邢台项目策划报告.doc

邢台项目策划报告

一、 邢台概况
1、 邢台简介
邢台市地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原西部边缘。位于北纬36度50分—37度47分，东经113度52分—115度49分之间，东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与邯郸市相连，北及东北分别与石家庄市、衡水市接壤。辖区东西最长处约185公里，南北最宽处约80公里，总面积12486平方公里。市政府所在北距省会石家庄市106公里，距首都北京396公里。辖4区15县2市，总面积1.25万平方千米，人口670万。邢台交通便利，四通八达，境内有京广(北京至广州)、京九(北京至九龙)铁路、京珠(北京至珠海)高速公路、邢临(邢台至临西)高速公路、青银(青岛至银川)高速公路，106、107、308国道贯穿南北，邢济(邢台至济南)、邢长(邢台至长治)、邢和(邢台至和顺)、邢左(邢台至左权)、内昔(内邱至昔阳)公路横穿东西。
2、 经济概况
邢台2005年全市全社会固定资产投资完成340亿元，增长30%；“十五”期间累计完成1160亿元，是“九五”的1.8倍。项目建设的数量和规模、质量和水平有了新突破，“十五”期间重点项目完成投资470.4亿元，是“九五”的3倍。邢矿无碱玻璃纤维、邢钢高速线材三、四期扩建、国泰2×30万千瓦机组、建滔焦化、宁晋单晶硅、邢东煤矿、邢临高速等一大批重点项目竣工投产；开工建设了邢钢线材制品加工基地、隆尧东方食品城、宁晋纺织城、沙河金百家玻璃城等一批投资20亿元以上项目，改变了我市无大型项目的历史。特别是2005年开展了“项目建设年”活动，全市176项重点建设项目完成投资210亿元，比上年增长53%，其中投资10亿元以上项目18个，竣工项目60个。交通建设“十五”期间完成投资91.2亿元，是“九五”的近4倍。全市公路通车里程达6149公里，比“九五”末新增1707公里，其中高速公路304公里，增加4倍，位居全省第二；县乡公路总里程达4337公里，新增1519公里，实现了乡乡通油路，通油路行政村达93%；每百平方公里公路密度由“九五”末的35公里提高到48公里。电力城网、农网改造步伐加快，为经济社会发展提供了有力保障。2006年全年完成增加值637.8亿元，同比增长16%，营业收入2301.7亿元，同比增长16%,上缴税金33.8亿元，同比增长14%,固定资产投入224.9亿元，同比增长18%。
3、 邢台市十一五经济规划
发展目标：全市生产总值年均增长13%以上，2010年人均生产总值达到1.9万元以上；三次产业比例调整到11：61：28。全部财政收入翻一番，达到120亿元以上，年均增长15%以上。单位生产总值能源消耗下降20%。城镇新增就业20万人以上，城镇登记失业率控制在5%以内。人口年均自然增长率控制在7‰以内。社会消费品零售总额年均增长12%以上。城镇居民人均可支配收入年均增长7%，农民人均纯收入年均增6.5%。科技、教育、人才的支撑作用明显增强，社会保障体系进一步完善，民主法治和精神文明建设得到加强，构建和谐邢台取得明显成效。
二、 邢台市城市规划
邢台市《2005年—2020年城市发展规划》：
1、打造“冀南重要的中心城市”
新规划明确了1个中心(邢台市区)、2个副中心(清河、宁晋)、5个中小城市(沙河、南宫、隆尧、巨鹿、威县)、9个县城、13个重点城镇、51个一般乡镇。届时，邢台市将被打造成为冀南重要的中心城市，以发展冶金、能源、汽车、建材为主的工业基地，具有浓郁的历史文化特色的生态园林城市。
2、中心城市扩大10倍
新规划对邢台市城市规划区作了重新界定，确定的规划区范围包括：邢台市区、邢台县全部，沙河市全部，任县、南和县澧河以西区域，内丘县的县城、官庄、大孟村3个乡镇和金店镇李阳河以南区域，总面积3745平方公里。主城区的范围由现在的67平方公里扩大到665平方公里。形成“西北生活、东南工业”的城市形态。
3、一城三区的城市布局
中心城市布局将形成一城三区，一城即二环以内的中心城区，面积70多平方公里；三区包括高新技术开发区、北部新区和高速路以东的东部新区。同时，包括“两心四轴”，两心即桥东的老城市中心和北部新区新城市中心，四轴即以南北向分割，南水北调干渠以西为生态风貌轴；铁路以西、西二环以东为现代风貌轴；铁路以东、东二环以西为历史风貌轴；东二环以东为产业风貌轴。
城市结构为“五星捧月”，即中心城市附近的南和、任县、沙河、内丘、皇寺设计为5个组团式卫星城，形成五星捧月之势。
4、打造中心城市水系
为改变“缺水少绿”的现状，新规划将引朱庄水库之水进市，同时利用丰水期南水北调之水，作为景观用水的主要水源。沿西二环铺修供水管道，在七里河、小黄河、围寨河、茶棚沟上游和北部新区西头分设若干调供闸门，水源流经城市后再作为工业用水和市政用水。电厂、邢钢可以从七里河提水，玻璃厂、热电厂等企业可以让水直接流入厂区。
此外，邢台市规划构筑的“水系绿网、环城绿廊、四心四园竞芬芳”绿地空间结构，将形成分布在城市东南西北四个方向的农业观光园、白泉生态园、北部新区生态公园和森里公园构成的城市绿芯，以及达活泉公园、龙岗公园、水上公园、历史文化公园等四个市级公园，同时，实施城市公共绿地、生产防护绿地和单位附属绿地。到规划期末，建成区绿地率达到40%，人均绿地达到12.7平方米。
三、邢台市居住区域市场特点
1、区域市场特点
近年来，城区发展较快，已建成区总用地达42.47平方公里，建成区总人口53.46万人。现状存在主要问题：城市道路系统不完善，城市基础配套设施不足，煤气热力排水系统不够完善。新区建设公益性设施配套滞后，城市旧区道路狭窄，建筑质量差，面貌差，居住环境差，城市绿地面积少，生态环境质量欠佳，“城中村”脏乱差等问题突出。市区行政区面积过小，范围界定不够合理，属典型市县同城。
桥东区为老城区，分布一些效益较低的工厂、企业事业单位，道路状况较差，改造困难，一些本地区居民考虑价格、上班远近的问题，会选择在桥东区选择购买房子。
桥西区作为新区，政府规划的重点区域，又拥有本市最大的公园——达活泉公园，所以近年来几乎新开的项目都会集中在桥西区。邢台大多数人都愿意在桥西区购房。
2、 居民消费分析
城乡居民的消费方式、消费渠道、和消费结构发生重大变化。2005 年，市区居民人均消费性支出4800元，增长10.9%，其中：用于消费交通及通信消费支出599元，增长59.9%；教育文化娱乐消费支出421元，增长15.0%；医疗保健消费支出448元，增长24.3%。本市人民平均消费能力虽然有所提高，但人均住房建筑面积24.3平方米，仅仅比去年增加 0.3平方米，普通居民的用于住房的消费并没有提高多少。
3、销售价格分析
据有关部门统计，2005年我省商品房竣工面积1062.6万平方米，销售面积845万平方米，分别比2004年增长了27.6%和28.3%。商品房的平均价格1393元/平方米，与2003年同期价格1327元/平方米相比增长4.97%，低于城镇居民可支配收入8%的增长幅度。
邢台市的商品房价格总体来说低于全省的平均价格，房价普遍偏低，较高档的住宅项目价格也仅在2200-2400左右。但参考市区城镇居民人均可支配收入5125元，月平均为610元，所以这个价格也就不难理解了。
四、邢台市房地产发展情况
（一）大盘风起云涌，楼市掀起“造城”风暴
自2005年开始以及刚刚过去的2006年，邢台市房地产全面进入大盘时代，规模型开发成为2007年邢台楼市的一支主导力量。
2005年、2006年邢台市大盘风生水起，冶金北路，公园东街，中华大街，新华南路等大盘项目的启动进一步使大盘开发成为市场主流，但这些大盘都是一些知名品牌的企业开发，他们的价格一般高于同区域，同类型的其他项目。
（二）、商品住宅结构比较合理 多层住宅比例趋小
商品住宅结构比较合理，中等价位，中小户型依然是市场主力。从等级销售数据显示看，2000-2300元价位的商品住宅最为畅销，同时，按照不同套型划分，70-80平米，80-100平米，110-120平米的中小户型商品住房等级销售面积占市场份额的50%以上，销售状况良好。随着城市住宅可利用土地的进一步减少，各类开发项目中中高层，小高层的比例会进一步增大，2005年比例为60%，高层小高层的建设成本较多层住宅高出许多，这也是今后一段时期内商品住宅平均房价进一步上涨的主要原因。
（三）、其他情况
2005年至2006年上半年，邢台市已竣工住宅小区20个,面积168万平方米；在建住宅小区23个,建筑面积160万平方米，市区人均住房面积21平方米，市区拆迁面积10.3万平方米。
全市共有开发企业160家。其中：二级11家，三级26家，四级97家，暂定级36家；全市共有施工企业225家。其中：一级18家，二级62家，三级131家，无等级14家。
五、邢台市在售项目市场供求情况
1、市场供应量逐步加大
随着西北地区维也纳庄园、阳光国际、凯旋城、锦绣中华、鸿溪书香园、天阔上城、永辉巴黎，和中南区域金水湾、凤凰城、中央名城、在水一方等项目的上市，使2006年的市场供应量迅速提高。
2、消费需求量日趋提高
随着国民经济和人们生活水平的逐步加强，人们对居住环境追求日益提高，导致市场的消费需求量日趋提高。如今邢台市人均住房建筑面积24.3平方米，按邢台市市区城市人口57.87万人计算，邢台市现有居住面积只有1406万平米，与国家小康标准人均35平米相比还有619万平米的市场空缺。
3、供应分布的平衡状况
目前邢台市住宅的供应分布存在着一定的不平衡性，主要分布在西北地区，南部地区不多，东部地区很少。存在这样的不平衡性，主要原因是：
◆西北区域：
1、该区域是城市的主要发展方向，政府规划明确了北部新区以行政居住商业休闲为主的功能定位，明确了新的城市中心。
2、该区域新开发了一批新楼盘，居住氛围较好。
3、该区域交通比较便利，路面建设情况较好，不像市中心那样拥挤。
◆东南区域：
1、政府规划确定“东南工业”的城市发展方向。
2、东南区域现在工业污染较为严重，有钢铁厂、热电厂等污染企业。
3、东南区域道路狭窄，建筑质量差，面貌差，居住环境差，城市绿地面积少，生态环境质量欠佳，“城中村”脏乱差等问题突出。
六、项目分类描述
（一）户型分析
邢台市的住宅户型以三室二厅二卫为主，体现在户型面积上则是中等户型，户型面积最小为55㎡，最大面积可达197㎡。120-160平米的户型是当前所售户型的主力，占到60%左右；剩余30%为160平米以上的大户型、跃层或别墅。
（二）价格分析
市区西北部的项目有鸿溪书香园、永辉巴黎、凯旋城、阳光国际、世纪名都、万峰名筑、锦绣中华、维也纳庄园、滨河青青家园等，现销售价格是多层1600—2100元/平方米，小高层1800—2400元/平方米，别墅2500—3100元/平方米。中南地区的项目有四个，分别是中央名城、永康国际公寓、金水湾、凤凰城，现销售价格是多层1500—2000元/平方米，小高层1600—2200元/平方米，该区域没有别墅项目。
(三)销售率情况分析
目前，销售率在50%以上的有6个项目，分别是鸿溪书香园、永辉巴黎、凯旋城、锦绣中华、维也纳庄园、滨河青青家园，这些项目销售周期都比较长，且品质较好，所以销售率已达50%；销售率在50%以下的有3个项目，分别是中央名城、永康国际公寓、金水湾，这些项目大多都是开盘不久，所以销售率较低。
七、邢台市房地产发展结论
到目前为止，邢台市一般住宅的价位从1600元/平方米至2200元/平方米；高档住宅的价位从2300元/平方米至2700元/平方米。
所以，迎合邢台市消费人群的中低档住宅产品或较高档产品可能更符合目前和今后一段时间内的邢台市场。从2006年邢台市住宅市场的发展来看，这是邢台市住宅市场发展关键性的一年。随着世纪名都、维也纳庄园、阳光国际、凯旋城、锦绣中华、鸿溪书香园、天阔上城、永辉巴黎、金水湾、凤凰城、中央名城等多个大型住宅项目的启动，而具有较高性价比的中、高档产品逐渐成为热点产品，这些都将使2007年的邢台市住宅市场呈现前所未有的繁华景象。
八、 邢台商业布局
根据对邢台商业的调研，目前邢台有两个大型商圈，分别位于邢台市的桥东、桥西，桥东商圈具体位于中兴东街与新华路交叉口到中兴东街与顺德路交叉口区域，主要业态为百货类市场以及两个专业市场，桥西商圈具体位于中兴西街与冶金路交叉口到中兴西街与郭守敬路交叉口区域，主要业态为百货类市场以及周边小型商业。
1、 桥东市场调研
主要商业市场：
项目名称
位置
面积
价格
业态分布
层数
租赁/经营状况

东明国际家具博览中心
中兴街清风楼对面
经营总面积1.7万㎡
负一层租金（单位：元/㎡/月）35，一层45；二层40；三层30；四层20
专业家具市场
5层商场
租赁状况良好,经营状况一般

中北商城

中兴街与顺德路交叉口
经营面积在1.5万㎡左右
二层：2.5*2.5，1200元/月，10平米1500元/月,负一层：10平米20000元/年，12平米2000元/月
负一层：潮流服
一层：饰品、箱包、小家电、化妆品二层：男女服饰三层：男女鞋类
四层商场(含地下一层
租赁状况良好,经营状况良好

府前南街步行街

中兴街与府前南街交叉口

市场内部商铺：18—20平米2000元/平米
火神庙附近，开间205米，进深5.5米，500元/月
香案、茶楼、餐饮、文化用品、服装、书店、拂教用品、乐器行、刻字等

经营产品十分落后，加上周边紧邻商业中央商业圈，经营状况很差。

2、桥西商圈
主要商业市场
项目名称
位置
面积
价格
业态分布
层数
租赁/经营状况

大洋百货

中兴西大街
2万平米左右

负一层：超市
1层：化妆品、手机、小家电、箱包、鞋类、珠宝等；2层：男装、休闲类，品牌有：皮尔卡丹、维克多、衫衫、罗蒙、九牧王、盛罗兰等；3层：女装；4层：运动服装、内衣、家纺、羊毛衫等
五层（包括地下一层）
经营商品定位中高档百货，是市区第一家中高档百货商场，市场规模比较大，区域划分明确，人流量频繁，经营状况良好。

新亚购物中心

中兴西街
约计1.5万㎡

负一层：新亚家具；一层：礼品、化妆品、小家电、珠宝、钟表；
二层：羊毛衫、内衣、鞋包等；
三层：男装；四层：女装
五层（包括地下一层）
本市场在内部划分不明确，内部装修与大洋百货有一定的差距，经营品种不是很多，市场经营定位不清晰，人气很差。

顺风广场

出租、出售价格：240平米，上下两层，租金2万/年，销售价格：130万/套

经营品种：服饰、餐饮等

莱佛仕时代广场

商业部分建筑面积： 24000㎡

价格：一层均价12000元/㎡；二层均价9000元/㎡；三层均价7000元/平方米

经营风格：流行领地时尚先锋

金汉斯商场

格：240平米，租金27万/年，楼上三层100平米左右，4000元/月，四层100平米，3000元/月
经营业态：金汉斯品牌服装、婚纱摄影、餐饮

四层
地处繁华地段，人流量大，租赁状况、经营状况良好

4、 其他区域专业商业市场
通过对邢台市区的调查，邢台市区商业专业市场很多，包括服装、电子、家具、小商品广场等，其经营状况各有差别。
项目名称
位置
面积
价格
业态分布
层数
租赁/经营状况
备注
亿德隆小商品购物广场

中兴西街
占地规模：约50余亩
户型面积：50平米——220平米
上下两层，面积220平米左右，6000元/月左右，转让费80000元（临市场主要街道）；110平米3300元/平米，内街当初销售价格4000元/平米——5000元/平米，面积在50—60平米，租金600元/月左右。
业态分布：商铺、写字楼
商业业态分布：
德福街：日化；德禄街：食品、烟酒、茶叶；德寿街：日用百货；德僖街：日用百货；德义街、德礼街：交通专业市场
两层
项目目前招商销售已经结束，但是市场在开始运营时市场定位不是很准确，市场感觉像集贸市场，经营品种单一，没有自己的经营特色，人流量很少

市场区域分布：一条商业主街，两边分布有各自的专业市场，呈“田”字型分布，主街经营业态比较分散，餐饮、服装、咖啡馆等。

新凯龙家具市场

新凯龙家具市场在邢台有两个专卖店，分为A、B两个区，A区在团结路近邻保龙仓，B区在主干道中兴大街上
A区B区面积在13000平米左右
A区租金最高达到50元/平米/月，B区租金最高达到60元/平米/月，
专业家具市场
三层
A区家具品牌比较杂，名牌家具较少，经营面积在，人流量少。B区在经营品种上要好于A区，有更多的家具名牌，其经营状况在整个家具市场中是最好的（包括东明家具基地以及其他经营家具的市场）

科技大厦

中华大街和郭守敬路交叉口
总共4000平米左右
隔间12㎡ 左右，租金45元/月/㎡；柜台1.2米，租金180元/月
IT电脑类产品

6层，其中1—4层为经营门市
经营状况：一般。

义乌小商品市场

租赁出售价格：商铺面积40平米左右，租赁100元/月左右，销售价格在12万元左右一套。

经营业态：小商品仓储批发

规模：上下两层连体商铺，共100多套商铺

市场在城市三环，位置偏僻，远离城市中心，目前市场主要针对周边县镇批发商品，但是市场正在逐步萎缩，经营状况很差。

5、 部分沿街商铺

位置
建筑形式
面积
租赁价格
中兴街道与顺德路交叉口
单层
20㎡
100元/㎡/月
清风楼商街
联体
90㎡
22元/㎡/月
顺德路与俯前街交叉口临街商铺
单层
8—100㎡
88元/㎡/月
中兴东大街东端公交公司楼
单层
30㎡左右
20元/㎡/月
公园街和天泉路交口临街底商
单层
约80㎡
25元/㎡/月
顺德路和团结路交口底商
单层
20㎡
90元/㎡/月
顺德路与红星街交口商铺
单层
50㎡
30元/㎡/月
达活泉保龙仓
一层
15㎡
200元/㎡/月
财富购物广场
一层
150㎡
60元/㎡/月
达活泉街同钢铁路交叉口南
一层
15平方米
20—35元/月

注：根据邢台市商业规划，商业体系分为市级商业中心、区级商业中心和居住区级商业中心三级构成。规划商业网点体系包括一个市级商业中心、四个区级商业中心、17个居住区级商业中心；农产品市场34个，其中，大型市级农产品批发2个，区级农产品市场21个，居住区级农产品市场11个；规划专业市场37个。
总结：目前邢台市最繁华的商业圈在中兴大街，主要存在方式为百货类市场，其他专业性市场相比较，存在明显弱视，并且时尚、新潮、深受人们喜爱的商品，基本都在百货商场，专业性市场比较欠缺。
九、项目地周边住宅以及商业调查
本项目位于桥西晶牛集团附近，周边住宅发展很快，是邢台市区公认的富人住宅区，商业到目前只有一个万城新天地大型商业项目正在销售。根据市政规划，这里将是未来的最大的住宅区域。

阳光国际

开发商：邢台凰家房地产开发有限公司
策划代理：完美顾问
建筑设计：北方绿野建筑设计公司
园林设计：成都般若三维景观设计室
建筑类型：多层、小高层、花园洋房、商铺
项目地址：邢台市钢铁路与迎宾大道（北二环）交叉口西北方向
销售电话：[phone]
占地面积：9.95公顷其中住宅用地9.43公顷，其他用地0.52公顷
建筑面积：17.01万平米，其中住宅建筑面积为12.2万平方米，公建面积为4.81万平方米，地下车库面积为3500平方米（兼做人防地下室用）
户数：规划居住总户数为816户，居住人口2856人
绿化率：37％
建筑结构：CL结构体系，楼屋盖均采用现浇混凝土报板
户型：目前在售s型小高层， 110平米—200平米
社区配套：会所、社区商业、幼儿园、博物馆
楼盘宣传方式：道旗、户外广告、围挡、网站、报纸广告
价格：目前按套销售，115平米左右，销售价格320000元左右
商业情况：阳光国际商业分为临街商铺和社区内商铺，临街商铺上下两层，面积在50—100平米，销售价格在10000元平米左右，目前已经销售完毕；内部商铺面积在50—100平米，底商两层，销售价格6000—8000元/平米不等，目前只剩余三套面积分别为50、60、100平米的商铺。
项目优势、劣势分析
项目优势：
1、 近邻团结路，交通便利
2、 本地开放商在当地有非常大的知名度，利于项目的销售
3、 本项目是邢台第一个国家康居示范工程，知名度非常大
4、 园林景观设计合理
5、 社区配套完善
项目劣势
1、 地理位置比较偏远，周围污染
2、 价格较高，户型设计面积大，总价款高
3、 内部商业街规划不合理，同住宅部分相互影响，商铺价格设计不合理，按照套型卖
锦绣中华
开发商：邢台市城乡房地产开发有限公司
建筑类型：小高层、底层商业，住宅一梯三户
住宅层数：13层
价格：住宅均价2300元/平米左右
户数：600余户
建筑面积：6万多平米左右
交房日期：一期多层已经入住，二期小高层2008年5月交房
物业费：0.65元
主要购房客户：企事业单位、机关单位人员
商业部分：商业主要以底商商铺形式，一共100余套商铺，面积从50平米—500平米不等，根据商铺的位置不同，价格从3000元/平米到4900元/平米不等。
项目优势、劣势分析：
优势分析：
1、 开发规模比较大，形成大型住宅社区
2、 内部商业配套完善，会所、商业、幼儿园等
3、 户型、价格等较为合理
项目劣势：
1、 紧邻晶牛集团，污染较为严重
2、 住宅近邻维也纳花园，竞争激烈
维也纳花园
开发商：邢台市大都房地产开发有限公司
地址：邢台市中华大街与钢铁路交叉口
建筑类型：别墅、多层、小高层、底商
销售热线：2626666/2672676
户数：700余户
价格：开盘价格2600元/平米，目前为尾盘，价格在2230元/平米左右
户型：目前仅剩余136平米—174平米大户型，小高层地下室750元/平米
商业部分：本项目商业为底商，目前还没有退出市场。
项目优势、劣势分析：
项目优势：
1、 近邻中华大街、钢铁路，交通方便
2、 社区规划环境比较好，为项目增加卖点
项目劣势：
1、 近邻晶牛集团，污染比较严重
2、 户型设计不是很合理，大户型偏多，造成目前尾盘滞销
万城新天地
开发商：邢台中鼎开发有限公司
全程策划：紫阳溢城顾问
销售地址：邢台市钢铁北路275号
销售专线：5991111/5992222
建筑类型：商业广场、写字楼
占地面积：40余亩
建筑面积；6万平米左右
商铺总建筑面积：约3万余平米
商铺套数：400套左右
商铺面积：30平米—200平米不等，目前剩余最小面积为80平米
价格：临街商铺：8100元/平米，内部商业街商铺：7130元/平米
目前销售率：80%左右。
内部配套：300多个停车位、多部电梯、中央空调等
外部配套：银行、学校、周边中高档社区
目前本项目正在销售期，招商工作还没有开始。
项目优势、劣势分析：
项目优势：
1、 项目邻近邢台军需学院、医学专科学校、数个中高档社区，有很大的商业需求
2、 紧邻钢铁路，交通方便
3、 本项目位置位于城市规划中的商圈内，有很大的升值潜力
4、 内部配套较为完善
5、 周边没有大型商业项目，本项目开发，机会点很多
项目劣势：
1、 周围污染严重
2、 本项目目前价格比较高，远远高于本项目所在区域商业价格
3、 目前只管销售，而没有给项目定位，为项目以后经营带来很大的隐患
4、 目前招商工作还没有进行，但是商铺将要销售完成，后期招商工作困难重重。
总结：桥西区是邢台市的高档住宅区，并且项目地周边的住宅会逐步增加；随着市政府的迁入，本地的住宅市场和商业市场都会有一个长足的发展。
十、项目地调查
1、项目概况
本项目位于晶牛集团附近，占地约90亩，拟做商业项目，土地平整，呈长方形，利于开发。
2、项目SWOT分析
优势分析：
（1） 项目目前紧邻城市干道——钢铁路，交通有一定的优势
（2） 项目邻近邢台军需学院、医专等学校，其中这两个学校学生达到了2万人以上，无形中为项目的运营增加了消费砝码。
（3） 本区域为中高档住宅区域，并且周边住宅小区繁多，利于商业开发。
劣势分析：
（1） 项目周边污染严重，给项目增加难点
（2） 本项目体量较大，开发有一定的风险
机会分析：
（1） 本区域为市政规划中的商业圈，升值潜力巨大
（2） 周边大型商业市场比较少，是本项目的一个机会
项目威胁：
（1） 周边住宅楼盘中也有一定数量的商业，无形中会分流一部分客户
（2） 近邻正在销售的万城新天地，对本项目威胁很大
（3） 目前城市的商圈集中在中兴大街上，人们对项目是否有信心？

整体市场状况
住宅及商业
项目
名称
位置
主力
面积
价格
建筑形式
社区规模
销售状况
主题
定位
其他

住宅

住宅

红桥水岸
邢州南路与牛市街交叉口北角
70㎡～136㎡

多层、砖混

4栋
售罄

杨柳翠堤
河畔人家
临街一层为底商，在是在卖底商
东方花园
邢州南路中段
83～130㎡
均价：1398元。临街一层底商单体约100㎡，2600元/㎡
多层
18亩
差。
实实在在的住房，实实在在的享受
属于城中村，一期为3栋，今年10交工，境较差，及到拆迁不好规划
近水佳园
邢州南路与新兴大街交汇处南400米

80～150㎡
866-1520元/㎡
多层和小高层

差

一期5栋，一层车库1800元/㎡，2008年交工。位置、环境不好
幸福园
高开区中兴东大街与江东三路交汇处路东

76～138㎡

10幢多层

6月18号刚成立售楼部
园来如此
幸福从此

世纪名都
邢州路以东、迎宾路以北
多层：最小面积30㎡，主打户型面积70-110㎡
多层均价：1400元/㎡。别墅：3000元/㎡
多层
小高层与别墅

120亩

销售状况一般

/
绿地35%，共100多栋，现在为一期，主要为小户型今年年底交工
富水佳园
公园东街以西、豫中西路以北，
多层
B区
1340-
1970元/㎡
A区
1200-2100元/㎡
B区多层16栋

一般

A区基本被自来水公司团购；B区，只剩大户型。车库2600元/㎡、小房860元/㎡
物业费0.3元/月
鸿溪.书香园
冶金北路以北，永康路以南
大户型为主
1980—2400元/㎡
多层
小高层
210亩
销售状况较好，
以水景著称
临近冶金北路有一排商铺，三层，现不出售，一期已经售完
天阔上城
冶金路北端路东，鸿溪·书香园对面

多层均价1900元；小高层均价2100元；
10栋多层
10栋层小高
16层高层
46亩占地面积
销售还可以
高阔建筑
领航邢台
每幢楼按其楼号有独特的名称，促销手法多样，临街二层为商场
永辉
·巴黎

公园路与泉北大街交叉口西北
121~300多平米
多层：2300元/㎡。小高层：均价2600元/㎡。
多层
和小
高层
总建筑面积24.99万㎡
销售状况良好
卓越品质在于唯一
绿化率：35%。
建筑密度24.76%，
容积率2.25。
滨河青青家园
北二环路与公园东路交叉吕西南
多层：90—460平米；
别墅：200-400平米
均价：1900元/平米，

多层
337亩
现房销售
，销售状况良好
精彩无可复制，经典不可多谋
车库13000元，物业费0.5元/平米/月。隔栋住宅一层为车库和小房车库：3100元/㎡、小房780元/㎡。

永康国际公寓
新华南路与新兴东大街交叉口西北角，
112—207㎡
14F，127㎡，25万元，1868元/㎡起价。底商售价：4800元/㎡
高层
两栋17层
06年4月份开盘，开盘当日销售60%。
大宅阶层· 新贵风尚社区
08年入住，35%的绿化，2400平米中央广场

金
水
湾
新华南路与中兴大街交叉口东南
88—136平米
3F：1836元/平米
6F：1590元/平米
小房980元/平米
多层
100亩，21栋
销售状况良好
城市中央—水岸生活
一期5栋，二期没有开始卖，底商未定价。物业费未定价。半地下车库，5万—6万，
凯
旋
城
团结西大街，距郭守敬大街不足500米
170—250平米
多层均价：2300元/平米
高层均价：2260元/平米
多层，小高层
占地105亩，规划建筑面积10万余平米
06年9月份交房
欧韵风尚· 尊崇享受
物业费0.45元/平米/月
中央名城
中兴东大街与新华路交叉口西南
公寓 30—60平米，住宅30—207平米

酒店式公寓：2300元/平米；多层：带电梯2100元/平米，不带电梯1800元/平米
酒店式公寓，多层住宅
、小高层
中央名城
，总建筑面积近10万㎡。
07年底交房，销售状况良好
都市中央· 生活特区
酒店式公寓11层，商业未定价。
近水佳园
邢州南路与百泉北街
88—149平米
起价：866元/平米
多层
22栋多层
良好
超前的意识，明智的选择
/
上院
中华西大街同太行路交叉口
80—136平方米
均价1900元/平方米
多层
，部分小高层
总建筑面积8.9万㎡，

良好
人文大院，友居生活
物业费0.4—0.45元/月/平方米，楼间距28米。现在卖1——11号楼

阳光国际
达活泉西大街同钢铁北路交叉口东行200米
120平方米
一期别墅2700元/㎡；二期小高层均价1900元/㎡，8层约2300元/㎡。
小高层

一般
空中别墅，邢台富人区，新贵圈层
按套卖，主力价格为32—34万/套（约120平方米）；物业费0.65元/月/平米；车位租金为50元/月
中银花园
新华南路与丰仓街交汇外
/
均价：1300元/平米
5层
总建筑面积4755平方米
已售完
宸太地产梦想的完美呈现
/
锦绣中华
中华大街与太行路交叉口东南角
90—240㎡，部分为跃层及错层设计
均价1900元/㎡（包括地下室、暖气初装费）
7层
100余亩，建筑面积14万㎡

/
/
/
维也纳花园
中华大街与钢铁路交叉口西南角

小高层：121㎡—179㎡；别墅240㎡/栋

58亩

按套销售，其中小高层部分：7层121㎡带20.㎡地下室
共273353元。均价1950元/㎡别墅：3600元/㎡
商场及专业市场
阳光国际（商业）
达活泉西大街同钢铁北路交叉口东行200米
30—80㎡，100㎡
上下联体商铺均价9000元/㎡。单层商铺均价为7000—9000元/㎡
内街外街相结合的商业步行街
13000平方米

最具升值潜力财富金角
商业街规划不合理，同住宅部分相互影响。商铺价格设计不合理。按照套型卖
莱佛仕时代广场
冶金北路与中兴西大街西南交叉口
20㎡隔段
一层均价12000元/㎡；二层均价9000元/㎡；三层均价7000元/平方米
3层
商业部分建筑面积24000㎡
销售进入尾声，7月份就可以交房
流行领地时尚先锋
不能进行银行贷款
义乌市场
北三环汽车北站对面
60㎡左右
10—11元/㎡/月。里面门市为3元/㎡/天。

上下联体商铺

仓储批发

东明国际家具博览中心
中兴街清风楼对面
经营总面积1.7万㎡
负一层租金（单位：元/㎡/月）35，一层45；二层40；三层30；四层20
5层商场

/
租赁状况良好
主营各种家具
邢台另有达活泉店，经营面积约计1万㎡。总店在石家庄。
新亚商城
顺德路与中兴街交叉口
约计1.5万㎡
/
地下一层
，地上三层。

/
经营状况良好

/
一层经营家电，百货超市；二层是鞋帽、服饰；三层是冬装和服饰；负一层为摩托城。

华业数码广场
郭守敬路和中华大街交叉口
1000㎡左右
隔间12㎡ 左右
，租金45元/月/㎡；柜台1.2米，租金180元/月
二层单层

/
经营状况一般
经营数码电器

准备搬迁

部分沿街门脸

项目位置
建筑结构
面积
租金
中兴街道与顺德路交叉口
单层
20㎡
100元/㎡/月
清风楼商街
联体
90㎡
22元/㎡/月
顺德路与俯前街交叉口临街商铺
单层
8—100㎡
88元/㎡/月
中兴东大街东端公交公司楼
单层
30㎡左右
20元/㎡/月
公园街和天泉路交口临街底商
单层
约80㎡
25元/㎡/月
顺德路和团结路交口底商
单层
20㎡
90元/㎡/月
顺德路与红星街交口商铺
单层
50㎡
30元/㎡/月
达活泉保龙仓
一层
15㎡
200元/㎡/月
财富购物广场
一层
150㎡
60元/㎡/月
达活泉街同钢铁路交叉口南
一层
15平方米
20—35元/月

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