泰景山城百问.doc

泰景山城项目百问
一、 泰景山城项目策划百问：
（一）开发公司及建筑公司情况说明
1、开发公司名称：锦州宝地长青置业有限公司
2、开发公司背景（成立时间及管理规模）：长青置业为锦州宝地建设集团下属分公司，成立于2010年12月末，主要开发建设宝地·泰景山城项目，项目占地面积约99454.88平米，规划总建筑面积约417148.平米。
3、建筑公司名称：
锦州宝地建筑安装工程有限公司
4、监理公司背景及监理过的楼盘：
辽宁诚博工程项目管理有限公司、锦州尚诚监理咨询有限责任公司
5、设计单位？
规划：锦州市规划设计研究院；
施工图：辽宁天实城乡建筑设计咨询有限公司、锦州市建筑设计研究院
6、销售公司背景：锦州宝地建设集团明达利行营销公司（销售部）
（二）项目周边概况
7、项目名称及地理位置：宝地·泰景山城项目，坐落于女儿河新大桥以南，北临南广路，西临锦州国际汽配城，距女儿河桥约1公里，云飞大桥约2公里，交通便利（项目位于锦州国际汽配城以东，南广路以南，五金机电城以北）
8、周边的配套如何？（主要借助女儿河桥与云飞桥之间的生活圈）
学校：附近有吉点国际幼儿园、松山新区实验小学、锦州市二十三中学。
银行：建设银行、工商银行、锦州银行、交通银行、中国银行。
超市：兴隆大家庭（亿隆国际）。
菜市场：格林小居及苹果园生活区域、宝地城农贸市场。
医院：何氏眼科、锦州市中医院、锦京医院。
商场：锦州贸易城、光彩市场、爱家家居广场、宝地·家居广场、名购大厦。
交通：6路、208路公交；
途径大巴及路线、营运时间： 世园3号线和4号线。
公交线路站点明细：
6路公交站点明细：光彩市场 - 利泰龙珠花园 - 盛龙汽车修配厂 - 市中医院 - 进口汽车维修中心 - 市政府 - 道光廿五凌川酒业 - 富锦佳园 - 财经学校 - 南桥 - 道光廿五博物馆 - 百货 - 银行 - 站东 - 视康眼镜 - 一九二 - 小商品批发 - 正大街道
208路公交站点明细：锦州南站 - 机务段 - 松山医院 - 南站新区 - 南站新区中心小学 - 松山东 - 昌华印刷包装 - 大岭西 - 大岭 - 老爷庙 - 道东 - 工业园 - 沙河沟 - 阻燃电缆厂 - 宝光招待所 - 大碑 - 光彩市场 - 利泰龙珠花园 - 市中医院 - 南桥 - 金百合 - 锦州站
世园3号线：太和区政府——世园，途径太和区政府、锦州银行金凌支行、太和区医院、卫生学校、渤海大学、市府广场、锦绣天第、宝地城、大碑北、世园，共10站。
世园4号线：石化广场——世园，途径石化广场、红星楼、华光、士英桥、古塔供电局、北一里、市公安局、吉祥、市地税局、市政府、市政协、宝地大厦、大碑、世园，共14站。
9、小区内配套：
会所：小区设有独立的业主会所，内配休闲娱乐设施供小区居民使用。商场：食杂店。
学校：无。
幼儿园：小区内规划建设，现已经与锦州吉点幼儿园签订合作意向。
社区便利店：社区周边商业提供生活所需。
车位比例： 停车率45%。小区实行人车分流管理
10、指定学区包括小学、中学？
松山新区实验小学、锦州市二十三中
11、项目周边利好分析？
汽配城已开业，五金机电城预计2013年10月开业。
12、附近公园及其它公用设施的相关数据？
东侧山脉—天然氧吧；东湖公园、曼哈顿奥体会馆、小区内物业会所。
（三）楼盘资料：
13、总况：女儿河桥南中心生活区
小区内实行人车分流的园区管理，小区内禁止机动车驶入，为小区内业主营造健康、环保的绿色生活圈。泰景山城小区以健康生活为中心，以居家为主线，营建“运动、休闲”的生活概念。打造女儿河桥南全新生活圈层，观山望水，打造居家幸福生活。
项目地理位置：坐落于女儿河新大桥以南，北临南广路，西临锦州国际汽配城，距女儿河桥约1公里，云飞大桥约2公里，交通便利
土地使用年限： 70年
总用地面积： 99454.88平米。
总建筑面积： 417148平米。
总建设栋数：21栋
总建设户数：3330户，其中住宅3208户，普通商业118户，南广路商务楼2栋，大型超市1户，幼儿园1户。
绿化率： 40%。
容积率：4.19
地下停车位约1000个。
面积或户型分类：户型设计采用多层面设计，60—142平方米均有设计，可满足不同收入群体需求，打造百姓需要的居家空间。
现阶段主要销售户型为63、92、106、135四种户型，其中92与106平方米均为一期工程，现已合面封顶，即刻便办理按揭贷款，可以享受政策退税政策；63与135平方米户型为二期工程未封顶，贷款时间须等开发公司通知。
14、建筑特点：
建筑定位阐述：
主体结构：小高层、高层（分别为18层与32层设计）
结构特点：框架剪力墙
户型结构：经济型两室、二房小三房 大三房
公共部份装修：单元内设有电梯大堂，进行整体装修。
一梯几户：一梯两户或一梯三户；两梯两户或两梯三户。
15、高层住宅电梯品牌？
三菱
16、项目的地号：2011-115
土地使用出让合同书号：2107002011B00857
17、项目相关部门联络电话表？
工程处：3789978，财务处： 3700410，造价处：3783689，综合处：3700340.
18、售楼处地址：
泰景山城售楼处位置中央南街以东，市府路以南，爱家家居广场转角门市。联系电话：4986000
二、泰景山城规划设计百问：
（一）规划设计要点
19、项目开发时间为：
2012.04-2014.12，为二期工程建设：
一期18层，2013年年底交工，现已全部售完。
一期32层工程为2014年12月入户，现主体封顶，为准现房对外销售。
二期公安公寓已全部售完。
20、商业都分布在哪条街路？
商业分布在南广路、小区东侧规划路及小区南侧规划路。
21、商业入户时间？
一期18层楼下商业交工时间为2013年12月；
二期南广路商业交工时间为2014年12月。
22、管理配套面积有多大？
小区内设有物业管理会所一处，消防控制室二处。
23、商业分类？
南广路商务楼2栋，为五层设计；
小区内超市一处，为双层设计，面积1457平方米；
小区内幼儿园一处，面积为1023平方米，为独栋设计，独立院落；
南广路商业及周边商业约118户。
24、本项目的物业类型：
高层、小高层
25、项目各部位标准层高？
住宅层高2.8米；
仓库层高3.3米：
车位层高3.3米；
阁楼层高：最低点0.6米，最高点4.8米，低于2.2米部分不计入销售面积及收费面积。
商业层高：
南广路商业一层3.9米，二层3.3米。20与21号楼连接体商业层商3.9米。
南侧规划路商业1号楼、2号楼、5号楼商业层高3.6米
特殊说明建筑号3号楼由于为后变更商业，层高为3.4米，比其它商业低0.2米。
26、楼板厚度？
客厅现浇楼板厚约150——180 mm，卧室楼板厚约120mm
27、外、内墙的厚度是多少？
外墙厚约200mm，内墙厚约100或200mm
28、本项目的得房率？
公摊为正常标准数据，在20—30%之间。
29、阁楼风格？
阁楼为尖顶阁楼。
阁楼交付以实际现房为准，计算面积层高低于2.1米不费用。
30、小区业主自行车如何摆放？
设计自行车棚，并预留电动车充电口。
31、小区内配电箱及泵房位置？
小区内配电箱及泵房位置以规划图为准，均按图设计施工。
32、泵房如何防嗓音？
现有所有泵房均设计在主楼以外，无震动发生，且设计中均有标准距离要求，关上泵房的门窗后，嗓音基本上可以忽略不计，不会对周边住宅形成影响。
33、一层是否送花园，
一层送花园，花园的最长进深为7米，宽度受个人住宅影响决定。
34、顶层是否有阁楼？
顶层住宅带阁楼，阁楼按正常定价收费，阁楼内无供暖、供水设施，相应不收取物业管理费用。
特殊说明：若阁楼内业主自行按装取暖设施，应向供暖公司交取此部分面积热源费后，再按正常取暖费收费标准交费。
35、阁楼如何防水？
采用双层防水设计，刚性防水与卷材防水相结合。
36、供暖如何解决？
泰景山城采用统一供暖，由锦州市供暖公司统一管理，引进新热源，与汽配城等小区共享。
另小区内单独盖有供暖泵房，对暖气的二次打压及调整，更能保证小区居民的供暖要求。
37、水、暖如何分区供应？
32层住宅供水分为四段：1—6层；7—18层；19—26层；27—32层。
32层住宅供暖分为三段：1—6层；7—19层；20—32层。
煤气供应不分楼层，为统一安排供应。
38、楼间距？
32层高层楼间距的标准要求为总楼高的0.7倍，泰景山城32层楼之间楼间距为64—73米不等，均附合国家建筑标准，最低楼层在冬至日（全年日照最段日期）也可满足1个小时日照要求。
39、楼体外立面设计要点？
18层小高层产品：1—2层为墙面砖设计，3—18层为高级防水涂料；
32层高层产品：1—3层为墙面砖设计，4—32层为高级防水涂料；
统一色调以黄色为主。
40、车库层高，是否安装水、电、暖？
小区内无地上车库设计，均采用地下车位统一管理，地下车位统一照明、通风，但无水及暖设计，实行人车分流的物业管理模式。
41、一层带院住宅花园是否有产权？
花园没有产权，业主拥有使用权。
42、是否预留空调位？空调类型？
统一预留空调机位。
43、有线电视开通时间？
入住后即可开通
44、水电、煤气表如何抄表？
煤气自动抄表到户；水、电集中户外抄表。收费标准全部采用政府标准。
特殊说明：泰景山城项目暂定为天然气入户，锦州市政府预计于2014年12月之前将煤气主管路引至女儿河桥南，对桥南开始提供煤气，现泰景山城项目本身施工中将煤气施工完毕，煤气进户完毕，开栓时间以政府通知为主。
45、业主如有单元内间隔调整要求申请，能否满足？
若是套内隔间，视建筑结构情况，由工程师确认不影响建筑结构情况下，可以调整，并与物业签订设计变更单，在施工进度许可的范围内由施工单位配合或自行解决。
46、阳台是否允许安装防盗网？
否；小区的安防设施能够保证住户的安全。
47、车辆出入地下车位口是否使用IC卡？
是
48、每户有无防盗门？
有
49、预留电视插座有几个，在什么位置？
两个，客厅及主卧。
50、预留几条电话线？在什么位置？可否申请更多电话线？
两个，客厅及主卧，可以申请多条电话线
51、 厨房是否设有专门的排烟道？
高层的厨房，卫生间均设有排烟道。多层只有暗厕设有排烟道。
52、建筑物是什么结构？
全部为为剪力墙结构；剪力墙结构：稳固性好，墙体占用套内面积少，得房率高。隐形梁柱设计，非常美观。
53、哪些墙是承重墙不可以改动？哪些墙是可以改动？
剪力墙不能改动；非承重墙在物业公司的允许下可以改动；
54、装修如影响建筑物的外立面是否可行？
否
55、、洗手间位置可否挪动？
否，因为卫生间的主管道不允许挪动。
56、如购买两套单位，可以在入口处装大型防盗门吗？（要占过道）
否；不可以占用公共面积；
57、如果不能按时交楼怎样保障业主的权益？是否收费？收多少？
具体内容在《商品房买卖合同》中双方约定；
58、设计上是否采用了隔音效果？
是，剪力墙中间采用陶粒空心砌块。分户墙涂抹保温砂浆，能起到隔音的作用。
59、泰景山城小区绿化设计要点？
小区内绿化以简约明快为主，小区内增设健身器材，设计有水系处理，休闲广场等，丰富小区业主业余生活。
60、电路设计问题？
住宅根据住宅面积划分进行多回路设计：60—80平方米为五回路；90—104平方米为六、七回路；135平方米以上为8回路，为照明及家用电器安装提供足够电源。
五回路指：照明、插座、厨房、卫生间、空调
六回路指：在原五回路基础上增加空调位一个
八回路指：照明、插座、厨房、双卫生间排风、双空调位
61、电梯停电是否能正常运行？为什么？
可以
因为小区内配备柴油发电机组，为电梯运行提供二次电源，所在电梯在停电后仍可正常使用。
（二）、交房标准；
62、土建部分
结构：框架剪力墙
墙体：按现行节能标准设计，墙体做保温处理
外墙装饰:涂料，局部贴砖
楼梯间：墙面刮大白
电梯：品牌 电梯，双回路供电
门：入户门为高级防盗门，户内预留洞口，不设门
窗：单层双玻塑钢窗
室内墙面：混合砂浆压麻
室内地面、楼面：水泥砂浆压麻
顶棚：一次成型
卫生间：地面采用钢性、柔性双防水处理方法，预留上下水管道及地漏，预留电源插座
厨房：预留上下水管道，预留电源插座，预留煤气接口
63、室内配套
供暖：一户一阀，集中供暖
燃气：管道燃气入户
电源：100平米以上，每户按6W设计，100平米以下，每户按4W设计
有线电视：主卧、客厅预留有线电视终端盒
电话：主卧、客厅预留电话插孔
64、 小区安防设施
小区周边红外线报警系统
小区主入口电视监控系统
小区门禁系统
电子巡更系统
单元门可视对讲系统
65、建筑风格：具体方案以政府审批为准
注：以上事项最终以政府相关部门审批为准，如有调整不另行通知。
三、泰景山城物业管理百问：
66、物业管理单位？取得的业绩与荣誉？
物业管理单位为宝地物业，国家一级物业服务企业，为锦州著名的物业管理公司，为您提供更贴心的物业服务。
67、物业费收费标准及服务标准？
待小区入户前按小区内物业服务标准及楼盘整体物业管理面积，由物业公司报批后，由物价局统一审批物业管理收费标准。如果参照现在锦州高层的物业收费标准，在1.2—1.5元/平方米/月为高层住宅正常收费。
68、物业费是否包括电梯费？
不包括。
69、电梯费如何计算？
电梯收费按电梯的实际电费进行收取，每部电梯单独配备电表，物业公司按电梯楼层的分摊系数收取该楼层所对应的电梯费用。
70、物业服务细则及物业服务方案
为了更好地支持泰景山城项目的开发，促进泰景山城的销售及物业公司的发展，制订本方案。
（1）、“温馨贴心服务”十大承诺
1.1、“一站式”服务——在会所设立接待处，设置专职客服人员，为您解决问题，物业服务内容一站完成；
1.2、专业电梯维护服务——利用物业公司组建的电梯维公司或委托专业机构进行养护，24小时为业主提供电梯维保、救援服务。严格按照维保周期及要求进行维保，出现紧急故障30分钟内到达现场处理。
1.3、提供夜间护送服务——对于夜间提出护送服务要求的业主，工作人员将护送其至家门口。
1.4、房屋验收专业参谋——您入户时，会有专业客服人员为您提供一对一的服务，利用专业化表格，让您轻松收房。
1.5、收支透明承诺——物业费、电梯费收支情况定期公布，各种服务收费明码标价，收费欢迎您的监督。
1.6、“零干扰”服务——保洁员不与您同乘电梯，园区所有工作避免打扰您的生活。
1.7、五重安防服务——包括红外线周界防盗、闭路监控系统、重点部位监控、楼宇对讲系统及巡更系统、24小区保安巡逻。
1.8、24小时内处理业主的投诉——公布公司投诉电话，24小时接听您的投诉，并在24小时内给予回复。
1.9、丰富的社区文化活动——每年保证社区文化活动不少于6次
1.10、“三一”回访制度——坚持一表、一单、一回访制度,维修做到当日登记、当日派单、定期回访,回访核查服务质量是否达标,服务态度是否良好,收费是否违规等。
（2）、本体服务内容和标准
2.1、客服服务
2.1.1经理每日园区巡视至少一次，重点对园区服务状态进行监控，及时纠正服务违章行为。
2.1.2客服主管每日园区巡视至少二次，对管辖区域重点巡视，发现需纠正、预防的服务质量问题，引导保安员、保洁员、绿化人员正确开展服务工作。
2.1.3服务回访制度
为保证向业主提供需求服务的完整性及规范性，严格执行服务回访制度。于维修或特约服务等完成后，由客服主管对业主进行追踪访问，征求业主对于我们服务的意见或建议，促进我们的服务更具针对性及贴近业主的心声。
2.1.4房屋管理。把维修质量问题消灭在业主入户前，每月对空置房屋进行一次全面检查，对存在的质量问题及时联系维修，空置房屋同样能保障无质量问题。
2.1.5装修监控。在房屋装修期间劝阻违章装修行为，维护大多数业主的权益。
2.2、维修服务
2.2.1、24小时维修人员在岗。无论白天、夜间，维修人员均在岗在位，解决业主突发水、电问题。
2.2.2设施设备维修养护。根据设施设备的不同，对园区照明系统、给排水系统、智能化系统、消防系统、供电系统、弱电系统、供水系统、园内小品与休闲设施等制定养护计划，由维修人员按月实施，延长物业使用寿命。（可根据小区以后具体情况详细列出）
2.2.3控制园区能源支出，灯具的选择控制能源成本支出；安装时间控制开关，合理控制照明系统开启时间，控制成本支出。
2.3、秩序维护服务
2.3.1小区实行人车分流管理，园区出入口保安人员24小时值守。建立业主车辆档案、外来收费人员档案（自来水、电业局、邮局、门市送货车辆等），外来人员出入实行登记制度，对可疑人员重点跟随。
2.3.2保安员24小时在园区、车库内巡逻，对园区重点区域重点看守。发现未锁车门、未关车窗、车内存放贵重物品等其它异常情况要及时能报业主，以防后患。
2.3.3配置巡更系统，夜间保安员按指定路线巡逻、巡视。
2.3.4引导车库车辆按位停放。
2.3.5公共秩序维护，及时发现、制止园区管理规约行为，保障业主利益。
2.3.6制定各类紧急预案，包括偷盗、灭火等，发生紧急事项立即反映，减少业主损失。
2.4、保洁服务
2.4.1全员保洁。无论服务中心任何岗位人员发现杂物，均应及时拾起仍到垃圾箱内。
2.4.2每两单元设置一名保洁员，内环每日拖擦一遍，保持无蛛网、无杂物、无灰尘等。
2.4.3外环每日至少清扫一遍，其余时间循环保洁。
2.4.4垃圾日产日清。
2.5、绿化服务
2.5.1公司绿化分公司专业技术支持。
2.5.2编制年度绿化养护计划，包括修剪、浇灌、施肥、补植、病虫害防治和除杂草。
2.5.3草坪的修剪应根据不同草种的习性和观赏效果，进行定期修剪，使草的高度一致，边缘整齐。
2.6、社区文化服务
——春节前后对业主的关怀关爱活动
免费为业主磨菜刀
免费为业主送“福”字
秧歌拜年
短信拜年
为80岁以上老人过生日的送礼品祝贺，建立档案。
业主家红、白事“送花篮”活动
每2月举办一次社区文化活动。
71、小区智能化设施设计要点？
小区采用完全封闭的物业管理理念，配备全套的智能化系统，即小区周边红外线报警系统、小区主入口电视监控系统、小区门禁系统、电子巡更系统、单元门可视对讲系统等，为小区业主打造安全、放心的居家空间。
72、有车业主无车位如何处理？
待入户后，车位将归物业公司统一管理，
无业业主车需停靠小区周边。
73、业主办理入户须收取哪些费用?
① 物业管理费 ：待入户前由物价局对物业管理费用进行审批，物业公司根据审批后的收费标准进行收取。
②公共设施维修基金：按公用事业管理局的文件规定，高层及小高层住宅或商业、仓库、车库、车位的公共设施维修基金均须按70元/平方米收取；多层所有产品按50元/平方米收取。
③ 装修拉圾清运费 ：90平方米以下100元；90—130平方米200元；130平方米以上300元。
④剩余房款：若在购房过程中因产权实测等等发生的差面积款均按照合同签约时享受价格进行计算，多退少补。
⑤其他费用。入户时须预存水、电、煤气及电梯费等等预存费用，此费用于入户前由开发公司与电业局、自来水及煤气公司等部门确定。
⑥取暖费的收取：入户时须收取入户当年所发生的取暖费，住宅按27元/平方米收取，商业按33元/平方米收取，如住宅和商业有超高部分，根据供暖公司提供的超高比例重新计算取暖费。
四、贷款知识归纳要点：
74、办理按揭手续？
提供（个人住房按揭（抵押）贷款申请表）有效身份证、收入证明、婚姻状况证明等。具体程序有：参考贷款培训资料
75、契约更名需交什么手续费？
在入户前，于开发公司及售楼处更名不需要费用，但入户后或是结算发票开据后开发公司将不再提供更名服务，须至产权处办理房产证后办理。
76、楼盘指定贷款按揭银行？年限？贷款方式？成数？（贷款组）
贷款将于工程达到贷款标准时与意向银行签订贷款协议后方可办理，贷款最长年限为30年，最高贷款成数为70%，具体贷款金额须提供客户个人经济条件进行参考后由银行审核并批准。
77、按揭收费标准？
办理贷款过程中须于银行交纳公证费,公证费为贷款额的千分之2.5。
78、办理房产证的费用？
契税收取：第一套住宅：90平方米以下按住宅房款的1%收费；
90—144平方米按住宅房款的1.5%收费；
144平方米以上按住宅房款的4%收费。
第二套住宅：144平方米以下按住宅房款的3%收费；
144平方米以上按住宅房款的4%收费。
商业：无内商业及外商业之分，均按房款的4%收费。
79、房产证最多能写几个人的名字？
无贷款业主房产证姓名由业主决定，不限制；
贷款客户只能写贷款人姓名。
80、贷款银行对一套与二套的利率。
一套为银行基准利率，二套住房贷款执行的是基准利率上浮10%；
商业贷款无一套二套之分，主要考虑贷款人的还款能力及还款信用度。
81、贷款比例？
第一套贷款商贷为7成；
地方公积金为8成；
铁路公积金为7成；
门市等商业贷款为5成；
第二套住宅贷款为4成；
第三套住宅不予以贷款。
具体金额仍以银行及公积金审批为准。
82、贷款结清后是否可以贷款？
当住宅贷款结清7年后，可视同第一套住宅进行贷款，7年内办理住宅贷款仍视为二套。
83、外地贷款是否可查？
贷款系统为全国联网，中国范围内的贷款均可查。
84、离异后贷款如何办理？
若夫妻双方离异后，一方若再办理贷款，是否为第一套，以离异前购房的主贷款人为准，若为主贷款人，则视为二套，若不为主贷款人，可视为第一套，享受第一套购房贷款政策。
85、贷款后是否可提前还款？
可以，但提前提前还款时须提前一个月至贷款银行申请。
86、购房后是否可以办理户口迁入手续？
可以，根据锦州市政府8月份出台的新二十条，在购房后开据结算发票的情况下退可办理入口迁入手续。在二十条之间必须等整体小区所有规划及智能化管理系统完毕后才可至楼盘所在派出所办理户口迁入工作。
特殊说明：商业网点不可办理户口迁入。
五、开发公司服务要点
87、业主之间是否可以更名？
业主在入户前可以至开发公司办理更名过户手续。
88、更名是否收费？
宝地为业主提供的是人性化的服务，业主之间更名是免费的，业主提供齐全的手续便可至售楼中心办理。
89、业主之间更名须提供的手续？
（1）、卖方夫妻双方身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件或婚姻登记处提供的夫妻关系证明（单身提供未婚证明，离婚提供离婚证及未再婚证明），买方提供身份证复印件。
（2）、买卖协议书，要求体现房屋交易金额，并体现将来发生一切纠纷与宝地开发公司无关的字样。
(3)、关于此房的全部手续，包括合同、收据等。
90、业主更名流程？
（1）商品房：
买卖双方本人到场并签订更名申请单----统计员审核签字-----销售经理或负责人审核签字----涉及到物业费的由物业经理签字----销售副部长审核签字----销售现场更名换收据等手续。
（2）团购房：
买卖双方本人到场并签订更名申请单----团购综合员审核签字-----团购主管审核签字----涉及到物业费的由物业经理签字------财务办理更名换收据手续
91、入户后是否可以办理更名？为什么？
入户后开发公司将不再提供更名服务。
因为入户时开据的公共设施维修基金收据为公用事业管理局统一开据，非开发公司收据，无法在开发公司办理更名，只有个人与公用事业管理局沟通后，开发公司才能协助办理。
92、认购书签订的程序？
选择好房号后交定金，签定认购书；一旦交定金签定认购书不得随意更名、换房；业主须保证在认购书上的通讯地址及电话属实。
93、销售的付款方式及折扣？交付情况？（营销）
现推出房源现金1%，贷款无优惠。
统一客户定房定金为20000元；
30%房款须于7天内付清，其余房款待开发公司通知时办理贷款；
现金购买客户须于15日内交清全部房款（期房阶段）。
六、楼盘销售：
94、推售总策略：
销售诉求点：小区内部绿化环境、现有价格的升值前景、新型住宅区域的发展前景。
价格策略：现推出4490一口价的销售策略，以99套推入市场，进行销售。
95、购房流程：
服务洽谈→购房洽谈→认购洽谈→价格洽谈→合同洽谈→付款洽谈。
96、单位名义买房需要什么条件？
1） 营业执照   2）法人代码证   3）法人身份证复印件   4）授权委托书   5）委托人身份证复印件。
97、个人名义买房需要什么条件？
1） 具有完全民事行为能力；
2） 具有合法有效的身份证；
七、售后服务
98、什么是售后服务？
售楼服务也是宝地开发的物色服务之一，是除物业公司之外又增加的一个对业主提供专业服务的部门。
99、售后服务的组织机构？
宝地售后服务中心
100、售后服务中心的服务内容？
入住后的施工质量及入户前的设计变更等。
九、强化业务流程
101、、接听电话须知
接听电话时先向致电者说“您好”，欢迎致电宝地·泰景山城， “有什麽可以帮到你”。（要求：来电要求接听迅速，应答准确、简短，以保证最大进线量，保证电话线畅通。接听电话时应准备好业务记录本及笔，随时将问询情况记录在案）；当听不清对方的说话时，应说“请问您找谁/那一位” 或是“对不起，请您再说一次”； 与顾客或可能成为顾客之人士结束对话时，应礼貌地向对方说“欢迎您光临现场”；
如谈到人名、地名或重要的信息，务必重复一遍，必须按“来电客户登记表”要求内容仔细询问、做好记录
切记：接听电话的目的就是促使客户来售楼处，做更深一步的面谈和介绍。
作好每天进线电话统计；（组长负责）
将留下电话的客户姓名及联系方式立即记录在《客户登记本》上。针对不同客户，选择好电话复访的时间，并做好电话复访后详细记录；
102、、接待上门客户
客户推开大门是我们服务的开始；第一时间起身迎接；（微笑接待）
问候：“您好！欢迎您来到……”；询问客户是否初次来访，使用征询用语：“我是***，您是否初次来…….”等。
初次来访的客户，必须讲解模型；声音柔和，音调不宜过高；介绍清晰、专业、不繁琐，强调规划、突出卖点；
103、、带客户看样板房
必须亲自带客户看房，用请托用语：“请随我来或请往这边走”等；在样板房重点把握，最大限度突出卖点；分析、确定客户需求 。
初步洽谈
样板间及现场参观完毕后，可引导客户到谈判区进行初步洽谈。
基本动作
倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座，给其项目资料，并对项目的价格及付款方式做介绍。
在客户未主动表示时，应立刻主动地选择一种户型作试探性介绍。
根据客户所喜欢的单元，在更详尽的说明。
根据客户要求，算出其满意的楼层单元的价格、首付款、月均付款及各种相关手续费用。
针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
适时制造现场气氛，强化其购买欲望。
在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。
104、讲解楼书
使用征询用语：“请那边入座，让我给您详细介绍好吗”介绍属实、突出卖点、详细、专业；不得作出不实承诺；不得诋毁别的楼盘。
105、作好客户登记
在尊重客户的前提下，要求客户填写登记表；客户执意不留电话，不得勉强；将上门客户的详细情况及时记录在《客户登记本》上。客户登记本由公司统一印制编号，人手一本，简要记录每次跟进情况，每个客户记一页，连续登记， 不留空页或撕页；
项目经理有权随时检查业务员客户记录本；
106、主动出示合同样本（客户确定购买时），讲解合同内容；认真、礼貌、专业，使用法律术语；不得回避敏感问题，不得误导；不得超范围承诺；（这一点非常重要）
礼貌送客至大门口礼貌道别；且目送客户走出五米外。
签署商品房买卖合同（与缴纳首期款同时进行）
买方签名一定是本人或有买方委托（必须是公证后的）的代理人；
107、通知办理按揭
讲清客户必须携带的资料，办理的地方、时间；提前三天第二次提醒客户；提前一天第三次提醒客户，重复第一次通知内容。
催交房款、首期款、入伙
提前五天第一次通知客户，目的在于提醒客户；提前三天第二次通知客户，再一次提醒客户；提前一天第三次通知客户，提醒客户带足所需款项及各类文件；客户因故不能按期交纳房款或首期款，即时报告项目经理；
业务员有义务协助客户办理入伙事宜。态度更加主动，必要时亲自带往管理处；一定向客户表示祝贺。
108、业务员守则
上班着公司统一制装，说话文明大方，不卑不亢，保持良好的职业形象。熟记楼盘各项资料，耐心回答客户问询。带领客户看房，详实介绍利弊。工整、清晰填写《认购书》。保持职业形象。不做超出发展商范围的承诺。业务员不得挑选客户，不得令客户受冷遇；业务员不得在客户面前争抢客户.
109、项目售楼处销售人员，应按照代理处和企划处提供培训教材里的标准答案，回答客户提出的问题；若出现客户问题超出培训教材内容，可将客户的问题记下来并及时咨询和请示公司、开发商有关部门及人员，得到肯定答复（重大问题的请示须有书面通知或签字认可）后，销售人员应在两日内回复客户的问题。
110、发扬团队作战精神，互谅互让，尊重同事劳动。当无法判定先后接待顺序时，应协商解决，所有业务交叉由业务员自行协商，协商不成双方均不计业绩，以树立团结、协作气氛。
111、严禁用公司（售楼处）电话打声讯台或与业务无关的电话；
112、《客户登记本》使用
《客户登记本》的作用：准确跟踪客户的工具，加快成交速度的保障；经验与教训的积累，业务员提高业务能力的教材；为业务员分析客户购房心态提供帮助；为经理裁定业务交叉提供原始资料；为公司提供分析市场的理论数据。
《客户来源、客户人数、客户形象及其鲜明特征；客户姓名、年龄、性别、籍贯、学历、爱好；
客户的工作单位、从事行业、职务、月收入、联系方式（办公电话、家居电话、手机、传真机号码）客户的置业经历、现住址、居住现状、公司办公地址、公司性质；客户购房目的、所需面积、户型、楼层、朝向；客户购房预算、付款方式、首期支付能力、月供能力；客户提出的其它合理性特殊要求；客户对楼宇的看法及有疑问的地方。做好跟踪记录
九、建筑及商品房基本知识
113、建筑的分类：
按建筑的使用性质，城市建筑分为工业建筑和民用建筑两大类。
按建筑结构的使用材料分为：砖混结构、钢筋混凝土结构,钢结构建筑，钢筋混凝土结构分为：混凝土框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构。
按施工方法分为：装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑
名词解释：
★建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代证的面积
★容积率：指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数（不计容积率的建筑面积除外）
★建筑面积：是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。
★建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。
★建筑密度：住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%）。
★建筑面积密度：住宅区总建筑面积/住宅区总用地面（平方米/公顷）。
★ 建筑覆盖率：指建筑基底面积占规划建设用地面积的百分比
★绿化面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。
★ 绿化覆盖率：指绿化面积占规划建设用地面积的百分比
★ 人均用地：住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人）
★ 人口密度：住宅区人口/住宅区用地（人/公顷   万人/平方公里）。
★ 现房：通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋
★ 期房：习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。
★ 七通一平：上水通、下水通、排污通、配电通、气通、电话通、道路通、场地平整。
★ 框架—剪力墙（框剪结构）：在框架结构平面中的适当部位，设置钢筋混凝土剪力墙的建筑结构
★ 房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证
★ 五证四图二书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》《总平面图》《立面图》《楼层平面图》《分户平面图》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》
★ 土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地，教、科、文、体及综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年
★ 销售员应知相关房地产的法律法规：
中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》（2001年）
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国合同法》