房地产避税须知－税务局检查重点及方法.doc

房地产避税须知－税务局检查重点及方法

(一)隐匿、不记或者少记收入
【问题描述】
1.预收账款方面
⑴申报的“预收款”与实际收到的预收房款不符，少申报预收款；
⑵将预收房款隐匿在“应付帐款”、“其他应付款”、“其他应收款”或其他往来科目核算；
⑶以其他非货币方式取得的预收款隐匿在往来账中不申报纳税。
隐匿、不记或者少记收入的检查方法
【问题描述】
销售收入方面
⑴对合同书中注明一次性付款的，只按实际收到的款项结转收入，对因其他原因尚未收到的款项不按照权责发生制的原则结转收入；
⑵将更改业主姓名收取的“更名费”、拖欠楼款的滞纳金收入、罚息收入和没收的违约保证金、定金收入挂往来帐户，不结转收入；
⑶对房屋所有权已经转移，符合结转收入条件的，继续挂在“预收账款”或其他往来账中，不结转收入；
隐匿、不记或者少记收入的检查方法
⑷对未销售的房屋以低价销售给关联企业或个人，通过评估高估价值套取银行抵押贷款用于其他项目，少确认收入；
⑸以房地产分配给股东或投资者的，产权转移后仍不结转收入或以远低于市场销售价格结转收入；
⑹房地产企业将未出售的房产委托自己兴办的物业管理公司对外租赁，将租金收入转入物业管理公司的往来账，不结转收入。

隐匿、不记或者少记收入的检查方法
1.调查掌握有关情况。
2.检查企业的“收款收据”、“销售发票”存根。
3.调取“销售台账”和“商品房销售（预售）合同书”
4.检查资金进出情况。
5.实地检查核实房产销售、使用情况。
6.检查施工合同、广告合同和代理销售合同等经济合同，检查是否有以非货币方式交易不结转收入行为。
7.对售价明显偏低、与关联企业的销售行为，参照相同地段、相同楼层价格，核定其收入。
虚列或多列成本、费用
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