山东省2016年房地产估价师《制度与政策》：项目手册制度考试题.doc

山东省2016年房地产估价师《制度与政策》：项目手册制度考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于确认和计量的一般原则的说法，错误的是。
A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认
B：按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或支付，就应作为当期的收入或费用
C：历史成本原则的依据是成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠；历史成本数据比较容易取得
D：划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值
E：执行层的组织协调
2、”三项预测值”分析方法是（）中的一种。
A．单因素敏感性分析方法
B．多因素敏感性分析方法
C．概率分析方法
D．盈亏平衡分析方法
3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
4、业主委员会由__产生。
A．业主大会选举
B．当地房地产行政主管部门指定
C．物业管理企业选聘
D．业主大会及物业管理企业共同指定
5、房地产开发企业在领取营业执照后的__日内，应当到登记机关所在地房地产开发主管部门备案。
A．15
B．30
C．60
D．90
6、每年为住房公积金结息日。
A：1月31日
B：3月31日
C：6月30日
D：12月31日
E：执行层的组织协调
7、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是__。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
8、通常以完成特定事项为代理内容，事项完成后代理即告终结。
A：委托代理
B：法定代理
C：本代理
D：指定代理
E：执行层的组织协调
9、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。
A：当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率
B：当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率
C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大
E：借款合同
10、关于估价资料归档的说法，错误的是。
A：估价师和相关工作人员不得将估价资料据为已有或者拒不归档
B：估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档
C：估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁
D：估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设(房地产)行政主管部门或者其指定的机构
E：工业用地的监测点评估价格
11、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。其面积误差比为。
A：1％
B：3％
C：6％
D：9％
E：执行层的组织协调
12、收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物之日。
A：开始施工
B：竣工
C：登记
D：开始营业
E：借款合同
13、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：土地购置贷款
B：土地储备贷款
C：土地开发贷款
D：建设贷款
E：借款合同
14、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，__应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
A．市、县人民政府
B．市、县人民政府土地管理部门
C．市、县人民政府建设管理部门
D．市、县人民政府房产管理部门
15、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。
A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：市场上能找到充分房地产历史价格资料
C：房地产在过去无明显的季节变动
D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：工业用地的监测点评估价格
16、根据__的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。
A．房地产交易方式
B．房地产交易顺序
C．房地产交易目的
D．房地产类型
17、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。
A：1名以上(含1名)
B：2名以上(含2名)
C：3名以上(含3名)
D：5名以上(含5名)
E：执行层的组织协调
18、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。(2009年试题)
A：用作公共休憩的架空层
B：本幢公共使用的电梯井
C：本幢的公共门厅
D：本幢的公共过道
E：执行层的组织协调
19、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：6．2％
B：7．2％
C：8．2％
D：9．2％
E：工业用地的监测点评估价格
20、已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为。
A：预告登记
B：更正登记
C：异议登记
D：房屋抵押权登记
E：执行层的组织协调
21、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
22、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。
A．1.05
B．0.98
C．0.95
D．1.03
23、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。
A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
24、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。
A．详细规划图
B．分丘图
C．分幅图
D．宗地图
25、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333.3
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、业主应履行的义务有。
A：遵守业主公约、业主大会议事规则
B：遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度
C：按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况
D：按时交纳物业服务费用
E：法律法规规定的其他义务
2、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。
A．企业住房贷款
B．等额本金方式
C．政策性住房抵押贷款
D．等额本息方式
3、契据登记制又称__。
A．德国登记制
B．法国登记制
C．美国登记制
D．意大利登记制
4、下列关于成本理论的关系式，正确的是。
A：经济成本=会计成本(显成本)+隐成本
B：经济成本=会计成本(显成本)-隐成本
C：经济利润=销售收入-会计成本-隐成本
D：经济利润=销售收入+会计成本-隐成本
E：经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
5、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。
A：市政基础建设费
B：土地出让金
C：征地拆迁费
D：契税
E：公建配套设施费
6、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。
A．估价目的、估价原则、估价时点
B．估价目的、估价原则、委托人
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
7、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。
A．60
B．90
C．100
D．120
8、下列估价公式中，错误的是__。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
9、规模报酬存在三个阶段。
A：递增
B：不变
C：递减
D：快增
E：慢增
10、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
11、达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式包括。
A：行政裁决
B：依法起诉
C：强制拆迁
D：仲裁
E：协商
12、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为__。
A．30%
B．40%
C．45%
D．50%
13、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为年。
A：47
B：57
C：67
D：77
E：执行层的组织协调
14、下列关于房屋租赁的说法错误是__。
A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
15、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有。
A：抵押人到期未偿还债务的
B：抵押人擅自处分抵押房地产的
C：抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D：抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E：未经抵押权人同意，抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
16、下列属于普通股股东享有权利的有。
A：参加股东大会的权利
B：参加表决的权利
C：股票转让权
D：公司剩余财产的分配权
E：对公司债务负有限责任
17、商业银行的最基本职能是__。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
18、优先股可以分为三种，其中不包括__。
A．累计优先股
B．股息可调整的优先股
C．法人优先股
D．可转换的优先股
19、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。
A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等
B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
C：物业管理区域清洁卫生费用
D：物业管理区域外的绿化养护费用
E：物业管理区域外的秩序维护费用
20、下列属于时期指标特点的有。
A：各时期指标值可以直接累加
B：各时点指标值不可以直接累加
C：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成正比
D：通常同一总体时期指标值的大小与时期长短成反比
E：每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的
21、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。
A．承租人愿意承担的费用
B．承租人的承受能力
C．业主希望的投资回报率
D．同类型物业的市场供求关系
22、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
23、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。
A：行政划拨
B：无偿无限期使用
C：无偿有限期使用
D：禁止土地使用者转让
E：允许一定范围的土地使用者转让
24、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。
A：单位比较法
B：市场提取法
C：分解法
D：工料测量法
E：分部分项法
25、下列关于索引号，表述正确的是。
A：索引号的用途是索引
B：索引号的用途是证明
C：索引号的用途是明示
D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号
E：索引号便于查找相互有关的图纸内容