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楼市促销打保价牌 “无条件退房”现身成都
2011年12月16日01:30每日经济新闻[微博]
　　每日经济新闻(微博)记者 刘林鹏实习生 赵李南(微博) 发自成都
　　乱花渐欲迷人眼。限购、限贷，在一系列楼市调控政策的合围下，购房者持币观望的情绪愈发浓烈。而资金链紧绷的各大房地产开发商又急于在年底清理库存，回笼资金。
　　在这种背景下，各种各样的销售策略和宣传口号应运而生。成都有开发商就推出了“无条件退房”的销售策略，来吸引消费者的目光。
　　地产营运集成商领域机构市场部经理张鑫向《每日经济新闻》称，“无条件退房”或为营销噱头，是开发商回款的一种手段。他提醒消费者注意此种消费模式背后潜藏的风险。
　　听上去很美
　　“买房零风险，退房无条件”，这是位于成都华阳的益州大道硕大的广告牌上写的某楼盘宣传标语。
　　12月12日，《每日经济新闻》记者以顾客身份电话咨询位于华阳戛纳湾的售楼处，“退还的钱直接给客户，客户再拿钱去还银行按揭贷款。”戛纳湾的开发商四川凯越置业有限公司 （以下简称“凯越置业”）的一位置业顾问表示，如果到时购房者选择退房，凯越置业则会全额退款并返还两年的银行活期存款利息。
　　记者在华阳戛纳湾售楼处看到，“置业保障计划”宣传标识摆在售楼处的显要位置。“由于您觉得房价高了，或者房子质量有问题，甚至您心情不好，都可以退房。”接待记者的置业顾问表示，戛纳湾所售的期房是2013年交房，交房之后的一周内可以无任何理由退房。契税则是过户之后缴纳的。
　　《每日经济新闻》记者获悉，“无条件退房”的销售模式在成都并非孤例。位于成龙路东山国际大道的东山国际新城将在本月中下旬开盘，该楼盘的一位置业顾问表示，“我们现在可能有这样的‘保价’活动。两年之后交房，如果那时房价低于当时买房的价格 （指非优惠后的价格），公司按照120%购房价格回购。”
　　此外，位于温江金马国际体育城的悦水蓝山还推出 “保障计划风险转移计划”，承诺半年内无条件退首付款。悦水蓝山的置业顾问透露，“现在签意向的协议，支付首付款，签订意向协议后有半年的犹豫期，180天之后的一周之内再正式签合同办按揭。”
　　为详细了解戛纳湾的 “置业保障计划”的细节，记者致电戛纳专线进行咨询，戛纳湾的工作人员称，营销总监的电话无法转接，不便接受采访。
　　悦水蓝山的置业顾问在电话中对《每日经济新闻》记者表示，“此次有考虑期的房子都是2012年12月31日交房，如果明年6月份客户退房我们会返还本金，至于利息（返还）我不清楚。”
　　公开报道显示，上海绿地集团打出了3年后可对项目溢价16%进行回购，深圳宝安、广东东莞等地部分楼盘也有相仿的“保价”计划。
　　暗藏玄机
　　然而事实并没有想象中那么美，看似毫无风险的退房计划，背后却暗藏玄机。
　　“‘无条件退房’这种购房模式蕴含着一些风险。” 西南财经大学财税学院副教授周雪飞博士向 《每日经济新闻》记者表示，显而易见的是房贷利率与活期利率之间的利差非常大。此外，消费者也有可能面临开发商违约的风险。
　　一位熟悉房地产行业的人士给记者简单算了一笔账。如果按照个人商业贷款的利率算，100平方米的住房，假设每平方米10000元的售价，总额为100万，首次付款四成，按揭贷款额为60万元，按照估算的6.9%的按揭贷款利率，两年的银行利息为8.28万元。而房价100万元两年的活期利息为1万，如果到时退房，利息损失达7.28万元。
　　此外，另一项重要的成本为契税，按照购房契税，交房过户之后付契税。如果购房者是在交房过户之后才申请退房退款的话，可能会有契税损失。
　　“开发商退款的营销策略主要是为了安抚购房者，由于目前购房者的观望情绪很重，所以这是为打消消费者的顾虑而采取的营销手段。”张鑫在接受《每日经济新闻》记者采访的时表示，“目前部分房地产开发商的资金链很紧张，所以都在加快推盘，同时开发商在赌，大势在两年后会转暖。”
　　张鑫提醒购房者一定要在合同中约定退款细节，“对于回购或者退款的具体细节一定要在合同中作好详细约定，比如契税是在什么时候交，退房还款的利率怎么算，这些都需要谨慎处理，否则容易引发纠纷。”
　　（刘林鹏 赵李南）
地产基金 楼市的大款伙伴还是“镜中花”?
2011年12月16日07:01证券日报谢 静
　　住宅因调控进入“寒冬期”，而商业地产则表现的格外红火。调控以来，一方面是以招保万金为代表的传统住宅房企宣布要转入商业地产，另一方面原来进行商业住宅综合开发的房企从中格外受益——龙湖地产的商住项目在2011年表现得尤为给力。
　　有鉴于此，在城市观点论坛上，各界人士对商业地产的发展进行剖析和探讨。
　　“基金+商业地产”
　　有望解决两大难题
　　一直以来，商业地产以投入大、回报期长和高风险而著称。在国内，除去万达、华润等少数几个开发商具备相当的运营能力之外，大部分开发商并非纯粹的商业地产运营商。
　　“商业地产怎么赚钱？实际上关键就是通过资产改造和运营、提高租金收入，从而提升资产价值，出售获利”，12月25日，高和投资董事长苏鑫在城市观点论坛上表示，“简单来说商业地产的核心是运营能力。”
　　而除去运营外，商业地产面临的另一个问题就是融资难。在苏鑫看来，商业地产的资金来源，应当是那些追求长期稳定回报的资金，而保险基金是这一类型资金的典型代表。
　　而目前，国内的开发商遇到的问题，“一个是缺钱，一个是缺运营能力”，而能够将两者结合起来的，就是结构化基金。
　　“关键问题是基金应该有长远的发展”，苏鑫表示，“从房地产未来发展来看，间接融资比直接融资简单，这是未来的大趋势。”
　　地产基金只是镜中花？
　　与高和投资宋鑫的乐观相比，河山资本创始人曹少山显然更为实际：“中国私募地产基金远没有媒体和大家想象中的那么差，也没有想象中的重要。”
　　曹少山表示，据其调查，目前私募基金的规模大概是500亿左右，而中国的房地产投资5万亿，“这500亿私募基金中，真正为地产有帮助的最多不过200亿。”
　　在曹少山看来，地产基金的出现和发展，是中国房地产行业投融资模式和行业格局发生重大调整中一个局部的局部表现。“私募基金是襁褓婴儿”，曹少山如此表示，“现在我们还没有能力拯救开发商。”
　　而地产基金作为市场力量，在市场当中优势、强势力量结合，强者更强，对绝大多数这次大调整被调整的对象来讲，地产基金的出现不见得是一个福音。
　　在对国内房地产行业的未来发展预期上，曹少山相对悲观：“中国房地产的业务模式在未来十年开始不可逆转的大调整，以前就是追求规模、享受资源，土地增值的模式，今后要差异、特色化转变。在很多场合我都谈到房地产十年不会那么有钱了，价格去泡沫化，现在是限购、限贷，以后就是房产税。”
　　而此轮调控之下，“一定有人流血的”，曹少山表示。除去私募地产基金，包括信托、资产管理公司等各类金融机构都在密切关注行业的调整。“明年一定会看到行业并购、整合的出现”，曹少山很是笃定，“地产基金在行业洗牌当中是积极的参与者。”
　　至于商业地产，“目前普遍运营不高，留一部分物业在资本市场也不那么容易”，曹少山认为，“地产基金肯定关注这个领域的机会”。但是，“也只有某一类型的地产基金可在商业物业有大的作为。”
中国楼市的2012 在困惑与纠结中转型
2011年12月16日07:01证券日报谢 静
编者按：12月15日,由观点地产网主办、证券日报协办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”在广州举行。来自政府部门、研究机构的专家，房地产开发、投资、运营企业的高管，金融机构代表就宏观政策走向、房地产市场结构性调整、城镇化趋势以及金融创新等问题展开讨论，把脉中国房地产稳定健康发展的路径，提出了很多有建设性意见，也对下一步市场变化做出了预判。本报记者按照宏观政策、货币环境、开发商运营、房地产基金四大主题进行采访报道，供读者参考。
楼市调控政策预期 向左还是向右？
随着“金九银十”的消散，人们在11月开始讨论房价“拐点”初步确立，楼市调控取得显著成效。政策与市场即将步入承上启下的2012年，那么未来的楼市政策是向左走还是向右走？
房地产形势没有那么严峻
12月15日，在广州举办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”上，中国房地产行业协会副会长朱中一表示，从现有的房地产开发投资和新开工面积来看，全国房地产形势不像公众所感受到的那般严峻。
据其介绍，1-11月，全国房地产开发投资完成是55483亿元，广东同比增长35.6%；住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长32.8%；新开工面积，全国1-11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东同比增长21.5%。
“从这几条来看，全国的房地产形势不像我们感受到的，更不想媒体宣传的那般严峻。”
不过，这并不意味着房地产行业的压力并不存在。朱中一从销售、信贷和开工情况来说明这一观点：
受限购政策影响，1-11月住宅销售面积40各城市同比下降0.1%，包括广州、深圳——“全国总的情况应该说还是可以”。而在信贷方面，由于信贷从紧，使得房地产行业资金链趋紧。“最突出的问题是个人贷款下降5.5%”，朱中一强调到，由于各类按揭贷款从紧，不少居民的贷款没有兑现。另外从整个房地产来看，新开工和竣工速度放缓，使得一些地方存在上涨的压力。
短期房市仍将惯性下行
“2003年到2010年北京房价平均上涨7.5倍”，朱中一表示，过去十年房地产发展的太快了。同时，他还分析了房价过快上涨的原因在于，包括供求不足、流动性过剩以及普通百姓投资渠道不畅等多种因素的共同作用。但是，最深层次的原因之一在于，“地方政府和中央政府过度依赖土地财政。”
如今，“限购”、“限价”和“限贷”等调控政策作用之下，政府赢来了一个可以重新进行市场规划的时期。
至于过去一年的调控效果，“我一直认为今年房地产市场的调整仍然是结构性调整，有好有差”，12月25日，建设部政策研究中心主任秦虹在论坛上表示，过去一年各个不同城市的房地产投资增长有负有正，企业发展得有好有坏。
而在刚刚结束的中央经济工作会议上，涉及到房地产行业的首要问题之一就是，坚持房地产调控政策不动摇——中国房地产行业协会副会长朱中一分析认为。除此之外，会议还提及要促进房价合理回归、促进房地产行业健康发展。
在坚持房产调控不动摇的情况下，政策效果还会继续显现，秦虹表示，“所以市场惯性还会下行。”
政策走向明紧暗松？
至于未来政府是否还持续打压房地产行业，朱中一认为，政府的目的是抑制房地产过快上涨，直至房价合理回归。无论如何，“房地产在经济方面占有很大的份额，我们经济也要发展”，因此在朱中一看来，政府也是“希望房地产平稳健康发展的。”
因此，朱中一认为，明年政府应该抓紧制定中长期规划，包括规范市场行为，防范市场下行和企业风险，减少流通环节的税收，拓宽房地产融资渠道等方面，“调控的最根本目的就是老百姓住有所居，房地产健康发展。
“我最希望2012年在坚持调控政策、稳定房价的基础上，来抓紧中长期的制度，这样坚持防空政策不动摇，房价合理回归，促进房地产市场健康发展实现。把这个建立起来，才能把三者有机地结合起来”，朱中一如是说。
不过，青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿对于所谓政策向理性化发展的理解则是，“表现就是明紧暗松。”
未来应该明确政策预期
或许，正是对于明年政策的走向，存在诸多猜测和纷争，因此在秦虹看来，未来政策预期应该明确，否则将会造成市场的不稳定。
从1月26日国八条出台，到1月27日上海房产税的试点公布，“我们围绕着限购政策什么时候退出，有什么样的政策出台，房产税试点扩大，不断的猜测、分析的过程中度过了一年”，秦虹表示，政策预期的不稳定，将会造成未来市场的不稳定。
“我们很难判断市场到底发生什么样的变化，所以带来各种各样的风险判断——要么大家一哄而上，要么集体观望，市场总是没有出现稳定的发展”，因此，秦虹认为，市场应该明确未来政策方向、政策预期，这样才能可以做出自己理性的选择。
不过，在政策应该给出明确预期的同时，也需要地方政府乃至金融机构的有力执行，“不能说我们总的政策目标和具体细化的目标相脱节”，秦虹如是说。在其看来，从政策的制订，宏观政策、中央政策和各个地方政策和各个部门的政策等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套。政策的制定，也需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真落实，不要落空。
房地产步入常态发展的新十年
朱中一表示，前十年房地产快速发展，后十年是一个常态发展的十年，房地产行业将出现四个转变：
由过去的卖方市场为主向买方市场为主；以销售为主向租售转变；量增加为性价比转变；房地产业态一枝独秀向多方面协调发展转变。
建设部政策研究中心主任秦虹也表示，从长期看来，房地产行业的增长空间仍在——“城镇化还在进行，经济还在发展，收入还在提高，人们对消费升级还没有结束，所以市场空间依然存在”。
不过，这并不意味这房地产还会以过去十年的速度和质量去发展。“我们不可能把今后房地产市场发展按照前十年的发展经验复制到后十年，因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生很大的变化”，秦虹表示。在其看来，“十二五”规划主动控制经济速度，所以中国经济回归到理性、稳步的增长。同时，货币政策已经逐渐回归到我们正常水平，再加上保障房供给的逐步释放，“市场未来会理性和健康的发展”。
房企巨头下半年业绩大跌 业界普遍看淡2012楼市
2011年12月16日02:57中国新闻网
中新网12月15日电(房产频道 胡可璐)楼市寒潮来袭，众多一线房企也不能幸免。近日，包括万科、中海在内的20余家品牌房企公布了11月份销售业绩。数据显示，多数房企销售额同比跌多增少。万科、保利、中海、金地等龙头企业连续4个月下滑，降幅普遍在20-30%之间。中央经济工作会议日前定调，坚持房地产调控政策不动摇，可以预见，让房企难捱的寒冬注定要延续至2012年。
房企巨头下半年销售业绩跌幅明显
11月，多家标杆房企业绩跌幅明显，显现颓势。住宅开发龙头万科自8月份以来连续4个月出现销售金额同比下滑，让越来越多的开发商感到寒气逼人。根据公告，万科共实现销售面积73.8万平，销售金额82.9亿元，创下万科7个月以来的最低点，同比分别下降24%和36%，环比下降26%和20%。碧桂园合同销售为25亿元，环比减少43%。
保利地产11月实现签约面积42.10万平米，同比下降35.79%；实现签约金额49.26亿元，同比下降27.86%。
如果从总销售额看，房企业绩似乎不错，但这主要依赖于上半年的高速增长。进入8月后，多数企业同比销售额开始下跌。万科前11个月累计实现销售面积1,015.3万平方米，销售金额1,157.2 亿元。8至10月份销售额分别同比下滑12.6%、12%和33%，销售面积在9至10月分别同比萎缩4.9%和23%，9月份以来首次出现成交面积和成交金额双降局面。
随着开发商纷纷打出降价牌、促销牌，房价下跌预期逐渐增大，市场观望情绪浓厚。中国指数研究院副院长陈晟对媒体表示，多家大中型房企11月销售业绩出现下滑，主要还是受市场影响，虽然11月一些房企进行了一定的促销，但整个市场大面积的入场还是远远跟不上。业内预计年关将至，开发商腾挪空间已经不大，持续的低迷行情至少延续到明年一季度。
各大房企纷纷变招求生 力挽颓势
房企销售业绩集体下滑，表明房地产行业将在这个寒冬中迎来深度洗牌。楼市变局中，众多地产大佬纷纷自救求生，使出浑身解数力挽颓势。转向商业地产、布局二三线城市、“以房抵债”还款等，各大房企开启新一轮过冬策略。
在住宅市场不景气的情况下，房企逐渐转向，将资金投向住宅以外的领域，包括商业地产、旅游地产、养老地产、城市运营甚至物流地产等方向。业内人士表示，房企转战商业地产除为规避政策外，也是房企可持续发展的需要。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。保利地产董事长宋广菊也称，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然的选择。
11月，华润置地销售业绩表现不俗，合约销售额为27.4亿元，涉及销售面积为24.7万平方米，分别同比增长3.4%及4.7%。这与其转型布局二三线不无关系。今年年初，华润置地曾表态，对一线城市的依赖程度大大减小，全年只有20%的可售额来自一线城市项目的结转。
而就“以房抵债”方式而言，温州、大连等地开发商已开始运作。除了“以房抵债”，不少开发商还通过增加工程审批流程、延长审批时间的方法拖延时间。业内人士透露，在很难向银行借得开发贷款的情形下，一些公司转而求助公司大股东、私募基金，甚至一些供货商和建筑商一齐向地产公司输血，帮助地产公司苦撑。有业内人士表示，一直以来房产商在面临资金压力的时候，宁可借钱也不会用房子抵债，因为在他们眼里，房产始终是看涨的，如今用房抵债，说明他们已经找不到任何借钱的渠道了。
房地产市场今年深秋2012正式入冬？
业内普遍对于明年上半年的市场不看好，降价促销虽然是目前开发商使用的主流营销策略，但面对依然持续不见松绑的调控政策，此招未必能招架住市场悲观预期的蔓延，房企的销售压力依然严峻。
分析人士表示，开发商惨淡的销售表现，起码会延续到龙年春节以后。如果政策不转向，可能明年年中都不会好转。随着对政策放松预期的落空，在年末以及明年一季度，会有越来越多房企加入到“以价换量”的竞争，楼市降价风潮将持续。
叶檀(微博)在《中国房地产2012年入冬》一文中也指出，2011，房地产还在深秋，并未入冬。2012年，房地产依然不会迎来春天，更别说艳阳天。她指出，托上半年房地产销量的福，今年房地产企业可以维持全年业绩，但2012年冰山融化房企无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业明年能够确认的收入下降，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。
延续2011年趋势，房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也即进入房地产企业产权并购重组高峰期。
今年的中央经济工作会议也对房地产调控基本定调：调控不动摇。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
对此，中国人民大学经济学院副院长王晋斌说，这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。业内人士预计，2012年开发商很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，楼市将彻底入冬。(中新网房产频道)
2012年该不该出手买房？ 房价大降可能性或不大
2011年12月16日05:11人民网许博
购买房子，这几乎是中国老百姓生活中最大的一项开支。在世界经济持续疲软，相关控制政策未见动摇的背景下，2012年，房地产市场是否会出现大的拐点？面对有所松动的房价，老百姓何时出手最合适？记者就此采访了相关专家。
调查显示：房价出现大降可能性或不大
据《经济半小时》报道，就明年的房价走势，中央电视台12月12日在第12届中国经济年度人物颁奖晚会现场对百位经济学家、企业家进行了调查。调查结果显示，69%的人认为房地产2012年走势将会是小幅下行的趋势，11%的人认为会有大幅的下行趋势，还有小部分人认为在宏观政策改变时，会有上涨。
《经济半小时》报道指出，从调查数据可以看出，接受调查的专家与企业家普遍认为，房价在2012年总体会成下降趋势，但是下降幅度并不大。
中国人民大学不动产经济研究中心副主任况伟大在接受人民网财经记者采访时说，房地产市场明年下行的幅度不会很大，主要原因有两个：一是房地产市场如果出现大起大落，对行业的发展起不到规范和完善作用，而且在相当程度上会影响中国经济的整体发展，政府不会想看到这种情况出现；二是与西方发达国家相比，中国正处在城市化进程中，刚性需求对市场的托底作用也会导致房地产市场不会过于寒冷。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，从现在开始到2012年一季度，都应该是房价的一个低点时期。他提出，今年我国主要目标是抑制通货膨胀，如果将来以保增长为目标，就会使人们的预期发生改变，市场也会随之变化。
全国工商联房地产商会会长聂梅生说，就以目前发展情况来看，还谈不上是什么“拐点”。他说，我们的调控目标是让房地产平稳发展，目前的态度是不加压、不放松，2012年一季度将会延续此状态。况伟大也指出，政府希望房地产市场稳健成长，价格过快上涨和过度下调都对市场发展极为不利。
房地产是中国经济“软着陆”的关键点
我们通常说拉动中国经济发展的三驾马车是投资、出口和消费，房地产行业跨越投资和消费两个领域，对于经济的发展起着关键性作用。房地产就像一把双刃剑，一方面可以推动一个国家的GDP出现高速增长，但在特定条件下，也可以导致一个国家的经济瞬间崩溃或陷入长期衰退。
顾云昌指出，房地产投资占固定资产投资的25%，土地出让金和房地产税收占地方政府收入的50%，购房支出占到普通百姓财产的50%，从这几个关键数据可以看出，房地产的平稳发展与经济的“软着陆”有着密不可分的关系。
况伟大提到，以前，我们主要靠投资、出口来拉动经济，在国际经济持续疲软的今天，拉动内需是促进经济增长的关键，房地产是投资品也属于消费品，所以，如何控制房价，让老百姓买得起、住得起就成了通过房地产行业促进消费的关键所在。
据聂梅生介绍，房地产产业同时担负着经济增长和民生保障两种责任，对于这样一个复杂的行业，我们目前实行的是双轨制度，也就是商品房和保障房并存，预计在“十二五”末时，保障房数量将达到总需求的20%。况伟大指出，房地产行业目前过热状态影响到其它周边行业，比如钢铁、水泥等等，适度收紧使得这些产业面临紧张状态，对提高这些行业自身科技含量、淘汰落后产能，促进增长结构调整十分有利。
而顾云昌认为，房地产行业的发展，对我国现在的经济局势来说，是一个关键点，松不得也紧不得。他同时说，近两个月左右时间，房屋销量出现明显下滑态势，这导致房价下跌，从而影响到土地的出让，而且大家普遍认为，下行趋势要大于反弹趋势，消费者出现彷徨，有的开发商开始不拿地。他认为，如果房地产行业出现动荡，对国民经济发展十分不利。
部分专家建议：房地产调控不宜再下猛药
况伟大认为，在投资过热、相关机制不健全的时候，宏观政策将使房价降至合理区间，这是一个有效的方式，从目前看来，政府的行政干预手段是非常必要的。
聂梅生指出，我国出台行政手段来干预房地产市场的发展，是迫不得已，面对双轨制初始发展阶段，要想抑制过快上涨的房价和房地产投机行为，就要采取一些高压手段，来使其在一定时间内出现效果，限购等一系列宏观调控措施已使房屋交易量连续5个月环比下降。
顾云昌进一步指出，通过调控我们能达到挤压房地产泡沫和抑制泡沫产生的结果，同时也将解决中低收入家庭的住房问题。但他同时认为，如果长期实行行政手段，会扭曲市场机制，长期来看，我们还是要遵循市场机制。
顾云昌则说，对于房地产的调控，是保障它稳定的发展过程，也是对房地产行业进行洗牌、实现优胜劣汰的过程，但是，我们也要注意调控力度，如果调控压力过大，会造成房地产商拿地不积极，从而影响到下一轮的供求关系。他说，从长远来看，房地产市场还是要以中国宏观经济发展方向为中心，保持平稳较快发展态势。
聂梅生表示，从数据来看，房价环比回调幅度还不是很大，目前看来，这达到了房产价格稳定的状态，但是，不排除政策抽离后，发生回弹现象。但他同时指出，如果在此态势上，再进一步加强调控措施，会导致整个市场被过分打压。他认为，房地产行业对经济增长影响巨大，目前还是不做进一步任何调整为最好。(记者 许博)
房价合理回归”释放什么信号？
来源：大洋网-广州日报  作者：黄涛 2011年12月16日06:57
[提要] “要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。这句话带来新的疑问：什么才是房价的合理回归？
房地产行业的未来已经越来越清晰。12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议明确，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。而在房地产行业，则“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。这句话带来新的疑问：什么才是房价的合理回归？
尽管此次中央政治局会议关于房地产的内容仅有一句话，但是释放出的信号非常强烈。明年除了要坚持房地产调控政策不动摇，调控目标更从“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”。有业内人士表示，这句话基本确定了明年房地产市场的走向不仅不能涨，还得回，也就是要降。
与中央最高层的决策意志同步趋于明确的还有房价的走势，今年以来，在持续发力的调控政策下，房地产市场发生了新的变化：交易量萎缩，土地流拍增多，居高不下的房价开始松动。国内房价总体见顶的趋向已经趋于明显。
解读1：不超当地GDP增幅
“房价合理回归”又该如何理解呢？合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，很难界定什么才是“合理的价格”。如果按照中央要求实施的房价控制目标来看，合理的房价应该是与当地GDP和人均可支配收入相匹配的，也就是房价的增长不应超过当地GDP和人均可支配收入增长速度。
解读2：一线城市降20%~30%
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松从城市居民收入可承受能力来测算，一线城市的平均房价降幅应在20%~30%之间，二线城市则在10%~20%之间。
解读3：整体均价下调30%
有证券机构则分析，从不引起经济风险尤其是金融风险来看，整体的市场平均价格下调30%是比较合适的位置。
买房包退？！重庆推出国内首个商品房“三包”承诺
来源：搜狐焦点网  作者：汪宇 2011年12月15日17:41
[提要] 期房销售存在很多漏洞和法律空白，让购房者遭遇相关案例的时候犹如“哑巴吃黄连，有苦说不出”。如何降低购房者风险、解决冲动买房的后苦之忧，让买房可以像买衣服一样拥有购买“后悔权”？开发商如何体现社会责任，更好向消费者兑现商品房买卖的承诺……【我来说两句】
——房企承诺：两年内无条件 随时申请 原价有息 放心退房
12月15日网络超女，重庆华宇集团“开启中国房地产行业‘三包时代’”暨“无条件退房活动”新闻发布会在重庆举行，并承诺即日起到2012年3月31日，购买华宇集团旗下成都、重庆两地商品住宅房屋，均可享受“两年内、无条件、随时申请、原价有息、便捷退房”的政策。
华宇集团推出的商品住宅“三包”活动，与商品零售业的“三包”类似涵盖了“包修、包换、包退”三大购房者最关心、最本质的核心利益，尤其是“包退”，将成为开创房地产行业新时代的重要举措。
买房说不出的“苦”：试问住宅“三包”在哪里？
在国家对房地产市场持续不断的实施有效调控形势下，涨涨跌跌的房价走势让购房者持币观望，全国房价下跌的大背景让购房者对明年房地产市场的前景迷茫；另一方面，目前“期房”预售制度所带来的“货不对板”，“所见非所得”等都给普通市民购房带来了种种问题，但要一步到位实现完全的“现房”销售，目前也不现实。
市场经济确立迄今网络超女，作为以消费者为中心的产品服务和营销体系，“三包”（包修、包换、包退）已经在许多消费品行业中普及实行。而作为价值量大、消费周期长，并且必须通过多方参与，利用一系列法律合同的安排与权利、义务的确定才能完成交易的房子，至今还没有明确的“三包”服务。虽然类似于商品零售业的 “包修”已在房地产行业实施（如商品房交房时提供的“两书”等），但是还是存在很多漏洞和法律空白，让购房者遭遇相关案例的时候犹如“哑巴吃黄连，有苦说不出”。
如何降低购房者风险、解决冲动买房的后苦之忧，让买房可以像买衣服一样拥有购买“后悔权”？开发商如何体现社会责任，更好向消费者兑现商品房买卖的承诺？
打消购房者的“虑”：华宇“三包”五大承诺轻松退房
“希望能够在购房后给消费者一个选择的机会，或者通俗讲就是给消费者一次买房‘后悔’的机会。买到自己真正心仪的家。”在新闻发布会上华宇集团重庆区域公司总经理、华宇集团新闻发言人胡端女士说道。
重庆华宇集团实施的这项活动，对购房者来说做出“五大承诺”：客户自签订购房合同之日起一个月后至两年内任何一个工作日均可到项目销售中心实现申请退房。只要房屋保持销售前的状态，未装修，未使用，未办理房权证、同意承担因退房所产生的税、费损失搜狗，即可无条件退房。（按揭购房客户，须在签订购房合同当日付清全部首付款及相关税、费并在7日内提交齐全办理按揭所需的所有手续）。按照购房时签订购房合同总价不打任何折扣的按原价进行退还，买成多少退多少。除此以外，华宇集团为弥补业主购房资金利息和两年内按揭利息支出，特别约定在业主退房时按5%的年利率支付利息。
由此看来，在一个比较科学合理的规则下，华宇集团推出的“三包政策”将消费者的购房风险降到了最低。
规范行业的心：2012看华宇重庆楼市有信心
据调查了解，在目前重庆市场降价的情况下，每个房地产开发公司都有自己的具体情况。有少数开发商的降价项目不仅调低了售价，也同时调低了建造成本，甚至成本调整幅度大于售价幅度。这样的做法不仅让项目品质降低，也让信息不对称的购房者在不知情的情况下蒙受损失。而华宇集团本次推出无条件退房计划无疑是把自己推到风口浪尖，让社会和媒体共同监督，实现企业对产品的保证、对业主的承诺。
然而，重庆华宇集团实行“购房者无条件退房”活动，这并不是第一次。2008年曾在行内率先推出“无条件退房”活动，虽然有一户客户选择退房，但是因为个人原因并非因为华宇住宅产的品质问题。而这次实施的“两年内无条件随时申请原价保息退房”政策搜狗，无论深度、广度和时间长度，将是重庆华宇集团，甚至可能还是全国房地产开发企业最系统、最彻底的“无条件退房”举措。
“本次推出的‘三包’政策时效两年，不仅是华宇集团企业战略发展的考虑，同时也是集团近两年对重庆房地产市场的信心。我们相信华宇住宅的品质，也希望购房者能够看到责任企业为规范行业规则所做出的努力。”胡端说道。
在今天上午的新闻发布会上，华宇集团相关负责人认为，北京，上海，深圳，成都，重庆每个城市都千差万别，房地产市场也差异巨大，而位居西部的成都、重庆两地房地产市场相对良性，以自住客户为主，改善性需求为辅，房价水平较其他一线城市也有较大差距。
“2012，看华宇”是华宇集团明年的主题口号。在经过两年的蓄势待发后将在市场上摆出“阵势”：成都有5个项目推向市场，重庆有6个项目推向市场。
重庆市场方面，重庆将有7个项目在重庆市场进行销售。在重庆巴南区有两个产品推出，一个是位于巴南的“小泉微villa”别墅项目，一个是“华宇龙湾”。在龙头寺片区，“华宇北城中央”项目的最后一个组团将重新命名叫“华宇雅郡”，主要是高层产品；在天宫殿区域有一个天宫花城项目有产品。在照母山片区有“华宇上院”。沙坪坝区有两个项目17173，一个是在售的“华宇金沙时代”，尚有2到4栋楼推向市场；另一个就是原西物市场地块的“华宇城”项目，明年也会适时的拿出部分产品推向市场。
重庆华宇集团“三包”政策“五大承诺”： 
1、两年内：客户自签订购房合同之日起一个月后至两年内均可申请退房，
2、无条件：只要房屋保持销售前的状态，未装修，未使用，未办理房权证、同意承担因退房所产生的税、费损失，即可无条件退房。（按揭购房客户，须在签订购房合同当日付清全部首付款及相关税、费并在7日内提交齐全办理按揭所需的所有手续）
3、随时申请：签订合同之日起一个月后至两年内任一工作日都可到该项目销售中心办理。 
4、原价：按照购房时签订购房合同总价不打任何折扣的按原价进行退还，买成多少退多少。
5、保息：为弥补业主购房资金利息和两年内按揭利息支出，特别约定在业主退房时按5%的年利率支付利息。