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第五章第五章 房地房地产评估估1了解房地产评估的基本内容和特点2熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.掌握房地产评估的其他方法的应用本章学本章学习目的和要求：目的和要求：一、房地一、房地产的概念和特点的概念和特点（1）房地）房地产是土地和建筑物及其是土地和建筑物及其权属的属的总称。称。1房地房地产的概念：的概念：概念概念土地土地地球的表面及地球的表面及其上下一定范其上下一定范围内的空间围内的空间 建筑物建筑物通过人工建筑通过人工建筑而成，由建筑而成，由建筑材料、建筑配材料、建筑配件和设备（给件和设备（给排水、卫生、排水、卫生、照明、空调、照明、空调、电梯、通讯）电梯、通讯）等组成的整合等组成的整合体体地上定着地上定着物物附着于土地、附着于土地、建筑物上，与建筑物上，与土地、建筑物土地、建筑物不可分离，分不可分离，分离会破坏或降离会破坏或降低房地产价值低房地产价值的部分。的部分。城市房地城市房地产管理法管理法第第3232条中条中规定：房地定：房地产转让、抵、抵押押时，房屋的所有，房屋的所有权和和该房屋占用范房屋占用范围内的土地使用内的土地使用权同同时转让、抵押。、抵押。资产评估操作估操作规范意范意见（试行）行）中将建筑物描述中将建筑物描述为：是指与土地相是指与土地相结合的建合的建设成果，包括房屋和构筑物两大成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称称为房地房地产。资产评估准估准则不不动产对不不动产的定的定义是土地、是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及体及其相关的其相关的权益。益。土地使用土地使用权出出让：土地使用土地使用权转让：土地使用土地使用权出租：出租：土地使用土地使用权抵押：抵押：（2）土地使用）土地使用权（3）建筑物）建筑物房屋和构筑物房屋和构筑物统称称为建筑物。建筑物。建筑物的主要建筑物的主要结构：构：钢结构构钢筋混凝土筋混凝土结构构砖混混结构构砖木木结构构简易易结构构其他其他结构构2房地房地产的特点：的特点：不可移不可移动性：空性：空间位置固定，不可随意移位置固定，不可随意移动。区域差异性：受自然气候和区域差异性：受自然气候和经济发展水平影响。展水平影响。长期使用性：一般期限期使用性：一般期限较长。影响因素多影响因素多样性：土地价格、建性：土地价格、建设成本、消成本、消费者者心理等。心理等。个体差异性：在市个体差异性：在市场上很上很难找到两找到两处完全相同的完全相同的房房产。投投资风险性性政策限制性政策限制性3.房地房地产评估的原估的原则 所谓房地产评估，是专业人员为特定的目的对房地产的特定权益在某一特定时点上的价值进行评估。评估人员在进行评估活动时，必须受到行业行为准则的约束，在一定的原则下开展评估活动。1、区位原则。2、替代原则。3、最有效使用原则。4、评估时点原则。5、合法原则。4.房地房地产评估的程序估的程序（一）（一）明确明确评估基本事估基本事项 在在房房地地产评估估时，必必须了了解解评估估对象象的的基基本本情情况况，这是是拟定定房房地地产评估估方方案案、选择评估估方方法法的前提。的前提。评估基本事估基本事项包括以下内容：包括以下内容：1 1、明确明确评估目的。估目的。2 2、了解了解评估估对象。象。3 3、确定确定评估估时点。点。4 4、签订评估合同。估合同。（二）合理配（二）合理配备人人员，制定，制定评估估计划划（三）（三）实地勘地勘查，收集，收集资料料（四）（四）选择评估方法估方法（五）确定被（五）确定被评估房地估房地产的价的价值（六）撰写（六）撰写评估估报告告 影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素一般因素、区域区域因素因素和个个别因素因素。（一）一般因素（一）一般因素 是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括以下因素 1 1、经济因素因素 （1）经济发展因素（2）财政金融因素 （3）产业结构因素二、房地二、房地产价格的影响因素价格的影响因素2 2、社会因素、社会因素（1）人口因素（2）家庭规模因素（3）教育水平、社会福利因素3 3、政策因素、政策因素（1）土地使用权制度与住房制度、地价政策（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策（4）行政隶属关系变更 （5）交通管制（二）区域因素（二）区域因素 是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的价格水平产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素包括以下一些：1 1、商、商务繁繁华因素因素 2 2、道路通达因素、道路通达因素 3 3、交通便捷因素、交通便捷因素 4 4、城市、城市设施状况因素施状况因素 （1）基础设施 （2）生活设施 （3）文化娱乐设施 5 5、环境状况因素境状况因素（三）个（三）个别因素因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该地块价格的影响。1 1、土地的个、土地的个别因素因素 （1）区位因素 （2）面积因素、宽度因素、深度因素 （3）形状因素 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素 （5）容积率因素 （6）用途因素 （7）土地使用年期因素 2 2、建筑物的个、建筑物的个别因素因素 （1）面积、结构、材料等 （2）设计、设备等是否良好 （3）施工质量 （4）法律限制 （5）建筑物是否与周围环境协调三、房地三、房地产评估中的收益法估中的收益法概概念念：房房地地产评估估收收益益法法又又称称为收收益益现值法法，是是通通过估估算算被被评估估对象象的的正正常常收收益益，选择适适当当的的折折现率率，通通过计算各期收益的算各期收益的现值估算房地估算房地产价价值的方法。的方法。计算公式：算公式：1.无限期等无限期等额收益收益评估法：估法：P=A/r 其中：A为被评估房地产的年收益额，r为折现率/资本化率2.有限期等有限期等额收益收益评估法：估法：P=其中：n为收益期 适适用用范范围：有有收收益益的的房房地地产价价值评估估，如如商商场、写写字字楼楼等商等商业地地产。不适用范不适用范围：政府机关、学校等公用、公益性房地：政府机关、学校等公用、公益性房地产。基本公式房地产净收益=房屋净收益+土地净收益房地产净收益 因素：房租收入-费用房屋净收益：因素 1、按使用年限折旧 2、无限期等额收益法土地净收益：因素：有限期等额收益法 课后后练习：某某公公司司于于2002年年8月月以以有有偿出出让方方式式取取得得一一块土土地地40年年使使用用权，并并于于2004年年8月月在在此此地地块上上建建成成一一栋钢筋筋混混凝凝土土结构构的的写写字字楼楼，造造价价每每平平方方米米2500元元，经济耐耐用用年年限限为55年年，残残值率率2%。目目前前该类建建筑筑重重置置价价格格为每每平平方方米米3600元元。该建建筑筑物物占占地地面面积3000平平方方米米，建建筑筑面面积9000平平方方米米，用用于于出出租租，每每月月平平均均实收收租租金金3万万元元（据据了了解解当当时同同类写写字字楼楼出出租租租租金金一一般般为每每月月每每建建筑筑平平方方米米50元元，空空置置率率10%）。每每年年需需支支付付的的管管理理费为年年租租金金的的3.5%、维修修费为建建筑筑物物重重置置价价格格的的1.5%，土土地地使使用用税税及及房房产税税合合计为每每建建筑筑平平方方米米20元元，保保险费为重重置置价价的的0.2%，土土地地资本本化化率率8%，建建筑筑物物资本本化化率率8%。土土地地使使用用权出出让年年限限届届满时地地上上建建筑筑物物由由国国家家无无偿收收回回。假假设房房屋屋收收益益为无无限限期期。根根据据以以上上资料料评估估该宗宗房房地地产2008年年8月的土地使用月的土地使用权价价值。解解：（1 1）选定定评估估方方法法：该宗宗房房地地产有有经济收收益益，适适宜宜采用收益法。采用收益法。（2 2）计算算总收收益益：总收收益益应该为客客观收收益益而而不不是是实际收收益。益。年年总收益收益5050121290009000（1 11010）48600004860000元元 （3 3）计算算总费用用 年管理年管理费486000048600003.53.5170100170100元元 年年维修修费36003600900090001.51.5486000486000元元 年税金年税金202090009000180000180000元元 年保年保险费36003600900090000.2%=648000.2%=64800元元 年年总费用用900900900900元元 （4 4）计算房地算房地产净收益收益 年房地年房地产净收益年收益年总收益年收益年总费用用 4860000486000090090090090039591003959100元元（5 5）计算房屋算房屋净收益收益 计算算年年贬值额。年年贬值额应根根据据房房屋屋耐耐用用年年限限确确定定，但但在在本本例例中中，土土地地使使用用年年限限小小于于耐耐用用年年限限，土土地地使使用用权出出让年年限限届届满国国家家无无偿收收回回，因因此此，房房地地产使使用用者者可可使使用用的的期限期限为：40-2=3840-2=38年，并且年，并且计算残算残值。年年贬值额=建筑物重置价建筑物重置价/使用年限使用年限 =3600=360090009000（1-2%1-2%）/38=/38=835579835579（元）（元）计算房屋算房屋现值 房屋房屋现值房屋重置价年房屋重置价年贬值额已使用年限已使用年限 36003600900090008355798355794 42905768429057684元元 计算房屋算房屋净收益（假收益（假设房屋收益年期房屋收益年期为无限期）无限期）房屋年房屋年纯收益房屋收益房屋现值房屋房屋资本化率本化率 29057684290576848 823246142324614元元 （6 6）计算土地算土地净收益：收益：年土地年土地净收益年房地收益年房地产净收益房屋年收益房屋年净收益收益 395910039591002324614232461416344851634485元元 （7 7）计算土地使用算土地使用权价格。价格。土地使用土地使用权在在20082008年年8 8月的剩余使用年限月的剩余使用年限为 40406 63434年年 V=V=19001899.1819001899.18元元 土地土地单价价19001899.1819001899.18300030006333.976333.97元元（8 8）评估估结果果。本本宗宗土土地地使使用用权价价值为19001899.1819001899.18元元，土地土地单价价为每平方米每平方米6333.976333.97元。元。四、房地四、房地产评估中的市估中的市场法法市市场法的基本含法的基本含义是：是：在求取一宗被估房地产价格时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。适用范适用范围：市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。计算公式：算公式：基本基本计算公式是：算公式是：P=PP=PA AB BC CD D其中，式中：其中，式中：P被评估房地产评估价格 P可比交易实例价格 A交易情况修正系数 B交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D个别因素修正系数评估程序：估程序：（一）交易（一）交易资料收集料收集(略）略）（二）可比交易案例确定（略）（二）可比交易案例确定（略）（三）因素修正（三）因素修正 1 1、交交易易情情况况修修正正 房房地地产交交易易中中的的特特殊殊情情况况较为复复杂，主要包括：，主要包括：（1 1）有特殊利害关系的）有特殊利害关系的经济主体主体间的交易；的交易；（2 2）交易）交易时有特有特别动机，如急机，如急买急急卖；（3 3）买方方或或卖方方不不了了解解市市场行行情情，往往往往使使得得房房地地产交易价格偏高或偏低；交易价格偏高或偏低；（4 4）其他特殊交易情形，如拍）其他特殊交易情形，如拍卖。（5 5）特殊的交易方式。）特殊的交易方式。通通过交易情况修正，即将可比交易情况修正，即将可比实例价格修正例价格修正为正常交正常交易情况下的价格：易情况下的价格：计算公式算公式为：2 2、交易日期修正、交易日期修正 交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。需要根据房地产价格的变动率，将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格。利用价格指数进行交易日期修正的公式如下：3 3、容、容积率修正率修正容容积率修正率修正计算公式：算公式：修修正正后后可可比比实例例价价格格=可可比比实例例价价格格（待待估估宗宗地地容容积率修正系数率修正系数/可笔可笔实例土地容例土地容积率修正系数）率修正系数）4 4、土地使用年期修正、土地使用年期修正土地使用年期修正系数按下式土地使用年期修正系数按下式计算：算：K=K=式中：式中：K K将可比将可比实例年期修正到被估例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数象使用年期的年期修正系数 r r折折现率率/资本化率本化率 m m被估被估对象的使用年期象的使用年期 n n可比可比实例的使用年期例的使用年期 土地使用年期修正后地价比土地使用年期修正后地价比较实例价格例价格K K5 5、区域因素修正、区域因素修正6 6、个、个别因素修正因素修正五、房地五、房地产评估中的成本法估中的成本法概念：概念：成本法是依据开发或建设被评估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。适用范适用范围：一般特一般特别别适用于房地适用于房地产产市市场发场发育不成熟，成交育不成熟，成交实实例不多，无法利用市例不多，无法利用市场场法、收益法等方法法、收益法等方法进进行估行估价的情况。价的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。一、成本法在土地价一、成本法在土地价值评估中的估中的应用用基本公式：基本公式：土地价土地价值=取得土地使用取得土地使用权所支付的金所支付的金额+开开发成本成本+开开发费用用 +开开发利利润+土地增土地增值收益收益+税金税金（一）（一）计算土地取得算土地取得费用：用：土地取得土地取得费是是为取得土地而向原土地使用者支付的取得土地而向原土地使用者支付的费用，用，为两种情况：两种情况：1 1、国家征用集体土地而支付、国家征用集体土地而支付给农村集体村集体经济组织的的费用用 2 2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁拆迁费用，用，这是是对原城市土地使用者在土地上投原城市土地使用者在土地上投资未收未收回部分的回部分的补偿，补偿标准各地均有具体准各地均有具体规定定 (二二)计算土地开算土地开发成本成本 一般来说，土地开发成本是指土地使用权人实际支付的开发费用。1 1、前期工程、前期工程费：前期的规划、设计、勘察、测绘费及“三通一平”或“七通一平”费用等。2 2、公共配套、公共配套设施施费：不能有偿转让的，如：图书馆、公园、绿地等。(三三)土地开土地开发费用用 土地开发费用是指与土地相关的销售售费用、管理用、管理费用和用和财务费用用。投资利息计算公式：式中：R为利息；Q为资金额；r为利率；n为计息期(四四)开开发利利润 一般以取得土地使用权所支付的金额和土地开发成本为基数乘以利润率来计算。(五五)土地增土地增值收益收益 土地增值收益主要是指改变土地用途或功能而取得的土地收益增值额。计算公式：算公式：土地增土地增值收益收益=（取得土地使用（取得土地使用权所支付的金所支付的金额+土地土地开开发成本成本+土地开土地开发费用用+利利润和税和税费）土地增土地增值收益收益率率(六六)税金税金 税金是指土地取得及开发过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税等。二、成本法在新建房地二、成本法在新建房地产评估中的估中的应用用二、成本法在新建房地二、成本法在新建房地产评估中的估中的应用用基本公式基本公式为：新新建建房房地地产价价格格土土地地取取得得费用用开开发成成本本开开发费用用（包包括括管管理理费用用、投投资利利息息和和销售售税税费等等）正正常常利利润 1 1、土地取得、土地取得费用：用：（1）土地出让金或地价款；(2)征地和房屋拆迁安置补偿费用；(3)有关土地取得的手续费和税金。2 2、开、开发成本成本 （1）勘查设计和前期工程费；（2）基础设施建设费；（3）房屋建筑安装工程费；（4）公共配套设施建设费；（5）开发过程中的税费及其其他间接费用。三、成本法在旧建筑物三、成本法在旧建筑物评估中的估中的应用用（一）（一）贬值扣减法扣减法计算公式：算公式：旧房屋建筑物的旧房屋建筑物的评估价估价值=重置成本重置成本-年年贬值额*已使用年限已使用年限 年年贬值额=（重置成本（重置成本-建筑物的建筑物的净残残值）/建建筑物使用寿命筑物使用寿命（二）成新率法（二）成新率法计算公式：算公式：旧房屋建筑物的旧房屋建筑物的评估价估价值=建筑物的重置成本建筑物的重置成本*成新率成新率成本法成本法应用用举例：例：例例题：被评估地块为征用农地，面积为500平方米。土地取得费为230元/平方米，土地开发费为246元/平方米。土地开发周期为2年，第一年投资占总投资的3/4，第二年投资占总投资的1/4。银行贷款年利率为8%，土地开发投资的平均利润率为10%，土地增值收益率为20%。试根据以上资料计算被评估土地开发后的评估价值。解：1、土地取得费=500*230=115000元 2、土地开发成本=500*246=123000元 3、土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=土地开发费利息=11289+1206=12495元 利息即土地开发费用,合计：19136+12495=31631元 4、开发利润=（土地取得费+土地开发成本）*利润率 =（115000+123000）*10%=23800元 5、土地增值收益=（115000+123000+31631+23800）*20%=58686元 6、土地评估价值=115000+123000+31631+23800+58686 =352117元 土地单价=352117/500=704元六、房地六、房地产评估中的假估中的假设开开发法法基本概念：基本概念：假假设开开发法是将被法是将被评估地估地产的的预期开期开发价价值，扣除正常投入扣除正常投入费用、正常税金及合理利用、正常税金及合理利润后，依据后，依据该剩剩余余值测算被算被评估地估地产价格的方法。价格的方法。适用范适用范围：1 1、待开、待开发土地的估价。用开土地的估价。用开发完成后的房地完成后的房地产价价值减去建造减去建造费、专业费等。等。2 2、将生地开、将生地开发成熟地的土地估价。用开成熟地的土地估价。用开发完成后的完成后的熟地价减去土地开熟地价减去土地开发费用，就得到生地地价用，就得到生地地价 3 3、待拆迁改造的再开、待拆迁改造的再开发地地产的估价。的估价。基本公式：基本公式：被被评估土地价估土地价值=被被评估房地估房地产的的预期售价期售价-（开（开发建建设费+专业费+租售租售费用用+资本利息本利息+开开发利利润+税税金）金）评估程序：估程序：(一一)调查被被评估估对象的基本情况象的基本情况 1调查土地的限制条件，2调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，以及周围土地条件和利用现状。3调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基础设施状况和生活设施状况以及公用设施状况等。4调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗地的规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制等；5调查此地块的权利状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，是否已设定抵押权等。(二二)确定被估房地确定被估房地产最佳的开最佳的开发利用方式利用方式 根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。最佳的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。(三三)预测房地房地产售价售价 根据所开根据所开发房地房地产的的类型通型通过两个途径两个途径获得：得：对开开发完成后的房地完成后的房地产总价价 1 1对于出售的房地于出售的房地产，如居住用商品房、工，如居住用商品房、工业厂房厂房等采用市等采用市场比比较法确定开法确定开发完成后的房地完成后的房地产总价。价。2 2对于出租的房地于出租的房地产，如写字楼和商，如写字楼和商业楼宇等，其楼宇等，其开开发完成后房地完成后房地产总价的确定，首先采用市价的确定，首先采用市场法，确定法，确定所开所开发房地房地产出租的出租的纯收益，再采用收益收益，再采用收益还原法将出租原法将出租纯收益收益转化化为房地房地产总价。价。具体确定具体确定时需要估需要估计以下几个要点：以下几个要点：(1)(1)单位建筑位建筑面面积月租金或年租金；月租金或年租金；(2)(2)房地房地产出租出租费用水平；用水平；(3)(3)房房地地产还原利率；原利率；(4)(4)可出租的可出租的净面面积。其中，租金水平。其中，租金水平可依据可依据类似房地似房地产而确定。而确定。（四）估算各（四）估算各项成本成本费用用（1）开发建造费用的估算。（2）专业费用的估算。（3）租售费用的估算。（4）投入资本利息的估算。（5）税金的估算。（五）确定开（五）确定开发商利商利润（六）确定被（六）确定被评估估对象的价象的价值