房地产价格的形成及其影响因素.doc

房地产价格的形成及其影响因素摘要：房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度是最直接体现。而房地产价格是对房地产最直接的反映，通过对房地产价格的分析，有助于了解房地产变动的原因，还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。房地产价格的形成主要有需求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论等四种理论。每一种理论都从不同角度解释了房地产价格的形成。关键字：房地产价格 形成理论 影响因素一、房地产价格的概念：房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格具有两重性。其一，房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一；其二，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。在房地产价格的构成中，有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。二、房地产价格形成的四种理论：（一）供求决定论：这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的。因此，供求决定论学者认为供求才是房地产价格形成的最直接原因。（二）价值决定论：这种理论的依据为，决定商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类劳动，即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。也就是房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定。（三）效用决定论：这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成。其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大，价格就越高；效用越小，价格就越低。效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于效用，而不是花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。（四）收益决定论： 这种理论是从房地产投资的角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品之所以有价值是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。对于房地产商品的投资需求者，最关心的就是，投资的房地产能够在未来给他带来的收益大小。三、房地产价格影响因素：（一）影响房地产价格的一般因素1、经济发展形势可用GDP来反映经济发展形势，经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展。房地产业已成为国民经济的支柱性产业。作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP同房价之间必然存在着一定的相关性。经济形势的看好，就会吸引更多投资，尤其是进入房地产行业的资金会明显增加，这将推动房价的上涨。从理论上分析，经济增长形势越好，房价上涨的可能性就越大，两者应呈现出正向关系。2、人民生活水平用城镇居民人均可支配收入(INC)的增加来反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力，进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使得居民用来购房的资金增加，同时也使居民有了改善居住水平的愿望，这样就刺激了对房地产的需求，从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此，房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。3、利率的高低利率（R）的高低决定了房地产开发商的融资成本，贷款利率降低，开发商就可以以较低的成本获得资金，而房地产开发的利润相对而言是比较有保证的，因此在低利率的情况下，开发商就会有相对可观的收益。房地产行业自身的特性决定了利率是影响房地产定价的重要因素，房地产本身是一个高负债的行业，开发商的资产中大部分是通过债务融资获得的，因此贷款利率的高低势必会影响房地产的定价。同样，存款利率的高低也会影响房地产的需求。在我国，利率是受到管制的，存款利率的走势和贷款利率的走势基本相同。央行多次调低利率使实际活期存款利率都接近于负值，这意味着消费者没有必要再把银行存款作为一种投资手段，消费者为选择收益率比较有保证的投资品种，而房地产投资就为消费者提供了一个很好的投资机会。4、土地价格地价是房地产成本的重要组成，其走势直接影响着房价。这是因为：一是在房价中，地价一般占有五至六成的比重。二是随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨。尤其是随着我国城市化进程的推进，城市土地资源日渐稀缺，土地含金量增大。三是我国加入WTO，某些大中城市走国际化的发展路线，城市功能及市政规划等政策性因素，引发区域性地价明显上升。5、房地产投资从理论上看，房地产投资(HI)增加，将导致房地产市场供给的增加，在需求不变或者房地产需求弹性小于供给弹性的情况下，房价将下降。可见，房地产投资的增长和房价的增长应该呈反方向变动。6、货币供应量我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量（M2）将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，白国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。全国个人住房贷款余额由1998年的426.16亿元增长到2005年底的1.84万亿元，八年间个人住房贷款余额增长了近43倍。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房价的上涨。7、消费者对房价的预期在讨论供求决定价格的时候是基于这样一个假设：消费者是理性的。然而在现实生活中理性人的假设往往是不成立的，虽然房价已经很高，但仍有人排队购买，原因在于消费者预期房价还会进一步上涨。同时，房地产行业的景气程度也会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期，消费者会预期房价会进一步上涨，为了不愿在将来支付更多的货币来购买同样的商品房，那么会有更多的消费者选择现期购买，这样就使得对房地产的需求进一步扩大。在房地产行业不景气时期，消费者则会产生相反的预期，这样会使得对房地产的需求减少。在具体的研究中，笔者采用国家房地产景气指数（JQC）来反映房地产行业的景气程度与消费者对房地产的预期。另外，由于宏观政策的变化会对整个经济运行产生非常重要的影响，房地产行业在整个经济中处于举足轻重的地位，因此宏观政策和政策法规同样会对房价的走势产生一定的影响。参考文献：【1】王彬房地产价格影响因素分析D北京：北京交通大学，2007【2】刘琳房地产价格上涨特征及原因综述J，城市开发，2005(5) 【3】赵兵房地产价格宏观影响因素的定量分析研究D成都：电子科技大学，2005