蚌埠市淮河路商业街及周边地区综合开发改造.doc

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商业地产企业：图书馆储备方案
对于一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件。方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的7套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。
1、《最佳购物中心操盘标本》（660元/套）图书精要：
《最佳购物中心操盘标本》是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战专著，全书通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机遇、在三个不同的开发时段、面对不同的市场环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势的情况下，他们是如何克服重重困难，走向成功的艰辛过程。
《最佳购物中心操盘标本》的三个案例都极具代表性，浓缩了众多购物中心需要花几年、甚至上十年时间和数亿元学费得来的经验总结，堪称“做成功商业地产项目的最佳教科书”！
2、《世界级商业规划中国总鉴》（660元/套）图书精要：
《世界级商业规划中国总鉴》是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典著作，将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、华中、华北、华东四个视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的经营管理，通过个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国第一部世界级商业规划超级工具书，成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。
3、《成功商业地产项目风险决策系统》（320元/本）图书精要
《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一套对商业地产项目进行定量分析，将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新著作，集国内、国际著名商业地产项目（大卖场）的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体，贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程，能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险，走向成功。
4、《商业地产招商经营管理指南》（480元/套）图书精要
《商业地产招商经营管理指南》是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与行销成功经验的实战力著，前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问公司和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案
5、《商业地产开发建设实战指南》（560元/套）图书精要：
《商业地产的珠穆朗玛峰——商业地产开发建设实战指南》是中国首部指导商业地产建筑规划的全能实用工具书，是中国第一部总结商业地产选址、规划、建设成功经验的实战力著，通过对我国三大经济圈、56座城市、227个国内外商业地产案例的分析、总结，创造性地提出了当代中国商业地产开发的最佳模式和建筑元素最科学的功能组合设计方案。本书特别适用于房地产开发商、建筑规划设计单位和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产实战手册。
6、《香港购物中心成功密码》（220元/本）图书精要：
《香港购物中心成功密码》首度对香港购物中心开发运营经验进行全景式解码，深入分析国际金融中心、贸易自由港和亚洲商业之心——香港的购物中心产业发展的成功经验。全书共分为八部分，分别从香港购物中心发展历史和趋势、选址及开发时机、建筑规划和建筑设计、商业规划和运营思想以及整合营销思维等方面进行全面披露，深入解析香港海港城、又一城、太古广场、太古城中心、时代广场、置地广场、新城市广场、德福广场、荷里活广场、青衣城、朗豪坊、APM、Ifc mall等近五十个购物中心成功背后的深层次原因，以及这些购物中心是如何将先进的商业思想与香港的商业实践相结合，使香港成为世界上购物中心产业最繁荣、最集中、最先进、最发达的地区。
7、《商业地产改变中国》（320元/套）图书精要：
历时三年多的时间，赴加拿大多伦多、温哥华、日本东京、大坂、新加坡、中国香港、台湾、北京、上海、广州、长沙、贵阳、武汉等地取得原创性的一手珍贵资料，从全面的视角将中国商业地产发展与世界商业地产发展的成功经验、失败案例图文并茂地表现出来，并将具体的案例分析升华到一种规律性的高度，使本书成为21世纪中国商业地产最具震慑力的战略全案。
道本文化商业地产系列图书---征订事项
道本图书品种：
书名
书 号
定价
直销价
《最佳购物中心操盘标本》
978-7-5318-2158-8
660元/套
600元/套（3本）
《世界级商业规划中国总鉴》
978-7-5318-1993-6
660元/套
600元/套（2本）
《商业地产前期决策指南》
978-7-5318-2402-5
320元/本
300元/本
《商业地产招商经营管理指南》
978-7-5318-1818-2
480元/套
450元/套（2本）
《商业地产改变中国》
7-5318-1327-0
320元/套
300元/套（2本）
《商业地产开发建设实战指南》
7-5318-1501-X
560元/套
500元/套（2本）
《香港购物中心成功密码》
7-5318-1570-X
227元/本
200元/本
合计

3227元
2950元
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3、直销价为客户定书的优惠价格，包含快递邮寄费。
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蚌埠市淮河路商业街及周边地区综合开发改造
实施意见

一、项目背景
淮河路商业街位于蚌埠市城市商业中心,是蚌埠市乃至皖北地区最著名的商业街，是蚌埠商业发展的代表和城市经济繁荣的象征。淮河路商圈经过长期的历史积淀和政府的积极引导，已经具备了明显的区位优势、资源优势、产业优势和发展优势，以淮河路为中轴线，北至淮河南圈堤、南至胜利路、东至中荣街、西至朝阳路，构成了蚌埠市的核心商圈。
二、项目开发改造的必要性
在城市中心设置商业步行街，可以改变单一购物结构，通过发展城市旅游、文化休闲、餐饮娱乐、商务服务等多种功能，促进商业资源优化配置，带动城市新一轮发展，提升城市生活品质。因此，综合整治淮河路及周边区域并进行步行街改造，对于进一步改善蚌埠城市环境，提高城市活力，进而提升城市整体功能都有举足轻重的意义。该项目开发改造也是为了进一步巩固蚌埠市皖北商贸中心地位，提升淮河路商业中心的品质、价值和作用，促进和带动全市商贸流通业及新型第三产业又好又快发展。
三、项目概况
（一）基本情况。按照市委、市政府的要求和部署，实施淮河路商业步行街改造，本次规划区域范围东起中荣街、西至升平街、南起南山路、北至淮河南圈堤，规划面积约0.4平方公里。规划改造总面积约199400平方米（299.1亩），其中步行道路（淮河路）改造约18500平方米（27.7亩），沿街地块改造约180900平方米（271.4亩）。2007年，该区域共实现社会消费品零售总额56.2亿元，分别占全市社会消费品零售总额的36%和市区社会消费品零售总额的57.6%。该区域共有淮河路、凤阳路（二马路片区）及相邻街区三部分组成。淮河路现状。淮河路是蚌埠市最为著名的商业街，规划改造区域位于其商业最繁华地段，长约660米，平均宽度28米。该路段现有商业、服务业经营面积约17.5万平方米，其中道路北侧约4万平方米，南侧约13.5万平方米，现有经营单位约120户，以国有、集体、私营企业为主，另外有少量个体户。经营商家汇集了众多重量级商场，除百大、百惠、物美华运、新世纪广场等商业龙头外，还吸引了苏宁电器、宏图三胞、麦当劳、肯德基、雅戈尔、报喜鸟、亨达利、老凤祥等许多知名商家入驻；经营业态涵盖百货、超市、专业店、专卖店、餐饮、住宿、娱乐、金融等十多个领域；经营品种包括服装、鞋帽、电器、黄金珠宝、眼镜、通讯、日用百货等百余种商品。规划沿街拟改造地块面积约52900平方米（79.3亩）。凤阳路（二马路片区）现状。凤阳路（二马路片区）沿街分布地块总面积约108600平方米（162.9亩），其中已改造地块（S-1、S-2地块）22300平方米（33.4亩），已出让地块（S-5、S-6、S-8地块）36200平方米（54.3亩），未改造地块（S-3、S-4、S-7地块）29100平方米（43.6亩），规划预留地块（铁路专用线外围地块）21000平方米（31.5亩）。现经营单位主要为二马路市场，主要经营服装、鞋帽、百货、小五金等批零业务。其中二马路新市场（S-1，S-2地块）于1999年8月由安兴房地产公司开发，2001年8月建成并投入使用，占地33.4亩，总建面6.72万平方米，其中商铺3万平方米，公寓2.7万平方米，其余为配套设施和地下停车场，现有经营户513户；二马路老市场（S-3、S-4区域），现有经营户421户。相邻街区现状。淮河路商业街规划改造区域相邻街区主要包括：南山路花鸟市场，“蚂虾街”市场，中荣街电脑一条街，中山街通讯一条街，国货路精品街等特色街区，大都为骑路市场。此次规划中有些需要取缔，有些需要改造，其中拟开发改造地块面积约19400平方米（29.1亩）。
（二）目前进展情况
1、整体进展情况。由东南大学承接的淮河路商业街区景观设计及交通组织分析已于今年8月1日通过了专家评审，目前正上报市规委会，通过后即可组织实施。此外，围绕淮河路商业步行街区规划建设，编制了系列开发项目，开发总面积277亩，投资估算约40亿元，并按照成熟一个地块改造一个地块的原则逐步组织实施。总体上，以丰富淮河路业态为原则，积极引进国内外知名品牌入驻。目前，分别与马来西亚乐宾百货、江苏天虹、苏宁电器、阿里巴巴、安徽兴光、安徽百惠、安徽瑞泰等多家投资企业达成投资意向。
2、邮政局及周边地块开发项目进展情况。已将该地块列入旧住宅区开发改造项目报市开发办，等待正式回复。目前江苏天虹投资集团对该地块有投资意向，并完成了初步的设计方案，待项目批复后即可进入实质性操作阶段。
3、二马路片区开发项目进展情况。已向市政府申请将S3、S4、S7地块进行捆绑开发。目前，正积极与多家投资商洽谈。
4、汇金国际广场项目进展情况。由安徽中汇投资集团有限公司投资建设的汇金国际广场项目，总投资约6亿元，主要开发二马路S8地块，目前土地已摘牌，到位资金8千万元，已完成初步设计方案，争取下半年开工建设，完成投资2亿元。
5、其他相关项目进展情况。合百商厦项目(S5)8月19日已举行开工仪式。新光商厦地块开发改造项目，已向市政府申报列入旧城改造范围，等待批复，目前已与部分客商达成初步投资改造意向。安德大厦重组改造项目，已与海澜集团及苏宁电器达成投资意向，项目在谈中。S6地块由禹会区房屋开发公司承建，主体已竣工，1-2层为商业用房，3-6层为商品房。
四、开发改造目标及任务
改造目标。按照巩固、提升、发展城市商业中心的目标，通过实施规划改造，优化街区功能布局、细化空间形态、深化城市风貌，依据第三代商业步行街（复合的社会空间）的标准和理念，将淮河路区域打造成为街区风貌特色鲜明、空间环境优雅宜人、商业文化气氛浓厚、城市功能设施完备，具有国内先进水平的集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、商贸服务为一体的现代化商业步行街区，实现固定资产投资超50亿元，街区经营面积超100万平方米，年度社会消费品零售总额超100亿元三大经济指标。
改造任务。以环境改造与局部拆建相结合的方式，重点实施：淮河路商业街步行及景观改造，规划区部分建筑整体改造及部分地块总体 开发，相邻街区配套改造等三大规划改造任务。
（1）实施淮河路及辅街区域整体改造、环境建设和生态整合，对临街商铺进行业态整合，突出街区经济特色；
（2）整修、刷新和亮化临街建筑，清理、规范牌匾广告，对架空线网实施电缆化改造，消除视觉污染；
（3）高标准修缮和更新主辅街路面铺装，完善街道公共设施，布设游憩设施、雕塑小品和绿化景观；
（4）将主街视野范围内的建筑物、构筑物全部灯饰化，精心塑造夜间景观等，促进街区环境整体改观；
（5）对规划区内所有拟改造地块做统一规划、整体开发考虑，增加体量、提升品质、优化布局、拓展空间；
（6）实施必要交通改造，重新调整交通格局，科学进行交通组织，通过实施分流道路改造，拆除区域内部分建筑，建设停车楼、停车场和文化休闲场所等方式，保障淮河路步行街区建设顺利实施。
五、开发改造步骤
总的计划要求，利用3年左右时间，全面完成淮河路商业步行街区规划改造及相关配套工程建设任务。阶段性目标步骤如下：
（1）街区规划工作：2008年年底前完成规划方案编制、评审及报批工作。
（2）路网建设及交通组织工作：
a、2009年上半年完成凤阳西路（青年街—升平街）、南山路西段（青年街—工农路）打通工程，完成延安路公铁立交桥扩孔改造工程。
b、2009年年底前完成南山路东、中段（延安路—中荣街—中山街）及堤下路拓宽改造工程，完成二马路铁路专用线拆除及区域内货场搬迁，完成治淮路向西，中荣街、中山街、升平街向北延伸线修建及贯通工程。
c、2010年2月底前完成本街区交通组织规划涉及到的所有交通组织调整及运行，3月1日起实施淮河路（中荣街—工农路）封闭。
（3）区域内地块开发及建筑改造工作：
a、2009年上半年完成本规划涉及的所有拟改造地块（共21块，约270亩）的设计方案、招商引资、土地出让及部分拆迁工作，启动部分地块（S-3、S-4、S-5、S-6、S-7、S-8）改造建设，建设期1年。
b、2009年底前完成剩余拟改造地块拆迁工作，启动改造建设，建设期1年。
c、2009年底前完成淮河路步行街沿街保留建筑外立面改造施工设计，启动改造，改造期半年。
（4）淮河路商业街步行及景观改造工作：2010年3月1日起实施淮河路（中荣街—工农路）步行及景观改造，年底前完成改造。2011年1月1日全面完成规划任务，正式开街。
（5）周边相关地块开发改造进度，依据招商引资情况推进。
六、投资估算
该项目总投资约43亿元，其中步行街改造约3亿元。设计开发改造共21个地块，其中邮政局及周边地块投资估算4.5亿元，兴光商厦地块投资估算2.5亿元，二马路S3、S4、S7投资估算4.5亿元，汇金广场总投资6亿元，二马路片区改造投资估算约3亿元，南山文化市场改造约1.2亿元。
七、资金筹措
1、项目自身筹措一点。在蚌山区财政设立“淮河路商业步行街区开发改造资金专户”，区域内所有开发改造地块土地出让金、行政事业性收费，一律入专户管理使用，重点用于步行街改造、公共部分投资及奖励兑现。
2、市政建设配套经费拨付一点。工程改造期内（3年左右），每年从市政建设配套经费中拨付2000万元左右用于该工程建设。
3、蚌山区政府承担一点。工程改造期内（3年左右），蚌山区政府每年从该工程开发建设税费收入中按市政建设配套拨付经费的50%，匹配工程建设资金。
4、相关单位承担一点。对改造区内所涉及的水、电、气、通讯等基础设施改造部分，改造费用由相关职能部门或产权单位自行承担或自行改造。
5、单个地块项目招商引资。沿街及周边地块开发改造，采取招商引资的形式，吸引外来投资商投资开发。
八、保障措施
组织保障。1、成立“蚌埠市淮河路商业步行街区开发改造领导小组”，由市政府领导任组长，市政府分管副秘书长、蚌山区区长任副组长，成员包括：市发改委、建委、规划局、国土资源局、商务局、财政局、交通局、公安局、消防支队、环保局、人防办、水利局、邮政局、电信局、移动公司、供电公司、城投公司等部门主要负责人及蚌山区分管副区长。领导小组下设办公室，负责日常事务，办公室主任由蚌山区分管副区长兼任。2、建立淮河路商业步行街区开发改造领导小组联席会议和调度会议制度，定期召开会议，推进改造工程顺利进行。3、各成员单位结合各自职能分工，积极服务工程建设，创新服务方式、提高办事效率，限时办结相关审批手续。
政策保障。1、建议作为市重点工程，列入市“3461”行动计划，申报进入省“861”重点项目库，落实相关配套政策。2、不重复，但择优享受蚌埠市棚户区及旧住宅区改造政策（蚌政〔2007〕143号、144号文件）。3、对投资该区域地块改造的企业，凡新建商业面积超过5000平方米（含5000平方米）、且主体建筑超过10层（含10层）的，新建非住宅部分一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费。4、充分发挥该商业中心区土地价值，对该区域改造项目适当提高规划容积率，鼓励新建高层建筑，提升城市形象。凡新建10层以上非住宅建筑，按核定的10层以上建筑楼面地价和的50%标准，对投资企业进行奖励；凡新建20层以上非住宅建筑，按核定的20层以上建筑楼面地价和的80%标准，对投资企业进行奖励；凡新建30层以上非住宅建筑，按核定的30层以上建筑楼面地价和的100%标准，对投资企业进行奖励。以上奖励不重复享受，但可分段累计。5、对成功引进国内、外20强商业企业的地产投资商，从该商业企业开业运营起，3年内按引进该企业受益财政所得的50%，对该地产投资商实施奖励。