成本人员如何推动设计阶段的成本优化.ppt

秦皇岛公司秦皇岛公司20122012年年4 4月月1616日日1成本人员如何推动设计阶段的成本优化前前 言言随着房地产业的发展，成本控制、成本优化引起了房地产的高度重视，为了有效地节约成本，仅有施工阶段成本控制是远远不够的，那么成本人员如何推动设计阶段的成本优化，是我公司高度重视的一个课题.目前秦皇岛公司在施项目2个，在设项目1个，我司根据项目的进展情况，并结合项目成本目标，对各个项目提出有针对性的优化方案。目目 录录第一部分：成本优化思路第二部分：具体项目成本优化方案一、成本优化原则及思路一、成本优化原则及思路1.优化原则（1）保证产品质量，不降低产品的品质；（2）对客户的承诺不优化（5#地：豪宅为木包铝窗，普宅为断桥铝进口五金件，排水管材质为柔性铸铁）。一、成本优化原则及思路一、成本优化原则及思路2、优化思路（1）房地产设计贯穿全程，要有成本的全局观，加强各个阶段的成本意识。（2）坚持全程优化设计，提高全程控制成本意识。（3）加强设计执行力，做到设计标准化，审核制度化。（4）合约预算前期介入，把控好各阶段的成本目标。（5）通过精细化管控，使团队成本管理能力得以提升，实现“品质最优、成本最优”的目标。（6）通过在施项目的成本优化，不断形成标准化文本，应用于后续项目。（7）利用好外部资源，提高团队的专业知识，加强对项目的把控执行力二、具体项目成本优化方案二、具体项目成本优化方案1、在施项目成本优化方案2、在设项目成本优化策略1.1 5-1号地项目成本优化方案1.2 4-1号地项目成本优化方案2.1 3号地项目成本控制策略1、结构优化a、含钢量优化实施限额设计，强化设计经济责任制，在整个建安成本中，结构成本约占40%-60%，钢筋及砼含量设计合理，可降低建安成本；虽然设计任务书中做了设计限额，但是由于现在设计院基本不出概算指标，我们在拿到初设图之后，委托咨询公司完成钢筋工程量，并比照对标产品提供钢筋指标，如指标过高，通过设计部沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例：5-1#地地下室钢筋原设计188kg/；4-1#地156kg/，经过设计优化后5-1#地137kg/；4-1#地110kg/，此项共优化钢筋3900t，按5600元/t计算，可节约成本约2180万元；b、车库顶板优化：5-1#地车库顶板为双层梁板结构，结构梁间距为600*600，如果按照此方法施工即浪费砼，又加大了人工投入，成本人员在预算编制过程中同时测算了梁间距1000*1000，用此方法可节约砼1334立米，增加定型苯板模版1333立米，增加钢筋约100t，优化成本约70万元，但成本人员并不知道是否符合结构设计要求，后经设计测算符合结构设计要求，并出设计变更。结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案2、施工做法成本优化：秦皇岛在施的两个项目，由于是两个不同的设计院设计，所以很多相同部位，工程做法不同，我们拿到图纸后，先将两种不同工程做法做出造价分析，并选择最佳成本后，与设计及工程沟通，在不影响使用功能、不影响产品质量的前提下，要求设计院出设计变更，以达到节约成本的目的；案例：（1）砼垫层：各楼号垫层砼标号由C20/C15统一为C15（2）止水带：4-1#地、5-1#地由钢板止水条/膨胀止水条，统一使用膨胀止水条；（3）地基回填土，由2：8灰土/素土回填，统一为素土回填（4）车库顶板做法取消50厚挤塑板、40厚C20钢筋砼，（5）车库侧墙保护层做法由50厚挤塑板改为50厚普通聚苯板；3、外门窗成本优化5-1#地普宅，施工图设计外窗型材为断桥铝，型材表面处理为外佛碳、内粉末，成本人员发现后及时对市场进行调查，经过市调，发现关于型材表面处理不同，与内外粉末表面处理加工费相差6000元/t，且内外粉末处理既不影响感观，也不影响使用功能，后及时与设计沟通，设计修改了图纸，此项节约成本约600万元。1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案4、幕墙及空调百叶优化：施工图设计4-1号地外立面及单元入口处为玻璃幕墙、空调百叶为铝合金百叶，成本人员在测算造价过程中，比较玻璃幕墙与断桥铝窗、铝合金百叶及塑钢百叶造价相差较大，故提出建议，在不影响设计效果和使用功能的前提下，经与设计部沟通修改设计，玻璃幕墙改为断桥铝合金窗，空调百叶由铝合金改为塑钢，由此幕墙优化成本198万元，百叶优化成本110万元。5、内外保温成本优化根据目前设计规范，外保温原要求防火等级为A级，但A级防火材料市场不成熟，可选产品较少，价位很高；2012年初关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知明确了“民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为A级，且不应低于B2级，B1/B2级外保温材料应设防火隔离带”。根据此内容，经与设计沟通，同意调整为B1级聚苯板，加设防火隔离带，由此优化成本2627万元；6、地面防水做法成本优化：设计任务书做不到面面俱到，需要我们在了解产品后作出正确判断，通过和设计和工程的工作沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例：如4-1地块厨房、管道井原做法为满铺且上卷500高，而该做法在产品当地是不适宜的，取消后可节省成本约46万元，折销面单方约2.75元/m2；1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案7、楼梯间楼梯及公共区域等面层成本优化：虽然设计任务书中对项目会做一个简要介绍，但是总是需要我们再认真审图，有些地方总会有这样或是那样的疏漏。通过比照对标产品，如装修的部位和装修材料，通过设计部沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例：（1）4-1地块由原地砖面层调整为水泥砂浆面层，节约成本约43万元，细节装修成本控制的重要环节是对产品的仔细了解。（2）5-1普宅电梯厅、走廊等公共部位标准层天棚为石膏板吊顶取消，优化成本约50万元;（3）5-1豪宅取消电梯厅、走廊标准层公共部位装修，优化成本1100万元;8、二次结构砼标号优化设计者总是会用惯用的一些思路来做设计工作，对细小的环节并不会太在意，拿到设计蓝图后发现一个地块上二次结构的砼标号都各式各样，既不利于施工，也对成本产生一定影响，案例：如5-1地块二次结构的砼标号情况各异，通过设计部与设计院沟通，一致认为二次结构并不承重，砼标号高低并不会对结构产生任何影响，修改设计将5-1#地将所有二次结构的砼标号统一为C20砼，涉及砼量约3600立方米，节省成本约7万；1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案9、外立面面层成本优化外立面的设计是展现设计者才华的突出体现，而对于房地产企业却需要从成本利润及感官效果等诸方面权衡利弊。案例：如在5-1地块，为了展现中高端的住宅，外立面设计为普宅三层以下及豪宅全立面使用中高档花岗岩饰面，经与设计部沟通，修改设计5-1#地普宅，在不影响外立面效果的前提下，外立面干挂石材可采用普通花岗岩，由此优化成本总额950万元，外立面控制的重要环节是对设计理念的重新定位。10、屋面栏杆成本优化：外立面材料的历来都是设计追求风格和体验视觉效果的地方，但是如果完全按照设计者的想法难免会造成成本的虚高。案例：如将5-1#地屋面的汉白玉栏杆只为作为装饰用，并非有其他用途，通过与设计部沟通，修改设计将汉白玉栏杆用GRC栏杆扶手替代，既可以保持外立面的风格的完整性又节省了成本。由此优化成本约75万元，小位置外饰面控制的重要环节是对材料的认真比对。11、电线穿线管成本优化施工图设计中电工套管为SC管，经过市场调查，根据现在的施工情况，没有防火要求的预埋部分的电工套管现在大部分都采用PC管，以前的SC管工艺好多都被PC管这种材料代替。两者之间存在较大的价格差异，从现在已经开发过的工程来看，使用PC管可以节省大量的资金，因此更改原设计。案例：4-1#地北区强电及弱电预埋电线穿线管设计材质为焊接钢管，根据我市实际情况，经与设计改为PC管，节约80万元，1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案12、车库内电伴热保温成本优化施工图中车库内电伴热全部管道铺设，根据以前开发的案例及市场调查，车库内并不是所有管道都存在结冻的可能，只是少部分与室外接近的地方温度低存在结冻的可能，因此我们将原设计方案中整体保温，改为部分存在结冻部分进行保温，减少了伴热带的用量。从细节部分考虑，减少成本。经与专工及设计商讨建议由全部管道铺设改为铺设长度的1/3，可节约2/3，案例：（1）4-1地节约成本约3.5万左右；（2）5-1地节约13万左右,13、无负压供水设备成本优化：接到图纸后，成本人员从前期的设计方案上我们通过与相关的供货设备厂家沟通叫对方给出具体报价，之后又与厂家联系对我们的设备进行优化并报价，通过两者之间的比较，发现最初设计参数较高，设备偏多，占用地库内的面积较大，且费用高出优化后很多费用，因此从使用功能满足整个地块的前提下我们对设计进行了优化，节省了设备资金又减少了所占空间。案例：5-1地块无压设备原图纸设计5套，建5个泵房。现设计优化后为4套设备，建3个泵房。土建及设备费用比原成本可优化100万左右，1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案14、车库顶板防水优化：按照国家相关规范规定，地下室顶板防水必须要选用双层耐根刺防水材料，设计院亦坚持使用规范要求材料，但耐根刺防水材料价格远高于普通防水材料价格，而且土层较厚，如果没有水，树的根就不会刺破防水材料，通过和工程部沟通，达成一致意见，修改为普通防水材料，已达到优化成本的目的。案例：5-1#地块车库顶板4+3 SBS耐根刺防水，改为4+3普通SBS防水,可以节约成本198.83万元，折销面单方约5.69元/m2。材料选择控制的重要环节是对材料性能的正确认识。1 1、在建项目成本优化方案、在建项目成本优化方案1.1 5-11.1 5-1号地项目成本优化方案号地项目成本优化方案集团成本工程部2012年4月16日项目成本调研前，5-1#地块四项成本总额目标为14.9亿元，单方成本,996元/项目项目总计总计业态业态一一（普通住宅）普通住宅）业态业态二二（豪宅）豪宅）业态业态三三(车库车库及人防）及人防）业态业态四四（门房、市场）门房、市场）业态业态五五（物业物业大楼大楼)成本总额成本总额 销售单方销售单方 成本总额成本总额 销售单方销售单方 成本总额成本总额 销售单方销售单方 成本总额成本总额 销售单方销售单方成本总成本总额额销售单方销售单方成本总成本总额额销售单方销售单方(万元）万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）前期费小计63451714084171827174961151143216331217建安工程费小计11867431956825628631802637922346736863961598149653258基础设施费小计2019054412519525243551235085515237901204790配套设施费3216872064874118755187578713287成本合计148425399686923364621700456528487447546857075663143521.1 5-11.1 5-1号地项目成本优化方案号地项目成本优化方案1.1 5-11.1 5-1号地项目成本优化方案号地项目成本优化方案集团成本工程部2012年4月16日项目成本调研后，5-1#地块四项成本总额目标为13.9亿元，单方成本,748元/项目项目总计总计业态业态一一（普通住宅）普通住宅）业态业态二二（豪宅）豪宅）业态业态三三(车库车库及人防）及人防）业态业态四四（门房、市场）门房、市场）业态业态五五（物业物业大楼大楼)成本总额成本总额 销售单方销售单方 成本总额成本总额 销售单方销售单方 成本总额成本总额 销售单方销售单方 成本总额成本总额 销售单方销售单方成本总成本总额额销售单方销售单方成本总成本总额额销售单方销售单方(万元）万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）前期费小计6317 6317 170 170 4070 4070 171 171 824 824 173 173 951 951 149 149 142 142 214 214 329 329 216 216 建安工程费小计111221 111221 2994 2994 62310 62310 2614 2614 16337 16337 3437 3437 25315 25315 3977 3977 3281 3281 4955 4955 3977 3977 2610 2610 基础设施费小计18815 18815 507 507 11750 11750 493 493 2282 2282 480 480 3279 3279 515 515 410 410 620 620 1093 1093 717 717 配套设施费2855 2855 77 77 1833 1833 77 77 365 365 77 77 489 489 77 77 51 51 77 77 117 117 77 77 成本合计13920813920837483748799647996433543354198091980941684168300343003447184718388538855866586655165516362036201.1 5-11.1 5-1号地项目成本优化方案号地项目成本优化方案1.2 4-11.2 4-1号地项目成本优化方案号地项目成本优化方案集团成本工程部2012年4月16日项目成本调研前，4-1#地块四项成本总额目标为5.8亿元，单方成本3，464元/项目项目总计总计业态业态一一高层商品房高层商品房业态业态二二地下车库地下车库业态业态三三商业商业成本总额成本总额销售单方销售单方成本总额成本总额销售单方销售单方成本总额成本总额销售单方销售单方成本总额成本总额销售单方销售单方（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）前期费小计2221 132 188413329212946129建安工程费小计46628277638722273370973126 8092277基础设施费小计8891 529 76175381091480184 517 配套设施费432 26 364 26 58 26 9 26 成本合计581723464 485863429 85383760104829481.2 4-11.2 4-1号地项目成本优化方案号地项目成本优化方案集团成本工程部2012年4月16日项目成本调研后，4-1#地块四项成本总额目标为5.5亿元，单方成本3，274元/项目项目总计总计业态业态一一高层商品房高层商品房业态业态二二地下车库地下车库业态业态三三商业商业成本总额成本总额销售单方销售单方成本总额成本总额销售单方销售单方成本总额成本总额销售单方销售单方成本总额成本总额销售单方销售单方（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）（万元）（万元）（元（元/m2/m2）前期费小计2325 2325 138 138 1986 1986 140 140 293 293 129 129 46 46 129 129 建安工程费小计43601 43601 2596 2596 36452 36452 2573 2573 6576 6576 2896 2896 573 573 1614 1614 基础设施费小计8659 8659 516 516 7420 7420 524 524 1060 1060 467 467 179 179 503 503 配套设施费405 405 24 24 342 342 24 24 55 55 24 24 9 9 24 24 成本合计5499054990327432744619946199326132617984798435163516807807227022702.1 32.1 3号地项目成本控制策略号地项目成本控制策略一、建筑规划布局1、建筑规划布局尽可能规整，不出现不必要的特异户型、拐角户型。2、人防建设面积布置：综合整个地块计算，控制面积并优化方案获得较少的人房门、防火门等。本 地块人防建设拟布置在4-2地块，为先期开发投入节约资金；面积预估2.3万平米（节约先期异地建设费4600万元或先期建安费？）。3、场地标高因地制宜，避免不必要的土方开挖平衡，减少土方量，见场地标高设计。二、地下室及地下车库成本设计优化1、尽量地面停车，在3-1、3-2、3-3、3-4地面做了最大可能的地面停车位，减少了地下车库面积。2、地下车库采用双层车库，同样停车 数量情况下，较单层车库节约成本，执行限额设计。3、做半地下的景观车库，减小地下车库的基础埋深2.1米。（当地地质条件和施工工艺允许？）。增大自然通风和排烟的面积，减少风管断面，有利于降低层高；综合降低土建和安装成本；四、户型成本设计优化1、户型类型数量控制，减少户型数量，形成产品序列，控制成本投入。标准户型种类共：6种。2、户型平面布局规整，体型系数小。3、户型平面结构墙对位，有利于成本节约，外窗尺寸尽量统一，减小成本。4、18层以下住宅采用一梯两户设计，如在2012.8.1之前完成方案报批，119和139两种户型可以按照老规范执行，采用此方案，可节省一部电梯、减少连廊面积、减少担架电梯所带来的费用。5、公寓平面布局在保证品质的前提下尽量减少防火门个数。不做暗前室，减少送风机械设备的资金投入，减少造价约31万元。119+1192.1 32.1 3号地项目成本控制策略号地项目成本控制策略五、立面成本设计优化1.立面元素避免出现非功能性元素a)采用最少的线脚，做出最能凸显尊贵品质的效果；b)精推每处细节的尺寸、比例，做到点到为止，典雅而不奢豪浪费；2.立面材料采用能保证设计效果的材料（仿石漆拉脚做干挂石材效果等）；3.空调机位布置，尽量将多个机位合并上下布置或并排布置于一处。一处机位利用率最大化。能与阳台或飘窗相邻设计的，不要分开做。？4.减小北侧开窗面积，避免出现北向飘窗；窗地比应控制在规范限值以下，达到良好的热工性能。2.1 32.1 3号地项目成本控制策略号地项目成本控制策略六、下一阶段继续关注成本设计优化 设计阶段是成本控制的重点之一，主要是通过优化技术方案，从而达到合理设计，并在规范范围内实现成本投入的最小化。1、建筑专业户型优化；材料做法标准化；门窗优化；设备末端点综合优化。2、结构专业结构设计时针对不同的结构布置方案，进行多次结构计算对比，更大限度地进行结构方案和结构构件的优化，采取有效的措施，可主要概括为以下五个方面：优化结构方案；优化结构构件；优化基础形式；优化计算方法；优化钢筋强度等级。高。2.1 32.1 3号地项目成本控制策略号地项目成本控制策略3、机电专业控制各种机房的面积，如派接室、配电室、弱电间的面积；合理选择机房的位置，尽可能减少相关管线的长度；优化系统，减少公共管井的面积；减少管线对建筑使用空间的影响；选择合适的设备，使成本控制在合理范围；优化户内设备布置，满足业主使用要求；做好管线综合，尽可能减小建筑层高，尤其是地下车库层4、小市政设计 优化市政站点布局，减少管线长度和埋深；有利于小市政部分的成本控制。每地块均衡布置配电室、换热站、开闭站，使服务半径都处在150米内，缩短了市政管线的长度，有效的管线综合，减少管线交叉。5、形成设计方案标准化：通过对现有的施工设计方案和集团已完成的项目设计方案，除设计结构要求的以外的设计方案形成多套设计的方案，每套方案的材料设备选择形成固有的成本，针对不同的定位项目去选择方案。对于项目品质和成本在项目前期就进行了定位，避免了在项目实施过程中的不断修订。七、关于人防建设的成本优化：经测算人防异地建设比人防地下建设节约建安成本约600元/平米左右。2.1 32.1 3号地项目成本控制策略号地项目成本控制策略八、下一阶段继续关注成本设计优化主要是通过优化技术方案，从而达到合理设计，并在规范范围内实现成本投入的最小化。2.1 32.1 3号地项目成本控制策略号地项目成本控制策略