房地产金融五个人住房贷款PPT课件.ppt

第五章第五章 个人住房贷款个人住房贷款u第一节第一节个人住房贷款概述个人住房贷款概述u第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具u第三节第三节个人住房贷款的运作个人住房贷款的运作1第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念及种类一、个人住房贷款的概念及种类（一）个人住房贷款的概念（一）个人住房贷款的概念个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。修缮各类住房的自然人发放的贷款。2第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念及种类一、个人住房贷款的概念及种类（二）个人住房贷款的种类（二）个人住房贷款的种类（4种划分）种划分）1、按资金来源划分、按资金来源划分个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成，款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同，两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同因此需要分别签订借款合同）。）。3第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）个人住房贷款的种类（二）个人住房贷款的种类（4种划分）种划分）2、按住房用途划分、按住房用途划分u首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，也称发放的贷款，也称“一手房一手房”贷款。贷款。u再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易住房的自然人发放的贷款，俗称再次住房交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二二手房手房”贷款。贷款。u房屋开发房屋开发土地开发土地开发购房抵押贷款购房抵押贷款4第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）个人住房贷款的种类（二）个人住房贷款的种类（4种划分）种划分）3、按贷款用使用分、按贷款用使用分P56个人住房贷款可分为个人购买贷款、个人大修个人住房贷款可分为个人购买贷款、个人大修住房贷款等。住房贷款等。4、按购买住房类型划分、按购买住房类型划分个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。个人购买商品住房贷款等。5第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述二、个人住房贷款的特征二、个人住房贷款的特征1、贷款期限长、贷款期限长2、零售性（或分散性）、零售性（或分散性）3、分期偿还（由借款人在还款期内按月分、分期偿还（由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息）期偿还贷款本息）6第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述三、个人住房贷款中的几个主要术语三、个人住房贷款中的几个主要术语1、贷款金额、贷款金额是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行会是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行会有所谓的贷款限额。比如我国目前对个人住房贷款的数额有所谓的贷款限额。比如我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的规定不得超过房价的70。2、首付比率、首付比率指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。3、贷款价值比率、贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。银行一般有最高贷款价值比率的规定，目前我国规定，率。银行一般有最高贷款价值比率的规定，目前我国规定，贷款金额最高不得超过所购房地产价值的贷款金额最高不得超过所购房地产价值的70。7第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述三、个人住房贷款中的几个主要术语三、个人住房贷款中的几个主要术语4、偿还比率、偿还比率偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，通常采用的是按月分期收入的比率。在个人住房贷款中，通常采用的是按月分期付款的方式偿还，其偿还比率即为借款人的月还款额占期付款的方式偿还，其偿还比率即为借款人的月还款额占月收入的比率。在发放个人住房贷款时，银行通常将偿还月收入的比率。在发放个人住房贷款时，银行通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。个最高比率。5、贷款余额、贷款余额贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。还之后尚未偿还的贷款本金数额。8第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）1、以所购住房作抵押、以所购住房作抵押抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。的价款优先受偿。住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押，住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押，是指购房人在按规定支付首期房价款后，由银行或公积金是指购房人在按规定支付首期房价款后，由银行或公积金管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购期房抵押管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购期房抵押给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。9第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）2、抵押加连带责任保证、抵押加连带责任保证即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。主要有两种形式：记完成前提供第三人连带责任保证。主要有两种形式：（1）以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保。）以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保。（2）住房置业担保。在借款人不能按规定提供贷款担保时，）住房置业担保。在借款人不能按规定提供贷款担保时，住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款，与贷款人住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款，与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。申请担保的借款签订保证合同，提供连带责任保证担保。申请担保的借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保，人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保，房屋抵押权与其担保的债权同时存在，抵押人还需办理抵房屋抵押权与其担保的债权同时存在，抵押人还需办理抵押房屋保险。押房屋保险。10第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）3、抵押加购买住房贷款保险、抵押加购买住房贷款保险即借款人或第三人提供抵押担保的同时，由借款人购即借款人或第三人提供抵押担保的同时，由借款人购买住房贷款保险。中国人民银行买住房贷款保险。中国人民银行个人住房贷款管理办法个人住房贷款管理办法规定，以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理规定，以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险，目前各地的房屋保险年费率不低于房屋保险，目前各地的房屋保险年费率不低于0.8，由借，由借款人一次性支付。款人一次性支付。11第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）4、质押担保、质押担保即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。5、连带责任保证、连带责任保证即保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人即保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费用。息、罚息及费用。12第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述五、住房置业担保五、住房置业担保（一）住房置业担保的概念（一）住房置业担保的概念住房置业担保是指依法设立的住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公住房置业担保公司司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。证合同，提供连带责任保证担保的行为。住房置业担保可以支持个人住房消费，发展个住房置业担保可以支持个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现。人住房贷款业务，保障债权实现。13第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）住房置业担保的程序（二）住房置业担保的程序1、借款人向担保公司申请住房置业担保、借款人向担保公司申请住房置业担保应具备下列条件：应具备下列条件：（1）具有完全民事行为能力；）具有完全民事行为能力；（2）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；（3）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；的能力；（4）已订立合法有效的住房购销合同；）已订立合法有效的住房购销合同；（5）已足额交纳购房首付款；）已足额交纳购房首付款；（6）符合贷款人和担保公司规定的其他条件。）符合贷款人和担保公司规定的其他条件。14第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）住房置业担保的程序（二）住房置业担保的程序2、担保公司受理借款人的申请（若借款人资信不良，可、担保公司受理借款人的申请（若借款人资信不良，可拒绝担保）拒绝担保）3、签订有关合同、办理有关手续、签订有关合同、办理有关手续在住房置业担保被批准后，担保公司与贷款人签订书在住房置业担保被批准后，担保公司与贷款人签订书面保证合同，且保证合同是从合同。住房置业担保的保证面保证合同，且保证合同是从合同。住房置业担保的保证期间由担保公司与贷款人约定，但不得短于个人住房借款期间由担保公司与贷款人约定，但不得短于个人住房借款合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。房屋向担保公司进行抵押反担保。15第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）住房置业担保的程序（二）住房置业担保的程序4、解除担保、解除担保借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。抵押房屋。16第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（三）住房置业担保公司（三）住房置业担保公司担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司，担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司，其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。要保证贷款人与担保公司的独立性。业认股为主。要保证贷款人与担保公司的独立性。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外）。担保公司应从其资产中按照借款人（房地产开发除外）。担保公司应从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立担保风险基金。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过担保风险基金。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的其实有资本的30倍；超过倍；超过30倍的，应追加实有资本。倍的，应追加实有资本。17第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述六、个人住房贷款的性质六、个人住房贷款的性质抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段。严格来说，这两者是有较大差异的。在我国现具和手段。严格来说，这两者是有较大差异的。在我国现行法律中，如行法律中，如中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则、城镇国有城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例土地使用权出让和转让暂行条例、担保法担保法以及以及城城市房地产管理法市房地产管理法等法规，均只有等法规，均只有“抵押抵押”的有关规定，的有关规定，而无而无“按揭按揭”的有关规定。由于我国的法律制度中，没有的有关规定。由于我国的法律制度中，没有按揭贷款制度，往往把国外有关的按揭贷款制度，往往把国外有关的“按揭按揭”贷款统称为抵贷款统称为抵押贷款，在实践工作中，也把押贷款，在实践工作中，也把“按揭按揭”当成抵押，个人住当成抵押，个人住房贷款实质上是按揭贷款。房贷款实质上是按揭贷款。18第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（一）个人住房贷款的实质（一）个人住房贷款的实质个人住房贷款，即房地产按揭或房屋按揭，就是购房个人住房贷款，即房地产按揭或房屋按揭，就是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。房地产发展商既是租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。房地产发展商既是售楼人，又是按揭人的担保人，同时也是按揭权人的部分售楼人，又是按揭人的担保人，同时也是按揭权人的部分代理人。这是现代经济条件下，为了帮助居民购置物业，代理人。这是现代经济条件下，为了帮助居民购置物业，借助金融机构融资形式。借助金融机构融资形式。从按揭购楼行为过程来看，按揭人首先买下非按揭楼从按揭购楼行为过程来看，按揭人首先买下非按揭楼宇部分，把这部分当作宇部分，把这部分当作“租楼租楼”按金，向按揭权人按金，向按揭权人“租用租用”按揭楼宇，交付的贷款月息就是按揭楼宇租金，按揭期按揭楼宇，交付的贷款月息就是按揭楼宇租金，按揭期（实质上就是租期）满买楼；而对于按揭权人来说，就是（实质上就是租期）满买楼；而对于按揭权人来说，就是买下按揭楼宇给按揭人租用，按揭期满卖出楼宇的法律行买下按揭楼宇给按揭人租用，按揭期满卖出楼宇的法律行为。为。19第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述六、个人住房贷款的性质六、个人住房贷款的性质从现有的一系列法律规定中可看出：能设定抵押权的，从现有的一系列法律规定中可看出：能设定抵押权的，只能是法定的（即已合法取得的）财产或者房地产。房地只能是法定的（即已合法取得的）财产或者房地产。房地产抵押贷款是产权人将物业的所有权中一部分权益赋予抵产抵押贷款是产权人将物业的所有权中一部分权益赋予抵押权人，以此作为债务资金的偿还保证。但抵押权人并未押权人，以此作为债务资金的偿还保证。但抵押权人并未实际占有抵押物，也不能享有使用权和收益权，只有当抵实际占有抵押物，也不能享有使用权和收益权，只有当抵押权实现时（即抵押人到期未归还抵押贷款），抵押权人押权实现时（即抵押人到期未归还抵押贷款），抵押权人方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿。方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿。20第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述“抵押抵押”与与“按揭按揭”最明显的区别是：最明显的区别是：“按揭按揭”中，中，按揭权人成为按揭物业的属主权和所有权人；而按揭权人成为按揭物业的属主权和所有权人；而“抵押抵押”中，抵押权人并没有成为物业的属主权和所有权人。区分中，抵押权人并没有成为物业的属主权和所有权人。区分按揭和抵押最简单的方法，即当事人（抵押权人和按揭权按揭和抵押最简单的方法，即当事人（抵押权人和按揭权人）在民事诉讼中的地位来看，在抵押诉讼中抵押权人只人）在民事诉讼中的地位来看，在抵押诉讼中抵押权人只能以抵押受益人的身份参加，不能以所有权人或业主的身能以抵押受益人的身份参加，不能以所有权人或业主的身份参加诉讼；而按揭诉讼中按揭权人是以所有权人的身份份参加诉讼；而按揭诉讼中按揭权人是以所有权人的身份或业主的名义参加诉讼。或业主的名义参加诉讼。21第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）按揭贷款与抵押贷款的区别（二）按揭贷款与抵押贷款的区别1、债务承担手段不同、债务承担手段不同抵押是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作抵押是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作为还款的担保；而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼宇的为还款的担保；而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼宇的房地产作为房地产作为“按金按金”，向按揭权人租用按揭楼宇。，向按揭权人租用按揭楼宇。2、债权债务参与人不同、债权债务参与人不同抵押是借贷双方参与，即债权人（抵押权人）和债务人抵押是借贷双方参与，即债权人（抵押权人）和债务人（抵押人）参与，债权人既是贷款者，又是受押人；债务（抵押人）参与，债权人既是贷款者，又是受押人；债务人既是借款者，又是出押人。而按揭贷款参与人有发展商、人既是借款者，又是出押人。而按揭贷款参与人有发展商、按揭人、按揭权人。按揭人必须与发展商订立楼宇买卖合按揭人、按揭权人。按揭人必须与发展商订立楼宇买卖合同或楼宇预售合同并付了非按揭楼价款后，方可与按揭权同或楼宇预售合同并付了非按揭楼价款后，方可与按揭权人签订按揭购楼贷款合同。人签订按揭购楼贷款合同。22第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）按揭贷款与抵押贷款的区别（二）按揭贷款与抵押贷款的区别3、债务资金运用及目的不同、债务资金运用及目的不同抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用；按抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用；按揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能用于特定房屋的购买。用于特定房屋的购买。4、债务还贷形式不同、债务还贷形式不同抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、利息，也可以是分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还利息，也可以是分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还款，即款，即“每月支付每月支付”或叫或叫“月供月供”，月供项目分为两部分，月供项目分为两部分，即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。23第一节第一节 个人住房贷款概述个人住房贷款概述（二）按揭贷款与抵押贷款的区别（二）按揭贷款与抵押贷款的区别5、债权人审查债务人资信重点不同、债权人审查债务人资信重点不同房地产抵押贷款，债权人审查重点内容是：抵押房地房地产抵押贷款，债权人审查重点内容是：抵押房地产的权属是否清楚，抵押房地产具体情况（建筑结构、坐产的权属是否清楚，抵押房地产具体情况（建筑结构、坐落地点、四至范围、新旧程度、建筑面积、占地面积等），落地点、四至范围、新旧程度、建筑面积、占地面积等），抵押房地产的实际价值等。抵押房地产的实际价值等。现房按揭主要审查楼宇质量如何，房屋销售情况以及现房按揭主要审查楼宇质量如何，房屋销售情况以及按揭人收入状况等；期房按揭主要审查发展商资信如何，按揭人收入状况等；期房按揭主要审查发展商资信如何，发展商经济实力、房屋施工进度、竣工时间、预售手续发展商经济实力、房屋施工进度、竣工时间、预售手续（包括是否办理了房屋预售许可证等）是否完备、齐全，（包括是否办理了房屋预售许可证等）是否完备、齐全，按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。24第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款一、月等额偿还按揭贷款P67月等额偿还按揭贷款（月等额偿还按揭贷款（ConstantPaymentMortgage，CPM）方式是指借款人每月还贷本息合计金额相同，但）方式是指借款人每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。该还每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。该还款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人。款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人。月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为款金额为P，贷款月利率为，贷款月利率为i，按月计算的贷款期限为，按月计算的贷款期限为n，月，月偿还额为偿还额为A，用现金流量图如下。，用现金流量图如下。0123n-1nPAAAAA25各期贴现值：各期贴现值：已知年值已知年值已知年值已知年值A A求求求求现值现值现值现值P P0123n-1nPAAAAA26第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具例例5-2某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款款20万，年利率万，年利率5.04，贷款期限，贷款期限15年，若在整个贷款期年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少?解：已知解：已知P20（万元），月利率（万元），月利率i5.04%12，n1512180（期）（期）27第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具在整个贷款期内，若遇法定利率调整，贷款期限在整个贷款期内，若遇法定利率调整，贷款期限1年以年以内的，实行合同利率；贷款期限在内的，实行合同利率；贷款期限在1年以上的，于下年初开年以上的，于下年初开始，按调整后的利率重新计算月偿还额。设贷款本金为始，按调整后的利率重新计算月偿还额。设贷款本金为P，月利率为月利率为i，贷款期数为，贷款期数为n，当借款人偿还，当借款人偿还m期后，利率调整期后，利率调整为为i，求利率调整后的月还款额，求利率调整后的月还款额A为多少为多少?1、先计算、先计算M时点上未清偿贷款本金时点上未清偿贷款本金P，有两种方法：，有两种方法：方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式方法一：未清贷款余额可采用将年金转换为现值的公式计算，即等于第计算，即等于第m期后的偿还额的现值之和。公式为：期后的偿还额的现值之和。公式为：28第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具1、先计算、先计算M时点上未清偿贷款本金时点上未清偿贷款本金P，有两种方法：，有两种方法：方法二：即用贷款总额方法二：即用贷款总额P减去减去m期累加的现值，然后再期累加的现值，然后再计算计算m期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。公式为：期时点的值，该值即为未清偿贷款余额。公式为：29第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具2、计算利率为、计算利率为i时的月偿还额时的月偿还额30第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具例例5-3例例5-2中的个人住房贷款中的个人住房贷款20万，年利率万，年利率5.04，贷款，贷款期限期限15年。假设该家庭已按月等额偿还了年。假设该家庭已按月等额偿还了5年，当年利率上年，当年利率上升为升为6%，那么从第，那么从第6年年初开始月偿还额为多少？年年初开始月偿还额为多少？解：已知解：已知P=20（万元），（万元），i5.04%12，n=180（期），（期），m=60（期），（期），i=6%12，求，求A。（1）计算第）计算第5年年末未清本金余额。年年末未清本金余额。31第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具例例5-3计算（续）计算（续）P=149255（元）（元）32第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具遇法定利率调整时，若月偿还额不变，则还款遇法定利率调整时，若月偿还额不变，则还款期增加或缩短，则要计算还款期，其计算公式为期增加或缩短，则要计算还款期，其计算公式为33第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具某购房者拟购买一套价值某购房者拟购买一套价值100万元的房产，万元的房产，首付首付30万元，其余向银行申请年利率为万元，其余向银行申请年利率为6%、贷款期限为贷款期限为20年、按月等额本息偿还方式的年、按月等额本息偿还方式的70万元的贷款。根据以上已知条件，计算该万元的贷款。根据以上已知条件，计算该购房者前购房者前5个月中各月偿还的本金和利息各个月中各月偿还的本金和利息各为多少？为多少？34已知条件：年利率为已知条件：年利率为6%，贷款期限为，贷款期限为20年，月等额本息还款年，月等额本息还款方式，贷款额度为方式，贷款额度为70万。万。先求月等额还款额为：先求月等额还款额为：则第则第1月应还的利息为：月应还的利息为：700000（6%/12）=3500（元）（元）第第1月应还的本金为：月应还的本金为：5015.023500=1515.02（元）（元）则第则第2月应还利息为：（月应还利息为：（7000001515.02）（6%/12）=3492.42元元第第2月应还的本金为：月应还的本金为：5015.023492.42=1522.6（元）（元）35则第则第3月应还利息为：（月应还利息为：（7000001515.021522.6）（6%/12）=3484.81元元第第3月应还的本金为：月应还的本金为：5015.023484.81=1530.21（元）（元）则第则第4月应还利息为：（月应还利息为：（7000001515.021522.61530.21）（6%/12）=3477.16元元第第4月应还的本金为：月应还的本金为：5015.023477.16=1537.86（元）（元）则第则第5月应还利息为：（月应还利息为：（7000001515.021522.61530.211537.86）（6%/12）=3469.47元元第第5月应还的本金为：月应还的本金为：5015.023469.47=1545.55（元）（元）36前前5 5个月中每月所还的本金和利息个月中每月所还的本金和利息月份月份每月本息和每月本息和本金本金利息利息15015.021515.02350025015.021522.603492.4235015.021530.213484.8145015.021537.863477.1655015.021545.553469.4737已知条件：年利率为已知条件：年利率为6%，贷款期限为，贷款期限为20年，月等额本息还款方年，月等额本息还款方式，贷款额度为式，贷款额度为70万。万。（1）先求月等额还款额为：）先求月等额还款额为：第第2月初的本金为：月初的本金为：698484.98=700000-1515.0238已知条件：年利率为已知条件：年利率为6%，贷款期限为，贷款期限为20年，月等额本息还款方年，月等额本息还款方式，贷款额度为式，贷款额度为70万。万。（1）先求月等额还款额为：）先求月等额还款额为：第第3月初的本金为：月初的本金为：696962.397000001515.021522.6039已知条件：年利率为已知条件：年利率为6%，贷款期限为，贷款期限为20年，月等额本息还款方年，月等额本息还款方式，贷款额度为式，贷款额度为70万。万。（1）先求月等额还款额为：）先求月等额还款额为：最后最后1个月月初的本金为：个月月初的本金为：即最后即最后1个月个月5015.02元的月供中中本金是元的月供中中本金是4990.07元，利息为元，利息为24.95元元40第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具二、等额本金偿还按揭贷款二、等额本金偿还按揭贷款等额本金偿还按揭贷款（等额本金偿还按揭贷款（ConstantAmortizationMortgage，CAM）方式是在整个贷款期内，本金部分按月）方式是在整个贷款期内，本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。这种还款方式的每期偿还额是递减的，适合于预期收入可这种还款方式的每期偿还额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。其计算公式为能逐渐减少的借款人。其计算公式为 式中：式中：ak第第k期的月还款额；期的月还款额；P贷款本金；贷款本金；n还款期数；还款期数；k还款第还款第k期。期。41第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具例例5-5在例在例5-2中的个人住房贷款中的个人住房贷款20万，年利率万，年利率5.04，贷，贷款期限款期限15年。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，年。假设该居民选择等额本金偿还按揭贷款方式，其他条件不变，那么该居民第其他条件不变，那么该居民第1期及第期及第60期的月还款额为多期的月还款额为多少？少？42第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具等额本金偿还工具与月等额偿还工具两者的差异表现在：等额本金偿还工具与月等额偿还工具两者的差异表现在：（1）两者还款数额不同。月等额偿还的数额每期是一个固）两者还款数额不同。月等额偿还的数额每期是一个固定数，而等额本金偿还的数额随还款期数的增加而呈减少定数，而等额本金偿还的数额随还款期数的增加而呈减少的现象。的现象。（2）每期还款额中本金、利息所占比例不同。月等额偿还）每期还款额中本金、利息所占比例不同。月等额偿还方式先期以支付利息为主，后期以本金为主；而等额本金方式先期以支付利息为主，后期以本金为主；而等额本金偿还方式每期的本金是相同的，利息随还款期数的增加而偿还方式每期的本金是相同的，利息随还款期数的增加而相应减少。相应减少。（3）两种还款方式中的利息总额不同。月等额偿还方式因）两种还款方式中的利息总额不同。月等额偿还方式因采用复利计息方式，总还款额中利息总和比等额本金还款采用复利计息方式，总还款额中利息总和比等额本金还款的利息总额高。的利息总额高。43第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具三、递增式偿还按揭贷款三、递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款（递增式偿还按揭贷款（GraduatedPaymentMortgage，GPM）方式是指贷款期内逐年或每隔几年按一）方式是指贷款期内逐年或每隔几年按一定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以定比例递增还款额，但每年或每几年内的各个月份，均以相等的额度偿还。一般是在贷款期内最初的相等的额度偿还。一般是在贷款期内最初的5年或年或10年里，年里，每年的月还贷额相同，但逐年以一定的比率递增，其前期每年的月还贷额相同，但逐年以一定的比率递增，其前期月偿还额低于等额偿还方式计算的还款额，这种还款方式月偿还额低于等额偿还方式计算的还款额，这种还款方式适合于年轻人申请个人住房贷款。这种还款方式也称分级适合于年轻人申请个人住房贷款。这种还款方式也称分级支付方式、渐进式还款方式。支付方式、渐进式还款方式。44第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具三、递增式偿还按揭贷款三、递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款用现金流量图表示，见下递增式偿还按揭贷款用现金流量图表示，见下图。图。0123n-1n年PM1M1(1+S)n-145第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具三、递增式偿还按揭贷款三、递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款的计算公式：递增式偿还按揭贷款的计算公式：在此在此n为年数为年数46第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具三、递增式偿还按揭贷款三、递增式偿还按揭贷款递增式偿还按揭贷款的计算公式：递增式偿还按揭贷款的计算公式：计算月还款额，计算月还款额，如果不考虑月利息如果不考虑月利息，则计算公式：，则计算公式：Mt为第为第t年的月还款额年的月还款额在此在此n为年数为年数47第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具三、递增式偿还按揭贷款三、递增式偿还按揭贷款计算月还款额，计算月还款额，如果考虑月利息如果考虑月利息，则计算公式：，则计算公式：在此在此n为年数为年数48第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具三、递增式偿还按揭贷款三、递增式偿还按揭贷款计算月还款额，计算月还款额，如果考虑月利息如果考虑月利息，则计算公式：，则计算公式：在此在此n为年数为年数49第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具三、递增式偿还按揭贷款三、递增式偿还按揭贷款从以上两种情况来看，很显然不考虑月利息的从以上两种情况来看，很显然不考虑月利息的第一种情况，比考虑月利息的第二种情况，支付的第一种情况，比考虑月利息的第二种情况，支付的利息少。利息少。但是考虑月利息的第二种情况与现实个人住房但是考虑月利息的第二种情况与现实个人住房贷款的实际操作更接近，所以第二种情况更有实际贷款的实际操作更接近，所以第二种情况更有实际意义。意义。50第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具例例5-6某居民家庭向银行申请住房贷款某居民家庭向银行申请住房贷款30万元购万元购买一套住宅，年利率买一套住宅，年利率12%，贷款期限，贷款期限10年，最初年，最初6年还款额每年递增年还款额每年递增7.5%，第，第6年开始采用月等额偿年开始采用月等额偿还，试计算第一年的月还贷额和第还，试计算第一年的月还贷额和第6年后的月偿还年后的月偿还额为多少（用两种方法计算）？额为多少（用两种方法计算）？解：已知解：已知P=30（万元），（万元），i=12%，n=10（年），（年），s=7.5%；求求M1，这里以考虑月利息的情况来计算。，这里以考虑月利息的情况来计算。515253第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具四、漂浮式按揭贷款四、漂浮式按揭贷款所谓漂浮式按揭贷款（所谓漂浮式按揭贷款（BalloonMortgage，BM），是），是指贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还指贷款期内的每期偿还额都低于月等额偿还方式计算的还款额，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还款。款额，因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还款。美国在美国在20世纪世纪30年代，所采取的每月只偿还利息部分，年代，所采取的每月只偿还利息部分，到期一次性偿还本金的按揭贷款方式，实际上就是一种漂到期一次性偿还本金的按揭贷款方式，实际上就是一种漂浮式按揭贷款。浮式按揭贷款。现代的漂浮式贷款是贷款人为了向借款人转嫁部分通货现代的漂浮式贷款是贷款人为了向借款人转嫁部分通货膨胀风险，而在传统的漂浮式贷款方式基础上发展而来的。膨胀风险，而在传统的漂浮式贷款方式基础上发展而来的。54第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤。漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤。第一步：按月等额偿还方式计算月还款额，即第一步：按月等额偿还方式计算月还款额，即第二步：按月偿还系数确定实际偿还额。第二步：按月偿还系数确定实际偿还额。漂浮式贷款的月偿还系数漂浮式贷款的月偿还系数在此，在此，a为漂浮式贷款的月偿还额占月等额偿还方为漂浮式贷款的月偿还额占月等额偿还方式中月还款额的比例。式中月还款额的比例。55第二节第二节个人住房贷款工具个人住房贷款工具漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤。漂浮式按揭贷款的偿还额计算可分为三个步骤。第三步：按等