建设项目用地涉及法律法规.doc

建设项目用地涉及法律、法规和审批程序
实施最严格的土地管理制度，是由于我国人多地少的国情决定的，也是贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展的必然要求。
国家对土地利用实施严格的六项管理制度:
1 土地的用途管制制度；
2 审批制度。包括土地征收审批和农地转用审批；
3 耕地占补平衡制度；
4 基本农田保护制度；
5 补偿安置制度；
6 土地有偿使用制度。
一、建设项目用地的前期准备工作
建设项目用地选址
《土地管理法》在总则中第4条明确规定: “国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”
国务院《土地管理法实施条例》第19条规定 “建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农地转用的，还应当符合城市和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农地转为建设用地。”
《土地管理法》第26条规定“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准文件修改土地利用总体规划。
经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。”
建设项目在选址方案论证时在用地方面要充分考虑以下因素：
1、项目选址是否符合土地利用总体规划；
2、在城镇规划区建设的项目是否符合城镇规划；
3、在城镇规划区外拟报国务院或省级人民政府批准或备案的大型能源、交通、水利等基础设施独立选址项目要尽可能少占耕地，特别是不占或少占基本农田。
4、了解项目所在地征地费用和耕地开垦费标准。涉及土地的法定费用应列入项目预算，作为项目选址方案论证比较的因素之一。
5、独立选址的线性工程和大型建筑物或建筑群是否压覆重要矿床。
6、建设项目选址地质条件，是否在地质灾害易发区，是否因工程建设引发地质灾害，防治措施。
建设项目用地预审
建设项目用地预审的法律和政策依据：
---《土地管理法》第52条规定“建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。”
---国务院《土地管理法实施条例》第22条、第23条对此作了更加具体的规定“建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须符具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
---《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》国发〔2004〕28号文 要求：
“加强建设项目用地预审管理。凡不符合土地利用总体规划、没有农地转用计划的建设项目，不得通过项目预审。”
“项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。
---《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部第42号令），对建设项目用地预审的原则、依据、内容、权限、程序、效力作了具体的规定。
---国家发展改革委制定并颁布了《企业投资项目核准暂行办法》（国家发展改革委第19号令）第八条 将国土资源行政部门出具的项目预审意见作为项目申报单位在向核准机关报送申请报告时，需根据国家法律法规的规定附送文件之一。
用地预审的权限和程序
建设项目实施分级预审，需人民政府或有批准权的人民政府发展改革等部门审批、核准和备案的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。
一、需要报国家投资主管部门审批、核准和备案的建设项目用地预审由国土资源部预审。
属于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围外的独立选址建设项目，委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，提出初审意见后，转报国土资源部，由国土资源部出具预审意见。
在规划确定的城市建设用地范围内的建设项目，委托市级国土资源管理部门受理，提出初审意见后，转报国土资源部。
二、需要报省投资主管部门审批、核准和备案的建设项目用地由省国土资源主管部门预审。
用地预审的主要内容：
1 、 建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；
2、 建设项目是否符合国家供地政策；
3、 建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定；
4、 占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障；
5、 属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。
建设项目用地业主单位申请预审应当提交的材料：
---- 建设项目用地预审申请表；
----预审的申请报告，内容主要包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案（不能自行补充耕地的，应按当地耕地开垦费的标准缴纳耕地开垦费的承诺书）；
----项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。
涉及建设项目预审的其它规定：
----建设项目预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。
----已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新预审。