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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,亿城股份投资发展部,*,本资料仅供参考，不能作为科学依据。谢谢。本资料仅供参考，不能作为科学依据。本资料仅供参考，不能作为科学依据。谢谢。本资料仅供参考，不能作为科学依据。,昆明嵩明县体育公园项目,年3月,1/17,1,亿城股份投资发展部,目录,项目背景,项目进展,合作方式,经济测算,2/17,2,亿城股份投资发展部,项目背景,地块位于昆明市主城区东北约20KM嵩明县长松园杨柳塘。,地块为平缓山地、坡地,地块距昆明市新机场约10 KM,地块面积：约3000亩,体育公园占地约亩（27洞高尔夫球场及酒店、会所等设施）,配套低密度住宅占地约1000亩，容积率0.4-0.6，建筑面积约33万平方米,土地成本：约1亿,立项初衷：以极低成本获取大规模含有独特自然景观和人工景观（高尔夫球场）土地，经过高档住宅开发获取较高利润水平。,昆明,主城区,嵩明县,滇,池,宗阳海,3/17,3,亿城股份投资发展部,项目背景,项目持有方：,北京加华易道体育文化发展有限企业,（以下简称“加华企业”）,年，加华企业与嵩明县政府及商务局协商，拟利用其嵩明县约3000亩土地开发以高尔夫球场项目（以体育公园名义上报），并取得嵩明县商务局立项批复。,整体3000亩土地，将分为体育公园（高尔夫球场约亩）与配套低密度住宅区（别墅、洋房约1000亩）两部分规划与开发。,项目签定后，加华企业至今还未开始实际操作，嵩明县政府及土地部门已经完成了该项目用地3000亩国有土地收储工作。,现加华企业拟与亿城联合开发该项目，由加华企业帮助将整体3000亩项目用地经过公开方式出让至亿城，并由亿城完成后续开发、经营与销售。加华企业经过持有开发企业股份形式赢利。,4/17,4,亿城股份投资发展部,项目进展,已完成,项目立项,中，该项目以“提香体育休闲渡假村”名义立项，总用地3000亩,征地手续,加华企业称该地块已完成国有建设用地收储工作,后续工作,整体规划方案研讨,就项目整体规划与政府土地部门研讨，推进控规报批,控规报批,明确体育用地及住宅用地规划用途与指标,公园用地获取,经过立项直接获取体育公园用地,住宅用地获取,设定住宅用地出让门坎条件,推进住宅用地上市,底价获取,5/17,5,亿城股份投资发展部,合作方式,获取方式：体育公园用地经过立项取得,住宅开发用地经过公开出让获取,合作方工作：将该项目企业转让给亿城，并负责项目企业立项结转、控规调整以至底价获取项目宅用地等工作。,合作方利益：在其按亿城要求完成项目土地获取及前期规划调整等工作后，亿城将项目企业部分股份以干股形式转让至合作方，合作方只参加分红。,土地获取价格：约3万元/亩，总地款约1亿,6/17,6,亿城股份投资发展部,合作方式,获取程序：,体育公园（及配套低密度居住区）完成立项。,体育公园（及配套低密度居住区）地块完成控规批复。,体育公园项目经过政府立项批复与投资计划直接下达于开发企业（暂称亿城企业），由亿城企业进行地块整体规划。,亿城企业投资开始进行体育公园及相关市政和商业设置建设。,体育公园开始建设同时，推进住宅用地上市，出让条件要求：在住宅用地交通组织、市政配套实施等问题上，获取方需自行与体育公园项目标开发商（即亿城企业）协商。以此条款增加其它开发商参加难度以实现低价获取。,7/17,7,亿城股份投资发展部,昆明有着发展高尔夫物业得天独享优势条件：,气候四季如春，完全能够满足三百六十五天球场要求，很受日、韩高球迷推崇,地形复杂多样，主城区外山区半山区居多，很多荒地不宜农耕且没有被开发利用，大大降低了投资成本,云南地处边境，接壤国家多，有利于开发东南亚市场,旅游产业成熟，与高尔夫产业将会是一个完满结合,高尔夫物业,8/17,8,亿城股份投资发展部,高尔夫物业,高尔夫地产从经营类型上是一个复合地产形态，这种复合地产更多地表现为高尔夫球场与其它物业形态组合上，它即包含了高尔夫球场经营，也包含寄生于高尔夫球场周围高档住宅。,在中国，高尔夫自始就被赋予了贵族化标签，与高尔夫球场配套物业形态自然也是高端，普通包含高星级酒店、高档住宅（尤其是独栋和联排别墅）、高档商务休闲会所等。,国内高尔夫球场不少，真正商业上成功屈指可数，这些成功球场都保有各自鲜明特色：观澜湖凭借其巨无霸规模和对高尔夫行业专注成就了今天霸主地位；三亚亚龙湾高尔夫项目主要凭借无敌海景和浓郁热带风情取得成功；云南春城湖畔高尔夫地产项目依靠其优美景色赢得高球手广泛赞誉。,春城湖畔高尔夫度假村美景 湖景球场9号洞,9/17,9,亿城股份投资发展部,高尔夫物业,上述项目在球场取得成功同时，其配套高档住宅也都赚取巨大收益。以昆明主城东部10KM春城湖畔高尔夫为例，其项目中90套别墅买价已达2.5-3万元/平方米。,项目地块位于春城球场以北仅十数公里之遥，预计未来住宅类产品售价可达1元/平方米。,10/17,10,亿城股份投资发展部,高尔夫物业,拟用约亩缓坡山地建设27洞高尔夫球场:,18洞72杆国际标准球场，球道总长超出7300码,9洞全天候灯光球场,练习场（350码长、120码宽，60个打席）,五星级会所/酒店一座（建筑面积约3万平米）,配套办公、商业用房（建筑面积约5000平米）,高尔夫球场建设投资约2亿（含会所/酒店及办公商业用房）。,设计、建设周期约12个月，9洞球场最早于年初开业，会所/酒店于年四季度全方面开业，18洞球场于年四季度开业。,11/17,11,亿城股份投资发展部,住宅产品分布,套均面积,总面积,比重,均价,(元/平米),销售额,（亿元）,容积率,占地面积,独体别墅,400,70000,21%,18000,12.6,0.4,233000,双拼别墅,300,260000,79%,14000,36.4,0.5,445000,合 计,330000,14848,49.0,0.47,695000,12/17,12,亿城股份投资发展部,住宅部分测算,预计未来住宅类产品精装售价约15000元/平方米。,成本項目,总成本,(,万元,),单位造价,(,元,/,平方米,),备注,土地,33,000,1000,大配套费,6,600,200,前期,9,900,300,建安工程费,72,600,2,200,精装修,区内配套,9,900,300,不可预见费,6,600,200,直接成本,5%,直接成本小计,138,600,4200,管理费用,4,950,150,售价1.5,%,营销费用,6,600,200,售价,2%,营业税费,18,150,550,售价,5.5%,资本化利息,3,881,117.6,直接成本,40%,贷款，利率,7%,一年,增值税,125,930,3,816,50%,档,间接成本小计,174,361,5,283.66,总成本累计,312,961,9,483.66,销售,495,000,15,000,利润（税前）,182,039,5,516.34,利润（税后）,136,529,4,137,利润率（税后）,28%,13/17,13,亿城股份投资发展部,项目概要,住宅部分,高尔夫球场部分,占地面积,1000亩,亩,容积率,0.4-0.6,建筑面积,33万平方米,3.5万平方米,土地成本,3300,万，楼面地价,1000,元,6700万,总投资,31.3,亿，单位成本,9500,元,/,平米,约2.7亿,总收入,49,亿，均价,15000,元,/,平米,球场经营情况尚待深入测算,税后利润,13.65,亿，税后利润率,28%,项目周期,3-4,年,14/17,14,亿城股份投资发展部,项目判断,项目符合企业升级类产品线战略,项目收益水平比较理想,进入高尔夫产业，面临全新挑战,土地获取还有很多不确定原因影响项目整体判断,提议：重点跟踪，深入落实土地手续真实性及未来获取前景。,15/17,15,亿城股份投资发展部,后续工作,深入深入市场调研,高尔夫产业研究,与合作企业就项目土地落实工作深入讨论,与县土地局就项目土地操作可行性进行讨论,初步展开项目标整体规划构想,16/17,16,亿城股份投资发展部,谢 谢,17/17,17,亿城股份投资发展部,
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