厦门同安影视城北侧AB地块投资分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑,母版文本样式,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑,母版文本样式,*,*,xxxx地块投资分析汇报,TP04-05同安影视城北侧A、B地块,投资分析汇报,第1页,第一章：宏观分析,第二章：市场分析,第三章：地块分析,第四章：项目定位,第五章：投资分析,地块规划出让条件,区域规划与建设,地块环境分析,地块SWOT分析,土地市场分析,房地产市场分析,区域市场分析,市场总结,开发销售计划,成本估算,起拍价效益分析,投标报价分析,投标竞争分析,风险分析,汇报内容框架,客群定位,形象定位,产品定位,价格定位,宏观经济分析,厦门经济环境,宏观政策分析,厦门政策环境,第2页,1 宏观经济环境分析,2 厦门经济环境分析,3 宏观政策环境分析,4 厦门政策环境分析,第一章：宏观环境分析,第3页,全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现。,宏观经济,分析：,今年第二季度全国GDP增加率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了联络四季度增速上升发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现；所以，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。,第4页,货币供给量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在。,上六个月新增货币供给量为4.84万亿元，超出年二分之一，到达整年货币供给预估值（7.5万亿）65%。所以，下六个月货币供给量可能逐步下降；,广义货币与狭义货币余额展现逐月增加趋势；适度宽松货币政策得以表达，流动性过剩依然存在。,在流动性过剩和通胀预期作用下，房地产宏观调控可能再次面临失效。,宏观经济,第5页,宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落。,宏观经济,CPI和PPI从年1月开始一直保持增加趋势，6月CPI、PPI增加率双双回落；7月CPI再度上升，到达一年来最高点；PPI回落显著；,PMI连续4各月下滑，7月PMI下降到51.2%，创下了17个月新低，房地产调控、信贷控制效果已得到表达；,CPI、PPI、PMI数据反应上六个月全国经济发展总体很好，房地产调控已对整体经济产生影响。,第6页,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理.,厦门GDP近年保持约16%增加速度；受金融危机影响，年增速为为历史新低；,20，厦门第一产业增加值21亿元，增加1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增加3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增加14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,厦门经济,第7页,城市居民人均可支配收入和消费性支出连续增加，城市居民生活富裕购置能力强。,厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增加，年已到达26131元。比增加9.1；,厦门城市居民年人均消费性支出17990元同比上年增加5.1%；,年厦门市城市居民家庭恩格尔系数为39.8%，处于富裕阶段。,厦门经济,第8页,厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市,厦门经济总量相对较小，但人均GDP远远领先于福建省其它地市；是海西城市群中最具活力城市；,厦门财政收入远超福建省其它地市，城市基础设施建设速度、力度显著，新区开发进程较快；,厦门经济,第9页,1-7月固定资产与房地产开发投资高速增加，房地产开发投资占固定资产投资42.33%,1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增加38.3%；,房地产开发完成投资217.58亿元，增加130.4%；,进入下六个月以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增加；,房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资比重为42.33%。,厦门经济,第10页,年1-7月份厦门经济快速恢复增加,1-7月主要经济指标,类别,GDP,财政总收入,地方财政收入,人均居民收入,金额,1049.86亿元,316.54亿元,165.22亿元,17453元,增加率,16.7%,18.1%,17.7%,12.1%,数据起源：厦门市统计局,工业继续成为全市经济增加火车头,批发和零售业、服务性行业成为三产增加主力,政府财政支出与居民消费支出都有较快增加,外贸出口实现恢复性较快增加,金融存贷款较快增加很好地支撑了全市经济增加,厦门经济发展主要特点,厦门经济,第11页,中央会议定调下六个月经济工作,加紧推进财税金融房地产社会保障等改革；,以“七要继续”促进经济平稳较快发展；,下六个月坚持搞好宏调以稳定政策为主基调；,增强回升向好势头 提升增加质量效益；,宏观政策,会议解读：,央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松货币政策；保持政策连续性和稳定性，提升调控针对性和灵活性,。所以，下六个月房地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。,会议关键内容：,第12页,厦门并非房价上涨过快城市；没有停顿第三套房贷款,未限制外地户籍购房.,“意见”关键内容,增加普通商品住房用地规模，加紧岛外新城建设；,取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源，“一房一价”和明码标价制度；,销售价格调整10以上，应调整预售方案，重新申报预售价格；,住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；,厦门政策,政策解读：,203月厦门房价与年底靠近，而全国主要城市房价上升2378%；所以，厦门并非房价上涨过快城市；,厦门地方政策没有停顿第三套房贷款；,厦门地方政策未限制外地户籍购房；,第13页,近阶段厦门市取得政策性支持,城市发展,特区扩大到全市,年6月国务院同意厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大11倍。,中央支持特区发展,年9月6日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用。,体制创新试点,中国服务外包示范城市,跨境贸易结算试点城市,“三网融合”试点城市,国家创新型试点城市,国家知识产权工作示范城市,第14页,城市建设重点：全方面推进岛内外一体化建设,岛外新城建设,岛内优化提升,四大新城：,集美新城、海沧湾、翔安南部新城、同安滨海新城,建设面积：,240平方公里,建设目标：,一流当代化国际性滨海新城,旧城改造：,曾厝垵、西郭、将军祠、钟宅等片区改造动,；,综合体建设：,万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区建设全方面推进；,年8月厦门市委提出，要加紧推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。,20初，胡锦涛总书记视察厦门时要求“规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化”。,城市发展,第15页,宏观环境总结,宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增加速度下降；,厦门经济发展速度全方面恢复，经济结构趋向合理；,房地产调控政策短期内难以放松，但连续性受市场质疑；,厦门地方政策总体比较温和；维持市场平稳健康发展；,“特区扩大”、“岛内外一体化”等将深入推进城市发展。,第16页,1 土地市场分析,2 房地产市场分析,3 区域市场分析,4 市场总结分析,第二章：市场分析,第17页,厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场情况,土地市场,年20厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元/；,20土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；,土地出让量受房地产市场情况绝对影响；,第18页,土地出让重点区域向岛外转移,年岛内、外商住用地出让规划建筑面积百分比为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；,201-8月岛内、外商住用地出让规划建筑面积百分比为4：96；其中同安商住用地出让规划建筑面积占51%；,岛外基础设施完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；,岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常显著；,岛外成为房地产开发经营最主要战场已势不可挡；,“高端化”已经成为岛内住宅开发共性。,土地市场,第19页,岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城,土地市场,区域,地块编号,规划建,筑面积（）,成交总,价（万元）,楼面价,（元/）,受让人,思明,P13,494630,310200,6271,上海兆瑞,P08,16220,16560,10210,新景地,P02,30200,30480,恒禾置地,G23,33840,104700,30940,厦门恒兴,集美,JP01,443000,103200,2330,万科,JP02,535000,136800,2557,厦门贵丰房地产,JP01,466060,160000,3433,厦门东区,锦亭西路东侧在建工程,15119.2,3588,2373,鑫大利房地产,锦亭北路南侧在建工程,27093.8,6572,2426,鑫大利房地产,同安,TP02,185200,64200,3467,金帝,TP03,298700,106500,3565,金帝,TP01,222600,74300,3338,金帝,TP04,293500,80300,2736,金帝,翔安,XP02,64800,33500,5170,宝嘉,琼湖路南侧地块在建工程,61577.71,16500,2680,翔安建发,XG05,339290,110290,3251,北京首开,XG04,109000,21390,1962,万科,海沧,HG01,62730,32100,5117,中骏,HG02,301000,150000,4983,禹州,岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；,集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；,同安滨海新城建设成为住宅用地出让主要区域；区域楼面价为25003500元/；,翔安新城房地产开发处于起步阶段，土地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为5000元/；,海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。,第20页,厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为900011000元/,房地产市场,06、厦门住宅成交量为300万平米左右，市场住宅成交107万平米，年市场恢复性增加，住宅成交面积靠近400万平米；,以后厦门住宅成交均价长久保持在900011000元/；,第21页,房地产信贷政策调整以来住宅成交量连续走低，住宅交易价格保持稳定,房地产市场,信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，8月份住宅成交量大幅提升到达17万平米；,住宅销售均价保持稳定；8月份住宅销售均价到达10996元/，比7月份小幅下滑；,上六个月住宅销售均价同比有较大增加，成交量下滑比较大。,第22页,年以来供销比失衡，供给量小于销售量，市场连续消化存量。,房地产市场,03，供销比小于等于1；市场供销平衡，供给量略小于销售量；,07，市场供给量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；,09上六个月，市场供给量远小于销售量，市场连续消化存量；,第23页,厦门当地购房客群百分比下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定。,年上六个月厦门当地购房客群百分比为34.8%，当地居民购房百分比下降到最低点；,省内其它区域购房客群百分比基本稳定，维持在27%35%之间；,省外客群百分比有逐年上升之势，年百分比为34.46%；已经成为厦门购房客群最主要组成部分；,海外客群百分比较小，维持在2.5%7%之间。,房地产市场,第24页,当前项目区域内无项目，周围区域在售可比项目4个，均为尾盘。,区域市场,该区域主要在售项目四个，分别为尚美花城、阳光清境、凤凰城和同城湾。,尚美花城2期,大唐VC,大溪地,芸溪居住公园3期,锦辉国际花园1期,金利蓝湾新城,同,城湾,凤凰城,阳光清境,未来待推楼盘：,芸溪居住公园4期,锦辉国际花园2期,厦航高郡,新宇地,块,华森国际,银溪春墅,区域主要在售项目,尚美花城,阳光清境,凤凰城,同城湾,第25页,区域内在售项目以面积为,80-100平二房,、三房为主，总价多为50-110万元。,区域市场,项 目,规模（）,主力户型（）,总价区间,（万）,户型特点,周围配套,小区配套,尚美花城,9.7万,110-120,50-80,/,新华都购物广场、佳事达购物中心、大同中心小学、古庄小学、同安一中、同安六中,会所,小区绿化,阳光清境,2.25万,80-90,30-60,/,润洲商业广场、佳事达购物中心、同安一中、六中、进修附小、中心小学,游泳池、散步道、会所、,小区绿化,凤凰城,5.86万,60-88,96-110,113-136,30-120,/,佳士达购物广场、同安妇幼保健医院、同安第三医院、第二试验小学岳口分校、一中、六中,生态园林、会所、双语幼稚园、步行街、商业街,同城湾,5.86万,二房,三房,50-300,/,果蔬批发中心、同安妇幼保健医院、博爱医院、同安一中、六中,会所,小区绿化,第26页,项 目,销售均价,当前销售价格,总签约率,精装修,置业目标,尚美花城,4844,5300,57%,无,投资、首购,阳光清境,5216,5000,98%,无,改进型为主,凤凰城,4740,6200,98%,无,投资、首购,同城湾,4890,6000,95%,无,改进型为主,区域销售项目销售价格在4800-6200元/平米，已推产品销售很好，以首购、改进、投资为主。,区域市场,第27页,区域内出让地块楼面地价多在1600-3000元/平米左右,区域市场,项目,用地性质,容积率,出让时间,出让起始楼面价,(元/),成交楼面价,(元/),竞得人,TP02（五显科技研发中心3号居住地块）,居住、商业,0.8,8月8日,1600,1600,同安国投,TG03(五显科技研发中1号居住地块),居住、商业,1.0,12月8日,1600,1600,同安国投,TG04（同安区12-05片区、厦门第二外国语学校北侧、银湖西路北侧）,居住、商业,2.0,9月8日,2382,2833,古龙,TG05(同安区12-05片区、环城西路西侧、祥平西路南侧),居住、商业,2.7,9月8日,2316,3177,古龙,第28页,区域市场,经典,尚美花城总平规划,第29页,区域市场,经典,尚美花城户型格局,第30页,区域市场,经典,尚美花城,户型格局,第31页,区域土地供量不大，产品销售压力小，出让地块价格多在1500-2500元/平米。,该区域为岛外老城区，近年来土地供给量不大。从近两年已出让地块情况来看，多为商住地块，且与此次出让地块相距较远，到时推出市场，在该片区含有较大优势。,同时，从周围地块成交价格来看，地块价格均在1500-2500元/平方米左右，当地块起拍楼面价分别为1570元/平方米和1811元/平方米，预计其出让溢价范围不大。,区域市场,土地市场总结,第32页,该区域主要在售项目以二房、三房为主。客户起源多为同安当地客户。,区域市场,二级市场总结,客户特征：,同安市场为经典内需市场，以当地客户为主，教师、医生、公务员企业主、个体经商户等，省内其它地方以投资为主。,价格总结：目前在售项目均价基本维持在5500元/，受短期内产品供应量不足影响，片区价格走势较为平稳。,营销总结：,当前在售项目多为尾盘，活动营销力度不大。,第33页,1 地块规划出让条件,2 区域规划与建设,3 地块环境分析,4 地块SWOT分析,5 竞争力提炼,第三章：地块分析,第34页,地块区位图,TP04（地块）、TP05（地块）两地块位于同安五显片区南部、东溪及其支流交汇处，同安影视城北侧，五显中路南侧，西洋路东侧。两项目共分为7个子地块。,地块分析,地块居五显镇镇政府北侧，处镇中心位置，繁荣与生态并举。与同安老城区交通距离仅公里左右。,地块位置图,第35页,现实状况九天湖,未进行整改,杏,锦,路,鱼香蕉林等,地块内东溪为原生态，场地仍在平整中，有菜地和苗圃等，将在地块出让前完成场地平整和改造。,规划路,地块分析,地块现实状况图,部分地块现实状况,东溪,东海学院,东溪,第36页,地块(TP04),1号子地块,2号子地块,4号子地块,5号子地块,累计,土地用途,居住、商业,居住、商业、幼稚园,居住、商业,居住、商业,土地面积(公顷),3.17,4.0,4.13,4.49,15.79,容积率,2.6,1.7,2.5,1.5,2.04,地上建筑面积,(平方米),83000以下,70000以下,103000以下,66000以下,32以下,计价建筑面积,(平方米),82900,69740,102900,64500,30,不一样性质建筑占总建筑面积,(平方米),居住：79000,商业：3900,生鲜超市便利店：100,居住：60000,商业：6700,幼稚园：3000,生鲜超市便利店：100,开闭所：160,公用移动通讯基站：40,居住：93000,商业：9800,生鲜超市便利店：100,有线电视子分前端机房：40,公用移动通讯基站：60,居住：50000,商业：14500,生鲜超市中心店：1500,居住：28（88%）,商业：34900（11%）,幼稚园：3000,生鲜超市中心店、便利店：1800,开闭所：160,公用移动通讯基站：100,有线电视子分前端机房：40,地块分析,地块规划条件,地块（TP04）由个子地块组成，土地面积为15.79公顷，总建筑面积32.2万平米，住宅占88%。,第37页,地块（TP05）由个子地块组成，土地面积为12.65公顷，住宅面积15万平米。,地块(TP05),3号子地块,6号子地块,7号子地块,累计,土地用途,居住,居住、文化（文化艺术展览馆),居住、酒店、商业、文化(影视博物馆)、幼稚园,土地面积(公顷),3.01,4.5,5.14,12.65,容积率,0.83,0.78,2.54,1.51,地上建筑面积,(平方米),25000以下,35000以下,130600以下,190600以下,计价建筑面积,(平方米),25000,35000,130340,190340,不一样性质建筑占总建筑面积,(平方米),居住：25000,居住：30000,文化馆：5000,居住：95000；酒店：0；商业：7300；影视馆：5000；幼稚园：3000；生鲜便利店：100；开闭所：160；移动通讯基站：40,居住：150000（78.7%）；酒店：0（10.5%）；文化馆5000（2.6%）；、影视馆：5000（2.6%）；商业：7300（3.8%）；,幼稚园：3000；生鲜便利店：100；开闭所：160；移动通讯基站：40,地块分析,地块规划条件,第38页,TP04起拍楼面地价1580元/平米，起拍总价50560万元；TP05起拍楼面地价1813元/平米，起拍总价34510万元。,项目,TP04,TP05,出让方式,拍卖,拍卖,起始价（万元）,50560,34510,起始楼面价,（元/平米）,1580,1813,竞买确保金,（万元）,10112,6902,增价幅度,（万元）,300,200,土地使用权出让年限,居住70年，商业40年，幼稚园50年,居住70年酒店40年商业40年文化50年幼稚园50年办公50年,规划开工时间,协议签署之日起二年内,协议签署之日起二年内,规划完工时间,协议签署之日起五年内,协议签署之日起五年内,地块分析,地块出让条件表,第39页,地块依山傍水，具备优厚自然景观资源。四面群山围绕，整体生态景观良好，提升地块开发价值。,两地块均位于同安影视城北侧，紧临西洋溪和东溪河，将具备良好水景资源，与影视城仅一水之隔，旅游资源优越。,地块属同安区五显片区内，拥有四通八达立体交通网，位居厦漳泉“金三角”中心地带，区位环境优良。,A地块由个子地块组成，总建筑面积达3万多平米，将打造成为该区域综合性居住大盘。,地块分析,地块属性研判,第40页,规划结构为：一心、两带、四组团。五显片区主要功效为旅游、文教、居住。该区域含有独特自然环境优势、区位优势和历史人文优势。,同安区五显镇位于同安银城东北部，东与新圩镇交界、西、南与大同镇，洪塘相连，北与汀溪镇、南安市接壤，镇区距县城仅1公里，距厦门国际机场30公里。交通便捷，区位优势显著。,得天独厚人文资源优势使该区以旅游业为龙头第三产业充满生机和活力。梅山寺梵天寺影视城北辰山竹坝南洋风情园为一线休闲文化旅游线路已颇具规模。,地块分析,片区规划与定位,五显镇镇政府,第41页,地块外向道路设施完善，临近同新路。公交系统发达，地块内道路尚待建设。,地块居同安五显镇中心位置，临近同新路。,同安区位居厦漳泉“金三角”中心地带，北与安溪、南安交界，西接长泰县，东连翔安区。交通网络十分完善。同时，,地块离同安老城区交通距离仅3公里左右。,周围道路已基本建成，相邻子地块之间规划道路未建。地块南侧同安影视城站为公交起始站，公交线路较多，通往岛内及其它各区，交通条件较为成熟。,地块分析,交通环境分析,海翔大道,公交站点,轮山路,第42页,地块坐拥东溪和西洋溪，共享同安影视城仿古建筑群旅游景观资源。,地块位于同安五显片区内，有着优越旅游景观资源。距厦门岛内约35公里，位于北辰山、梵天寺旅游线上。地块紧挨同安影视城大型仿古人造娱乐城，以天安门、太和殿、养心殿、颐和园长廊及一条明清街为主古建筑群体。,地块分析,景观环境分析,同安影视城,第43页,地块周围教育配套完善，区域3公里内共享同安老城区成熟生活配套，未来经过区域建设和本身配套逐步完善。,地块居五显镇镇政府北侧，处镇中心位置，繁荣与生态并举。南侧与五显镇地税局、国税局、供电营业所、派出所隔路相邻；东侧厦门东海学院、厦门市同安职业技术学院均已落户，文教园区初具规模；向南约5分钟车程即可抵达具老城北端名校同安一中。,同时，依据规划，地块周围学校、医院等配套用地已规划布点。A地块内规划9班幼稚园一所、生鲜超市中心店一处、生鲜便利店三处，B地块内规划生鲜便利店一处。,地块分析,公共配套设施,华侨大学,同安一中,东海学院,第44页,当地块当前周围商业气氛欠缺，未来伴随片区及旅游产业发展，逐步成熟。,当前当地块周围商业布局较零碎，未形成商业圈，商业气氛欠缺。,未来伴随五显片区建设逐步成熟及旅游产业逐步发展，本案周围商业气氛将会逐步浓厚。,地块分析,商业环境分析,用地规划图,TP04,TP05,第45页,地块具备优越景观和旅游资源，配套和商业气氛稍欠缺，可借助片区和产业发展，提升项目品质。,地块SWOT分析,地块分析,1,2,3,4,优势,劣势,威胁,机会,处同安五显镇中心位置，交通便利，区位优越,同安影视城，梵天寺等人文景观,临近文教园区及百年名校同安一中，教育资源丰富,地块所在周围业态布局较为杂乱，近距离范围内生活配套仍有所欠缺。,居住气氛有待提升,区域丰富旅游产业为本案带来极大升值空间,区域旅游、文教、居住一体综合规划发展机会,交通距离岛内较远，客群辐射力较弱,国家宏观调控政策力度影响仍在连续,第46页,关键竞争力：旅游资源+优越区位+山水美景，打造大型文化生态旅游综合城。,依靠周围旅游业兴旺带动，利用先天生态氧吧优势，抓住当前旅游地产行业兴起之势，成为同安新兴旅游地产佼佼者。,以同安影视城为关键，适当拓展旅游休闲产业，强化同安古城文化旅游景群旅游附加值，充分利用东溪沿岸景观资源，打造大型文化生态旅游综合城。,地块规划示意图,关键竞争力提炼,地块分析,第47页,1 客群定位,2 形象定位,3 产品定位,4 价格定位,第四章：项目定位,第48页,本市占45%，省内占35%，省外占20%，总价在80万元以上，户口和配套是主要需求。,客群定位,厦门房地产市场购房客群中本市客户约为总量4555%，,厦门以外省内购房客群约占3040%,其中以泉州、漳州、三明和龙岩为主,省外和境外客户分别约占15%和5%；,客群类别,白领阶层,当地换房客群,周围地域外来客群,普通生意人,客源区域,厦门,厦门,省内其它地域为主,省内其它地域为主,区域需求,市中心区域,环境很好区域,岛内为主,市中心区域,面积需求,120平以下为主,120平三房以上,80平以上,80平以上,品质需求,普通,高,普通、高,普通,其它需求,周围商业与公共配套,高端配套,户口,户口,可接收总价,120万以下,150万以上,80万以上,80150万,厦门购房客户研究,第49页,同安区域部分已售项目客群借鉴,客群定位,同安区域楼盘客群比较单一，以当地客群为主，约80%,与同安有地缘关系泉州、龙岩等地客群为辅，岛内客群较少；,私营企业主、个体户以及公务员、教师等群体购置较强，以自住为主，兼具投资。,项目,客群组成,古龙御园,区域特征,同安当地约占80%，岛内约10%，泉州、龙岩外地占10%。,置业目标,纯投资占10%，自住兼投资约占70%，自住约20%；,职业特征,公务员及经商客群为主；,大溪地,区域特征,同安当地为主，约占80%，南安、晋江为主泉州客群约占5-10%，龙岩客群约占5-10%；,置业目标,95%以上为自住；,职业特征,贸易类为主私营企业主55%，政府部门及企事业单位高层约占45%,凤凰城,区域特征,同安当地约占75%，南安晋江为主泉州客群占8-12%，龙岩客群约5-10%，其它客群约占3-10%；,置业目标,70%以上自住；,职业特征,私营企业主55%，政府部门及企事业单位高层约占45%,芸溪居住公园,区域特征,同安当地约80%，其它地域20%,置业目标,自住80%以上,职业特征,企事业单位工薪阶层为主,阳光清境,区域特征,同安当地为主，占80%以上,置业目标,97%以上作为自住，投资极少,职业特征,教师、医生、公务员、企业个体户分布均匀，约各占25%。,第50页,同安当地/翔安,旅游产业拉动客群,主动岛外化客群,关键客群,重点客群,周围拆迁户,纯投资客户,度假客户群,客户类型,关键客群,重点客群,客群百分比,7080%,2030%,区域起源,同安当地/翔安,厦门岛内/省内异地,购房目标,首次自住/改进,改进自住/投资,集中年纪段,2545岁为主,4055岁为主,职业类型,公务员、教师等,同安生意人,企业主、高管,个体户、白领,置业次数,12次为主,2次以上,区域接收,区域敏感度高,旅游资源（需引导）,户型面积需求,90-110两房（少）,110-130三房（多）,130-160四房（少）,50-60一房/公寓（少）,80-90两房（多）,130-160四房（少）,洋房、别墅,购房诱因,居住习惯,升值潜力,环境景观,升值潜力,配套需求,园林景观、生活便利,园林景观、会所,关键关注,小区整体环境,建筑外立面，,户型格局,客群定位,项目关键客群和重点客群预判,第51页,当地块价值潜力较大，可打造成为同安大型文化生态旅游综合体项目。,形象定位,权比,细 目,优,良,普通,较差,差,土地级别,自然景观,交通情况,环境污染,生活配套,社会治安,学区情况,社会人文,增值价值,区位形象,项目拥有良好自然景观和人文环境，处于同安五显镇中心，同安旅游中心，未来发展潜力巨大，伴随区域配套不停完善，能够预见当地块价值潜力较大，可打造成为集文化生态、商务、居住为一体大型文化旅游综合体项目。,地块价值综合评价,第52页,形象定位,地块形象定位,：,旅游新地标双溪生态城,旅游，突现当地块旅游资源优越,新地标，彰显地块为区域新项目,地块独享东溪和西洋溪双重景观,尽享水岸综合体配套和生态环境,形象定位,第53页,项目定位,产品定位,产品定位,旅游、居住、商业、酒店复合型生态城,第54页,产品定位,规划思绪：组团式花园设计,TP04，1、4号地块规划小高层/高层；2、5号地块规划围合式多层公寓/洋房。,TP05，3、6号地块规划洋房。别墅；7号地块点式高层和酒店等配套设施。,规划总平提议：,方案一,仅供参考,第55页,产品定位,规划总平提议：,方案二,仅供参考,第56页,项目定位,户型,户型面积,面积百分比,建筑面积,套数,对应客群,度假公寓（一房）,45-55,5%,13400,268,投资/度假客群,精巧两房,80-100,32%,88920,988,首次置业当地客群/投资,舒适三房,110-135,30%,86000,688,当地改进置业客群,实用四房,135-150,15%,41760,288,当地改进置业客群,花园洋房,150-180,10%,27720,168,/度假/改进型客户,水岸别墅,250-300,9%,24200,88,当地高端客户/投资,累计,100%,28,2488,本户型面积配比，有约70%产品在市场主流产品区间；,多样化产品满足不一样客户需求，符合大盘开发规律；,花园洋房和水岸别墅，提升项目品质，凸显旅游价值；,景观最大化，内外景观结合，双溪资源利用最大化；,依据规划条件，住宅面积为22.8万平米，144平米以下面积占70%以上。,产品定位,户型配比提议,（仅对TP04地块提议）,第57页,预计两年后地块住宅销售均价为6000元/平米，作为地块投资分析测算依据。,按照区域可比项目，得出当地块住宅现在售价为5350元/平米，预计两年后销售，从区域发展和潜力原因分析，按5-6%年增加率，两年后售价约为,6000元/平米,（市场环境改变莫测，此价格仅作为投资测算依据）,项目定位,价格定位住宅,类别,细项,权重,本案,尚美花城,阳光清境,凤凰城,区域原因,地段区位,15%,100,100,100,120,周围配套,10%,100,105,110,120,交通原因,5%,100,105,100,110,自然环境,10%,100,90,90,110,景观原因,20%,100,90,90,105,区域发展,5%,100,90,90,95,产品原因,项目规模,5%,100,85,85,90,建筑规划,5%,100,100,100,100,户型规划,10%,100,100,110,105,园林设计,5%,100,90,120,100,小区配套,5%,100,95,105,100,物业管理,5%,100,100,100,100,修正指数,100,0,0,0,交易均价（元,/,平米）,/,4844,5216,6243,本案修正价格,/,5059,5269,5821,可比权重,/,40%,30%,20%,本案市场比较价格（元,/,平米）,5350,第58页,预计三年后地块商业销售均价为11500元/平米，作为地块投资分析测算依据。,因为项目所在同安五显镇，为新开发区域，并无在售商业项目，所以，市场定价法没有可参考性。本项目利用租金回报率倒推法。,项目定位,价格定位商业,市场类比法,市场销售商业，普通情况投资回报率最低为5%。经过市场调研得出结论：区域商业平均租金在,40元/平米月,，所以，依据商业年租金投资回报率公式，,租金回报率租金/平米月12/单价，,得出：单价,=4012/5%=10000,项目预计在两年后销售，按5%增加率计算，预计两年后项目商业售价约为,11500元/平米,（仅参考，作为项目投资测算依据）,第59页,项目定位,各物业价格定位,依据上述住宅和商业价格定位，TP04地块可售物业售价以下：,住宅销售价格约,6000元/平米,商业销售价格约,11500元/平米,车位销售价格约,10万元/个,（依据8月份同安区车位平均售价）,（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据）,第60页,1 开发销售计划,2 成本估算,3 收入估算,4 起拍价效益分析,5 投标报价分析,6 投标竞争分析,7 风险评定,第五章：投资分析,（TP04地块）,第61页,工程进度计划,1、分期开发：,计划项目分二期开发，一期开发住宅部分，二期开发剩下住宅与商业。,2、工程进度计划：,工程时间为5年，项目计划于年下六个月开工，20上六个月全部完工。,3、销售进度计划：,销售时间为5年，项目计划20上六个月开始销售，至20下六个月销售完成。,投资分析,第62页,销售进度计划,主要销售时间节点：,年初开始预售，可售面积约28.2万，销售周期5年，年均去化5.6万平米；,商业在20开始销售，销售周期为3年；,项目总销售时间为4年。设定住宅商业全部销售完成，车位销售75%。,投资分析,各类型物业销售进度计划,类型,住宅,25%,15%,30%,20%,10%,商业,50%,30%,20%,车库,5%,20%,35%,15%,第63页,投资估算汇总表,投资分析,预计项目总投资金额约为17.3亿元,第64页,收入汇总表,投资分析,序号,项 目,面积,（,）,单价（元/,）,销售额（万元）,备注,1,住 宅,28,6,000,169,320,100%销售,2,商 业,34900,11,500,40,135,100%销售,3,车 位,80000,2500,15,000,75%销售率,4,合 计,396900,7,083,224,455,预计项目总销售金额为22.4亿元，项目总均价为7083元/,（备注：含车位（,不含建筑面积,）收入）,第65页,起拍价效益分析,项目投资收益分析：,销售总收入为22.4亿元,项目总投资约为14.7亿元；,项目净利润为3.9亿元；,项目投资净利率为22.57%；,项目销售净利率为17.35%。,投资分析,以地块起拍价计算投资收益分析,第66页,投标报价分析,投资分析,加价次数,投标价 （万元）,楼面地价 (元/平方米）,溢价率,总投资 （万元）,总收入 （万元）,毛利润 （万元）,所得税 （万元）,净利,投资净利率,销售净利率,起拍价,50,560,1,580,0.59%,125,195,224,455,99,260,24,815,74,445,59.46%,33.17%,1,50,860,1,589,1.19%,173,425,224,455,51,030,12,758,38,273,22.07%,17.05%,2,51,160,1,599,1.78%,173,734,224,455,50,721,12,680,38,041,21.90%,16.95%,3,51,460,1,608,2.37%,174,043,224,455,50,412,12,603,37,809,21.72%,16.84%,4,51,760,1,618,2.97%,174,352,224,455,50,103,12,526,37,578,21.55%,16.74%,5,52,060,1,627,3.56%,174,661,224,455,49,794,12,449,37,346,21.38%,16.64%,6,52,360,1,636,5.93%,174,970,224,455,49,485,12,371,37,114,21.21%,16.54%,10,53,560,1,674,6.53%,176,206,224,455,48,249,12,062,36,187,20.54%,16.12%,15,55,060,1,721,9.49%,177,751,224,455,46,704,11,676,35,028,19.71%,15.61%,19,56,260,1,758,11.87%,178,987,224,455,45,468,11,367,34,101,19.05%,15.19%,20,56,560,1,768,12.46%,179,296,224,455,45,159,11,290,33,870,18.89%,15.09%,第67页,购地价格提议,销售价格预期：,住宅均价：6000元/,商业均价：11500元/,地下车位：10万元/个,销售净利率提议为15%；,楼面地价为1768元/,总