第一章-不动产与不动产价格PPT课件.ppt

2024/2/24 周六不动产估价不动产估价不动产估价不动产估价建筑与测绘工程系主讲：吕晖主讲：吕晖 TELTEL：1598189568715981895687QQQQ：467536089 467536089 12024/2/24 周六参考书目参考书目参考书目参考书目基本教材：基本教材：艾建国、吴群艾建国、吴群.不动产估价不动产估价，北京：中国，北京：中国农业出版社，农业出版社，20082008年版。年版。主要参考书目：主要参考书目：柴强柴强.房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法.北京：中国建北京：中国建筑工业出版社，筑工业出版社，20042004年版。年版。周小萍周小萍 等等.不动产估价不动产估价.北京：北京师范大学出版社，北京：北京师范大学出版社，20082008年版。年版。胡存智胡存智.土地估价理论与方法土地估价理论与方法.北京：地质出北京：地质出版社，版社，20042004年版。年版。22024/2/24 周六教学目的和要求教学目的和要求 u掌握：掌握：不动产估价的基本概念、不动产价格的影响因素、不动产估价的基本概念、不动产价格的影响因素、不动产估价遵循的原则和估价的一般程序等基本原不动产估价遵循的原则和估价的一般程序等基本原理和基本方法。理和基本方法。着重掌握不动产价格评估的四大基本方法着重掌握不动产价格评估的四大基本方法市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法。市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法。u了解：了解：基准地价系数修正法、路线价法、长期趋势法等估基准地价系数修正法、路线价法、长期趋势法等估价方法的基本原理和实践运用。价方法的基本原理和实践运用。国内外不动产估价制度，培养学生初步具备独立进国内外不动产估价制度，培养学生初步具备独立进行不动产估价业务和独立撰写估价报告的操作技能行不动产估价业务和独立撰写估价报告的操作技能，提高学生不动产估价的理论水平和实务能力。，提高学生不动产估价的理论水平和实务能力。32024/2/24 周六前言前言 不动产估价的研究背景不动产估价的研究背景 一、不动产估价的发展现状不动产估价的发展现状 二、不动产估价的发展趋势不动产估价的发展趋势 三、42024/2/24 周六一、不动产估价研究背景一、不动产估价研究背景 中国现代的不动产估价活动，是在中国现代的不动产估价活动，是在19781978年以年以 后后“改革开放改革开放”的背景下，随着推行国有土地的背景下，随着推行国有土地使用制度、房屋商品化政策和改革城镇住房制使用制度、房屋商品化政策和改革城镇住房制度，不动产可以进入市场流通而出现的，所以度，不动产可以进入市场流通而出现的，所以说中国现代的不动产估价活动的发展主要得益说中国现代的不动产估价活动的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：于下列三项重大制度和体制的改革：城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革 城镇住房制度改革城镇住房制度改革不动产法制建设不动产法制建设 52024/2/24 周六城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革原土地使用制度原土地使用制度土地使用制度进程土地使用制度进程现行土地使用现行土地使用制度的基本框架制度的基本框架 对土地实行行对土地实行行政划拨、无偿无政划拨、无偿无限期使用、禁止限期使用、禁止土地使用者转让土地使用者转让土地的制度土地的制度。开展土地使用权开展土地使用权有偿出让和转让；有偿出让和转让；制定地方性土地制定地方性土地使用权有偿出让、使用权有偿出让、转让法规；转让法规；修改宪法和土地修改宪法和土地管理法管理法86 86、8888、9898、0404制定全国性的土制定全国性的土地使用权出让和转地使用权出让和转让条例让条例19901990 年。在不改变城市国有的条在不改变城市国有的条件下，采取件下，采取拍卖、招标、拍卖、招标、挂牌、协议挂牌、协议等方式将土地等方式将土地使用权有偿、有限期地出使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用用者的土地使用权在使用年限内可以年限内可以转让、出租、转让、出租、抵押或者用于其他经济活抵押或者用于其他经济活动，动，其合法权益受国家法其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交同时按当时市场情况补交地价。地价。1988年9月国务院发布了中华人民共和国城镇国有土地使用税暂行条例土地使用税每平方米年税额大城市0.5元至10元中等城市0.4至8元小城市0.3至6元县城、建制镇、工矿区0.2至4元 2006年修订成3倍征收土地使用费；征收土地使用费；国有土地实行有偿使用制度国家依法对土地实行有偿使用制度62024/2/24 周六城镇住房制度改革城镇住房制度改革原城镇住房制度原城镇住房制度住房制度进程住房制度进程现行住房制度现行住房制度的基本框架的基本框架 中国传统的城中国传统的城镇住房制度是一种镇住房制度是一种以国家统包、无偿以国家统包、无偿分配、低租金、无分配、低租金、无限期使用为特点的限期使用为特点的实物福利性住房制实物福利性住房制度度 完善住房供应政策，完善住房供应政策，加强经济适用住房的建加强经济适用住房的建设和管理；设和管理；增加普通商品住房供增加普通商品住房供应，控制高档商品房建应，控制高档商品房建设；设；建立和完善廉租住房建立和完善廉租住房制度，继续推进现有公制度，继续推进现有公房出售，完善住房补贴房出售，完善住房补贴制度。制度。城镇住房制度改革的深城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段化和全面实施阶段国国务院关于进一步深化城镇务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建住房制度改革加快住房建设的通知设的通知；城镇住房制度改革的城镇住房制度改革的探索和试点阶段探索和试点阶段 全全国基本建设工作会议汇报国基本建设工作会议汇报提纲提纲城镇住房制度改革的全面城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段推进和配套改革阶段 关关于继续积极稳妥地进行城镇住于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知房制度改革的通知199119911978年邓小平同志提出了关于房改的问题。1979年开始实行向居民全价售房的试点。1982年开始实行补贴出售住房的试点，即政府、单位、个人各负担房价的13。截至1985年底，全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房，共出售住房1093万平方米建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。三改：三改：改变住房建设投资由国家、单位统包的体改变住房建设投资由国家、单位统包的体 制为制为国家、单位、个人三者合理负担的体制；国家、单位、个人三者合理负担的体制；改变各单位建房、分房和维修住房的体制为改变各单位建房、分房和维修住房的体制为社会化、专业化运行的体制；社会化、专业化运行的体制；改变住房实物福利分配方式为以按劳分配为改变住房实物福利分配方式为以按劳分配为主的方式。主的方式。四建：四建：建立经济适用的商品房供应体系；建立经济适用的商品房供应体系；建立住房公积金制度；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立住房信贷体发展住房金融和住房保险，建立住房信贷体系；系；建立房地产交易市场。建立房地产交易市场。72024/2/24 周六不动产法制建设不动产法制建设 1为了加强土地管理，为了加强土地管理，维护土地的社会主维护土地的社会主义公有制，保护、义公有制，保护、开发土地资源，合开发土地资源，合理利用土地，切实理利用土地，切实保护耕地，促进社保护耕地，促进社会经济的可持续发会经济的可持续发展展 土地管理法土地管理法86 86、8888、9898、0404 3为了确定城市的规为了确定城市的规模和发展方向，实模和发展方向，实现城市的经济和社现城市的经济和社会发展目标，合理会发展目标，合理地制定城市规划和地制定城市规划和进行城市建设，适进行城市建设，适应社会主义现代化应社会主义现代化建设的需要建设的需要 城市规划法城市规划法8989城乡规划法城乡规划法 0707 城市房地产管理法城市房地产管理法94 94、07072为了加强对城市为了加强对城市房地产的管理，维房地产的管理，维护房地产市场秩序，护房地产市场秩序，保障房地产权利人保障房地产权利人的合法权益，促进的合法权益，促进房地产业的健康发房地产业的健康发展展 82024/2/24 周六二、不动产估价的发展现状二、不动产估价的发展现状不动产估价业其起步虽然较晚，但是发展很快，并不动产估价业其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视与认可，突出表现在得到了政府和社会的高度重视与认可，突出表现在下列几个方面：下列几个方面：（1 1）确立了房地产估价的）确立了房地产估价的法律地位法律地位：自：自19951995年年1 1月月1 1日起施行的日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法第第3333条规定：条规定：“国家实行不动产价格评估制度国家实行不动产价格评估制度”和和“国家实行房地产估价评估人员资格认证制度国家实行房地产估价评估人员资格认证制度”；（2 2）实行了房地产估价师）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制执业资格全国统一考试制度度 ：19951995年年3 3月月2222日，建设部、人事部联合印发了日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定房地产估价师执业资格制度暂行规定和和房地产房地产估价师执业资格考试实施办法估价师执业资格考试实施办法。从该年起，取得。从该年起，取得不动产估价师执业资格的途径是通过全国不动产估不动产估价师执业资格的途径是通过全国不动产估价师执业资格考试；价师执业资格考试；92024/2/24 周六不动产估价的发展现状不动产估价的发展现状（3 3）制定了）制定了不动产估价标准和指导意见不动产估价标准和指导意见：19991999年年2 2月月1212日建设部会同原国家质量技术监督局联合日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范中华人民共和国国家标准房地产估价规范；（4 4）成立了不地产估价）成立了不地产估价行业组织行业组织 ：“中国土地估价师协会中国土地估价师协会”和和“中国房地产估价师协会中国房地产估价师协会”；（5 5）设定了）设定了“不动产估价师执业不动产估价师执业资格注册资格注册”和和“不动产估价机构不动产估价机构资质核准资质核准”等行政许可项目等行政许可项目 ；（6 6）建立了统一开放的不动产估价）建立了统一开放的不动产估价市场市场；（7 7）形成了比较完善的不动产估价）形成了比较完善的不动产估价理论理论和和方法方法体系；体系；（8 8）开展了内地不动产估价师与香港测量师资格互认；）开展了内地不动产估价师与香港测量师资格互认；102024/2/24 周六1 1、考试改革考试改革 全国土地估价师资格考试，从全国土地估价师资格考试，从20062006年起每年举行一次考试，单年起每年举行一次考试，单科合格成绩实行两年有效、滚动管理。连续两个考试年度通过全部应科合格成绩实行两年有效、滚动管理。连续两个考试年度通过全部应考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的考科目的合格者取得国土资源部统一印制、用印的土地估价师资格土地估价师资格证书证书。2 2、报名条件报名条件 凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：1 1取得取得大专大专学历且从事相关工作满学历且从事相关工作满两年两年；2 2取得取得本科本科学历且从事相关工作满学历且从事相关工作满一年一年；3 3取得取得博士博士学位、学位、硕士硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。学位、第二学士学位或者研究生班毕业。不具备前款第不具备前款第1 1、2 2、3 3项规定国家承认的学历或学位要求，但具项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。有国家认可的中级以上相关专业技术职称。土地估价师考试土地估价师考试112024/2/24 周六3 3、考核内容、考核内容 试科目包括：试科目包括：土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识土地估价实务基础、土地估价案例与报告、土地估价相关知识五科五科，全部实行闭卷考试。考试委员会不指定考试参考教材。，全部实行闭卷考试。考试委员会不指定考试参考教材。考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策考试参考资料为国家现行土地行业有关法律、法规、政策,以及行业准则、技术标准和技术规程等。以及行业准则、技术标准和技术规程等。4 4、考试方式、考试方式应试人员在连续应试人员在连续三个三个考试年度内通过全部科目考试，获得中华人考试年度内通过全部科目考试，获得中华人民共和国土地估价师资格证书，取得土地估价师资格，证书经各民共和国土地估价师资格证书，取得土地估价师资格，证书经各考区统一发放。考区统一发放。取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任能在土地估价报告上签字，承担法律责任土地估价师考试土地估价师考试122024/2/24 周六房地产估价师考试房地产估价师考试一、一、房地产估价师报名条件房地产估价师报名条件 凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一者，可申请参加房地产估价师执业资格考试：价师执业资格考试：1 1、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市、取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）规划等，下同）中等专业学历中等专业学历，具有，具有8 8年以上相关工作经历，其中从事房地产估年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满价实务满5 5年；年；2 2、取得房地产估价相关学科、取得房地产估价相关学科大专大专学历，具有学历，具有6 6年以上相关工作经历，其中从事房年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满地产估价实务满4 4年；年；3 3、取得房地产估价相关学科、取得房地产估价相关学科学士学士学位，具有学位，具有4 4年以上相关工作经历，其中从事房年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满地产估价实务满3 3年；年；4 4、取得房地产估价相关学科、取得房地产估价相关学科硕士硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满估价实务满2 2年；年；5 5、取得房地产估价相关学科、取得房地产估价相关学科博士博士学位；学位；6 6、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会、不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理资格考试并取得相应资格，具有计、统计专业助理资格考试并取得相应资格，具有1010年以上相关专业工作经历，年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满其中从事房地产估价实务满6 6年，成绩特别突出。年，成绩特别突出。132024/2/24 周六二、考试内容：二、考试内容：全国房地产估价师执业资格考试辅导教材一套共五册全国房地产估价师执业资格考试辅导教材一套共五册（含（含房地产基本制度与政策房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理、房房地产估价理论与方法地产估价理论与方法和和房地产估价案例与分析房地产估价案例与分析、含房地产估含房地产估价相关知识价相关知识）三、获得执业资格条件三、获得执业资格条件 房地产估价师执业资格考试实行滚动管理模式，滚动周期为房地产估价师执业资格考试实行滚动管理模式，滚动周期为两年两年。参。参加房地产估价师执业资格考试的，须在连续两个考试年度内通过全部加房地产估价师执业资格考试的，须在连续两个考试年度内通过全部科目的考试方可获得执业资格。科目的考试方可获得执业资格。房地产估价师考试房地产估价师考试 20 201212年土地估价师考试时间年土地估价师考试时间 9 9月月1515日：日：0808：30300909：3030土地管理基础与法规土地管理基础与法规 1010：30301212：0000土地估价理论与方法土地估价理论与方法 1414：30301717：0000土地估价实务基础土地估价实务基础 9 9月月1616日：日：0909：00001111：3030土地估价案例与报告土地估价案例与报告 1414：30301717：0000土地估价相关知识土地估价相关知识142024/2/24 周六1993-20091993-20091993-20091993-2009历年通过人数历年通过人数历年通过人数历年通过人数 1993 1993年年140140人（认定）人（认定）19941994年年206206人（认定）人（认定）1995 25191995 2519人；人；1997 41201997 4120人；人；1998 35361998 3536人；人；1999 34551999 3455人；人；2000 34562000 3456人人 2001 35802001 3580人；人；20012001年以前为一年全部通过，年以前为一年全部通过，20022002年以后为两年滚动通过。年以后为两年滚动通过。2002 27972002 2797人；人；2003 59732003 5973人；人；2004 15432004 1543人；人；案例案例138 138 2005 32172005 3217人；人；2006 31282006 3128人；人；2007 16122007 1612人；人；2008 933 2008 933 人；人；2009 17752009 1775人；人；近两年第四科的通过人数才五六百人，平均到全国近两年第四科的通过人数才五六百人，平均到全国2323个省，个省，5 5个自治区，个自治区，4 4个直个直辖市，每个省、地区才不到辖市，每个省、地区才不到2020人！人！152024/2/24 周六三、不动产估价的发展趋势三、不动产估价的发展趋势中国目前不动产制度、不动产管理体制和不动产中国目前不动产制度、不动产管理体制和不动产市场有许多特色和不完善之处市场有许多特色和不完善之处 ，从而估价的难度较大，主要表现在：，从而估价的难度较大，主要表现在：土地与房屋的所有制不同，土地全部是公有的土地与房屋的所有制不同，土地全部是公有的，房屋可以私人所有。，房屋可以私人所有。土地所有制在城乡之间不同，城市市区的土地土地所有制在城乡之间不同，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有的土地国家所有的土地(简称国有土地简称国有土地)与农民集体所有的与农民集体所有的土地土地(简称集体土地简称集体土地)适用的政策不同。适用的政策不同。许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理，许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书分别颁发土地权属证书和房屋权属证书 ；162024/2/24 周六不动产估价的发展趋势不动产估价的发展趋势市场上流通的土地权利不是所有权而是使用市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权，并且土地使用权有权，并且土地使用权有出让和划拨出让和划拨两种。出让两种。出让土地使用权是有限期的，划拨土地使用权一般土地使用权是有限期的，划拨土地使用权一般没有使用期限的限制；没有使用期限的限制；行政管理不到位，如城市规划设计条件难以行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性，不动产登记发证不及事前明确且有较大弹性，不动产登记发证不及时，从而有时造成估价对象的性质、权属、面时，从而有时造成估价对象的性质、权属、面积等不清。积等不清。不动产市场不够发达，市场运行缺乏规则或不动产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难以真实反映交易对象的实际不够成熟，市场难以真实反映交易对象的实际状况，不动产交易信息不够公开、透明。状况，不动产交易信息不够公开、透明。172024/2/24 周六不动产估价的发展趋势不动产估价的发展趋势宗地图宗地图反映土地平面利用和土地立体利用，各项土地权利使用。反映土地平面利用和土地立体利用，各项土地权利使用。182024/2/24 周六不动产估价的发展趋势不动产估价的发展趋势 我国目前对我国目前对地下空间地下空间土地使用权在立法上处于土地使用权在立法上处于空白，对地下空间用地出让的方式与登记发证也没空白，对地下空间用地出让的方式与登记发证也没有规定，这是土地管理中的一个薄弱环节。近年有规定，这是土地管理中的一个薄弱环节。近年来，随着城市化进程的加快，地下空间的开发将越来，随着城市化进程的加快，地下空间的开发将越来越多，到来越多，到20102010年大城市地下建设规模将增加一年大城市地下建设规模将增加一倍。倍。因此，探索因此，探索地下空间的有偿使用方式地下空间的有偿使用方式，将是，将是以后的一个发展方向。以后的一个发展方向。192121世纪不动产世纪不动产2121世纪不动产体系是两个美国房地产传奇人物世纪不动产体系是两个美国房地产传奇人物经纪商巴特莱尔和费舍尔于经纪商巴特莱尔和费舍尔于19711971年在美国加州创立的，年在美国加州创立的，迄今已有迄今已有4040年的历史。它拥有遍布全球年的历史。它拥有遍布全球7272个国家和地区个国家和地区的的77007700余家特许加盟店余家特许加盟店 。2121世纪不动产世纪不动产20002000年年3 3月进入中国。截止月进入中国。截止20082008年年1111月，月，2 21 1世纪不动产已覆盖全国世纪不动产已覆盖全国3333个区域，个区域，拥有过千家门店，逾万名经纪人。拥有过千家门店，逾万名经纪人。20072007年，年，2121世纪不动世纪不动产全国不动产交易额已达到产全国不动产交易额已达到800800亿。亿。*202024/2/24 周六重点掌握内容：重点掌握内容：一、一、不动产的概念，及其各种存在形态的不动产的概念，及其各种存在形态的基本认识；基本认识；二、不动产的特征与类型二、不动产的特征与类型 第一节第一节 不动产不动产212024/2/24 周六不动产的概念不动产的概念 不动产：指不能移动位置或者移动位置后会引不动产：指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。起性质、形状改变而造成经济损失的财产。不动产：是指土地以及建筑物等土地定不动产：是指土地以及建筑物等土地定着物，实质是着物，实质是实物、权益实物、权益两者的综合体两者的综合体 。一、不动产的概念一、不动产的概念222024/2/24 周六不动产实物不动产实物（土地、建筑物、其他附（土地、建筑物、其他附着物）着物）土地：土地：对于房地产估价来说，土地是指地球的表对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。面及其上下一定范围内的空间。具体一宗土地的范围可分为具体一宗土地的范围可分为3 3层：层：(1)(1)地面地面；(2)(2)地面以上一定范围内的空间地面以上一定范围内的空间(简称地简称地上空间上空间)；(3)(3)地面以下一定范围内的空间地面以下一定范围内的空间(简称地下空间简称地下空间)。一、不动产的概念一、不动产的概念232024/2/24 周六建筑物：建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；和构筑物两大类；一、不动产的概念一、不动产的概念242024/2/24 周六其他土地定着物：其他土地定着物：是建筑物以外的土地定着是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。建筑物的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。院、花园、假山、栅栏等。一、不动产的概念一、不动产的概念252024/2/24 周六不动产权益不动产权益：是指不动产中无形的、不可是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。触摸的部分，包括权利、利益和收益。权利：权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。一、不动产的概念一、不动产的概念26一、不动产的概念一、不动产的概念本书对不动产的用词：“土地土地”：仅指不动产中的土地部分；仅指不动产中的土地部分；“建筑物建筑物”：仅指不动产中的建筑物部分；仅指不动产中的建筑物部分；“不动产不动产”：既可指土地，也可指建筑物，还可指土地既可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物整体。在对不动产估价时，如未与建筑物整体。在对不动产估价时，如未特别指明，则指既包含土地又包含建筑物特别指明，则指既包含土地又包含建筑物在内的整体价格。在内的整体价格。*27*房地产：房地产：即建筑物和土地合成一体。即建筑物和土地合成一体。概括起来，现实中的房地产估价对象有概括起来，现实中的房地产估价对象有1111种种情形，即（情形，即（1 1）空地；（）空地；（2 2）有建筑物的土地；）有建筑物的土地；（3 3）只考虑建筑物；（）只考虑建筑物；（4 4）土地与建筑物的）土地与建筑物的合成体；（合成体；（5 5）在建工程；（）在建工程；（6 6）未来状态下）未来状态下的房地产；（的房地产；（7 7）已经消失的房地产；（）已经消失的房地产；（8 8）现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的现在状态下的房地产与过去状态下的房地产的差异部分；（差异部分；（9 9）房地产的局部；（）房地产的局部；（1010）包含）包含有其他资产的房地产；（有其他资产的房地产；（1111）作为企业整体）作为企业整体一部分的房地产。一部分的房地产。一、不动产的概念一、不动产的概念*282024/2/24 周六1 1、不可移动性、不可移动性2 2、耐久性、耐久性3 3、个别性、个别性4 4、数量有限性、数量有限性二、不动产的特性二、不动产的特性二、不动产的特性二、不动产的特性（一）自然特性（二）社会经济特性1 1、用途多样性、用途多样性2 2、涉及广泛性、涉及广泛性3 3、权益受限性、权益受限性4 4、难以变现性、难以变现性5 5、保值增值性、保值增值性292024/2/24 周六引起不动产价格上升的原因主要有引起不动产价格上升的原因主要有4 4个方面：个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；造，更新或添加设施设备，改进物业管理；通货膨胀；通货膨胀；需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；口增长带动房地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。外部经济，如交通条件或周围环境改善。以上四种原因引起的价格上涨，哪种是真正的房地产自然增值以上四种原因引起的价格上涨，哪种是真正的房地产自然增值思考思考1：302024/2/24 周六思考思考2：出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，这是否与不动产的保值增值特性相悖这是否与不动产的保值增值特性相悖注意：注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗具体一宗有土地使用年限的房有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期后，则该房地产的价格又会期且续期的补地价很少或者续期后，则该房地产的价格又会高起来。高起来。312024/2/24 周六对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有分主要有4 4种：种：按用途来划分（按用途来划分（1010类）；类）；居住房地产，商业房地产，居住房地产，商业房地产，办公房地产，服务房地产，文化娱乐及休闲房地产，医疗办公房地产，服务房地产，文化娱乐及休闲房地产，医疗房地产，工业和仓储房地产，房地产，工业和仓储房地产，农业房地产农业房地产，特殊用途房地，特殊用途房地产和综合房地产。产和综合房地产。按是否产生收益来划分（收益性和非收益性）；按是否产生收益来划分（收益性和非收益性）；三、不动产的分类三、不动产的分类三、不动产的分类三、不动产的分类322024/2/24 周六第二节第二节 不动产价格不动产价格 不动产价格的概念不动产价格的概念 一、一、不动产价格的类型不动产价格的类型 三、三、不动产价格的形成不动产价格的形成 二、二、331 1、不动产价格的概念、不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义：获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义：不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指指某个时点状态某个时点状态下的价格；下的价格；不同的不动产权益对应不同价格；不同的不动产权益对应不同价格；这种代价一般以货币形式支付。这种代价一般以货币形式支付。一、不动产价格的概念一、不动产价格的概念*34不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备要具备3 3个条件：个条件：有用性：有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用有用”，经济学上称为使用价值，经济学上称为使用价值 ；稀缺性：稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ；有效需求：有效需求：对物品的有支付能力支持的需要对物品的有支付能力支持的需要不但愿意不但愿意购买而且有能力购买购买而且有能力购买 。二、不动产价格的形成条件二、不动产价格的形成条件*352024/2/24 周六1 1、按价格的形成形式分、按价格的形成形式分 成交价格：成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。市场价格：市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在平价格，是大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均水平。此时期内的平均水平。理论价格：理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格。均衡价格。三、不动产价格的种类三、不动产价格的种类362024/2/24 周六（4 4）公开市场价值：）公开市场价值：指在指在竞争和公开市场条件竞争和公开市场条件下最可能形下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常。对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常。（5 5）评估价格：）评估价格：指估价人员针对某种估价指估价人员针对某种估价目的目的，对某不动，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。1 1、按价格的形成形式分、按价格的形成形式分 三、不动产价格的种类三、不动产价格的种类37*（6 6）政府定价和政府指导价：）政府定价和政府指导价：政府为实现宏观调控和对某政府为实现宏观调控和对某些物品实行特别政策而制定的价格，由政府有关部门按照定些物品实行特别政策而制定的价格，由政府有关部门按照定价权限和范围制定。价权限和范围制定。1 1、按价格的形成形式分、按价格的形成形式分 二、不动产价格的种类二、不动产价格的种类政府定价：政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价出售公有住房实行的标准价和成本价。政府指导价：政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度基准价及其浮动幅度，指导经，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。置价格及经济适用房销售价格。*382024/2/24 周六基准地价：基准地价：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级级别别或不同或不同均质均质地域的土地，按照地域的土地，按照商业、居住、工业商业、居住、工业等用途，分等用途，分别评估确定的某一估价别评估确定的某一估价期日期日上上法定最高年期法定最高年期和和基准容积率基准容积率的土的土地使用权区域平均价格；地使用权区域平均价格；标定地价：标定地价：指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同用途、指在基准地价基础上，选择一系列能代表不同用途、不同区位，形状和大小在同类用地中相对接近的标志性不同区位，形状和大小在同类用地中相对接近的标志性宗地宗地，按各自法定最高年限和基准容积率，考虑微观区位和市场行情按各自法定最高年限和基准容积率，考虑微观区位和市场行情等而修订评估的这些等而修订评估的这些标志性宗地标志性宗地土地使用权在某一时期的价格；土地使用权在某一时期的价格；政府指导价政府指导价39*房屋重置价：房屋重置价：指在估价时点采用指在估价时点采用此时此时的建筑材料、建筑构配件的建筑材料、建筑构配件和建筑技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋和建筑技术等，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房屋所需的一切合理和必要的费用、税金并加上应得的利润，能