20070903-长沙-建发--8月份长沙房地产市场调查报告.doc

8月长沙房地产市场市调报告

8月长沙房地产市场调查报告
谨呈：建发房地产集团长沙有限公司

一、8月份商品房预售统计分析
二、8月份商品房成交分析
三、8月份全市商品房价格走势
四、五大区商品房销售情况分析
五、竞争楼盘动态
六、河西楼盘扫描

一、8月份商品房预售统计分析

Ø 8月份共批准预售商品房7835套，其中，商品住宅共计6436套。
Ø 本月市场推售量较上月保持平稳，房源较为充足，同比7月份预售量基本持平。集中放量在本月第三周，共有21个项目批准预售，住宅推售套数占到了整月推售量的40%左右。

二、8月份商品房成交分析
1. 8月份每周成交量分析

Ø 8月份商品房共成交11670套，与7月份同比成交量增加近2000余套，从本月各周情况对比来看，市场成交量持续走高，第四周成交量高达4517套。从侧面反映随着十一黄金周的来临，长沙房地产大势的带动，极大激发了客户购买的信心。
Ø 从本月各项成交数据分析，期房交易占据市场主导地位，销售量每周平稳上升，二手房市场略显平静，与7月份相比无明显变化，周成交量均不超过400套，现房交易量较小。

2. 8月份预售量与成交量对比分析

Ø 本月供求趋势明显，商品房预售量高点出现在第四周，从前三周推售量逐步增加的趋势；交易量高点则出现在第三周，第一周出现短暂的低谷，其他几周销售量基本保持平稳；
Ø 8月商品房推售7835套，商品房销售11670套，成交套数高出预售套数近50%。其成交量对比趋势在7月份基础上略有拉升，数据说明住宅市场供需两旺，市场供求关系显示为供不应求。

三、8月份全市商品房价格走势

Ø 住宅期房均价在本月没有明显波动，基本维持在3550～3690元/平米之间，与7月同比均价提高100元/㎡左右。
Ø 二手房价格同样波幅平缓，基本维持在2000元左右。

四、五大区商品房销售情况分析
1．五大区期房、二手房、现房销售套数统计

Ø 本月开福区期房的成交量明显提升，从上月第二名升至本月第一，销售套数3065套，相比7月份成交量增加近200余套，本区域在新河三角洲92亿地王的拉动下，持续成为市场的热点。
Ø 在期房销售中，雨花区、岳麓区、天心去成交量基本接近，本月芙蓉区成交量最低，同比7月份成交量下降500余套。
Ø 从本月二手房、现房的成交量趋势来看，基本保持平稳，成交量相比上月未出现明显的波动。

2．五大区期房、二手房、现房销售面积统计

Ø 对五大区中期房销售面积进行比较，岳麓区期房销售量最大，其中开福区与岳麓区销售量基本持平，芙蓉区最小，芙蓉区明显受到可推售量约束；
Ø 开福区期房销售量位居第二，一方面该区域的可推售房源充足，另一方面，新河三角洲的天价拍卖，政府对该片区发展的规划逐步落实，置业者对开福区的发展潜力信心加强；
Ø 本月现房交易是以芙蓉区和雨花区、天心区为主，二手房交易量在30000平米以上，二手房交易量以雨花区为主，成交量在40000万平米以上，其他区域成交量才近10000平米左右；

3. 五大区期房销售均价统计

Ø 各区成交房价进行比较，本月芙蓉区以3893元/平米的价格位居第一，岳麓区仍然为五区最低，成交均价3083元/平米；
Ø 开福区本月成交均价为3872元/平米，受政府对新河三角洲规划的利好因素影响，该片区房价上涨价格明显，成交均价直逼全市的最高价。
Ø 其他区域均价在3500元/㎡以下。

五、竞争楼盘动态
（一）天健·芙蓉盛世
1、本月动态
项目7月21号VIP卡办理，推出600套房源，办理VIP卡1200张左右，本月项目主要是老客户的回访，9月份可能推出活动，预计在10月初正式选房。

2、销售动态
1）上门量
项目平均日上门量将近60批左右。
2）销售价格
项目目前正在调价，具体价位还未对外公布，预计首批销售均价在5000元/㎡左右。
3）销售量
暂时未对外发售。

3、推售产品
1）推售情况

首期一批推出11#～13#，其中11#～12#是三梯六户，13#是两梯四户

2）首批产品户型
户型比例
户型
面积
套数
比例
二房二厅
89㎡
194
31．7%
三房二厅
115～148㎡
218
35．6%
四房二厅
151㎡
194
31．7%
五房二厅（复式）
200㎡
6
9%

典型户型分析

三房二厅 面积：122㎡
户型点评：
l 户形紧凑，经济实用；
l 主卧面宽3.6米与客厅面宽4.5米全部朝南设计；
l 次卧室带6米挑高阳台，品味生活与众不同。
与本案对比分析
从本次天健项目推出4栋的户型来看，全部都是塔楼结构，分别为3梯6户和2梯4户，户型空间布局不是很合理，房型的位置布局不是很合理，南北通风效果相对比较差，和本案的户型相比，差距比较明显。

（二）滨江·君悦香邸
1、本月动态
项目一期处于尾盘期，其中只有11号栋剩下20层以上的户型，销售均价达到了4500元/㎡以上；优惠措施：一次性98折，按揭99折；项目二期推出4#和5#，预计在10月份推出市场，目前诚意客户可以凭个人身份证明办理4000元VIP卡。

2、销售动态
1）上门量
项目平均每天20批客户的上门量。

2）销售价格
项目一期即时销售均价4500元/㎡，最高价在4700元/㎡左右，层差价20元/㎡，楼层差价30元/㎡；

3）销售量
项目一期销售已经进入尾盘期，销售率达95%以上，只有11号栋剩下部分高楼层户型，二期两栋还暂时未推出来。

3、推售产品
1）推售情况
项目一期
项目二期

项目一期推出1#～3#、10#、11#，目前只有11#剩下部分高层户型。
二期推出临路两栋4#、5#，预计在10月中推出（与本项目相对）

2）推出户型
二期户型比例
户型
面积
比例
三房二厅
134.58㎡～136.27㎡
80%
125·89㎡
10%
二房（带杂物间）
97·56㎡
10%

典型户型分析

三房二厅
面积：135㎡
点评：
l 带入花园设计；
l 空间布局合理，动静分区；
l 卧室带转角飘窗设计；

与本案对比分析
君悦项目即将推出的4、5号栋，户型主要以136㎡左右的三房为主，户型相比一期户型有一定的改进，户型没有明显的缺陷，有些户型缺乏独立餐厅，餐厅采光比较差，南北通风有一定的影响，与本案的户型相比，本案的纯板式结构户型，拥有户型的优势和亮点。

（三）珠江花城
1、本月动态
珠江花城7.28号“扶水岸”开盘，推出3栋，2、6、11号栋。只有11号栋能够认购，其他2栋是免费预定的。6、11号栋均价4200元/㎡，2号栋均价4800元/㎡。11栋推出72套，当天销售了约60套，销售率达83%，8月19号推出4号栋，VIP客户可享受5000元优惠，

2、销售动态
1）销售价格
一期价格
二期价格
2006.08
2007.01
2007.03
2007.06
2007.08
3500元/㎡
3610元/㎡
4500元/㎡
4500元/㎡
4800元/㎡
2）销售量
项目从2006年8月份开盘以来，共推出货量971套，在7月～8月份共推出300余套，目前已经基本售完，其中只有1号栋还未推出，预计在9月份推出来。

3、推售产品
1）推售情况
一期一组团
一期二组团

一期一组团上桂苑目前已经交房；
二组团扶水案第一批共5栋，其中7月28日推6、11、2号栋，本月19号推出4号栋，1号栋预计在9月份推出。
2）推出户型
二组团一批户型配比
l 住宅面积区间:127-165㎡
l 主力面积区间:127-132 ㎡
l 主力户型结构:三房（项目本期推出的户型中以三房为主，所占比例达90%，四房占有10%的比例）

典型户型分析

户型点评：
l 户型方正实用，客厅、主卧、大次卧三间朝南，餐厅独立开窗，开启情趣生活。
l 三阳台设计，满足不同功能需求，弧型景观阳台将中心湖景观、组团绿化尽收眼里。
l 玄关设计，凸显私密性。

与本案对比分析
珠江花城目前主要推出楼栋点、板结合，户型空间布局合理，面积区间合理，带大弧型观景阳台设计，户型设计和本案比较接近，两项目之间无明显的高低之分。

（四）顺天黄金海岸
1、本月动态
项目分二期开发，6月份的推出8、10、12#，目前只剩下部分高楼层户型，整体均价在3900元/㎡左右，本月8号正式推出9号栋，对外报价4400元/㎡左右，但实际成交均价达4800元/㎡，由于大部分户型可以看江，销售情况比较理想，销售率达85%以上。

2、推售产品
1）推售情况
1
2
3
4
6
5
1
7
8
12
10
11
9

项目分二期开发，一期：1—5栋 二期：6-12栋；分三批推出，第一批：1～6＃，第二批：8＃、10＃、12＃，第三批：7#、9#、11#；在本月8月8号推出9号栋，其余两栋预计在11月份左右推出。

2）推出户型
户型比例
l 住宅面积区间:93-166㎡
l 主力面积区间:119-136 ㎡
l 主力户型结构:三房
l 小结：项目由12栋30层的高层建筑组成，主力户型为三房，次主力四房，搭配两房（约90套及五房），两梯四户和三梯六户；

与本案户型对比分析
顺天项目楼栋全部为塔楼设计，户型的主要卖点设计大型的观景阳台，可以远眺江景，但户型内部空间布局比较差，南北通风比较差，从居家角度来看，本案的户型有着明显的优势。

（五）山语城
1、本月动态
项目总开发期数为3期,目前开发第1期。一期一批共推出3栋，本月4号推出了4号栋102套。当天基本售罄，8月26号推出1、6号栋，主要针对4号栋老客户在8月4号当天未选到房的老VIP客户，无优惠措施，目前主要是前期客户的合同的签订与按揭工作的办理，一期第一组团另外四栋预计在10月份推出。

2、销售动态
1）销售价格
起价
均价
最高价
楼层差价
施工进度
2600元/㎡
3000元/㎡
3258元/㎡
10-50元/㎡
11、12层
2）销售量
项目8月4号推出4号栋，共102套，在8月26号推出1、6号栋，共96套，销售套数近200余套。

3、推售产品
1）推售情况
一期第一组团

项目首气产品线丰富，包括小高层、高层、别墅、洋房，主要以小高层、高层为主，一期一批推出项目东北角小高层组团，共7栋，其中8月4号推出4号栋，在8月26号推出1、2号栋。

2）推出户型
户型比例
l 住宅面积区间:76.7～138.11平方米
l 主力面积区间:118～138.11平方米
l 主力户型结构:三房二厅
l 已售或在售各期的户型配比：已售4号栋,两房32% 三房62% 四房4%，复式2%

典型户型分析

户型点评：
l 南北通透,户型方正,三面采光
l 科学的空间布局,动静分区, 飘窗设计
l L形厨房，两梯三户

与本案对比分析
山语城项目的户型和本案的户型设计比较接近，空间布局合理，户型之间没有太大差异。

（六）先锋水韵花都
2007年3月28日开盘，住宅现在均价3200元/平米。目前推出的小户型均价3200-3300元/平米。总共有749户，已经全部推出，目前余货量不多，销售率达93.5%。

（七）恒鑫·澜北湾
项目分三期开发，一、二期已经交房入住，三期目前进入清盘期，只有20、21、32栋剩下20余套房；优惠措施：一次性98折，按揭99折；三期预计在08年12月份交房。

小结：
从湘江北尚区域各项目的销售动态来看，在10～11月份其中有多个项
目的产品上市，产品形态非常接近，基本趋于同质化，从市场竞争态势来看，本案与滨江君悦香邸、天健项目形成了三足鼎立的局面，从各项目的区域、配套资源来看无明显的差距，本案相比竞争对手缺乏明显的优势，在项目三期的营销策略、现场展示、价格策略等方面必须有一定的针对性，密切关注竞争对手营销动态，采取合理的销售策略。

六、河西楼盘动态
1、格林星城
Ø 销售动态：于7月28开始内部认购，交20000元诚意金，办理VIP客户200个左右，二期9月1号正式开盘，VIP客户优惠30元/㎡＋1000元物业管理费用，推出200套左右。
Ø 价格：销售均价在3400～3500元/㎡之间。
Ø 销售量：项目开盘销售量200套左右。

2、西子湖畔
Ø 销售动态：于8月6日开始内部认购，VIP客户交纳2000元办理VIP卡，项目一期共推出102套，开发商关系户定了50套左右，真正只有50套左右的房源推出市场，项目在8月11号开盘，开盘售罄，项目由于后期工程比较慢，开盘后主要是老客户的合同的签订，针对后期的营销推广暂时未采取动作。
Ø 价格：销售均价在3500元/㎡左右。
Ø 销售量：项目首期销售量100余套。

3、美林银谷
Ø 销售动态：本月主要是销售4号栋水立方，户型面积在132-180㎡区间内，共82套，另外，前期推出的三栋还有部分产品在销售中，目前剩余房源不多，本月28～31号项目一期正式交房，二期8#预计在10月份左右推出市场。
Ø 价格：项目整体销售均价在4200元/㎡左右。
Ø 销售量：每月50-60套，长沙市整体市场趋势的带动，项目现场园林展示逐步完善，极大的推动了项目的销售。

4、沁园春·御院
Ø 销售动态：项目在春交会推出会员俱乐部入会仪式，缴纳1000元可成为项目会员，在7月28日，交纳10000元会员升级成VIP客户，办理了VIP卡近600张左右，VIP卡优惠措施，100平米以下1万抵1.5万，100平米以上1万抵2万，前120位VIP客户可选一房、二房，其他480位VIP客户可选三房单位，在8月11号项目一期开盘。户型面积在67～151㎡之间，当天销售541套，二期预计推出400余套房源，将在9月份推出市场，目前主要进行一期客户的合同签订和按揭办理工作。
Ø 价格：项目一期销售均价在3500元/㎡，二期预计在9月份推出市场，均价在3900～4000元/㎡之间。
Ø 销售量：项目一期8月11开盘，共销售套数541套，销售率达100%。

5、卓越·蔚蓝海岸
Ø 项目动态：项目一期洋房已经进入销售尾盘，只剩下几套位置相对比较差的房源，一期电梯小高层实行VIP客户登记，办理了200张VIP卡，交纳2万块钱存入指定银行，可享受2个点的折扣，预计小高层在10份推出市场。
Ø 价格：洋房均价在5000～6000元/㎡之间，小高层预计均价在3800元/㎡；
Ø 销售量：本月推盘量不大，主要对后期小高层的蓄客工作。

小结：
从河西区域项目调查来看，其中在8月份开盘的有沁园春、西子湖畔、
格林星城，开盘销售情况良好，整体销售均价将近3500元/㎡左右，产品全部为小高层、高层产品，结合本案首期11月份推售时间来看，其中有多个项目在11月份上市，市场竞争压力加大，客户的选择面相对比较多，从产品的角度来看，本案的别墅、洋房产品成为区域难得稀缺产品，建议首期主要推出别墅、洋房产品，一是很好的避开的区域其他项目的竞争，二是很大提升项目的价值，实现项目的高价位，通过首期高价位产品的拉动，对后期小高层产品高价格的实现作好铺垫。

世联中国顾问事业部
湘江北尚项目组
2007年9月3日

2007.7
P.15