住房贷款两种还款方式及计算公式.doc

住房贷款两种还款方式及计算公式:

一，等额本息还款法，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额（本+息）。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，因月供压力小不会降低生活质量。公式为：
每月还款额＝贷款本金*月利率*(1＋月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)
上面公式中，全是固定的数，所以还款额度是固定的，我们把公式改造一下：
每月还款额＝贷款本金*月利率+贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)
其中：我们称‘贷款本金*月利率’为月付利息，称‘贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)’为月付本金。两者相加的和为每月还款额，我们也称其为本息合计（一个月的）；利息总计=总还款月数*本息合计-贷款本金，也就是你支出的全部利息。“^”表示指数

二，等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额（本+息）逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为：
每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金-累计已还款本金)*月利率
其中： 累计已还款本金＝贷款本金/总还款月数*已还款月数
上面公式中，已还款月数是变化的数，所以每月还款额度是变化的，我们把公式改造一下就成为：
每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金*月利率-贷款本金/总还款月数*月利率*已还款月数)
其中：贷款本金/总还款月数，我们称其为月应还本金，是一个固定的值；贷款本金*月利率，我们称其为首月应付利息，是一个固定的值；贷款本金/总还款月数*月利率=月付本金*月利率，我们称其为利差，是一个固定的值；首月应付利息-利差*已还款月数，就是当月要还的利息，它是一个变数即：第X月应付利息=首月应付利息-利差*（X-1）；应付利息总额=全部月数的月应付利息总和，就是你支出的全部利息。

住房贷款还款方式及计算公式
[ 转载 2009-09-07 15:46:13 ]
标签：房贷 　　　　　　阅读对象：所有人
一　住房贷款两种还款方式及计算公式
　　1、等额本息还款法，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额（本+息）。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，因月供压力小不会降低生活质量。公式为：
每月还款额＝贷款本金*月利率*(1＋月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)

　　2、等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额（本+息）逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为：
每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金-累计已还款本金)*月利率
　　其中： 累计已还款本金＝贷款本金/总还款月数*已还款月数
二 两种还款方式举例

　　本表以本金10000元为例的公积金贷款，现行利率是，五年以下（含五年）年利率4.14%（月利率3.45‰），五年以上年利率4.59%（月利率3.825‰）
　　注：商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的。
等额本息还款表1

Ａ列
Ｂ列
Ｃ列
Ｄ列
Ｅ列
１
年限
月付本金
月付利息
本息合计
利息总计
２
1
到期
一次
还本付息
414
３
2
400.37
34.5
434.87
436.88
４
３
261.36
34.5
295.86
650.96
５
４
191.92
34.5
226.42
868.16
６
５
150.3
34.5
184.80
1088
　　从上表中知，贷款10000元，5年还，每月固定还款184.8元。

等额本金还款表2

Ａ列
Ｂ列
Ｃ列
Ｄ列
Ｅ列
１
年限
月应还本金
首月应付利息
应付利息总额
利差
２
1
到期
一次
还本付息

３
2
416.67
34.5
431.25
1.44
４
３
277.78
34.5
638.25
0.96
５
４
208.33
34.5
845.25
0.72
６
５
166.67
34.5
1052.25
0.58
　　从上表中知，贷款10000元，5年60月来还：
　　第1月还款166.67+34.5=201.17元。
　　第2月还款166.67+34.5-0.575*(2-1)=200.595元。
　　第3月还款166.67+34.5-0.575*(3-1)=200.02元。
　　……
　　第60月还款166.67+34.5-0.575*(60-1)=167.245元。
　　60月全部还款加起来-10000本金=1052.25是全部利息。
　　显而易见，1088-1052.25=35.75，1万元本金5年还，等额本息比等额本金
多支付利息35.75元。
　等额本金还款表3 应付利息总额计算

Ｇ列
Ｈ列
Ｉ列
Ｊ列
１
月份
月利息
月还款
利息总额
２
1
34.5
201.17
1052.25
３
2
33.925
200.59

...

６１
60
0.575
167.24

　　如果贷款5万元，以上项目全部乘以5=50000/10000即可。
　　比如第1月还款5*201.17=1005.85元。
　　第60月还款5*167.245=836.225元。