次规划,土地利用现状,土地利用规划,部分文物古迹用地整体迁移于教育设施用地,商业用地沿街规划,提升居住区活力,工业用地进行功能置换.,改造范围-,11.55ha,，规划结构-“,点、线、面,”；,以二类居住为主，用地5.16ha,占,44.7%,；商业金融业用地,1.83ha,占,15.8%,。,规划篇,三、建筑拆迁示意图,全面改造拆除,16.3万,道路开通拆除,7.5万,规划篇,总拆迁量：,23.8万,。其中：,道路开通拆迁量:,7.5万,，占,31.5%,；,居住建筑拆迁,22.58万,，商业建筑拆迁2932，工业建筑拆迁4787。,3.结论分析,验证所得利润率高于估算假定利润率原因在于,商业建筑面积单独核算,其地价和售价均高于居住.为保证正常利润率的情况下降低开发风险,土地集约化开发,开发强度判定为不小于4.6,取,4.7,2.开发强度验证,设：在开发强度控制在4.6情况下,全面改造地块利润率为 X,根据公式：销售总额-成本总额=利润率成本总额,销售总额=（S,居新,-S,居拆,）M,居,+（S,商新,-S,商拆,）M,商,成本总额=RS,占,1500+S,居拆,1536+S,工拆,1000+(S,工拆,+S,居拆,+S,商拆,)100+S,居新,D,居,+S,商新,D,商,其中,S,占,=10.10公顷;,S,居拆,=225780；,S,商新,=2932；,S,工拆,=4787；,M,居,=9000元/;,M,商,=16000元/;,D,居,=2332元/；,D,商,=4547元/；,得:全面改造地块利润率X为,16%,1.开发强度判定,设：在利润率控制在10%情况下,全面改造地块开发容积率为R,根据公式：销售总额-成本总额=利润率成本总额,销售总额=(RS,占,-S,拆,)M,居,成本总额=RS,占,1500+S,居,1536+,S,工拆,1000+(S,工,+S,居,)100+RS,占,D,其中,S,占,=10.10公顷;,S,拆,=228712；,S,工拆,=4787；,M,居,=9000元/;,D=2332元/；,得:全面改造地块开发容积率R=,4.6,开发强度判定,一、城市设计总平面,占地,10.10ha,总建筑面积,46.5万,，容积率,4.6,建,筑密度,31.1%,。其中，居住面积为,43.4万,。,配套设施：体育健身中心、会所、幼儿园、社区中心等。,设计篇,二、建设时序图,建设时序原则：,建设的,紧迫性,；,改造地块开发的,成熟性,；,改造时序的,均衡性,；,有利于滚动开发,推动性,。,建设分为三期:,一期主要解决,村民回迁,以及部分,规划道路开通,；,二期利用周边有力自然环境-临近河流优势进行开发,积累资金,，同时,完善路网,。,三期的建设则可,顺利实施,。三期占地,2.59,公顷，占全面改造总用地的,25.7%,。,二期建设,3.74ha,三期建设,2.59ha,一期建设,3.77ha,设计篇,一期开通道路,三、城市设计模型(一),一期建设,三期建设,二期建设,设计篇,城市设计模型(二),设计篇,四、启动区总平面图,启动区位于广州大道中路，中山一路半围合区域，北紧邻规划范围内的教育设施用地；,占地,3.77ha,，,总建筑面积,18.3万,，容积率,4.9,。,其中，,居住建筑面积为,17.5万,，主要解决,全部道路开通,拆迁7.5,万问题的基础上，解决,部分村民回迁,问题；,配套设施：会所、幼儿园。,设计篇,启动区分析图,道路系统：以通而不畅为原则，链接景观节点的轴线，打造,景观步行系统,。,绿化景观系统：采用,核心绿化,绿化均质化,结构.相互渗透，实现视线廊道的延伸。,功能结构系统：采用,组团式,布置，结构为“,一线、两片、三组团,”。即：一条景观轴线、两片商业带、三个组团半围合的结构。,功能结构分析图,绿地景观分析图,道路交通分析图,设计篇,白云区同和村,40,.,广州,“北优”,战略实施，白云区制定了,创建现代化生态型山水城区,的战略目标构想。,作为广州传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补充，将,发展全市性的商贸物流业，开发低密度的居住区。,同和村包括在,白云山东麓居住发展区,内，属于广州市中心城区的城市建设发展区，是综合发展区。,分析篇,区位发展政策：,同和村面临的突出问题：,用地十分零散；,规划路网的贯通。上层次规划路,网涉及建筑拆迁量,26.3万,，,占地,5.9ha,。,对突出问题的解决思路与对策：,明确用地范围、用地权属，对村,用地进行整合；结合南方医科大,学、广东省机电职业技术学院对,产业功能进行转换升级，做到,产学结合、功能互补,。使其成为,高等院校的,配套组团,，提供学生、,教师公寓及其它后勤服务设施。,广东省机电职业技术学院,南方医科大学,分析篇,村域范围,建议改造范围（66.78公顷）,建议改造区：,分析篇,建议改造模式:,综合整治、局部拆建。,政府需要解决的问题：,制定符合城中村改造的政策。,股份公司改造意愿：,综合整治,分析篇,局部拆除,37.89ha,全面拆除,18.92ha,保留,完善,9.97ha,总拆迁量:,41.6万,；,全面改造拆迁量:,12.4万,占,29.9%,；,道路开通拆迁量:,29万,占,69.8%,；,其中居住（包括商业）建筑拆迁40.76万。,全面拆除占地,18.92ha,，占36.7%；,判定开发强度为3.2，取,3.5,。,规划篇,一、改造策略分区图,二、建设拆迁示意图,改造范围-,66.78ha,；,以村镇居住用地为主，用地,24.57ha,，占36.8%；另外，二类居住用地有,11.34 ha,，占,17%,。,土地利用现状,上层次规划,三、土地利用对比,用地功能升级成二类居住,用地功能升级成二类居住,用地整合，形成综合功能片区,土地利用规划,规划篇,一期启动区占地,5.82ha,；,紧邻地铁站点和广州大道,；,现状建设少。,建议启动区,（5.82ha）,一、启动区区位,设计篇,建设分为四期：一期现状,建设量小,，且,交通优势,明显，开发条件最为成熟；二期针对其,景观优势,以及,交通优势,进行开发；,三、四期建设主要是环境的整治,，一、二期的开发为其积累资金,。,二期建设,三期建设,四期建设,一期建设,设计篇,二、建设时序图,三、启动区总平图,启动区占地,5.82ha,总建筑面积,19.2万,容积率,3.3,。,其中，住宅建筑面积为,17.4万,，商业建筑面积为,1.3万,。,主要解决,主要,道路开通拆迁和部分村民回迁,问题。,一期开通道路,荔湾区,东漖村,49,.,芳村区并入荔湾区，是,“,西联战略,”,的进一步深化落实，形成,“,广佛都市圈,”,强劲的核心发展磁场；,根据广州市分区规划，该地区,作为,珠三角黄金枢纽和广州市三大物流中心之一，在花博园展销、拍卖、生态休闲、商务物流四大功能区的发展方向下，东漖村势要进行较大的发展。,分析篇,区位发展综述：,东漖村面临的突出问题：,上层次规划道路开通问题。上层次规划路网涉及建筑拆迁量,20.5万,，占地,6.8ha,；,河涌环境恶劣；,村内环境问题较差。,对突出问题的解决思路与对,策：,地处物流中心，结合广佛都市圈进行产业调整，发展经济；,结合河涌整治，拆建还绿，美化环境。,调查范围,规划道路,村域范围,建议改造范围（63.99ha）,分析篇,建议改造模式:,综合整治、局部拆建。,政府需要解决的问题：,制定拆赔方案，明确异地安置选址；,制定符合城中村改造的政策。,股份公司改造意愿：,局部拆建；,对城中村的改造要有政策倾斜；,1,）地块的高容积率；,2,）土地开发的启动资金（开发商介入或允许背后融资）；,3,）允许多建的物业在市场流通；,4,）城建税费的优惠。,分析篇,全面拆除,17.03ha,局部拆除,41.56ha,保留完善,5.4ha,总拆迁量:,11.55万,；,全面改造拆迁量:2.22万,占19.2%；,道路开通拆迁量,8.98万,占77.8%；,其中居住建筑拆迁,6.98万,。,全面拆除占地,17.03ha,，占,26.6%,；,判定开发强度为2.5，取,3.0,。,规划篇,一、改造策略分区图,二、建设拆迁示意图,改造范围-,63.99ha,;,以村镇居住用地为主，,24.85ha,占,38.8%,；,另外，二类居住用地,6.23ha,占,9.7%,;,上层次规划,土地利用现状,土地利用规划,调整用地功能道路，二类居住,结合地铁站点形成综合功能区,三、土地利用对比,规划篇,建议启动区,（,7.86ha）,设计篇,一、启动区区位,占地,面积：,7.86ha,;,紧邻地铁站点和花地大道，,交通条件便利且现状建设,较少。,二期建设,1.80ha,三期建设,46.97ha,一期建设,7.86ha,四期建设,3.19ha,建设分为四期：一期解决,拆迁赔偿,；,二期,全面改造，完善路网,；,三期,综合整治，,解决旧村内环境和道路问题；,四期,完善片区公共服务系统。,启动区占地,7.86ha,总建筑面积,23.6,万,容积率,3.0,；,其中，住宅建筑面积,18.65,万,商业建筑面积,3.22,万,；,主要解决道路开通的拆迁赔偿问题。,设计篇,二、建设时序图,三、启动区总平图,荔湾区,河沙村,57,.,珠江大桥是,广州市西部的重要门户，,广佛公路、广湛铁路跨岛而过,，地理优势明显；,根据广州市分区规划，河沙村定位为,具有良好的居住环境及商业氛围的新型现代化城区，,成为代表羊城门户、独具,西关风情,、拥有现代建筑群的“,休闲绿岛,”。,分析篇,区位发展综述：,河沙村面临的突出问题：,厂房较多，出租率低，大量闲置；,污水排放的问题；,村内用地基本被广州市土地开发,中心征用。,对突出问题的解决思路与对策：,对上层次规划的土地利用规划进行检讨；,对产业进行功能转换或适当升级。,建议改造范围,（95.04ha）,分析篇,调查范围,村域范围,建议改造模式:,综合整治、局部拆建。,政府需要解决的问题：,制定符合城中村改造的政策。,股份公司改造意愿：,局部拆建，环境整治；,对城中村的改造要有政策倾斜。,分析篇,控制发展,46.63ha,局部拆除,38.02ha,全面拆除,10.39ha,全面拆除占地,10.39ha,，,占10.9%,；,判定开发强度为2.9，取,3.2,。,总拆迁量:,24.6万；,其中：,全面改造拆迁量:,1.3万,占,5.3%,；,道路开通拆迁量:,21.6万,占,87.9%,；,其中居住（包括商业）建筑拆迁,12.33万,。,规划篇,一、改造策略分区图,二、建设拆迁示意图,改造范围-,6.8ha,；,其中，村镇居住用地,15.6ha,，,占,16.4%,；二类居住用地,10.2ha,，,占,10.7%,；一类工业用地,12.96ha,，,占,13.6%,。,新增中学完善周边居住配套,拆迁难度太大，五年内难以开通,土地利用规划,土地利用现状,上层次规划,以拆迁量最小为原则对上层次道路做少许调整,工业用地进行置换,三、土地利用对比,规划篇,建议启动区（,7.23ha,）,设计篇,一、启动区区位,改造范围占地-,7.23ha,；,现状建设质量较差；,良好的自然环境条件。,一期解决,村民回迁,以及,部分主要道路开通,问题；,二期解决旧村内,环境问题,，同时,完善路网,；,一二期建设提升了三期,滨江岸线,的价值，推动三期开发进行,规划地铁轻轨线两侧区域，近期,控制建设,。,控制发展,二期建设,三期建设,一期建设,二、建设时序图,三、启动区总平图,启动区建设占地,7.23ha,。总建筑面积,23万,，容积率,3.2,；,其中，住宅建筑面积,20.7万,商业建筑面积,1.8万,；,主要解决村民回迁和部分道路开通拆迁问题。,设计篇,一期开通道路,海珠区,琶洲村,65,.,琶洲村位于,海珠区广州会展中心旁；,根据广州市分区规划，,琶洲功能定位为,会展及相关产业、基于知识经济的信息产业和高科技产业；,上层次,规划中，,琶洲村被定位为,具有良好商业氛围兼具高品质居住生活功能的现代化综合社区。,分析篇,区位发展综述：,琶洲村面临的突出问题：,建筑布局十分混乱，抢建现象严重；,城市消防通道难以贯穿；,房屋租赁业发展失控，社区治安复杂；,严重影响城市的对外形象。,对突出问题的解决思路与对策：,区位优势明显，地处广州会展中心、,商业金融中心，改造旧村成为社会,化配套服务的社区。,建议改造范围(61.49ha),分析篇,建议改造模式:,综合整治、局部拆建。,政府需要解决的问题：,制定符合城中村改造的政策。,股份公司改造意愿：,给出发展方向，规划方案；,希望政府解决前期安置工作或返还用地，,解决村民生活和民生问题。,分析篇,全面拆除占地,6.57ha,，占10.7%；,判定开发强度为2.0，取,2.4,。,总拆迁量:,15.8万,；,全面改造拆迁量:3.5万,占22%；,道路开通拆迁量,:,12万,占75.6%；,其中,居住(包括商业)建筑,15.8万,。,控制发展,18.37ha,局部拆除,36.55ha,全面拆除,6.57ha,规划篇,一、改造策略分区图,二、建设拆迁示意图,改造范围-,61.49ha,；,以村镇居住用地为主，23.78ha,占38.7%；另外商住混合用地,5.34ha,，占8.7%；公共设施用地5.91ha,占9.6%。,土地利用规划,上层次土地规划,土地利用现状,工业置换,三、土地利用对比,规划篇,新增中小学,保证地块完整性调整上层次规划,保留军事用地,建议启动区（,7.39ha）,设计篇,一、启动区区位,启动区占地,面积,7.39ha,；,具有良好的城市景观；,现状建设少。,一期解决,村民回迁,以及部分,主要道路开通,问题；,二期解决旧村内,环境问题,，同时,完善路网,；,三期,产业升级,。,二期建设,47.53ha,三期建设,6.57ha,一期建设,7.39ha,一期开通道路,二、建设时序图,三、启动区总平图,设计篇,启动区占地,7.39ha,，总建筑面积,20.6万,，,容积率,2.8,；,其中，住宅建筑面积,14.2万,商业建筑,面积,6万,；,主要解决村民回迁和部分主要道路开通拆,迁问题。,黄埔区,横沙村,73,.,地铁轻轨站,地铁轻轨站,分析篇,区位发展与上层次规划综述：,横沙,村位于黄埔区，黄埔区是,广州市,“东进”,的重要功能区，,是广州市工业、港口、仓储、,物流基地及重要的历史文化风,景旅游区，同时又是广州市东,部产业区的重要组成部分；,根据,黄埔区的分区规划当中，,定位,为,“宜居住、创业的广州,东部新城区”,；,规划中的横沙村将,形成大沙地,中心城区,。,横沙村面临的突出问题：,规划路网难以贯通；,治安较差，沿环村路兴建围,墙迫在眉睫；,横沙书香街保护建筑较多。,对突出问题的解决思路与对策：,结合环境整治，贯通必要的,消防通道；,加强市政和配套设施的建设；,落实上层次规划已确定的横,沙书香保护街规划。,调查范围,村域范围,建议改造范围（56.80ha）,分析篇,建议改造模式:,综合整治、局部拆建。,政府需要解决的问题：,制定拆赔方案，明确异地安置选址；,制定符合城中村改造的政策。,股份公司改造意愿：,综合整治，改善环境，增加配套设施；,兴建围墙，以加强治安管理。,分析篇,全面拆除占地,12.99ha,，占总量22.9%；,书香街保护整治区占地,6.67ha,占总量11.7%；,判定开发强度为3.9，取,4.0,。,总拆迁量:,17.1万,；,全面改造拆迁量,6.64万,，占总量24.5%；,道路开通拆迁量,19.5万,占总量72%；,其中,居住建筑,24.8万,。,控制发展,34.65ha,全面拆除,12.99ha,保留完善,2.49ha,书香街保护,6.67ha,规划篇,一、改造策略分区图,二、建设拆迁示意图,改造范围-,56.8ha,;,以村镇居住用为主,，,18.02ha,，,占31.7%；另外，二类居住用地,10.81ha,，占19%；,土地利用规划,上层次土地规划,土地利用现状,书香街保护措施,环路,沿书香街旅游开发商业配套,道路开通拆迁教育设施用地异地安置,三、土地利用对比,规划篇,设计篇,一、启动区区位,启动区占地,面积：,12.61ha,；,现状建筑密度较低；,为书香街的保护开发奠定基础。,建议启动区（12.61ha）,建设分为三期:一期解决,村民回迁和主要道路开通,拆迁赔偿问题;,二期教育、商业及保护开发,；,三期,：,商业住房,。现状建设较多，利用前期回收资金开发。,控制发展区：采取,整体控制、局部拆迁,的方式,。,控制发展,三期建设,7.31ha,保留完善,一期建设,3.09ha,二、建设时序图,三、启动区总平图,设计篇,启动区占地,2.97ha,。总建筑面积8.6万，容积率4.1；,其中住宅建筑面积,7.96万,，商业建筑面积6706；,主要解决村民回迁和主要道路开通拆迁赔偿问题。,一期开通道路,二期建设9.64ha,四、保护等级与保护措施,风貌协调,核心保护区保护措施包括：,（1）修缮、保养，,不改变原貌,；,（2）,不更改用途功能,；,（3）,修缮、整饬或更新区内其它建筑,；,（4）,整体保护,横沙大街与古巷风貌。,一般保护区保护措施包括：,（1）,保留,与之协调的建筑;,（2）,整饬或拆除,与之不协调的建筑;,（3）,严格控制机动通车。,风貌协调区保护措施包括：,建筑色彩采用,黑、白、灰色调,与保护区协调。,一般保护,核心保护,设计篇,五,、,保护性开发意见现状分析,设计篇,1.周边环境,书香街历史街区所在的,黄埔中心城区,，周边配套设施齐全，为其保护性开发提供了良好的大环境.,2.历史遗存,横沙书香街作为宝贵的,历史文化遗产,，拥有独特的传统建筑风貌、源远流长的历史。,3.现存问题,城中村的,无序建设,使书香街的历史风貌遭到破坏；原有的文化传授和交流的活动几乎消失殆尽。,在规划中寻找适当的途径保护好现存的建筑遗存，控制其周边环境使其不受到现代城市建设的侵蚀和破坏，使其重新焕发出,应有的活力,。,保护性开发意见开发原则,设计篇,1.保护文化传统原则,开发的途径必须以传统文化和传统生活为背景，重在形成一个,形神俱备,的历史文化街区。,2.利用的多元化原则,首先，经过整治改造后的历史街区应该在形态上不是单一的，街区的改造应该遵循,整旧如旧,、,保护历史遗存,、,不破坏原来风貌,的原则。,其次，对街区部分建筑的,功能置换,也应该是,多元,的，丰富的内容才能为街区带来活力，带动周边地区商业和旅游业的发展。,保护性开发意见开发构想,设计篇,开发时应该采用,多元化,的途径和,近、远期开发,相结合的方法，形成文化、休闲、商业游览、居住多功能融合的特色街区。,近期,：拆除与传统风貌不符的建筑；在不改变原状的前提下，对文物建筑进行,修缮、保养,。,1.在规划中更新的区域复建文化活动中心和文化广场；,2.对于街区中风貌和建筑质量都比较好的院落，可以考虑在保护的前提下以出租的形式供人居住或用作书法、绘画业者的工作室。,3.沿横沙大街的其它建筑可用作商铺，经营字画、装裱、传统工艺品、地方特产及风味食品等。,4.其它建筑仍然作为居住之用。,越秀区寺右村,85,.,越秀区作为广州传统的经济、政治、文化中心，,城区综合竞争力强劲,；,寺右村位于广州市越秀区，地属广州中心，交通便利，西临达道路，南靠寺右新马路，临近繁华商业区；,具有良好的商贸旅游环境和生活居住环境,；,根据广州市分区规划，寺右村大部分用地为居住用地。,分析篇,区位发展综述：,调查范围,寺右村面临的突出问题：,产权比较复杂；,上层次规划道路难以开通；,城市消防通道难以贯通；,旧村严重影响城市形象。,对突出问题的解决思路与对策：,结合环境整治，贯穿必要的消,防通道；,结合区位优势，改造旧村成为,优良的生活居住区。,调查范围,建议改造范围（5.07ha）,建议改造模式:,全面改造,政府需要解决的问题：,消防通道贯通涉及到拆迁户的安置问题，,政府需明确安置用地选址和范围。制定,拆赔方案；制定符合城中村改造的政策。,股份公司改造意愿：,全部拆建,1）地块的高容积率；,2）开发商介入或允许背后融资；,3）城建税费的优惠。,控制发展,保留完善,全面拆除,全面拆除占地,3.95ha,，占总量77.8%；,开发轻度判定为5.3，取,5.5,。,规划篇,一、改造策略分区图,二、建设拆迁示意图,总拆迁量:,11.86万,；,全面改造拆迁量,6.65万,，占总量56%；,道路开通拆迁量,5.16万,占总量43%；,新增幼儿园用地,改造范围-,5.07ha;,以二类居住用地为主,2.97ha,占58.6%。,土地利用规划,上层次土地规划,三、土地利用对比,规划篇,建设分为两期:一期,道路开通,拆迁赔偿和,部分村民回迁,；二期,村民回迁和资金积累,。,控制发展区；采用,整体控制,，,局部改造,的策略。,保留完善区；主要进行,完善环境,建设。,控制发展,二期建设,2.17ha,一期建设,1.79ha,保留完善,二、建设时序图,三、启动区总平图,设计篇,启动区占地,1.79ha,总建筑面积9.29万，容积率,5.9,；,其中，住宅建筑面积,8.84万,，商业建筑面积4500；,主要解决,全部,道路,开通拆迁和部分村民回迁问题。,番禺区赤山东村,92,.,广州南拓战略实施，处于,“沿轨道交通四号线发展轴”,之上；,广州新城重点发展区；,处于北部生态廊道；,赤山东村与石楼镇中心相连，,上层次规划将其定位为,潮田工业集聚区,。,分析篇,区位发展与上层次规划综述：,赤山东村面临的主要问题：,闲置土地的开发利用；,经济落后，区位偏远。,对突出问题的解决思路与对策：,利用潮田工业集聚区的形成，,对现状,工业进行升级,，促进,村的经济发展；,结合莲花山风景区,开发旅游,资源,特色民居、农家菜、,观光农业、扩展训练营等旅,游活动，走产业互动、可持,续发展之路。,石楼镇区,赤山东村,莲花山风景区,分析篇,建议改造区,（69.03ha）,建议改造模式:,综合整治、局部拆建。,政府需要解决的问题：,合理引导。,股份公司改造意愿：,给优惠政策；政策扶持。,分析篇,全面拆除占地,17.96ha,，占总量26%；,判定开发强度取,3.0,。,总拆迁量:,2.27万,；,道路开通拆迁,2.19万,，占总量96.8%；,其中，居住建筑拆迁,1.72万,。,控制发展,8.67ha,局部拆除42.4ha,全面拆除,17.96ha,规划篇,一、改造策略分区图,二、建设拆迁示意图,一期开通道路,上层次规划,上层次土地规划,市莲路,延续上层次规划市莲路路东商业，完善配套匮乏现状,利用现状设置公共绿地,土地利用现状,三、土地利用对比,规划篇,改造范围-,69.03ha,；,以村镇居住用地为主,，,30.19ha,，,占43.7%；另外，二