论仿古街区项目建设及管理特点.doc

论仿古街区项目建设和管理的特点

一、仿古街区的兴起及其缘由
　　近年来，仿古街、仿古街区建设已在我国的大城市取得了旧区开发改造和功能置换上的巨大成功，成为时尚休闲消费集聚地和城市的大客厅，如北京的什萨海、南京的夫子庙、上海豫园老街及新天地、昆明的东西寺塔、苏州山塘街、杭州河坊街及信义坊、西安曲江新城、温州五马街、成都锦里、哈尔滨中央大街等。受这些成功案例的影响，仿古街正向中小城市扩展。
　　为什么仿古街如此吸引着人们？受到人们的青睐？在面对城市化发展与保护历史文化遗产之间关系的时候，我国的城市充分认识到古城和传统街区是中国历史文化最重要的组成部分，历史遗留下来的城市和地上是人类共同的宝贵财富，是最具价值又不可再生的经济和文化资源，尊重历史，延续历史脉搏成为共同的心声和行为，也与城市由生产向消费、休闲转化的动因。由于历史文化的积淀、环境氛围的营造和具有吸引力的购物、休闲、娱乐中心，仿古街已经成为城市发展的一个招牌、名片、景区、集聚点，仿古街已经成为城市的形象、首善之区，代表城市形象发展的最高水平。

　　二、仿古街区的类型
　　从历史延续上看，纯粹古遗存的街区已经极少了，大多数是修复、改建和新建互相掺杂的群。
从功能上分，有的以美食餐饮为主，如苏州石路老街；有的以商贸购物为主，如温州五马街；有的以文化休闲为主，如北京的什萨海、上海新天地和多伦路；更多的是商贸休闲综合型的，如南京的夫子庙。总的看来，目前主要发展的是商业街区。
　　从风格上分，有的以中式、古式为主，甚至以原有的为基础，建造成为明清街区、唐宋街区，古色古香，特色显著；有的以近代的、西洋为主，个别的搞成欧陆式的。
　　从开发主体上看，由于仿古街区大多位于老城市的中心，开发难度大，因此以地方政府主导为主。

　　三、仿古街区的要素
　　街区是以城镇道路为核心的地理区域，可以是以一条街，或是几条相邻、相接的街，或是一个或几个相交的、四边道路相连的区域。仿古街区与普通商业街区、居住型街区等有明显的不同或差异，并通过街区所具备的民族性、地方性和时代性等主题反映出来，其载体为道路、配套设施、公用设施，通过民俗、服务、文化要素的集聚集合发挥满足居民和游客的购物、休闲、游乐、用餐需求的功能。
　　因此，仿古街区在区域、规模和形态具有以下共同点：1)有明显的起止点，并保持区域的连续性和完整性；2)主要道路长度不短于500米，街区占地面积不小于10万平方米；3)道路形态可分为步行街、半步行街，并应有较完善的旅游服务设施、基础设施和公共设施；4)街区内行走活动路线顺畅连续；5)风格一致，展现历史的沉淀和老街老巷的韵味；6)由于仿古街区占地面积大，参建单位多，业主多采用建设指挥部指挥、总包公司项目部统一协调管理、投资监理全过程监制政府支出的费用、施工监理负责质量监督、各施工分包单位施工建设的模式。

　　四、仿古街区项目管理的要点
　　1.以争创一流工程质量为目的
　　贯彻“以人为本，关爱生命”的宗旨，制定细致的管理大纲、岗位职责，施工单位进场须知以及安全生产、文明施工考核标准。督促各单位建立安全生产台帐，善于在动态中采用具体实物取证等有效手段发现并处理施工中的违章和不安全因素。项目部坚持工地巡查，同时不放松经常性专职质量员安全员巡视。半月召开各分包安全质量例会制度，每月进行月度考核讲评制度，提出相应的整改措施。
　　2.项目管理要做好的前期工作
　　要搞好仿古街区项目的进度管理，需要重点解决以下问题：
　　1)建立项目管理的模式与组织架构。一个成功的项目，必然有一个成功的管理团队，一套规范的工作模式、操作程序、业务制度，一流的管理目标和企业文化。
　　2)建立严密的合同网络体系。一个较大的工程，是由很多的建设者参加的共同体，这就需要有一个严密的合同体系，调动大家的积极性，从而避免相互的拆台、扯皮。
　　3)制定切实可行的分级工程计划。
　　4)与设计单位的协调，以及设计质量、速度的检查、评审。
　　5)施工合同的签订，包含材料、设备的供货合同的签订。
　　6)工程前期政府手续的办理以及市政配套工程的安排。
　　7)完善例会制度。仿古街区工程大多为修复、改建和新建互相掺杂的工程，施工中可能存在现实情况与施工图纸不相符合的问题或施工中业主需要更改的项目。作为施工单位，项目部管理人员提前熟悉图纸，并与业主、监理方签定更改联系单，施工前撰写施工工艺卡，报业主和监理方批准。
　　8)在认真研究和分析设计方案和施工图纸，听取有关古建专家的意见和建议的基础上，总包、项目部编制仿古街区工程的施工组织设计，涵盖全部工程内容——土建、安装及配套工程，工程质量、工期、安全、文明施工，服务协调，特别是关于质量、工期等工作进行统一管理的设想，以期高质量、高效率的全面履行总承包商的职责。
　　9)项目部对施工现场进行了详尽的踏勘，组织相关人员熟悉工程图纸，研读招标文件，掌握所施工的范围、区域和管理职责。
　　10)技术准备：一方面使有关人员能仔细阅读施工图纸，了解设计意图及相关细节，另一方面开展有关钢筋翻样，木工翻样，石工翻样、混凝土级配试配，图纸会审，技术交底等技术准备工作，同时根据施工需要编制更为详尽的施工作业指导书，以使从工程开始就受控于技术管理，从而确保工程质量。
　　11)机具准备：对中、小型机具将按进场计划分批进场，设专人对其维修保养。材料准备：组织的采购工作，及时组织前期的周转材料进场，以确保顺利施工。
　　12)人员准备：组织项目班子、总承包管理部人员及相关人员立即进场，做好前期施工准备工作及承担起施工总承包管理职责，组织专业化强的技术工种。
　　13)明确施工中展示、凸现仿古风格的重点工程，即大门牌楼、核心商业服务楼宇、小庭园、石板路及建筑物上的雕饰。