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房地产开发流程中的主力店组合及面积规划

一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。

1、主力店的面积占比
成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%。主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。

2、主力店类型
2.1现代百货主力店——国商、大商、上海百联、新天地等。
2.2家居建材主力店——月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。
2.3家居建材超市——百安居、东方家园、家德宝等。
2.4日用品超市——家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。
2.5专业店——独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克。
2.6品牌专卖店——报喜鸟、雅戈尔、七匹狼、庄吉、劲霸、红蜻蜓、百丽、菲姿、哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。
2.7功能店——休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。
2.8美食店——成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等；快餐、特色小吃：一般针对内部员工、快速流动人员等。
2.9医药连锁店——吉林健康万家、深圳美信、珠海济生、北京金象、广西嘉进等。

3、主力店的招商
3.1吸引主力店的因素
3.1.1合理的定位与之相呼应。
3.1.2与之相匹配的业态组合。
3.1.3建筑设计、建造指标一定要满足。层高、进深、柱距、荷载、广告位等，天然气、上下水的预留，这些因素决定了主力店能否进入，这和价格没有关系。
3.1.4专业的商业团队（不妨借助中介机构）。
3.1.5价格和付款方式：招大品牌，要放弃一些近期的利益，包括价格要有足够的吸引力，放水养鱼,这样才有利于我们的成功。
3.2主力店招商分布列表（供参考）：
3.2.1零售设施 核心主力店 百货、综合超市等
         辅助主力店 时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店
         配套辅助店 不同地区商品特色店
3.2.2 文化娱乐设施 核心主力店 动感影院、科技展览等
         辅助主力店 儿童乐园、体育场馆等
         配套辅助店 艺术摄影、旅行社、网吧、酒吧、书店等

3.2.3餐饮设施 核心主力店 中餐、咖啡西餐、美食广场等
         辅助主力店 快餐类、风味小吃类等
         配套服务设施 宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场、汽车养护等
3.3主力店招商实行定制式操作
    在产品规划、设计阶段要与主力店商家见面，要把他们设计的要求拿过来。沃尔玛、家乐福、乐购、百安居、欧尚、易初莲花等大型主力店的引进是招商工作中的重中之重。另一方面，这些大卖场也非常看好中国的市场，这些商家在选址标准上有很多要求，并且很多标准可能与项目原来的规划有很大的出入，需要修改规划设计。据此，我们需在项目初期就与相关的意向主力店进行沟通，事先根据主力店的需求量身订做
3.4招租主力店的利弊分析
3.4.1利益：很强的集客能力；具有成熟、良好的品牌形象，对于提升商业地产的形象有很大作用；进驻之后，我们可以进行长期的持有，也可以进行带租约的销售，使经营进可攻，退可守；对一些小的商家和品牌有明显的带动作用，这点也是称其为主力店的主要原因；很强的广告效应，自身的品牌拉动、集客能力，投放质量很高的广告，都对商业项目有很强的广告效用。
3.4.2弊端：对租赁价位的要求很低；会签订很苛刻的条款，比如排他性的条款，家乐福进驻后就不再要有超市进入了，国美电器进入后就不再需要苏宁电器进入了；管理本身很成熟，在后期营运的时候，想纳入到整个项目管理中很困难，因为它有自己的个性，有自己的管理方式，实际整体的运营中，特别是在后期营运，与我们磨合难度比较大，对后期管理者的操作要求也比较高；防范法律的风险，越是成熟的主力店，比如沃尔玛、家乐福、麦德隆，包括国美电器，这种成熟的商场租赁合同非常厚，有几百条条款来制约我们，给它自己的经营腾出空间。在这方面我们的一些承诺，包括合同中的一些条款，如果没有达到要求，主力店往往会用法律的手段讨公道。
3.5主力店招商中风险的规避
3.5.1主力店与个性店并存
正面的效应是：主力店的强大集客功能将会辐射到在同一屋檐下的个性店，从而提升整个商场的经营业绩，达到双赢。
负面的效应是：主力店与个性店所经营的商品或目标顾客容易出现重迭，最终造成恶性竞争，削弱整体效益。
规避思路：项目在招商时，我们先根据自身的项目定位和发展战略，对需要引进的主力店先设计一个科学兼容的框架，理想状态当然是把主力店当作一个“大型”的个性店，能清楚地与其它零散租户区分开。在与引进的主力店进行谈判时，立足于整个商场的长远发展，对其入场经营的商品组合进行适当的调整，以期与以后进场的其它商家形成互补。
3.5.2个性店独行
正面效应是：避免主力店与个性店将来发展可能出现的冲突和对项目整体形象带来的影响，增加租金收入。
负面效应是：购物中心缺乏领头羊，没有集客与留客的项目，会同时减弱潜在商家的进场信心和消费者的光顾兴趣。
规避思路：主力店最大的效用就是提升整个购物中心的集客能力和其它商家的进场信心。因此要弥补这两样损失，就必须在零散租户的组合设计上和楼层布局上下大功夫。如引进能更好地、更全面地迎合消费者需求的功能店、主题店和品牌旗舰店，从而间接替代了主力店的主要功能，但注意经营上不可重迭太多。