每周动态(5月14日-5月20日)_楼市运行.doc

房地产市场运行
一、商品房市场
1、5月成交面积继续反弹
2012年第21周（即5月14日-5月20日），在日常跟踪的40个大中城市中，29个城市的商品房或商品住宅周均成交面积同比上升，其中10个城市同比涨幅超过50%；苏州、厦门、温州、海口同比增幅更在100%以上；涨幅最大的是温州，为263.92%，其次苏州，涨幅亦有233.67%。
北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆10大重点城市中，仅上海周均成交面积同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅最大，达86.99%。其余城市除深圳、天津、武汉外，涨幅都超过20%。
表： 40个大中城市2012年第21周商品房或商品住宅供应和成交情况
城市
供应情况
完成交易情况
成交价格
可售套数（套）
可售面积（万平方米）
成交套数（套）
成交面积（万平方米）
本月周均成交面积（万平方米）
去年5月周
均成交面积（万平方米）
成交均价（元/平米房）
本月周均成交价（元/平方米）
北京*
81577
1020.14
2490
27.79
23.37
17.04
19940
19941
上海
68268
993.39
1995
21.67
22.65
24.86
15080
15903
天津

1639
17.29
18.07
17.67
10077
9818
深圳
26813
244.00
833
7.34
5.74
5.69
19982
18471
广州
55806
730.77
2139
24.60
24.86
20.00
12422
11968
南京*
47830
561.07
1361
14.52
13.80
7.38
12870
12868
成都*

2193
20.38
17.39
9.80
7120
7141
福州*
19040
252.00
409
4.50
4.57
2.77
12985
12933
长沙（期房+现房）*

3672
40.62
35.09

7105
7098
南昌*

582
6.06
7.73
4.59
8590
8586
三亚

207
1.72
1.59
1.35
23068
21582
苏州*
37224
566.64
2893
29.83
29.83
8.94
11360
11382
青岛*
106490
1157.70
913
8.83
11.15
15.51
10450
10455
厦门*
25855
316.61
958
10.53
11.44
5.31
12780
12756
大连*

562
4.69
3.93
3.78
11420
11416
贵阳*

1007
10.43
12.56
9.47
6010
5996
东莞
83769

1492
14.75
11.28
11.26
7826
8011
惠州*
19396
243.30
382
4.59
7.33
5.96
6340
6339
温州*

377
4.52
3.53
0.97
14890
14876
包头

526
6.27
7.42
7.33
4602
4388
中山*

1007
11.60
11.64
12.47
6370
6447
长春*

1156
11.96
9.90
15.02
6655
6648
济南

734

东营*

232
2.85
2.24
2.63
4090
4263
韶关

126
1.54
1.79
2.35
4809
4871
南充*
46179
426.39
613
6.22
5.13
4.27
4610
4615
重庆

4724
41.06
36.33
24.94
6708
6852
杭州
80430
988.89
2031
21.34
17.40
11.07

杭州（不含萧山和余杭）

1307
13.37
9.70
6.04

武汉*

2890
28.66
27.92
26.24
7350
7343
合肥*

2113
20.03
15.59
13.50
9860
9863
海口*

510
5.65
5.53
1.90
11900
11907
昆明*

2147
14.93
14.01
12.21
10520
10518
哈尔滨*

495
5.56
6.11
7.89
6940
6947
宁波
127597
945.41
896
8.98
7.23
5.20
10507
10621
汕头

107
0.90
1.14
1.75
7393
6430
徐州*

1247
14.16
12.25
10.89
6510
6506
扬州*

200
3.39
3.09
2.97
9890
9889
连云港*

1045
10.77
10.01
9.94
5820
5844
舟山*
11033
127.80
62
0.51
0.95
4.16
14230
14229
蚌埠

214
2.59
2.65
2.91
4864
5036
注： 1.黄色填充部分为商品住宅交易数据，其他城市为商品房交易数据。
2.以星号“*”批注城市的价格为通过报价估算，仅供参考。
3.受杭州房管局系统升级影响，本周杭州数据仅供参考。
4.自2012年第2周起长沙统计范围扩大至六区三县、期房+现房。
数据来源：CRIES中指数据库
通过对项目的整理研究发现，热销的楼盘都基本符合两个特点：产品符合市场需求、及价格满足购房者心理预期。
首先，从成交结构上看，刚需及改善型需求仍然是市场上的主流，在最近热销的楼盘中，多数都属于刚需及改善型。其次，价格具有优势，是项目热卖的必要条件。以贵阳的中天未来方舟·金海湾组团为例，在5月20日推出1000余套房源，在5小时内即告售罄。其起价为3620元/平方米，低于周边楼盘，该楼盘属于低价入市，以性价比取胜的项目。随着各家房企进入冲刺半年报的关键期，预计未来会有更多房企以“产品、价格”为导向，进行多区域、多城市的联动营销活动。
另外值得关注的是，以上海为代表，中高档豪宅成为近期降价的主力，但效果不太明显。2月底至3月的这一波以刚需楼盘为主的规模性降价，确实对刺激刚需入市提升楼市成交起到了显著的效果，而4月以来的这一波以中高档项目为主的降价，起码从4月份的成交数据上来看，换量的效果则并没有那么明显。4月份上海商品住宅成交为60.9万方，相比3月接近80万方的水平，下调幅度非常明显。其中原因不难理解：一方面，相比消费能力较差的刚需来说，中高端客户对于价格的敏感度相对偏低，降价跑量的逻辑在中高端项目中未必行得通。另外一方面，限购的大环境并没有改变，而中高端的客户往往是被限购的对象，因此这部分需求在转化为实际的成交量的过程中势必会受到一定的阻力。预计如果中高端项目继续跌价，政策执行层面又相对偏松，那么未来这部分需求有望真正释放；反之，市场成交上涨的行情将难以持续。
总体来看，2012年1-21周，成交面积前三位为重庆、上海和苏州。北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆10大重点城市中，除苏州、南京、重庆外，成交面积同比2011年均下跌。其中天津跌幅最大，下跌32.22%。其次上海跌幅为18.06%。
图：10大重点城市2012年1-21周商品房或商品住宅成交面积同比变化

数据来源：CRIES中指数据库
2、房价整体继续走低
（国家统计局官网，5月18日）4月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。4月，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个，是2011年9月以来下降城市个数最多的月份；持平的城市有1个；上涨的城市有23个，涨幅均未超过1.7%，同比上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有18个。
4月，70个大中城市中，二手住宅价格环比下降的城市有33个，持平的城市有28个，上涨的城市有9个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。二手住宅价格同比下降的城市有56个，比3月份增加了7个；持平的城市有2个；上涨的城市有12个，涨幅均未超过3.2%。4月份，同比价格上涨的城市中，涨幅比3月份回落的城市有9个。
（新华时报，5月18日）近日对10个大型上市开发企业4月的销售情况分析显示，有八成上市房企量升价跌。在限购等政策持续的背景影响下，“以价换量”仍是房企的主要销售策略，部分开发企业为了回笼资金，采取降价促销的策略，其中不乏领头上市房企。分析显示，2012年4月，10个大型上市开发企业商品房共成交414.6万平方米，环比3月份增长7.1%，比去年同期大幅增长40.2%，同比增幅连续3个月扩大，4月扩大了18.4个百分点。从月度销售均价来看，4月份10个大型上市开发企业商品房销售均价约为9252元/平方米，环比3月份下降了7.2%，比去年同期下降14.3%。分企业来看，4月份10家上市开发企业中有8家销售均价同比下降，占大多数，其中首创置业均价降幅连续两个月最大，本月同比降幅为33.7%，其次是龙湖地产，降幅在32.8%，其余6家上市开发企业降幅保持在5%-16%。报告显示，万科4月销售均价是9700元/平方米，比3月份下降7.5%，比2011年同期下降16.8%，降幅比3月份扩大了10个百分点。这是万科单月销售均价一年多来第二次跌破万元大关，并创下一年以来的新低。
（路透社，5月18日）中原集团研究中心总监刘渊表示，近期降价潮依然在中国部分城市和部分地区蔓延，预计未来主要城市的住宅价格仍将继续振荡寻底。市场普遍预期后市地产市场将在低位保持稳定，政策亦难以放松。他分析指出，部分二、三线城市一方面由于库存水平明显偏高，另一方面受经济发展水平和人口导入不足的影响，短期面临严重的供大於求，未来价格出现补跌的概率较大。
3、投资快速下滑
（国家统计局官网，5月11日）2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。

数据来源：国家统计局
1-4月，全国房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%；其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。
（路透社，5月18日）地产投资急速下滑，对整体经济的下拉影响也同样不容忽视。业内人士表示，当前中国楼市正处筑底过程中，在经济增速下滑背景下，估计不会再出新政打压，但亦难以放松以免市场反弹，未来倾向维持现有政策并鼓励自住需求。
二、保障房
（中国新闻网，5月18日） 5月18日，财政部发布两则公告称，政府今年将为廉租住房专项补助资金105亿元和城市棚户区改造提供专项补助212亿元。公告显示，财政部会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助廉租住房保障专项资金105亿元。其中，东部地区5.4亿元，占5.1%；中部地区57.4亿元，占54.7%；西部地区42.2亿元，占40.2%。公告指出，该项资金主要用于补助廉租住房保障工作中的租赁补贴以及购买、改建、租赁廉租住房开支。用于上述开支后仍有结余的，经同级财政部门批准可以用于公共租赁住房支出。另外，财政部会同住房城乡建设部下达了2012年中央补助城市棚户区改造专项资金212亿元。其中，东部地区41亿元，占19.3%；中部地区106.1亿元，占50.1%；西部地区64.9亿元，占30.6%。而该项资金专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支。
（中国房地产报，5月18日） 5月18日，住建部公布1-4月全国开工建设城镇保障性安居工程进展情况。公告显示，2012年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，计划基本建成500万套。截至4月底，已开工228万套，开工率为30%，基本建成150万套，完成投资2470亿元。据悉，今年全国将开建保障房700万套，低于2011年1000万套的目标；今年保障房的竣工计划为500万套，高于去年300万套的目标。
三、土地市场
2012年5月14日-5月20日，本周20个主要城市土地市场推出量有所减少，成交量增加显著。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，本周监测的20个主要城市共推出各类土地88宗，较上周减少12宗，推出面积381万平方米，较上周减少116万平方米，其中沈阳、天津和佛山分别推出117万平方米、85万平方米和40万平方米，为推出量较多的城市；共成交各类土地68宗，较上周增加37宗，成交面积354万平方米，较上周增加107万平方米，其中天津和上海分别成交251万平方米和29万平方米，为成交量较多的城市。
本周监测的20个主要城市推出住宅用地35宗，较上周增加18宗，推出面积158万平方米，较上周增加62万平方米，其中沈阳和西安分别推出90万平方米和32万平方米，为推出量较多的城市；本周成交住宅用地9宗，较上周增加6宗，成交面积69万平方米，较上周增加60万平方米，其中天津成交32万平方米，为成交量最多的城市。
（备注：一线城市为北京、上海、广州、深圳）
本周监测的20个主要城市整体推出量有所减少，成交情况较上周明显好转，推出量环比减少23%，成交量环比增加43%。其中，5个城市无土地推出，9个城市无土地成交。
本周一线城市上海、广州和深圳有地块推出，其中上海和广州有住宅用地推出；北京、上海和深圳有地块成交，仅上海有住宅用地成交。本周二线城市供应方面，沈阳和天津较为突出；成交方面，天津和上海较为突出。二线城市中有8个城市有住宅用地供应，有5个城市有住宅用地成交。
表：20个主要城市2012年5月14日-5月20日土地推出与成交情况
城市
整体推出
整体成交
住宅推出
住宅成交
宗数（宗）
用地面积（万㎡）
楼面价格（元/㎡）
宗数（宗）
用地面积（万㎡）
楼面价格（元/㎡）
宗数（宗）
用地面积（万㎡）
楼面价格（元/㎡）
宗数（宗）
用地面积（万㎡）
楼面价格（元/㎡）
北京
0
0
-
1
4
550
0
0
-
0
0
-
上海
3
12
465
8
29
534
1
7
705
1
7
705
广州
2
2
2306
0
0
-
1
1
1829
0
0
-
深圳
1
0.5
11438
2
2
307
0
0
-
0
0
-
杭州
5
8
212
1
1
519
0
0
-
0
0
-
天津
18
85
611
31
251
818
0
0
-
2
32
1227
宁波
1
3
-
5
13
5377
1
3
-
2
12
6163
南京
0
0
-
5
10
526
0
0
-
0
0
-
苏州
8
15
239
0
0
-
7
13
235
0
0
-
无锡
1
4
350
11
25
429
0
0
-
0
0
-
厦门
0
0
-
0
0
-
0
0
-
0
0
-
武汉
6
32
309
0
0
-
0
0
-
0
0
-
长沙
1
3
942
0
0
-
1
3
942
0
0
-
成都
8
20
1439
2
6
2904
2
6
2505
2
6
2904
重庆
0
0
-
0
0
-
0
0
-
0
0
-
西安
11
39
236
0
0
-
10
32
236
0
0
-
南宁
0
0
-
0
0
-
0
0
-
0
0
-
佛山
3
40
599
1
10
2194
1
3
1385
1
10
2194
大连
1
1
-
0
0
-
1
1
-
0
0
-
沈阳
19
117
1139
1
2
1010
10
90
1099
1
2
1010
注： 1、数据包括住宅、综合、商业、工业等招拍挂用地
2、推出与成交面积均为建设用地面积
3、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考
4、数据表中各城市仅包含市本级数据
5、推出地块指：正式挂牌时间在本周的地块；成交地块指：成交时间在本周的地块。
数据来源：CRIES中指数据库
一线城市上海、广州和广州有地块推出，推出量有所减少。本周一线城市共推出土地6宗，较上周减少6宗，共计15万平方米，较上周减少17万平方米；上海和广州各推出1宗住宅用地，共计8万平方米。
一线城市北京、上海和深圳有地块成交，成交量有所增加。本周一线城市共成交土地11宗，较上周增加3宗，成交面积36万平方米，较上周增加20万平方米；上海有1宗住宅用地成交，共计7万平方米。
图：一线城市2012年5月14日-5月20日土地交易图

数据来源：CRIES中指数据库
二线城市有12个城市有土地推出，推出量有所减少。本周二线城市共推出土地82宗，较上周减少6宗，推出面积366万平方米，环比减少21%。其中，沈阳推出土地19宗，共计117万平方米，天津推出土地18宗，共计85万平方米，为土地推出量较多的城市。本周有8个二线城市有住宅用地推出，推出土地33宗，较上周增加16宗，推出面积150万平方米，环比增加56%，其中沈阳推出10宗，共计90万平方米，为住宅用地推出量最多的二线城市。
二线城市有8个城市有土地成交，成交大幅上升。本周二线城市共成交土地57宗，较上周增加34宗，成交面积319万平方米，环比增加38%。其中，天津成交31宗，共计251万平方米，为成交量最多的城市。本周有5个二线城市有住宅用地成交，成交土地8宗，共计62万平方米，较上周增加53万平方米，其中天津成交2宗，共计32万平方米，为住宅用地成交量最多的城市。
图：二线城市2012年5月14日-5月20日土地交易图

数据来源：CRIES中指数据库