旅游商业地产研究报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,北京富达尔城市发展咨询有限公司,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,北京富达尔城市发展咨询有限公司,*,旅游商业地产研究汇报（,）,1,旅游商业地产研究报告,第1页,旅游商业地产研究,旅游商业地产研究报告,第2页,旅游地产概念,旅游地产类别,旅游地产发展历史,旅游地产发展模式,3,旅游商业地产研究报告,第3页,对旅游地产认识,旅游地产概念,概念一,概念二,泛地产概念：,旅游地产发展历史,产生背景,国外旅游地产发展历程,国内旅游地产发展历程,国内旅游发展现实状况,国内旅游发展前景,未来旅游业发展走势,旅游地产发展模式,卖地滚动发展模式,旅游先行带动房地产发展模式,房地产先行带动度假地模式,大开发商整体操盘模式,景点地产,商务地产,度假地产,住宅地产,旅游地产类别,4,旅游商业地产研究报告,第4页,旅游地产概念,旅游地产发展历史,旅游地产类别,旅游地产发展模式,5,旅游商业地产研究报告,第5页,旅游地产概念研究,*,概念一：,旅游房地产是指以旅游度假为目标房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功效。,如：休闲、度假、养老等相关,房地产开发,形式，以及分时度假、产权酒店、主题小区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。,概念二：,定义：,依靠周围丰富旅游资源而建、有别于传统住宅项目标融旅游、休闲、度假、居住为一体置业项目,可称为旅游房地产。,6,旅游商业地产研究报告,第6页,旅游地产概念,旅游地产发展历史,旅游地产类别,旅游地产发展模式,7,旅游商业地产研究报告,第7页,起源：旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族度假城堡;,初步：20世纪初开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸海滨别墅,形成：20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地域别墅度假村首先开发了以分时销售方式招揽客户形式，标志着旅游物业市场形成。,发展：70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量房地产积压，尤其是市场景气时期开发大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。,成熟：1987年以后，大量投资商、开发商介入这一领域，使产品模式愈加清楚，法规也对应地健全，配套服务业、管理业、交换业也快速成熟。仅就分时度假物业而言，当前全球已经有60多家大型分时度假集团，大约5,000多个采取分时制度度假村分布在80多个国家和地域，来自120多个国家和地域300多万个家庭购置了多少不等度假时权或酒店产权。,上升期:到，全球分时度假业营业额已超出80亿美元，近几年一直以15%速度递增，预计到年，全世界时权酒店销售总额将超出300亿美元。,旅游地产发历程,国外,8,旅游商业地产研究报告,第8页,旅游地产发展历程,国内,9,旅游商业地产研究报告,第9页,起源：,我国旅游房地产开发始于20世纪九十年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”时候，以“健康、运动、休闲”为主题旅游房地产开始兴起，并取得了不俗业绩。,趋势：,当前我国正由最初步观光地产转向休闲地产，示来更大空间是旅游度假地产。,旅游地产发历程,国内,10,旅游商业地产研究报告,第10页,旅游地产发展现实状况,11,旅游商业地产研究报告,第11页,旅游地产发展现实状况,12,旅游商业地产研究报告,第12页,旅游地产发展现实状况,13,旅游商业地产研究报告,第13页,旅游地产发展前景,14,旅游商业地产研究报告,第14页,旅游地产发展前景,15,旅游商业地产研究报告,第15页,旅游地产发展前景,16,旅游商业地产研究报告,第16页,旅游地产发展前景,17,旅游商业地产研究报告,第17页,旅游地产概念,旅游地产发展历程,旅游地产类别,旅游地产发展模式,18,旅游商业地产研究报告,第18页,旅游地产分类,主要是指在,旅游区内,为游客旅游活动建造各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型建筑物及关联空间；,旅游景点地产,从理论上来说，旅游地产是比较宽泛概念，粗略概括能够分为四类。,旅游商务地产,主要是指在,旅游区内或旅游区,旁边提供旅游服务商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；,旅游度假地产,主要是指为游客或度假者提供、直接用于旅游休闲度假居住各种度假型建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假时权酒店等等；,旅游住宅地产,主要是指与旅游区高度关联各类住宅建筑物及关联空间,旅游景点地产,19,旅游商业地产研究报告,第19页,旅游景点地产,主要是指在旅游区内为游客旅游活动建造各种观光、休闲、娱乐性质、非住宿型建筑物及关联空间；,寺庙,博物馆,服务与配套设施：售票处、停车场、游乐场所、,餐饮、购物、娱乐等商铺、商业办公用房,会所、俱乐部、银行、诊所等配套用房，管理用房等。,20,旅游商业地产研究报告,第20页,旅游商务地产,供旅游用商业地产：如旅馆、酒店、娱乐城、商店等,.,旅游商业街,旅游区娱乐城,餐饮,住宿,21,旅游商业地产研究报告,第21页,旅游度假地产,旅游度假地产多建在大中城市远郊或远离大中城市著名风景区附近，或建在旅游资源突出旅游目标地城市。,开发商认为异地置业者提供第二居所度假休闲为目标，业主以度假置业和投资置业为目标。,海南景观住宅多属此种模式。,产权酒店：,将酒店每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理企业或分时度假网络管理，获取一定投资回报。普通情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段无偿居住权。,时权酒店：,即将酒店每个单位分为一定时间份，如将一年分为,51,周，出售每一个时间份一定年限使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间如一周居住权。,养老型酒店：,指投资人在退休前购置退休养老度假村某一个单位。委托管理企业经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定投资回报。普通情况下该度假村在产权人逝世后由管理企业回购，再出售，收益归其家人全部。,如：在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发高尔夫、登山、滑雪运动度假别墅。,时值度假型酒店,：,消费者购置一定数量“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品货币。他们能够使用这些“分数”在不一样时间、地点、档次度假村灵活选择其分数所能负担住宅设施。消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多项选择择。“分数”消费能够获取更大折扣和无偿居住时间。,22,旅游商业地产研究报告,第22页,23,旅游商业地产研究报告,第23页,二位一体资源利用,旅,游,住,宅,地,产,直接借力旅游资源,自我营造旅游资源,靠近现有旅游资源和旅游景区开发景区住宅。这类景区住宅开发包括到风景区生态保护问题，如抛开保护搞开发，以短期效益破坏风景地可连续性发展，往往是得不偿失。所以保护为先是这类开发不容忽略前提，很多城市旅游景区附近住宅多属这类。如黄山地域住宅开发就是这类经典代表。,先大手笔开发大型旅游项目，以旅游带活周围房产，再于景区附近开发景区住宅。这类房地产不依附现有旅游资源、旅游景区，往往巨款投入造势景区，改进区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引发景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。,旅游起步，地产发力，地产促进了华侨城全方面发展，是旅游与房地产良性互动经典。,这类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景。,投资集团、房地产商，利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区优越自然条件、地理位置开发含有投资回报和各种功效住宅项目，包含别墅，花园洋房，酒店式公寓，老年公寓等。,24,旅游商业地产研究报告,第24页,旅游住宅地产,海南、青岛、大连、秦皇岛、井岗山、黄山等地域旅游地产。,直接借力旅游资源,25,旅游商业地产研究报告,第25页,自我营造旅游资源,旅游住宅地产,华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力主题公园，将过去荒滩野岭变成含有极高著名度和美誉度旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依靠，开发高质量旅游主题房地产。,锦绣中华,中华民俗村,世界之窗,主题公园 休闲小区,26,旅游商业地产研究报告,第26页,荷兰水街私人酒店,地中海别墅,地中海公寓,二位一体资源利用,旅游住宅地产,宋城集团在杭州乐园开发荷兰水街私人酒店、地中海公寓、地中海别墅、高尔夫酒店等，景观房产本身就是景观组成有机组成部分，景中有房，房中有景，营造出一个庄周梦蝶、蝶梦庄周境界。,27,旅游商业地产研究报告,第27页,1.投资回收率高。,旅游房地产经营者以自己优越房产资源、标准化服务模式来吸引投资者，然后在经营中赢利。,同一房产能够在不一样时段租借给不一样消费者，提升了房产资金回收效率。对于普通旅游产品而言，投资回收是迟缓。景区主要依靠每日门票小额交易使其投资回收期漫长。,而对于住户来说，首先能够将旅游房地产作为一个投资选择，自己出钱买下其中一个或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定投资回报。在英国，购置房产从来被人们视为最正确投资方式之一。,以美国过去各项主要投资作比较，房地产收益率比股票还要略高一些，高于物价指数升幅，这显示出房地产投资均含有抗通胀、保值功效。,旅游度假地产特点：,28,旅游商业地产研究报告,第28页,2.,消费档次高。,旅游房地产自诞生便含有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级消费品。国内旅游房地产消费者群集中在城市高收入阶层，他们经济情况良好，希望拥有较高晶位住宿条件和度假环境，传统旅游项目已不能满足需求。,传统旅游业中，酒店高中低级设置涵盖了各个收入阶层人们消费，景区游览更是面向大众推出产品。,3.,消费可存放性和期权消费。,旅游房地产在消费时间上能够是屡次，即一次性购置多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）消费权。,时权酒店出售便是每一单位每一个时间份一定年限内使用权。购置分时度假产品消费者还可将自己度假权益交换至分布于世界各地度假村。比如，密云“金海豚”分时度假产权酒店购置者不但拥有其全部权或使用权，同时享受“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地域和内地多处旅游胜地,500,多家四星级以上酒店交换和使用权。在旅游业其它领域，普通是在当初当地购置或提前异地预定产品，而在当初当地消费，不存在储存消费和期权消费。,旅游度假地产特点：,29,旅游商业地产研究报告,第29页,1,。以旅游开发为主,项目大多以长久稳定经营为目标，房产物业包含酒店、商业、居住等仅作为其从属设施，满足旅游配套需要，像主题公园、影视基地、温泉疗养中心等配套服务设施,旅游与地产关系,-,按开发重点不一样划分,2,。以房地产开发为主,如是以房地产开发为主，则旅游捆绑于地产，经过旅游资源开发增加房地产项目标吸引力和价值点，改进度假、居住环境，故酒店、会议中心和度假别墅、公寓等成为主要盈利物业，旅游景点、休闲设施成为其附加值。,30,旅游商业地产研究报告,第30页,旅游地产概念,旅游地产发展历史,旅游地产类别,旅游地产发展模式,31,旅游商业地产研究报告,第31页,模式一：卖地滚动发展模式,一些旅游度假区开发早期，缺乏必要基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来开启开发，度过最困难开启期。外来资本购置这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“早期开启”这条河，发展壮大完成必要度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展需要。,这种依靠卖地滚动发展模式，在资金困难情况下，有利于度假地快速开启发展，使旅游房地产与度假地同时增加。,不过不足之处也很显著：,这种类似工业园将“生地催熟”做法，有可能造成过分城镇化，与高品质度假环境相悖，造成度假地退化；,伴随度假区环境完善、土地升值，回购原来切块零卖土地难度越来越大；价格（租金）接收度及敏感度,最初引入开发商鱼龙混杂，开发旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区深入提升整体品质埋下隐忧；形象要求,伴随无地可卖，度假地维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌维护将难认为继。从发展角度来看，这种“借桥过河”策略是难以连续。,32,旅游商业地产研究报告,第32页,模式二：旅游先行带动房地产发展模式,不依附原有旅游资源、旅游景区,往往先投入巨款，专注于搞大型旅游项目开发，营造含有影响力、冲击力旅游景观景区,改进区域基础设施条件和环境质量，提升著名度，,靠旅游业关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引发景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。,深圳华侨城度假区,33,旅游商业地产研究报告,第33页,模式三：房地产先行带动度假地模式,以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢一方璞玉”。但在急迫发展愿望导向下，西岸度假区发展思绪过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量旅游项目和良好配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。,模式四：大开发商整体操盘模式,普通依靠景区，以会议、培训、商业、休闲、度假、田园养生等多重服务性于一体，并配置齐全公共服务设施，如学校、医院、娱乐场馆等。含有规模较大，综合性较强，即建设一个小社会。,34,旅游商业地产研究报告,第34页,结论,:,当前比较成功是按开发周期将二者分别重点布局，先旅游、后配套、再房地产三段式开发模式，如杭州宋城休博园，北京华侨城等项目。当前比较成功是按开发周期将二者分别重点布局，先旅游、后配套、再房地产三段式开发模式，如杭州宋城休博园，北京华侨城等项目。,35,旅游商业地产研究报告,第35页,上面是对旅游地产概念、类别、发展历史、发展模式探讨和研究，是对旅游地产初步认识，为对下一步深入研究奠定良好基础。,汇报结束,谢谢！,36,旅游商业地产研究报告,第36页,