(首佳)房地产抵押评估实务交流PPT课件.ppt

房地房地产产抵押抵押评评估估实务实务交流交流协调协调能力与能力与评评估技估技术术 l聂聂燕燕军军l北京首佳房地北京首佳房地产评产评估有限公司估有限公司 lhttp:/l(010)58930818 589308211-目目目目 录录录录 第一部分第一部分抵押抵押评评估中非技估中非技术类问题处术类问题处理理（协调协调能力，与不同的人群能力，与不同的人群进进行沟通交流）行沟通交流）第二部分第二部分抵押抵押评评估中技估中技术类问题处术类问题处理理 一、一、评评估原估原则则 二、二、权权益益类问题处类问题处理理 三、不同三、不同类类型的型的评评估估对对象象处处理理2-第一部分第一部分第一部分第一部分 抵押抵押抵押抵押评评评评估中非技估中非技估中非技估中非技术类问题处术类问题处术类问题处术类问题处理理理理科学科学+艺术艺术技技术术+协调协调评评估估与与估价估价3-一、与委托方交流一、与委托方交流一、与委托方交流一、与委托方交流1、与、与财务财务人人员员交流交流2、与前期开、与前期开发发人人员员交流交流3、与工程部人、与工程部人员员交流交流4、与董事、与董事长长交流交流5、续贷项续贷项目目4-1 1 1 1、与、与、与、与财务财务财务财务人人人人员员员员交流交流交流交流l关注点：关注点：贷贷款金款金额额、评评估金估金额额（1 1）、了解）、了解贷贷款款额额、与、与银银行行协协商的商的贷贷款比款比例、初步判断需要抵押物的例、初步判断需要抵押物的评评估估值值、进进一步一步判断委托方的要求是否合理。判断委托方的要求是否合理。（2 2）、了解）、了解对银对银行的行的认识认识 l（3 3）、了解工程款的支付）、了解工程款的支付l（4 4）、尽可能多地收集本）、尽可能多地收集本项项目的有关材料。目的有关材料。l（5 5）、初步）、初步结结果出来后与委托方交流，果出来后与委托方交流，A A、审贷审贷分离，分离，B B、周、周围围案例，案例，C C、实际实际成本。成本。(6)(6)、了解会、了解会计计科目与科目与评评估价格的关系估价格的关系5-2 2 2 2、与前期开、与前期开、与前期开、与前期开发发发发人人人人员员员员交流交流交流交流l关注点：关注点：l1)1)、项项目手目手续续的合法性的合法性l2)2)、批文批件、批文批件间间的关系的关系l3)3)、各种数据之、各种数据之间间的关系，特的关系，特别别是是规规划批准建筑面划批准建筑面积积之之间间的关系。的关系。l4)4)、前期投入成本，（征地拆迁、前期投入成本，（征地拆迁费费用，用，项项目目转让费转让费用，土地开用，土地开发费发费用用等）等）6-3 3 3 3、与工程部及、与工程部及、与工程部及、与工程部及销销销销售人售人售人售人员员员员交流交流交流交流l关注点：关注点：lA、1）、）、了解造价方面的水平了解造价方面的水平l 2)2)、了解造价装修、了解造价装修、设备设备方面情方面情况况lB、1）、）、了解了解预预售情况售情况l 2 2）、了解了解销销售价格与售价格与销销售情况售情况l 3 3）、）、落落实实抵押物清抵押物清单单（重点）（重点）7-4 4 4 4、与董事、与董事、与董事、与董事长长长长交流交流交流交流 l关注点：关注点：l1)1)、抵押物价格（同、抵押物价格（同财务财务人人员员）l2)2)、收益价格、收益价格测测算（土地性算（土地性质质改改变变，前，前提是用途合法）提是用途合法）l3)3)、有价无市（足有价无市（足够长够长的的时间时间，个案），个案）l4)4)、贷贷款的目的与款的目的与动动机：机：卖给银卖给银行行8-5 5 5 5、遇到、遇到、遇到、遇到续贷项续贷项续贷项续贷项目目目目时时时时l关注点：上次关注点：上次评评估和抵押情况估和抵押情况l1)1)、了解上次了解上次贷贷款款额额l2)2)、了解抵押物清了解抵押物清单单是否是否发发生了生了变变化化,即即评评估估对对象的状象的状态态与与现现在有无在有无变变化，化，特特别别是在建工程是否有新的投入和是在建工程是否有新的投入和进进展，展，预预售售项项目是否有新的目是否有新的预预售登售登记记。l3)3)、了解了解评评估估时间时间l4)4)、了解、了解评评估机构和估机构和评评估价格估价格9-二、与二、与二、与二、与银银银银行交流行交流行交流行交流1、与信、与信贷员贷员及支行行及支行行长长交流交流2、与、与审贷审贷部部门门交流交流3、与、与资产资产保全部保全部门门交流交流4、与、与资产资产管理公司交流管理公司交流10-1 1 1 1、与信、与信、与信、与信贷员贷员贷员贷员及支行行及支行行及支行行及支行行长长长长交流交流交流交流l关注点：关注点：l1)、对对企企业业的的认识认识（谁谁求求谁谁，垄垄断断还还是服是服务务）l2)、竞竞争争对对手有多少（需要手有多少（需要评评估机构如何配合）估机构如何配合）l3)、对对抵押登抵押登记记需求（需求（谁谁来做，是否需要代理）来做，是否需要代理）l4)、对对政策和市政策和市场场的把握，提供更多的咨的把握，提供更多的咨询询性意性意见见l5)、续贷续贷、转贷项转贷项目（上次抵押的情况）目（上次抵押的情况）l6)6)、对评对评估价格的看法估价格的看法l7)7)、对垫资对垫资施工、地价款、征地拆迁施工、地价款、征地拆迁费费的提示的提示11-2 2 2 2、与、与、与、与审贷审贷审贷审贷部部部部门门门门交流交流交流交流l关注点：在于关注点：在于风险风险控制控制l1)1)、是否高估是否高估l2)2)、虚假虚假报报告（假告（假报报告，多沟通）告，多沟通）l3)3)、提示性提示性语语言（言（评评估与估价）估与估价）l4)4)、权权属不清或存在瑕疵（另文属不清或存在瑕疵（另文专门说专门说）l5)5)、拍拍卖卖价格价格l6)6)、变现变现性性l7)7)、国家的信国家的信贷贷政策，土地供政策，土地供应应政策、市政策、市场变场变化化趋势趋势12-3 3 3 3、与、与、与、与资产资产资产资产保全部保全部保全部保全部门门门门交流（一）交流（一）交流（一）交流（一）l关注点关注点（1 1）：对对抵押物的抵押物的处处置置l1)1)、能否能否继续继续保保值值（如商（如商业银业银行行项项目，目，旧的旧的户户型，型，贬值贬值，抓，抓紧变现紧变现）l2)2)、变现变现性性l3)3)、处处置的中置的中间费间费用用l4)4)、处处置方式：置方式：变卖变卖、拍、拍卖卖、打包等。、打包等。13-3 3 3 3、与、与、与、与资产资产资产资产保全部保全部保全部保全部门门门门交流（二）交流（二）交流（二）交流（二）l关注点关注点（2 2）：抵：抵债债物的物的处处置置l1)1)、权权属合法属合法l2)2)、能否正常能否正常过户过户l3)3)、抵抵债债物的价格物的价格l4)4)、中中间费间费用用14-4 4 4 4、与、与、与、与资产资产资产资产管理公司交流管理公司交流管理公司交流管理公司交流l关注点：关注点：l1)、资产资产处处置方案置方案l2)2)、变现变现价格价格15-三、与担保公司交流三、与担保公司交流三、与担保公司交流三、与担保公司交流1、与开展、与开展对对公公业务业务的担保公司交流：的担保公司交流：反担保反担保2、与开展、与开展对对私私业务业务的担保公司交流：的担保公司交流：阶阶段性担保段性担保16-四、了解不同四、了解不同四、了解不同四、了解不同银银银银行行行行间间间间的要求的要求的要求的要求1、了解、了解对评对评估方法（市估方法（市场场法、成本法、收益法、成本法、收益法）的法）的认认可程度可程度2、了解、了解对对服服务务内容、服内容、服务务方式的要求方式的要求3、了解、了解审贷审贷程序及程序及权权限限4、了解是否、了解是否对评对评估机构推荐、指定估机构推荐、指定5、对对房地房地产产信信贷贷政策的政策的态态度（度（谨谨慎、慎、积积极）极）17-五、了解房屋、土地管理部五、了解房屋、土地管理部五、了解房屋、土地管理部五、了解房屋、土地管理部门门门门的特点和的特点和的特点和的特点和对业务对业务对业务对业务的要求的要求的要求的要求1、了解房地管理部、了解房地管理部门对门对抵押登抵押登记记的要求的要求2、办办理地价款核理地价款核实实、预预售登售登记查询记查询的要求的要求3、了解、了解对评对评估机构的管理要求估机构的管理要求（1）从从业备业备案、合作案、合作（2）北京情况）北京情况18-六、与非开六、与非开六、与非开六、与非开发发发发企企企企业业业业的委托方交流的委托方交流的委托方交流的委托方交流1、自建房抵押、自建房抵押时时（实际实际成本、合法用途、性成本、合法用途、性质质)2、购买购买房抵押房抵押时时（购买购买合同、关合同、关联联交易）交易）3、担保、担保转转抵押抵押时时（担保（担保额额度、抵押物置度、抵押物置换换）4、国有企、国有企业业申申请贷请贷款款时时19-七、如何看待同行七、如何看待同行七、如何看待同行七、如何看待同行评评评评估估估估结论结论结论结论 1 1、维护维护行行业业形象形象 2 2、委婉有理有据地向客、委婉有理有据地向客户户解解释释 （1 1）、有无重复有无重复计计算的算的 （2 2）、明）、明显显不切不切实际实际的的 （3 3）、评评估依据不足的估依据不足的 （4 4）、其他不一致方面）、其他不一致方面 3 3、同步、同步进进行行评评估估20-八、与拍八、与拍八、与拍八、与拍卖卖卖卖公司、公司、公司、公司、经纪经纪经纪经纪公司交流公司交流公司交流公司交流1、希望、希望评评估价格低估价格低2、评评估拍估拍卖卖底价底价（1 1）、拍）、拍卖卖市市场场价格（拍价格（拍卖卖底价、成交价）底价、成交价）（2 2）、二手房）、二手房买卖买卖价格价格（3 3）、拍）、拍卖卖成功的概率成功的概率21-第二部分第二部分第二部分第二部分 技技技技术类问题处术类问题处术类问题处术类问题处理理理理一、一、一、一、评评评评估原估原估原估原则则则则1、合法原、合法原则则2、最高最佳使用原、最高最佳使用原则则（当合法用途和（当合法用途和实际实际用用途不一致途不一致时时）3、替代原、替代原则则（确定市（确定市场场取得成本、售价取得成本、售价时时）4、估价、估价时时点原点原则则（确定（确定预预期收益期收益时时）5、保守原、保守原则则22-二、二、二、二、权权权权属属属属权权权权益益益益类问题类问题类问题类问题（一）（一）（一）（一）1、位置不符，、位置不符，2、房地不合一，、房地不合一，3、假、假证证，4、既、既预预售又抵押，售又抵押，5、产权产权人人发发生了生了变变化，化，6、变变更了更了规规划，划，7、土地、土地证证与房与房产证产证互相不互相不对应对应，8、面、面积发积发生生变变化，化，23-二、二、二、二、权权权权属属属属权权权权益益益益类问题类问题类问题类问题（二）（二）（二）（二）9、不同用途面、不同用途面积积分分摊摊、分割，、分割，10、违规发证违规发证，11、越、越权发证权发证，12、拆迁、拆迁还还建房，建房，13、实际实际用途用途发发生生变变化，化，14、房屋出租、房屋出租24-1 1 1 1、证实证实证实证实不符不符不符不符l举举例：位置、四至不符例：位置、四至不符l措施建措施建议议：严严格格现场现场核核对对。25-2 2 2 2、房地不合一、房地不合一、房地不合一、房地不合一l举举例：例：房屋土地用途不合一房屋土地用途不合一l措施建措施建议议：l（1 1）、）、严严格格现场现场核核对对l（2 2）、核）、核对权对权属属证书记载证书记载用途和用途和实际实际用途。用途。l（3）、）、用途以土地用途以土地证为证为主主26-3 3 3 3、假、假、假、假证证证证 举举例：例：未入内登未入内登记记，权权属属证书证书复印件未盖章。复印件未盖章。l措施建措施建议议：l（1 1）、）、严严格格现场现场核核对对l（2 2）、核）、核对对原件原件l（3 3）、）、现场现场拍照拍照27-4 4 4 4、既、既、既、既预预预预售又抵押售又抵押售又抵押售又抵押l举举例：同步例：同步预预售同步抵押售同步抵押l措施建措施建议议：l（1 1）、）、预预售清售清单单l（2 2）、抵押物清）、抵押物清单单28-5 5 5 5、产权产权产权产权人人人人发发发发生了生了生了生了变变变变化化化化举举例例：改制、合并：改制、合并(不不规规范的土地范的土地证证，在，在备备注注页页注明，注明，权权属属变变更更为为*有限公司，年月有限公司，年月日，划日，划拨拨目目录录前后前后)l措施建措施建议议：l（1 1）、判断主体是否）、判断主体是否发发生生实质实质性的改性的改变变，这这种种变变化是否是化是否是项项目目转让转让。l（2 2）、提供主体）、提供主体间间的关系演的关系演变证变证明文件。明文件。29-6 6、取得土地取得土地取得土地取得土地证证证证后，又后，又后，又后，又变变变变更了更了更了更了规规规规划划划划l举举例：工程例：工程规规划划许许可可证发证发生生变变更，超更，超规规划面划面积积、少、少于出于出让让合同面合同面积积、用途、用途发发生了改生了改变变。l措施建措施建议议：l（1 1）、核）、核对对出出让让合同面合同面积积和工程和工程规规划划许许可可证证面面积积，核核实实超面超面积积部分是否部分是否补办补办了出了出让让手手续续或或签订签订了土地了土地出出让让合同合同补补充充协议协议。l（2）、）、核核对对出出让让合同和地价款合同和地价款发发票。票。l（3）、）、按新的按新的规规划面划面积积。l（4 4）、按新的）、按新的规规划用途，前提划用途，前提补签补签合同。合同。30-7 7、土地土地土地土地证证证证与地上房屋的房与地上房屋的房与地上房屋的房与地上房屋的房产证产证产证产证互相不互相不互相不互相不对应对应对应对应举举例：房屋例：房屋压红线压红线，案例，案例l措施建措施建议议：l（1 1）、）、严严格核格核对现场对现场，严严格核格核对对土地土地证证附附图图和房和房产证产证附附图图。l（2）、用多个土地）、用多个土地证证的面的面积积，按建筑面，按建筑面积积进进行分行分摊摊，抵押，抵押时时多个土地多个土地证证同同时时抵押，抵押，同同时进时进行行评评估。估。31-8 8 8 8、面、面、面、面积发积发积发积发生生生生变变变变化化化化 举举例：房屋拆迁、土地切割、增建了建筑例：房屋拆迁、土地切割、增建了建筑物、土地物、土地证证中含代征地面中含代征地面积积l措施建措施建议议：严严格格现场实现场实物和物和权权属属证书证书附附图图和附表核和附表核对对，在，在报报告中提示。告中提示。l1 1）已拆除的房屋要扣除。已拆除的房屋要扣除。l2 2）已）已经经分割的土地面分割的土地面积积，要有，要有测绘测绘面面积积数数据，如果已据，如果已经经分割分割给给外外单单位，位，还还需出具需出具权权属确属确权证权证明文件。明文件。l3 3）土地土地证证中含代征地面中含代征地面积积，也要扣除。，也要扣除。l4 4）地上增建了建筑物，要提供地上增建了建筑物，要提供规规划批准划批准文件。文件。32-9 9、不同用途面不同用途面不同用途面不同用途面积积积积分分分分摊摊摊摊、分割、分割、分割、分割l举举例：例：l措施建措施建议议：l（1 1）实实地有明确的界限能地有明确的界限能够够划分出划分出来，分割来，分割测绘测绘。l（2 2）按建筑面）按建筑面积积分分摊摊。33-10101010、回迁房，、回迁房，、回迁房，、回迁房，联联联联建房，早期商品房建房，早期商品房建房，早期商品房建房，早期商品房l举举例：未例：未办办理出理出让让l措施建措施建议议：类类似于划似于划拨拨地上的房地上的房产产，有房，有房产证产证，无土地，无土地证证，扣除，扣除需需补补交的土地出交的土地出让让金。金。34-11111111、违规发证违规发证违规发证违规发证、越、越、越、越权发证权发证权发证权发证l举举例：例：证证号相号相连连 、开天窗、土地、开天窗、土地证证无年限（出无年限（出让让）l措施建措施建议议：提示性：提示性语语言。言。35-12121212、实际实际实际实际用途用途用途用途发发发发生生生生变变变变化化化化l举举例：如住宅例：如住宅变办变办公公l措施建措施建议议：合法原：合法原则则，以土地，以土地证证用用途途为为主。主。36-1313、房屋出租房屋出租房屋出租房屋出租l举举例：例：l措施建措施建议议：1 1）、装修）、装修费费用的用的处处理，如理，如果装修果装修费费用是承租人用是承租人负负担，担，评评估价估价值值中不含装修中不含装修费费用。用。l2 2）长长期租期租约约l3 3）、租）、租约约期内的租金期内的租金处处理。按合法原理。按合法原则则，只要租，只要租约约是双方真是双方真实实意思的表示，意思的表示，租租约约受法律保受法律保护护，租，租约约期内的租金按期内的租金按租租约约租金租金计计算，租算，租约约期外的租金按市期外的租金按市场场租金租金计计算。算。评评估价估价值值是有他是有他项权项权利利限制的限制的评评估价估价值值。37-三、不同三、不同三、不同三、不同评评评评估估估估对对对对象的象的象的象的处处处处理理理理 1 1 1 1、在建工程抵押（一）、在建工程抵押（一）、在建工程抵押（一）、在建工程抵押（一）（1）、无市）、无市场场案例特点的把握案例特点的把握（2）、不同工程）、不同工程进进度的把握度的把握（3）、）、是否竣工是否竣工验验收收（4）、是否）、是否规规划划验验收收（5）、地价款是否已）、地价款是否已经经交清交清38-1 1 1 1、在建工程抵押（二）、在建工程抵押（二）、在建工程抵押（二）、在建工程抵押（二）（6）、）、是否取得房是否取得房产证产证 （7）、工程款）、工程款问题问题，提示，提示语语。（8）、）、设备设备款款问题问题，提示，提示语语。（9 9）、不确定性的把握，提示）、不确定性的把握，提示语语 （10）、）、预预售登售登记记，联联建建协议协议39-1 1 1 1、在建工程抵押（三）、在建工程抵押（三）、在建工程抵押（三）、在建工程抵押（三）l（11）、主体不一致）、主体不一致时时l（12）、部分抵押）、部分抵押时时的的处处理，理，严严格按照格按照规规划批准的面划批准的面积进积进行土地行土地面面积积分分摊摊，不能完全按照，不能完全按照实际测实际测量的建筑面量的建筑面积进积进行分行分摊摊。l（13）、）、评评估方法的估方法的应应用：成本用：成本法、假法、假设设开开发发法法40-三、不同三、不同三、不同三、不同评评评评估估估估对对对对象的象的象的象的处处处处理理理理2、单纯单纯空地的抵押空地的抵押3、商品房抵押、商品房抵押4、经济经济适用房抵押适用房抵押5、二手房抵押、二手房抵押6、分割和分、分割和分摊摊抵押抵押抵押抵押7、共有房地、共有房地产产抵押抵押8、地下建筑抵押、地下建筑抵押9、划、划拨拨地上房地上房产产抵押抵押41-2 2、单纯单纯单纯单纯空地的抵押（一）空地的抵押（一）空地的抵押（一）空地的抵押（一）l（1 1）、明确地价款是否交清。）、明确地价款是否交清。l（2 2）、明确征地拆迁安置情况，征）、明确征地拆迁安置情况，征地未完成的地未完成的应应扣除征地扣除征地费费；未拆迁完；未拆迁完的用地抵押价的用地抵押价值应值应扣除拆迁安置扣除拆迁安置费费（部分未完成）；（部分未完成）；（3 3）、注意）、注意红线红线外市政策基外市政策基础设础设施施条件和条件和红线红线内市政条件，城市新区市内市政条件，城市新区市政基政基础设础设施条件不好的用地抵押价施条件不好的用地抵押价值值应应扣除市政配套扣除市政配套费费用；用；42-2 2 2 2、单纯单纯单纯单纯空地的抵押（二）空地的抵押（二）空地的抵押（二）空地的抵押（二）l（4 4）、明确）、明确场场地平整情况。地平整情况。l有的有的项项目地面目地面标标高高过过高或高或过过低，低，应应明确明确标标的物状况及价格定的物状况及价格定义义（场场地地平整），如需开山炸石或回填，此平整），如需开山炸石或回填，此项费项费用用应应予以注意等。予以注意等。（5 5）、注意出）、注意出让让年限年限l（6）、是否是）、是否是闲闲置地，置地，权权益上受益上受影响（按法律影响（按法律规规定，出定，出让让土地土地闲闲置置二年，政府有二年，政府有权权无无偿偿收回）。收回）。43-3 3 3 3、商品房抵押、商品房抵押、商品房抵押、商品房抵押l举举例：高档物例：高档物业业，利，利润润率率较较高高 l措施建措施建议议：掌握商品房市：掌握商品房市场场价格。价格。l（1 1）、）、抵押抵押权实现时权实现时，价格减，价格减损损的幅的幅度大度大l（2 2）、受酒店自身管理水平及宏、受酒店自身管理水平及宏观经观经济调济调控政策控政策稳稳定的影响定的影响l（3 3）预预售商品房，假按揭，售商品房，假按揭，对对按揭房按揭房屋的售价屋的售价进进行行评评估估44-2 2 2 2、二手房抵押、二手房抵押、二手房抵押、二手房抵押l举举例：例：l措施建措施建议议：l（1 1）、了解原始）、了解原始购购房合同的真房合同的真实实性。性。l（2 2）、了解房屋的）、了解房屋的类类型型l（3 3）、掌握二手房市）、掌握二手房市场场价格。价格。45-4 4 4 4、经济经济经济经济适用房抵押适用房抵押适用房抵押适用房抵押5 5 5 5、共有房地、共有房地、共有房地、共有房地产产产产抵押抵押抵押抵押6 6 6 6、分割和分、分割和分、分割和分、分割和分摊摊摊摊抵押抵押抵押抵押46-7 7 7 7、独立性、独立性、独立性、独立性较较较较差的建筑物差的建筑物差的建筑物差的建筑物l举举例：例：车库车库，地下，地下库库房，会所，房，会所，锅锅炉房炉房l措施建措施建议议：l（1 1）、是否已）、是否已经经分分摊摊。l（2 2）、有无独立的房）、有无独立的房产证产证。l（3 3）、足）、足够长时间够长时间的，正常的市的，正常的市场场价格价格l（4 4）、考）、考虑购买虑购买人限制人限制l（5 5）、考）、考虑虑使用限制使用限制l（6 6）、作）、作为为一个整体它一个整体它们们共同共同产产生收益生收益 47-结 束 语l1 1、认认清金融机构、借款人及房地清金融机构、借款人及房地产产估价估价机构、房地机构、房地产产估价估价师师等在房地等在房地产产抵押抵押评评估估中的利害关系，加中的利害关系，加强强与各方的沟通与各方的沟通协调协调能能力。力。l2、牢固把握抵押房地、牢固把握抵押房地产产的的权权益，益，总结总结房房地地产产抵押抵押评评估存在的估存在的问题问题，严严格格审审核，提核，提高高报报告内在告内在质质量，降低量，降低评评估估报报告的告的风险风险。48-谢 谢 各 位！49-互 动 交 流！50-主讲人：聂燕军，北京首佳房地产评估有限公司 董事副总经理，中国土地估价师协会理事，北京估价师副主编，[phone]、58930821 http:/，E-mail:51-52-