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浅议房地产开发企业的合理避税
（王佳莹 西南政法大学 管理学院 401120）
【摘要】随着市场竞争日益激烈，房地产企业已经进入高速发展时期，成为国民经济的支柱产业之一，也是国家税收收入的一个重要来源。而房地产企业如何在依法纳税的前提下，进行合理的纳税筹划，提高自身综合收益，同时促进国民经济良性发展已经成为一个重要课题。本文主要结合房地产开发企业的经营特点，解析其如何实现纳税筹划以达到合理避税的目的。
【关键词】房地产企业；纳税筹划；合理避税
一、引言
改革开放以来，国家为了扶持房地产行业的发展，出台了一系列有利于房地产行业发展的法规政策，使得房地产企业逐渐成为国民经济一大支柱产业，也是国家税收收入的一项重要来源。在一轮一轮税制改革中，为使税收征管科学化、精细化，有关部门正在不断完善税制和税收政策。针对房地产企业开发行业生产周期长、投资金额大、市场要素多元化的特点，财政部、国家税务总局制定了一系列新文件，对房地产开发企业的纳税行业加以规范，这些政策措施对房地产企业的健康发展必将产生深远影响。在新的形势下，房地产企业怎样学习贯彻新的税收政策法规，在依法纳税的前提下，尽量规避纳税风险，理性地进行合理避税，已经是摆在房地产企业高层管理人员和企业财会人员、税务经理面前的重要课题。
二、合理避税的概念
（一）合理避税的概念
合理避税通过企业纳税筹划而得到了有效的实现。纳税筹划即指纳税人在不违反法律、法规的前提下，通过对筹资、投资、经营活动的安排，尽可能减轻税收负担，获取节税利益的行为。合理避税的行为早期便已经存在，但是，为社会所关注，被法律所认可是在20世纪30年代。随着社会经济的发展，合理避税日益成为纳税人理财和经营管理中的重要组成部分。尤其是近30多年，针对合理避税的纳税筹划在许多国家得到了蓬勃发展。
中国加入WTO以后，国内企业参与国际竞争，使得合理避税更加意义重大，现在，中外企业在一个更加开放、更加公平的环境下竞争，取胜的关键是企业要在保证产品质量的前提下，努力降低成本、提高盈利能力。在目前市场竞争中，国内企业在产品质量、花色品种、营销网络等方面较国外企业相对弱势的情况下，努力降低成本费用支出，提高产品在价格上的竞争能力应当作为首选。而税费，作为在企业费用支出中占很大比重的一项费用，也成为企业控制成本的重要内容。
（二）合理避税的实现——纳税筹划
一些国内税务专家总结了国内外许多节税技巧，为企业制订了一系列合理避税方案。经过多年研究，他们把合理避税实现的手段归纳为两大类：一是管理手段，即通过公司领导层的管理使得纳税筹划方案得以实现，如企业注册地的选择、纳税人身份的选择、企业合并分立等；二是会计手段，即通过会计的实现职能为纳税筹划服务。
通过纳税筹划才能实现合理避税，然而我国法律上对纳税筹划没有明确规定，但集合中外各专家学者对纳税筹划定义的观点有一点是趋同的，即纳税筹划是纳税人为减轻税收负担而进行的谋划。综合看来，纳税筹划是纳税人依据税法规定（含税收法律法规、国家有关税收规定），通过对筹资、投资和经营活动实现进度的合理安排，达到规避纳税风险、税负最小化、经济效益最大化目的的管理活动，是实现合理避税的唯一合法、有效途径。
三、房地产企业合理避税的目的及存在问题
（一）房地产企业合理避税的目的
房地产行业作为国民经济重要支柱的产业之一，如今国家税收调控政策日益完善，房地产行业竞争也日趋理性化。在保证依法缴纳税费的同时，进行合理的避税筹划，减少税收支出，提高综合经济效益，不光对房地产企业提升竞争力起着关键作用，同时最大限度地发挥税收的经济杠杆作用，对国民经济的长远和整体发展也至关重要。
合理避税的目的有以下几个主观、客观方面：
1.减轻企业综合税负，对经济宏观调控。
对纳税人而言，企业或其它经济组织作为纳税人，其经济活动的根本目的是追求利润最大化。对国家而言，税收的职能除了组织财政收入、调解收入分配之外，还有一个重要职能，即调控宏观经济职能。企业合理地利用优惠政策、节约税费，在客观上是国家税收杠杆作用下，逐步走向优化产业结构和合理资源配置的道路，使企业投资、生产经营活动符合国家的产业政策和经济鼓励政策，从而使国家的宏观调控政策得以更好地发挥作用。
2.充分发挥资金的时间价值。
资金的时间价值是资金在经历一定时间的投资和再投资后所增加的价值，也称货币的时间价值。既然货币具有时间价值，尽量推迟应税所得额的实现，减少当期应纳税额就具有很重大的理论和现实意义。资金是有时间价值的，纳税人通过一定的手段将当期应缴的税款延缓到以后纳税期缴纳，以获取资金的时间价值，是企业理财的一个最基本的概念，也是企业纳税筹划的一种基本方法和思路。推迟纳税对企业或其它经济组织有两个好处：一是利用折现公式把未来应缴税款进行折现后，会发现未来应缴税款的价值比实缴税款小。也就是说，企业推迟纳税的时间越长，利息率越高，给其带来的利益就越大。二是企业可以占用这笔迟缴税款，并从中获利，与其它取得资金的方式相比较，推迟纳税具有优越性。相对而言，企业利用推迟纳税，无偿地使用财政资金进行经营活动，不存在财务风险，不仅如此，还使企业更有能力偿还债务，提高其承担财务风险的能力。
3.实现纳税无风险，不断完善我国税法和税收政策。
纳税无风险是指企业在履行纳税义务的过程中，不会出现任何征税方面的处罚，即在纳税方面没有任何额外支出的风险，或者风险可以小到可以忽略不计的程度。当前，我国税法日渐复杂，税收法规体系十分庞大，加上纳税人和纳税机关对税法的信息不对称性，各企业对税法知识了解很少，所以企业通过纳税筹划，要求熟悉税法，不缴冤枉税对其正常的经营活动也十分重要。对企业纳税人而言，纳税无风险可以使其避免发生不必要的经济损失，同时避免发生不必要的名誉损失，更重要的是可以促进企业健康发展，提高企业的纳税意识。对国家而言，纳税无风险有利于普及税法知识， 以及国家税法和税收政策的不断完善。
（二）房地产企业合理避税存在的问题
房地产企业方面，他们仅仅把合理避税定位在减轻纳税负担、提高企业经济效益的层面上。以这一目的为经营活动，财务工作的导向，他们总是要求税务筹划专家设计税负最低的筹划方案；而筹划专家为了迎合顾主的要求，尽量采取少缴税款的处理方法，有的甚至不惜用偷税漏税的手段来实现此目的。这样的避税方案得不到税务机关的认同，经不起稽查，结果就是让企业一方面要支付咨询费用，一方面要承担补缴税款以及税务机关处以的罚款，反而给企业造成经济损失。其实这是对合理避税的纳税筹划的扭曲，并不是真正的合理避税。
税务机关方面，由于部分房地产企业利用合理避税借口进行所谓的纳税筹划，从而达到偷税漏税的目的，使税务机关人员对合理避税产生了不信任感；加上政府的要求“适度提高税收占国民生产总值的比重”，税务机关的任务也相当沉重，为了达到国家征税指标，他们极力否决各企业为避税进行的纳税筹划，即使是正常的、合法的避税方案也予以否决。以至于出现对房地产企业纳税人利用税法的弹性、漏洞、空白进行合理避税一般不予以承认的现象。这是对国民经济的良性发展极为不利的。
四、房地产企业合理避税的方法
随着税收法律法规不断地完善，房地产行业竞争日益趋于理性化，避税筹划的方法也不断更新，本文只着重介绍几种房地产企业常用的合理避税方法。
（一）临界点避税筹划
临界点避税筹划是指纳税人在生产经营活动中遇到税收临界点时，通过增加、减少收入或支出，避免承担较重税收负担的方法。这是目前房地产开发中筹划土地增值税时最广为运用的方法。
企业在纳税过程当中存在着大量的避税临界点。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%的部分，税率为60%。另外还规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。因此，房地产企业要降低房地产销售的增值税，就必须控制房地产商品的增值率，对处于土地增值税临界点附近的情况，事前要进行必要的估算及筹划。
房地产企业应该对纳税过程中的避税临界点准确掌握，详细测算，否则就会出现“高售价不一定高收益”的情况。例如销售定价策略，房地产企业销售价格直接影响到国家、开发商、消费者的利益，因为上述土地增值税的影响，房地产商品的售价并非越高利润越大。售价不同直接引起营业税及附加有不同，进一步导致商品房的增值额不同，所以缴纳的土地增值税也不同。除此之外，在企业所得税上也存在临界问题。房地产企业应该合理利用临界点避税，其关键在于找到最佳税负的临界点，借以保护房地产企业的合法权益。
（二）资金时间价值避税筹划
资金的时间价值是指资金随着时间推移，在周转使用过程中产生的增加值，它体现了资金的时间性，反应了企业掌握资金的成本以及可能带来的利益。
资金时间价值避税筹划法，也称作递延纳税筹划法。在市场经济条件下,利润最大化是一切经济组织从事经营活动的重要目的，而暂缓付款或提前收款可以使企业的资金时间价值得到最大的利用。当企业当期需要控制应纳税所得额时，便可以采取暂缓付款的方式，或者推迟实现销售收入的方法，从而降低当期应纳税所得额，达到暂缓纳税，获取资金时间价值的目的。
资金时间价值筹划法具体可以细分为几个主要方式：1、分期收款方式。房地产企业可以利用相关税收政策，在销售大宗房产商品时，采取分期收款方式分期确认收入，使税款得以分期缴付。2、赊销商品方式。赊销商品方式是企业销售大宗商品或滞销商品时常采用的方式。采用该方式销售商品，应按赊销合同或协议约定的付款日期确定收入。房地产企业采用这种方式时，应在合同中明确规定收款方式、收款日期，以便税务机关检查确认。3、委托代销方式。委托代销方式是企业开拓市场，扩大市场占有率常用营销方式。通过此方式，委托方可以得到延缓纳税的效益。房地产开发企业在把开发产品交于委托公司代为销售时，并不确认收入，只有在受托方把开发产品销售出去之后，根据合同或协议规定，月结或季结，结算出已销产品价款，房地产企业在收到受托方的代销清单时确认收入。
（三）变销售为投资避税筹划
根据税法规定，以不动产投资，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴纳营业税；自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或其它经济组织，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产商品销售方式。房地产开发商开发一些大型酒店、写字楼、商场等项目，事先做好税务筹划，可以节约自身营业税、城市维护建设税及教育附加税，还减少了不动产转让过程中的土地增值税款。
（四）价值分解避税筹划
价值分解是指在合理合法的情况下，把所得额、资产、交易合同的价值进行适当分解，达到合理节约避税的目的。因为税收具有一个很重大的作用便是调节收入，平衡社会财富分配，所以税法中规定所得税和一般财产税普遍采用累进税率制，也就是说，数额越大，适用税率越高，所纳税额就越多。因此，如果能把所得额，资产价值在两个或更多纳税人之间进行分解，会降低税基和适用税率，从而减少缴纳税款。
此外，还可以将价值分解法的思路运用到纳税人身份的选择上。比如，若房地产企业为一般纳税人，经营过程中增值额较大，使得其增值税税负很重，达到13%以上。如果利用价值分解法将它分成两个或两个以上较小企业，使其符合小规模纳税人的标准，适用税率骤然降低为4%。
当然，利用税收优惠进行合理避税是纳税人及税务机关都认可的方式，此外还有许多财务手段可以达到合理避税的目的。合理避税能使企业长远地获得减少税负带来的利益，也有利于企业长久发展。
五、房地产企业合理避税的意义
房地产企业经营活动周期长、金额大、纳税负担大，纳务处理也很复杂。房地产行业作为高利润行业，同时也是国民经济一项重要支柱。随着经济飞速发展，税收法律法规越来越完善，税收政策体系越来越繁杂，企业的经济活动行为也越来越多样，在这样的大环境下，房地产企业更应该针对税法中的优惠政策和税法未明确规定的行为进行合理避税筹划，其意义在于微观宏观两个方面：
（一）微观层面：房地产企业
房地产企业只有结合自身经济规模和外部经济环境进行合理避税的筹划，防范和控制风险，才能使企业自身提升综合竞争力、实现效益最大化。在当前经济发展形势下，房地产企业必须要提高财务管理水平，完善合理避税的方法，认识到合理避税的重要性，才能通过合理、合法的手段达到企业利益与社会经济双赢的结果。合理避税的一系列筹划，要求纳税房地产企业必须掌握税法知识，贯彻国家税收政策，而在经济快速发展，竞争日益激烈的今天，这也是对房地产企业及其它行业经济组织的一项根本要求，只有提高自身的财务管理能力，才有利于企业长远、稳定、健康地发展。
（二）宏观层面：国民经济
企业的合理避税其实是针对税法的优惠政策和税法未加以明确规定的经济行为、财务行为而进行的，主要是以后者为主，也就是所谓的税法空白、漏洞。合理避税这种行为本身就是纳税人对国家税收法律、法规，税收政策的一种以经济形式体现的反馈，它反应了税收法律法规的不足之处，国家通过收集企业合理避税的反馈信息，可以利用这些信息改进相关税收政策，完善现行税收法律法规，从而不断完善我国税法和税收政策，使得税收更加充分地发挥它的经济杠杆作用。
其次，企业的合理避税，不但有利于宣传国家税法和税收政策，也有助于提高纳税人的纳税意识，对国家依法征税，企业依法纳税具有进步意义。主观上，纳税企业是为了减轻税收负担，但在客观上其实是充分运用了国家税收经济杠杆作用，逐步使产业结构优化、资源配置合理。企业进行合理避税筹划，体现了国家的经济政策，能使国家税收的宏观调控作用得到更有效地实现。

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