物业管理成本测算.ppt

物业管理的成本管物业管理的成本管物业管理的成本管物业管理的成本管理理理理 主主主主讲讲：XXXXXX第一节第一节 物业管理成本物业管理成本一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本成本的含义成本的含义一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。活劳动的耗费。一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。现的生产费用。物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。出的各种生产费用的总和。物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理企业为受托物业提物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。供管理服务而发生的直接物业管理成本。物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。服务等过程中发生的各项支出。二、物二、物二、物二、物业业服服服服务费务费的的的的测测算算算算编编制制制制（一）物业服务费测算编制的原则（一）物业服务费测算编制的原则1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合中华人民共和国会计法中华人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。业标准或社会公允水平。3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。或间接相关的费用。4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。入本期成本。（二）物业服务费用酬金制与包干制（二）物业服务费用酬金制与包干制1、物业服务费用酬金制、物业服务费用酬金制物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。收取的费用。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。营收入等。酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。一次公布物业服务资金的收支情况。2、物业服务费用包干制、物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。督，保证服务质量并不断改进。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。业发展。3、酬金制和包干制的财务特征、酬金制和包干制的财务特征（1）财务主体）财务主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。（2）收入）收入采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。业服务费。（3）成本费用）成本费用1）物业管理企业固定成本的比例较高）物业管理企业固定成本的比例较高2）人工成本占总成本的比例较高）人工成本占总成本的比例较高3）物业管理企业成本费用的可预测性较强）物业管理企业成本费用的可预测性较强（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。的是政府指导价还是市场调节价。2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。算确定物业服务成本。3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。的测算中。4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。三、物业服务费成本（支出）构成三、物业服务费成本（支出）构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用）经业主同意的其他费用(10)税金税金(11)合理利润合理利润四、物业服务费编制的依据四、物业服务费编制的依据1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。的管理面积。2、支出的编制依据包括：、支出的编制依据包括：（1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。（2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。物业的物业服务成本。第二节第二节 成本测算方法成本测算方法一、成本一、成本测算的目的算的目的物物业管理服管理服务成本，主要有包括人工成本，主要有包括人工费、办公公费、物、物业共用部位共用部位与共用与共用设施施设备的日常运行和的日常运行和维护费、公共秩序、公共秩序维护费、清、清洁卫生生费、绿化养化养护费、物、物业管理企管理企业固定固定资产折旧折旧费、保、保险费以及以及经业主同意主同意的其他的其他费用。用。我国物我国物业管理企管理企业收取物收取物业管理服管理服务费的方式：的方式：包干制：物包干制：物业管理服管理服务费的构成包括物的构成包括物业管理服管理服务成本、法定税成本、法定税费和物和物业管理企管理企业的利的利润；酬金指：酬金指：预收的物收的物业管理服管理服务资金包括物金包括物业管理服管理服务支出和物支出和物业管理企管理企业的酬金。的酬金。成本成本测算的成果，既可以服算的成果，既可以服务于物于物业管理招投管理招投标阶段确定物段确定物业管管理服理服务费用用报价，更可以服价，更可以服务于物于物业管理服管理服务实施施过程中企程中企业内部的内部的成本管理工作。成本管理工作。二、主要成本二、主要成本二、主要成本二、主要成本项项目的目的目的目的测测算方法算方法算方法算方法（一）人工（一）人工费的的测算算1、基本工资（、基本工资（F1）(元元/月月)各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。均工资水平确定。2、社会保险费（、社会保险费（F2）(元元/月月)社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。定。3、按规定提取的福利费（、按规定提取的福利费（F3）（元）（元/月）月）福利费包括以下三项：福利费包括以下三项：（1）福利基金。按工资总额的）福利基金。按工资总额的14%计算。计算。（2）工会基金。按工资总额的）工会基金。按工资总额的2%计算。计算。（3）教育经费。按工资总额的）教育经费。按工资总额的1.5%计算。计算。4、加班费（、加班费（F4）(元元/月月)加加班班费费按按人人均均月月加加班班23天天，在在乘乘以以日日平平均均工工资资计计算算，日日平均工资按每月平均工资按每月22个工作日计算。个工作日计算。5、服装费（、服装费（F5）（元）（元/月）月）按按每每人人每每年年2套套服服装装计计算算，其其服服装装标标准准由由企企业业自自定定。计计算算出出服服装装费后再除以费后再除以12个月，即可得到每月服装费。个月，即可得到每月服装费。该该项项费费用用的的测测算算方方法法是是根根据据所所管管物物业业的的档档次次，类类型型和和收收费费总总面面积积，先先确确定定各各级级各各类类管管理理服服务务人人员员的的编编制制数数，然然后后确确定定各各自自的的基基本本工工资资标标准准，计计算算出出基基本本工工资资总总额额；再再按按基基本本工工资资总总额额计计算算上上述述各各项项的的金金额额；汇汇总总后后即即为为每每月月该该项项费费用用的的总总金金额额，最最后后分分摊摊到到每每月月每每平平方米。方米。6、工服洗涤费（、工服洗涤费（F6）工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤非标准计算确定。地的洗涤非标准计算确定。人工人工费的的测算公式算公式为：人工人工费P1=月基本工月基本工资+社会保社会保险费+各各项福利福利费+加班加班费+服装服装费+工服洗工服洗涤费/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S式中的式中的S表示参加表示参加测算的物算的物业总面面积，单位位为平方米。平方米。（二）（二）（二）（二）办办公公公公费测费测算算算算1、交通交通费（）（元月）：（）（元月）：交通交通费包括包括车辆耗油、耗油、维修保修保养养费、保、保险费、保养、保养费、养路、养路费等。等。、通信费（）、通信费（）通信费包括电话费、传真费、手机费等。通信费包括电话费、传真费、手机费等。、低值易耗文具、办公用品费（）、低值易耗文具、办公用品费（）低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。、书报费（）、书报费（）书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用。、宣传广告和市场推广费（）、宣传广告和市场推广费（）、法律费用（）、法律费用（）经经常常出出现现在在该该科科目目下下的的支支出出包包括括为为催催收收拖拖欠欠租租金金而而诉诉诸诸法法律律的的费费用用，定定期期检检讨讨法法律律文文件件（如如租租约约、合合同同等等）费费用用支支出出等等。律师费是该项下的经常费用。律师费是该项下的经常费用。、节日装饰费（）、节日装饰费（）在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。在法定节假日，如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。、办公用水电费（）、办公用水电费（）办公公费的的测算公式算公式为：办公公费年各年各项费用之和用之和月月参与参与测算的物算的物业面面积即即月月参与参与测算的物算的物业面面积（元月（元月平方米）平方米）（三）共用部位与共用（三）共用部位与共用（三）共用部位与共用（三）共用部位与共用设设施的日常运行和施的日常运行和施的日常运行和施的日常运行和维护费测维护费测算算算算、维修保养费（、维修保养费（F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总体）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。备购置等支出。、装修费、装修费(F2)该该费费用用科科目目一一般般包包括括材材料料费费（如如墙墙纸纸、涂涂料料）、工工器器具具和和设设备备使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。使用、人工费、管理费和承包商利润（如果发包）。、能源费、能源费(F3)物业经营管理过程中消耗的能源成本。物业经营管理过程中消耗的能源成本。、康乐设施费、康乐设施费(F4)该该项项成成本本即即康康乐乐设设施施的的运运营营成成本本，主主要要是是健健身身设设施施、游游泳泳池池和和其其他他康康乐乐设设施施的的维维修修、保保养养支支出出。有有时时救救生生员员、器器械械使使用用指指导导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。、杂项费用、杂项费用(F5)该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等费用支出。费用支出。上述上述项费用一般先按年先用一般先按年先进行估算，行估算，汇总后再分后再分摊到到每月每平方米中。其中每月每平方米中。其中计算公式算公式为：公共部位、公共公共部位、公共设施施设备维修保养修保养费i月月参与参与测算的物算的物业面面积即即月月（元月（元月平方米）平方米）（四）秩序（四）秩序（四）秩序（四）秩序维护费测维护费测算算算算1、秩序维护费、秩序维护费(F1)安防系统维护费包括以下内容：安防系统维护费包括以下内容：（1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量系统使用电量电费单价日常维修养护费电费单价日常维修养护费（2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。电筒等费用。（3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值。和除以安防系统正常使用年限的数值。秩秩序序维维护护费费是是指指维维持持物物业业公公共共区区域域秩秩序序的的费费用用，它它由由安安防防系系统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费统维护费、日常器材费、秩序维护人员人身保险费2、秩序维护人员人身保险费、秩序维护人员人身保险费(F2)用公式可以表示如下：用公式可以表示如下：秩序秩序维护费 年年总支出支出月月参与参与测算的物算的物业面面积即即i（元月（元月平方米）平方米）月月（五）清（五）清（五）清（五）清洁卫洁卫生生生生费测费测算算算算1、清洁工具购置费、清洁工具购置费(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费此项包括垃圾桶、拖把等的购置费2、劳保用品费、劳保用品费(F2)3、清洁机械材料费、清洁机械材料费(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。光机的折旧、消耗材料等。、化粪池清理费、化粪池清理费(F4)、垃圾外运费、垃圾外运费(F5)、其他费用、其他费用(F6)、水池清洁费、水池清洁费(F7)用公式可表示用公式可表示为：清清洁卫生生费各各项费用年支出用年支出参与参与测算的物算的物业面面积即清即清洁卫生生费 i月月（六）（六）（六）（六）绿绿化养化养化养化养护费测护费测算算算算、绿化工具费、绿化工具费(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。等的购置费用。、劳保用品费、劳保用品费(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。、绿化用水费、绿化用水费(F3)4、农药化肥费、农药化肥费(F4)5、杂草清运费、杂草清运费(F5)6、园林景观再造费、园林景观再造费(F6)绿化养化养护费各各项费用年支出用年支出参与参与测算的物算的物业面面积即即 i月月七、固定七、固定七、固定七、固定资产资产折旧折旧折旧折旧费费、交通工具（汽车等）、交通工具（汽车等）(F1)、通信设备（电话机、手机、传真机等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3)、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)、其他设备、其他设备(F5)固定固定资产折旧折旧费固定固定资产总额平均折旧年限平均折旧年限参与参与测算的物算的物业面面积即即 i月月固定固定资产平均折旧年限一般平均折旧年限一般为年。年。（八）保（八）保（八）保（八）保险费测险费测算算算算对于公寓、于公寓、别墅区，一般只墅区，一般只对配套的水配套的水电设施投保；施投保；对于写字楼、于写字楼、商厦、酒店等，商厦、酒店等，则必必须投投购大厦大厦财产险，包括土建、装修和，包括土建、装修和设备（如（如酒店的中央空酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或等）。一般是按楼宇或设备的的总造价来投保。造价来投保。对于商于商厦、酒店，厦、酒店，还要投要投购公共公共责任任险（如（如电梯梯责任保任保险）。）。（ii）参与）参与测算的物算的物业面面积（i，n）式式中：中：保保险费支出支出额；i投保的第投保的第I种保种保险种种类；i第第I种保种保险种种类的保的保险费率。率。（九）（九）（九）（九）专项维专项维修修修修资资金金金金1、工资津贴等费（、工资津贴等费（F1）、设备、零部件和材料购置、设备、零部件和材料购置(F2)、机械使用费、机械使用费(F3)、水、电、气费、水、电、气费(F4)、管理费、管理费(F5)公共公共维修基金修基金i月月参与参与测算的物算的物业面面积（元月（元月平方米）平方米）即：即：i月月（元月（元月平方米）平方米）三、成本估三、成本估三、成本估三、成本估测测算算算算结结果果果果汇总汇总P=i/S式式中：中：P某某项物物业管理成本，管理成本，单位位为元元/月月平方米；平方米；Fi各分各分项费用；用；i费用用项数，数，i=1，n所有所有费用用项目算目算术和；和；S参加参加测算的物算的物业总建筑面建筑面积。案例：案例：某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目万平方米，经测算该项目全年各项费用如下全年各项费用如下（1）各类管理服务人员的工资、社会保险等）各类管理服务人员的工资、社会保险等50万元万元（2）共用部位、共用设施设备的运行维护费）共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元万元（3）清洁卫生费）清洁卫生费15万元万元（4）绿化养护费）绿化养护费10万元万元（5）公共秩序维护费）公共秩序维护费10万元万元（6）办公费）办公费5万元万元（7）固定资产折旧）固定资产折旧2万元万元（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元万元（9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用6万元万元合计：合计：120万元万元若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准，则该项目单位物业服务费标准为：为：120万元万元x（1+10%）10万平方米万平方米12月月=1.1元元/平方米平方米.月月若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务万元，则该项目单位物业服务费标准为：费标准为：（120万元万元+12万元）万元）10万平方米万平方米12月月=1.1元元/平方米平方米.月月在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。第三节第三节 成本控制成本控制一、成本控制的含义与分类一、成本控制的含义与分类（一）成本控制的含义（一）成本控制的含义1、对目标成本本身的控制；、对目标成本本身的控制；2、对目标成本完成的控制和过程的监督；、对目标成本完成的控制和过程的监督；3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。（二）成本的分类（二）成本的分类1、按控制的时间特征分类、按控制的时间特征分类（1）事先控制：是）事先控制：是“设计设计”阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。（2）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。它是对成本的耗费所进行的日常控制。（3）事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分）事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。成本控制三阶段的关系成本控制三阶段的关系事先控制（事先控制（“设计设计”阶段）阶段）事中控制事中控制（执行阶段）（执行阶段）事后控制事后控制（考核阶段）（考核阶段）依依据据标标准准实实施施控控制制实际费用实际费用同标准比较同标准比较修修改改控控制制标标准准依依据据考考核核结结果果2、按控制的机制分类、按控制的机制分类（1）前馈性控制：是运用控制论中的前馈控制原理，在成本发生之前所进）前馈性控制：是运用控制论中的前馈控制原理，在成本发生之前所进行的控制。行的控制。（2）防护性控制：即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的）防护性控制：即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。业管理成本开支的审批制度等。（3）反馈性控制：是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其）反馈性控制：是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。相应措施，确保总成本不超过预定标准。3、按成本控制的内容分、按成本控制的内容分(1)人工成本的控制人工成本的控制1）人工成本的控制思路）人工成本的控制思路a.编编制制本本企企业业的的操操作作层层员员工工劳劳动动定定额额。具具体体的的编编制制方方法法是是：选选取取工工作作技技能能中中等等偏偏上上的的员员工工，在在一一个个相相对对较较长长的的时时间间（三三个个月月）内内连连续续记记录录其其饱饱和和工工作作时时的的工工作作完完成成量量。平平均均后后即即可可作作为为本本企企业业改改工工种种员员工工的的劳劳动动定定额额。或或借借鉴鉴物物业业管管理理成成熟熟的的企企业业员员工工劳劳动动定定额额，按按目目标标管管理理的的方方法，通过实践、跟踪后确认为本企业该工种员工的法，通过实践、跟踪后确认为本企业该工种员工的劳动定额劳动定额。b.用用经经检检验验过过的的劳劳动动定定额额作作为为人人事事定定编编、配配置置员员工工的的基基准准，从从而而基基本本上上确保员工的饱和工作，将人工成本降低至合理水平。确保员工的饱和工作，将人工成本降低至合理水平。c.综综合合各各工工种种员员工工的的劳劳动动定定额额后后，可可算算出出本本企企业业的的人人均均管管理理面面积积和和单单位位人人工成本。工成本。d.深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准：深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准：多层：一级为多层：一级为2000平方米平方米/人；二级为人；二级为2400平方米平方米/人；三级为人；三级为2800平方平方米米/人；人；四级为四级为3200平方米平方米/人。人。高层：一级为高层：一级为1000平方米平方米/人；二级为人；二级为1200平方米平方米/人；三级为人；三级为1400平方平方米米/人；四级为人；四级为1600平方米平方米/人。人。写字楼：一级为写字楼：一级为800平方米平方米/人；二级为人；二级为1000平方米平方米/人；三级为人；三级为1200平平方米方米/人；四级为人；四级为1400平方米平方米/人。人。工业区：一级为工业区：一级为1800平方米平方米/人；二级为人；二级为2200平方米平方米/人；三级为人；三级为2600平平方米方米/人；四级为人；四级为3000平方米平方米/人。人。多多层层:一一级级为为0.650.70元元/(平平方方米米/月月);二二级级为为0.600.65元元(平平方方米米/月月);三级为三级为0.550.60元元(平方米平方米/月月)。高高层层:一一级级为为0.750.90元元(平平方方米米/月月);二二级级为为0.700.80元元/(平平方方米米/月月);三级为三级为0.700.80元元/(平方米平方米/月月)。写写字字楼楼:一一级级为为0.801.00元元/(平平方方米米/月月);二二级级为为0.750.85元元/(平平方方米米/月月);三级为三级为0.700.80元元(平方米平方米/月月)。工业厂房工业厂房:一级为一级为0.600.65元元/(平方米平方米/月月);二级为二级为0.550.60元元/(平方平方米米/月月);三级为三级为0.500.55元元(平方米平方米/月月)。e.深圳市面上一些物业管理公司的单位人工成本（深圳市面上一些物业管理公司的单位人工成本（5万平方米以下时）万平方米以下时）(2)设备管理成本的控制设备管理成本的控制1)设备成本的控制思路设备成本的控制思路a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作：以下几项工作：设备年度大、中修计划的制定；设备年度大、中修计划的制定；设备月度、季度维修计划的制定；设备月度、季度维修计划的制定；设备运行日志的记录和控制。设备运行日志的记录和控制。b.特别应抓好设备的日常养护工作。特别应抓好设备的日常养护工作。养养护护设设备备是是最最省省钱钱的的一一种种管管理理设设备备的的方方法法，有有关关资资料料显显示示：养养护护设设备备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的所花费的钱仅仅相当于设备大、中修费用的1/6左右，设备是养出来。左右，设备是养出来。c.多小修、及时修、尽量避免大修多小修、及时修、尽量避免大修设设备备养养护护的的再再好好，总总会会有有损损坏坏，“坏坏了了”就就要要修修，但但要要特特别别注注意意设设备备的的破破损损规规律律：基基本本上上都都是是所所谓谓的的“关关联联”性性破破损损，即即设设备备的的损损坏坏往往往往都都是是一一开开始始时时从从一一个个小小部部件件、小小功功能能开开始始损损坏坏的的，如如果果置置之之不不理理，永永不不了了多多久久，就就会会由由此此“关关联联”引引起起大大的的设设备备故故障障。因因此此，午午夜夜管管理理的的重重要要理理念念就就是是“切切记记不不要要让让设设备备带带病病运运行行！”设设备备坏坏了了最最重重要要的的就就是是在在设设备备损损坏坏的的初初期期将将设设备备尽尽快快修修复复，“多多小小修修，及及时时修修，尽尽量量避避免免大大修修”是是非非常常重重要要的的设设备备管管理理基基本本原原则则2)设备成本的分类设备成本的分类a.设备运行成本设备运行成本b.设备维修、养护成本设备维修、养护成本3)设备成本控制指标设备成本控制指标a.单位运行成本单位运行成本元元/（台（台.月）或月）或元元/（平方米（平方米.月）月）b.单位维修养护成本单位维修养护成本元元/（平方米（平方米.月）月）4)深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准（深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准（5万米以下）万米以下）一级一级二级二级三级三级多层多层0.200.30元元/（平方米（平方米.月）月）0.150.25元元/（平方米（平方米.月）月）0.100.20元元/（平方米（平方米.月）月）高高层层（不不含含电电梯、中央空调）梯、中央空调）1.151.70元元/（平方米（平方米.月）月）1.401.60元元/（平方米（平方米.月）月）1.301.50元元/（平方米（平方米.月）月）(3)其他成本控制其他成本控制1）成本控制思路）成本控制思路 a.通通过过目目标标管管理理法法来来控控制制成成本本，即即通通过过设设置置每每一一种种成成本本的的单单位位管管理理成成本本来来控控制制成本。成本。b.通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本。通过改进工艺，优化劳动方法来控制