住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点(EG215).doc

Ä 沿海集团 作业指导书 工程管理Ã
名称
住宅漏裂五大敏感部位的预防措施要点
编号
EG215
编制/修改

审核

审批

页码
第 27 页 共 27 页
版本
3.1

一、 定义
1、 漏——指建筑物墙面、板面、门窗等处肉眼可观察到的漏水、渗水、浸水、潮湿现象。

2、 裂——指建筑物混凝土工程（如钢筋混凝土及预应力钢筋混凝土楼板、阳台板、雨蓬板、梁、墙、柱等）、砌体工程（如砌砖、砌石、中｛小｝型砌块等）、一般抹灰工程（如天棚、内外墙面、梁面、柱面、抹灰等）、装饰抹灰工程（如水刷石、水磨石、斩假石、拉毛灰、喷沙、喷涂、弹涂、仿石、彩色抹灰等）、饰面工程（如天然石质饰面板、人造石饰面板、陶瓷饰面砖镶贴等）、楼地面工程（如细石混凝土、混凝土、水泥砂浆、水磨石、碎拼大理石等整体楼地面，陶瓷锦砖、缸砖、大理石板、花岗石板、预制混凝土板、水泥花砖、预制水磨石板等板块楼地面）所发生的肉眼可观察到的裂缝。这些裂缝分别具有以下特征：
(1) 钢筋混凝土或预应力钢筋混凝土结构构件达到或超过设计规范的裂缝控制等级及最大裂缝宽度允许值的裂缝（详见附件一：砼结构设计规范第 3.3.3条、第3.3.4条）以及贯穿性裂缝（不论裂缝宽度大小）;
（2）砌体工程发生结构水平裂缝、竖向裂缝和斜向裂缝。
（3）一般抹灰工程发生除风裂（一般为不规则、不连贯、裂缝宽度很小的表面微裂缝）外的裂缝和空鼓。
（4）装饰抹灰工程发生裂缝和空鼓。
（5）饰面工程发生的裂缝和空鼓。
（6）楼地面工程发生的裂缝和空鼓。

3、 漏、裂五大敏感部位——指建筑物的屋面（含雨蓬、阳台、露台顶面）、厨（卫）用房、楼地面、内外墙、外门窗五个部位。因为目前集团开发的项目中,客户投诉的80%集中在建筑物的漏裂问题，漏裂问题的95%又主要集中在上述五个部位，所以这五个部位是漏裂的五大敏感点。
二、适用范围
本作业指导书使用于五大敏感点的漏、裂预防管理。超出五大敏感点的漏、裂问题这里不再详述。需要注意的是，由于漏、裂问题本身的复杂性和工程差异性，不宜对本指导书生硬照搬，而一定要结合本项目工程实际去分析和解决问题。
三、防漏、裂管理措施要点
1、 防漏裂主要管理控制点及岗位责任人
（应满足建立地区质量体系的要求）
序号
主要管理
控制点
岗位职责
管理控制点
主要工作
1.0
设计阶段控制
地区总经理 ■

详见下述各项
1.1
方案设计控制
地区总经理 ■
项目总经理 ○
项目总工 ○
项目总建 ▲
土建工程师 ○
设计单位 ○

设计标准符合国家规范、满足市场要求
1.2
初步设计控制
地区总经理 ■
项目总经理 ○
项目总工 ○
项目总建 ▲
土建工程师 ○
设计单位 ○

深化上述要求
1.3
施工图设计
控制
项目总经理 ■
项目总工 ▲
项目总建 ○
土建工程师 ○
设计单位 ○

选材合理、工艺成熟
2.0
施工阶段控制
项目总经理 ■

详见下述各项
序号
主要管理
控制点
岗位职责
管理控制点
主要工作
2.1
施工队伍选择
地区总经理 ■
项目总经理 ▲
项目总工 ○
项目总建 ○
土建工程师 ○

择优比选专业资质、素质较高的施工单位
2.2
施工图会审、
技术交底
项目总工 ■
项目总建 ○
土建工程师 ○
行销式监工 ○
监理单位 ■
设计单位 ○
施工单位 ○
向上整合乙方项目经理 ○
主任工程师 ○
工长 ○
解决图纸差错及工艺上的疑难问题
2.3
施工方案防
漏裂专篇
土建工程师 ■
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ▲
防漏、裂施工方案详实可行
2.4
施工方案审批
项目总经理 ○
项目总工 ■
项目总建 ○
土建工程师 ○
监理单位 ▲
施工单位 ○
向上整合乙方
项目经理 ○
主任工程师 ○
防漏、裂施工方案审查把关
2.5
防漏、裂专篇
技术交底
项目总工 ■
土建工程师 ○
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ○
主任工程师 ▲
材料主管 ○
工长 ○
专职质检员 ○
现场管理人员吃透专篇方案
2.6
防漏、裂工艺卡编制
土建工程师 ■
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ▲
材料主管 ○
工长 ○
专职质检员 ○
确定标准工艺流程、方法、工序、质量控制点
2.7
工艺卡审批
项目总工 ■
项目总建 ○
土建工程师 ○
监理单位 ▲
施工单位 ○
向上整合乙方
项目经理 ○
主任工程师 ○
对标准工艺流程、方法、质量控制点把关
2.8
工艺卡培训
交底
土建工程师 ■
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ▲
材料主管 ○
工长 ○
专职质检员 ○
现场管理人员、班组长吃透工艺要求
序号
主要管理
控制点
岗位职责
主要管理
控制点
2.9
乙方采购材料，厂家选择
项目总工 ■
项目总建 ○
土建工程师 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ○
主任工程师 ○
材料主管 ▲
优选质量可靠的合格厂家
2.10
甲方采购材料,厂家选择
项目总经理 ■
项目总工 ○
土建工程师 ▲
监理单位 ×

向上整合乙方
项目经理 ○
主任工程师 ○
材料主管 ▲
优选质量可靠的价格厂家
2.11
材料进货质量验收
项目总工 ■
土建工程师 ○
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
主任工程师 ▲
材料主管 ○
专职质检员 ×
严把材料质量关
2.12
材料检验
(试验)
项目总工 ○
土建工程师 ■
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
主任工程师 ■
材料主管 ○
专职质检员 ▲
按规范要求抽样检验（试验）
2.13
操作示范样板
项目总工 ○
土建工程师 ■
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ○
工长 ▲
专职质检员 ×
坚持每项工艺样板引路
2.14
工序质量巡视
检查
土建工程师 ■
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ○
工长 ▲
专职质检员 ×
严按工艺卡要求纠正违规操作
2.15
工序质量交
接检查
地区总经理 ○
项目总经理 ○
土建工程师 ■
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ○
工长 ▲
专职质检员 ×
工序质量合格方可进行下道工序
2.16
成品(半成品)保护
地区总经理 ○
项目总经理 ○
土建工程师 ■
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ○
工长 ▲
专职质检员 ×
避免污染、损坏
序号
主要管理
控制点
岗位职责
主要管理
控制点
2.17
质量记录及
资料管理
项目总经理 ○
土建工程师 ■
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
主任工程师 ■
专职质检员 ▲
完整、真实、及时
2.18
验收方法确定
项目总经理 ○
项目总工 ■
土建工程师 ○
行销式监工 ○
监理单位 ▲
设计单位 ○
施工单位 ○
向上整合乙方
项目经理 ○
主任工程师 ○
工长 ○
专职质检员 ○
符合规范及市场行销要求
2.19
特殊过程试验
项目总经理 ○
土建工程师 ■
行销式监工 ○
监理单位 ×
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ■
主任工程师 ○
工长 ▲
专职质检员 ×
符合规范要求（如蓄水、淋水、试验）
2.20
分项工程验收
地区总经理 ■
项目总经理 ○
土建工程师 ○
行销式监工 ○
监理单位 ▲
设计单位 ○
施工单位 ○
向上整合乙方
项目经理 ○
主任工程师 ○
工长 ○
专职质检员 ○
符合规范及市场行销要求
3.0
漏裂保修及
回访
地区总经理 ■
项目总经理 ○
土建工程师 ×
行销式监工 ○
设计单位 ○
施工单位 ▲
向上整合乙方
项目经理 ▲
主任工程师 ○
工长 ○
专职质检员 ○
返修及时、有效、定期回访

■—最终责任人 ▲—主管责任人
○—主要相关责任人 ×—监督（或旁站检查）责任人

2、确定防漏、裂主要管理控制点及职责分配的注意事项：
(1) 在不同的工程项目，由于组织结构、管理模式、产品差异、地域差异的影响，管理控制点会有差异，表中所列为一般工程常见的内容，实施时应视各项目工程实际增减；
(2) 在同一个工程项目，五大敏感部位各自的管理控制点所涉及的主要工作是不同的，具体实施时应就不同敏感部位的管理控制点分别提出不同的要求而加以具体化，以满足建立质量体系的要求；
(3) 管理资源（组织、人力、费用）一定要有充分保证，防止管理措施流于形式：
a)无论采用何种工程管理模式（施工单位总承包、业主自行总承包、向上游整合），其管理组织结构必须完整，表中岗位配置均不可缺位（有的可视情况兼职）；
b)加强员工培训，使人员的专业能力达到岗位研判要求，一定要真正拥有建设单位管理及总包单位技术管理（业主自行总承包时）或施工企业技术管理（向上游整合时）的专业能力，能从设计、材料选择与采购、施工方案、工艺过程控制、工程验收各环节把关，正确地使用和贯彻国家和地方颁布的各项设计规范、施工规范、操作规程、工法等技术标准和管理工具。
c)选择施工队伍时除必须选用资质合格的专业（如防水专业）施工单位外，还应注意在合同中用专项商业性条款（如质量保证期的具体内容、保证金数额、漏裂奖惩规定等）加以约束。

3、各地区在集团分配政策和奖惩条例总框架下，可使用一定专项费用，自行建立对漏、裂问题的奖惩细则，促进管理措施落实。

四、五大敏感点漏、裂常见质量通病及预防技术措施要点
一、屋面（雨蓬、顶层、阳台、露台顶面可参照）
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
1、屋面结构层
(1)现浇混凝土浇筑不密实，有蜂窝等缺陷，未彻底处理，留下渗漏隐患；
A、 屋面层混凝土浇捣时严格把关，不得漏捣；
B、 清除有缺陷的混凝土，用提高一级标号的细石混凝土重新浇筑密实；
C、 对屋面结构作蓄水试验检验是否渗漏。
(2)穿过屋面的预埋套管、出屋面的设备基础及预埋件根部混凝土不密实，未彻底处理，留下渗漏隐患；
A、 所有预埋套管、水落口、设备基础预埋件必须先安装牢固，后浇筑结构混凝土，严禁先留孔洞后装管件；
B、 管根、预埋件根仔细振捣混凝土封堵严实；
C、 同前。
(3)采用装配式钢筋混凝土屋面板时，板缝混凝土不密实，未按规范配置构造钢筋，屋面易从板缝开裂，留下渗漏隐患。
A、 板缝应事先清除杂物、油污并充分浇水润湿；
B、 板缝用细石混凝土并宜掺膨胀剂，强度等级不低于C20；
C、 认真捣插，充分养护并避免扰动；
D、 构造钢筋不得漏设。
2、屋面找平层
(1)找平层砂浆强度低、表层起砂，发生空鼓、开裂；
A、 严格按设计配合比规定比例拌制水泥砂浆，水泥标号、沙子含泥量符合设计要求，保证砂浆强度；
B、 施工前将结构基层上的尘土、污物清除干净，且表面洒水润湿，使砂浆粘结牢固；
C、 按设计规定间距设置分格缝；
D、 水泥砂浆收水后进行二次压光，使表面平整密实，不起砂；
D、 砂浆压实后避免烈日暴晒和淋雨，24小时后充分浇水养护，养护期一般不少于7天。
(2)找平层坡度不符合设计要求，引起屋面排水不畅，局部积水；
A、 按设计坡度测定标高挂线找坡，并按间距1～2m进行贴灰饼控制，抹找平层砂浆时，应先按流水方向冲筋，并用2m长的直尺控制平整度，偏差小于5mm；
B、 雨水口周围约0.5m范围做成坡度不小于5%的杯形洼坑。
(3)突出屋面的结构物根部、基层转角处作成直角，影响防水层铺设，留下防水层渗漏隐患。
A、 基层与突出屋面结构（如女儿墙、烟囱、管道、变形缝、老虎窗墙等）的连结处要先分层次抹灰做成半径100～150mm的圆弧形或斜边长度100～150mm的钝角坡度；
B、 基层转角（如檐口、天沟、水落口、斜沟等）处要先分层次抹灰做成半径100～150mm的圆弧形。
一、屋面（雨蓬、顶层、阳台、露台顶面可参照）
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
3、屋面保温层
(1)整体保温层含水率大，封闭后易产生膨胀和收缩变形，引起防水层起鼓、开裂；
A、 保温层应采用憎水或吸水率低的材料；
B、 保温层应干燥达到当地自然风干状态下的平衡含水率再进行封闭；
C、 在保温层中设排气构造，排气管应埋设至结构层上，管壁应打孔；
D、 保温层与女儿墙根部应设温度缝，缝内嵌入柔性密封材料；
(2)粘贴板块保温层粘贴不牢固、嵌缝不密实、易产生变形，引起防水层开裂；
A、 板块应座浆粘贴，上、下层按缝要错开，注意嵌缝密实；
A、 用玛蹄脂作为胶结材料时，使用温度不宜低于190ºC.
(3)保温层隔热效果差，夏季室内高温，冬季室内结露。
A、 保温材料导热系数过大，密度过小，不符合设计要求不得使用；
B、 铺设厚度不得小于设计要求；
C、 粘贴块状材料之水泥砂浆应为保温砂浆，配合比为水泥：石灰膏：同类保温材料碎粒=1：1：10
4、屋面卷材防水层
(1)卷材防水层易老化，降低韧性和延伸度，冷脆开裂，引起渗漏；
A、采购要严把卷材质量关，防水层所选用的卷材质量必须符合现行技术标准和技术规范的有关规定。
B、沥青防水卷材、合成高分子防水卷材、高聚物改性沥青防水卷材都必须分别从外观质量要求、卷材规格、卷材物理性能三个方面进行抽样检查。其物理性能的各项指标（拉伸强度、断裂延伸率、低温柔性、耐热性、不透水性、低温弯折性项目）必须现场取样进行检测，其中一项指标不合格，即应重新加倍取样复检，全部达标才能使用；
C、卷材胶粘剂的性质必须适应卷材特点，其耐老化性能与卷材相匹配，其粘结剥离强度必须现场取样进行检验，小于规定指标即不能使用。
(2)卷材防水层发生空鼓、接头翘曲、脱层、起泡、开裂、引起渗漏；
A、 防水层基层必须清除干净杂物、尘土，不得有酥松、起砂、起皮现象；
B、 防水基层必须干燥；
C、 为抢工期，基层不能干燥时，应采取排汽屋面做法；
严禁在雨天、雪天、五级风以上和气温低于0ºC（热熔法施工时气温不宜低于－10ºC）时施工；
D、 必须将卷材表面的滑石粉尘和浮灰清除干净；
E、 卷材铺贴的工艺流程（包括工序先后、铺贴方向、搭接宽度、操作方法）必须严格遵守各地区的建筑防水工程技术规程。
一、屋面（雨蓬、顶层、阳台、露台顶面可参照）
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
4、屋面卷材防水层
(3)刚性保护层或刚性防水层因温度变化或本身干缩变形引起卷材防水层开裂破坏；
A、 卷材防水层施工后必须先作隔离层后方可施工整体保护层或刚性防水层；
B、 刚性保护层或刚性防水层应按规定间距设置分格缝并用柔性密封材料堵塞；
(4)防水节点（屋面与女儿墙、天窗壁、老虎窗墙、烟囱、变形缝墙等相交的阴阳角处、屋面基层的转角处（檐口、天沟、檐沟、屋脊、雨水口等）及突出屋面的管道根和设备基础根处变形集中处发生翘头、起层、开裂引起渗漏；
A、 防水节点作为重点部位防水设计应有三道防水设防：涂抹或加胎体涂抹防水层、附加卷材防水层及整体卷材防水层、与刚性面层接缝的密封材料层；
B、 所有防水节点均应有节点构造大样施工图；
C、 严格按节点大样图和技术规程的工艺要求施工，保证节点防水层连续、增强、粘贴牢固、收头封边可靠的要求。
(5)防水层完成后未作蓄水试验即行隐蔽，留下渗漏隐患。
A、 卷材防水层完成后及时作蓄水试验，30mm～100mm高，时间不少于24小时，及时发现渗漏点；
B、 彻底返修渗点后并验收合格再隐蔽。
5、屋面涂膜防水层
(1)涂膜防水层易老化、降低韧性和延伸度、冷脆开裂，引起渗漏；
A、 采购严把涂膜质量关，选用的防水涂料及胎体增强材料的质量必须符合现行技术标准规范的有关规定；
B、 选用的防水涂料和胎体增强材料进场后必须现场进行抽样复检，防水涂料必须检验拉伸强度、断裂延伸率、固体含量、柔性（低温柔性）、不透水性，沥青类防水涂料还应检验耐热度，胎体增强材料必须检验拉力和延伸率，其中一项指标不合格应重新加倍取样复检，全部达标才可使用；
C、 加强防水材料和胎体增强材料的储存运输和保管，防止材料用错和变质及发生意外：
l 防水涂料包装容器必须密封，标注厂名、品名、生产日期和有效期；
l 水乳型涂料储、运温度不得低于0ºC；
l 溶剂型涂料贮运温度不得低于0ºC，并不得日晒、渗漏、碰撞，仓库应干燥、通风，有消防设施；
l 胎体增强材料储运、保管环境应干燥、通风、远离电源。

一、屋面（雨蓬、顶层、阳台、露台顶面可参照）
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
5、屋面涂膜防水层
(2)施工质量差影响涂膜防水层成膜质量，发生厚度不够、脱皮、起层、发泡、开裂、翘边、粘结不牢、胎体外露，引起渗漏或缩短防水层寿命；
A、 多组份涂料（如水泥基复合涂料）要严格按设计配合比准确计量并搅拌均匀，一次用料使用时间不得过长；
B、 防水基层必须清除干净杂物、尘土、不得有酥松、起砂、起皮现象，并必须干燥（水泥基复合防水涂料可在潮湿面上施工），以避免脱层，起鼓；
C、 涂层的涂布遍数、间隔时间、部位先后、涂布方向、搭接宽度、胎体涂布方法等工艺流程必须严格按操作规程要求进行；
D、 作业环境应满足以下要求：不得在雨天施工，风力小于5级，气温在5ºC～35ºC..
(3)防水节点(同前)变形集中处发生翘头、开裂引起渗漏；
A、 防水节点均应加铺有两层胎体增强材料的附加层；
B、 涂膜防水层的收头必须用防水涂料多遍涂刷或用密封材料封严；
C、 涂膜防水层伸入水落口不得小于50mm；
D、 所有防水节点均应有节点构造大样施工图并严格按图施工.
(4)防水层完成后未作蓄水试验即行隐蔽，留下渗、漏隐患。
A、 涂膜防水层完成后应及时作蓄水试验，30mm～100mm高，时间不少于24小时，以及时发现漏点；
B、 彻底返修渗点后再隐蔽。
6、屋面刚性防水层（现浇细石砼，一般与卷材防水层或涂膜防水层复合使用，兼作柔性防水层的保护层，对某些建筑物亦可单独使用）
(1)砼强度低、浇捣不密实、表面起皮、发生裂缝，引起渗漏；
A、 结构层宜为整体现浇钢筋混凝土，结构层与刚性防水层间应设置隔离层；
B、 必须按设计规定设置分格缝并配置钢筋，钢筋网片应置于混凝土层的中部以上；
C、 材料必须符合设计要求，宜用普通硅酸盐水泥，水泥标号不宜低于425#，不得使用火山灰质水泥，粗骨料粒径不应大于15mm，含泥量<1%；细骨料采用中、粗砂，含泥量不得大于2%；拌合用水水质清净；
D、 严格按配合比规定计量使用外加剂，并应用机械搅拌，机械振捣，搅拌时间不得小于2分钟；
E、 每个分格板块混凝土必须一次浇筑，不得留施工缝；
F、 混凝土收水后应进行二次压光，抹压时不得在表面撒水或水泥浆；
G、 浇筑（后避免暴晒和淋雨）12～24小时后充分养护，养护时间不小于14天。

一、屋面（雨蓬、顶层、阳台、露台顶面可参照）
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
6、屋面刚性防水层（现浇细石砼，一般与卷材防水层或涂膜防水层复合使用，兼作柔性防水层的保护层，对某些建筑物亦可单独使用）
(2)防水节点（同前）细部构造不合理，密封不严实，引起开裂渗漏。
A、 所有防水节点必须有节点构造大样施工图，并严格按图施工；
B、 细部节点构造要注意：
l 刚性防水层与山墙、女儿墙交接处留30mm宽缝隙，并用密封材料嵌填；同时在泛水处应增铺卷材防水层或加增强胎体的涂膜防水层；
l 刚性防水层与天沟、檐沟的变形交接处留有凹槽并用密封材料封严；
l 分格缝中应嵌填密封材料，上部铺贴防水油毡；
l 节点柔性防水层收头处必须固定并严密封堵。

7、瓦屋面工程
(1)大面流水不畅，有渗漏现象；
A、 屋面坡度太小，流水不畅，此时宜选用其他屋面形式或增设一道柔性防水层或刚性防水层后再座浆铺瓦；
B、 严格使用有缺角、砂眼、裂纹、翘曲、张口、欠火等缺陷的瓦；铺瓦严格按厂家要求和施工；
C、 挂瓦时要求座满浆、盖严缝。

(2)屋脊、烟筒根、墙根、斜沟、天沟等防水节点渗漏。
A、 脊瓦、沟瓦等配套规格齐全，切割合符要求，严格按厂家工法施工；
B、 防水节点处细部构造必须有大样施工图并严格照图施工；
C、 防水节点处需作附加柔性防水层或镀锌钢板层时应分别按其相应做法施工。

二、住宅厨房、卫生间
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
1、地面、墙面防水工程
(1)各项目防水设计随意性较大，在设防不完善时留下了渗漏隐患；
A、 应根据住宅使用要求，墙体材料因素不同等参照各地区的防水工程技术规程分别选择地面和墙面的防水做法，并选定材料品名；
B、 地面防水层应设在结构找平层上面，并沿墙高出地面至少150mm；
C、 地面应坡向地漏方向，坡度1%～3%，地漏口标高低于地面标高不小于20mm；
D、 地面标高低于门外地面不小于20mm；
E、 厨房不设地漏时，应带阳台，阳台地面低于厨房不小于30mm。
(2)防水施工工艺不良，引起渗漏。
A、 严格按防水设计材质和防水层工艺要求施工，保证成膜质量；
B、 准确计算确定地面和地漏标高，找平层施工应严格按设计坡度施工，严禁倒坡积水；
C、 墙角和地面交角的找平层应作成小园角，防止防水层在此处开裂；
D、 所有穿过防水层的管道，预埋件应在防水层施工前先埋设牢固，其四周应用密封材料嵌填密实，防水节点均应严格按构造大样施工图施工；
E、 地面防水层施工完成后，应进行蓄水试验,验收合格后应及时作保护层封闭，防止后续工序破坏防水层。
2、室内洁具、器具安装工程
洁具、器具接缝及固定螺栓处渗漏
A、 洁具、器具安装不得破坏已施工防水层；
B、 所有与地面、墙面接缝、固定螺栓周围均应用高性能密封材料密封。

三、楼地面
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
1、楼面结构基层
(1)现浇钢筋混凝土楼板发生裂缝引起楼面面层裂缝；
A、严格执行混凝土的拌制、运输、浇捣、养护工艺，避免水泥用量过高、塌落度过大、水灰比过大、运输时骨料发生离析、振捣不均匀、养护不及时或无覆盖、暴晒等现象，减少和避免混凝土表面塑性裂缝的发生；初凝前进行二次抹压往往可收到很好效果；
三、楼地面
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
1、楼面结构基层
(1)现浇钢筋混凝土楼板发生裂缝引起搂面面层裂缝；
B、设计时充分考虑结构因温度变化发生变形引起裂缝的可能，采取合理设置变形缝、增强构造配筋、加强结构薄弱环节等措施，减少和避免屋面板开裂、高层建筑顶上二层板开裂、房屋外墙大角处楼板开裂；
C、施工中严禁踩踏钢筋（尤其是板面上层钢筋），防止钢筋移位，减少和避免在板端、梁边、悬臂板梁根发生裂缝；
D、严格按施工规范要求，正确设置现浇板施工缝位置和型式，尤其注意现浇结构流水段划分时，各层施工缝要错开设置，同时严格施工缝工作面的清理、凿毛、铺浆工艺要求，防止施工缝处发生裂缝；
E、未达规定值、不得扰动和进行后续施工，以避免混凝土早期即发生隐性的裂缝。
F、现浇板中预埋管线布置应适当分散、尽量沿主筋方向布置于板截面的中部，应固定牢固，管线集中处应增设上层钢筋网片等构造措施，防止沿预埋管线发生裂缝；
G|、冬季施工要加强蓄热保温措施，防止混凝土内、外温差过大，发生裂缝；
H、施工中应进行模板设计，防止模板刚度不足，支撑变形引起裂缝；
(2)预制钢筋混凝土楼板发生顺板缝裂缝或板端裂缝引起搂面裂缝。
A、 严格执行预制板灌缝工艺，确保灌缝混凝土质量；
l 安装板时不得有瞎缝；
l 板缝要清扫干净，并洒水润湿；
l 板缝混凝土强度等级不应低于C20；
l 严格按细石混凝土配合比拌制；
l 严格按构造大样埋设锚固钢筋；
l 捣插密实并及时养护；
l 避免板缝混凝土过早受到扰动或承受较大施工荷载；
l 板端支座必须座浆并密实，防止板端下沉或摇动；
l 板缝必须用细石混凝土灌注密实并按规定设置锚固钢筋。

三、楼地面
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
2、垫层工程（混凝土垫层、炉渣垫层、三合土垫层等）
(1)填土层发生沉陷，引起室内地面、室外、场坪、散水、道路垫层发生下沉及裂缝；
A、 不得使用杂质过多（含淤泥、腐植土）不符合设计要求的土作为填土；
B、 填土基地的淤泥、草皮、树根等必须清除干净，积水必须排除；
C、 按设计要求控制填土含水量不能过大或过小，以保证填土密实度；
D、 填土应分层夯实，分层厚度不能过大，夯实遍数不能减少，不得漏夯，严禁堆填。
(2)垫层裂缝引起楼地面裂缝
A、 垫层材质必须符合设计要求，按规定配合比拌制，强度达到设计要求；
B、 铺设厚度均匀，并不小于设计厚度，避免厚薄不均匀产生收缩裂缝；
C、 垫层应用滚压、振动等方法压实；
D、 作炉渣垫层的炉渣应浇水闷透；
E、 混凝土垫层要及时覆盖并浇水养护；
F、 垫层中的预埋管线应先埋设牢固；
G、 冷、热水管道不宜直接埋设垫层中，避免温度变化引起裂缝。
3、整体楼地面工程（细石混凝土、水泥砂浆、水磨石楼地面等）及板块楼地面工程（陶瓷锦砖、大理石、花岗岩、缸砖搂地面等）
(1)面层与找平层或找平层与基层结合不牢固，发生空鼓裂缝；
A、 基层必须清理干净灰尘等杂物和油污，并洒水润湿；
B、 铺设面层前应刷水泥浆结合层，并随刷随铺设；
C、 应在面层初凝前完成抹平压实工作，终凝前完成压光工作，避免超过时限的抹压影响面层与基层的粘结；
D、 找平层均应抹压平实，但表面应粗糙，以利与面层粘结。
(2)整体面层发生不规则裂缝；
A、 水泥质量符合设计要求，安定性符合规定，严禁使用受潮、结块的过期水泥；
B、 严格按配合比控制水灰比和稠度，粗骨料材质符合规定要求，拌合均匀，保证面层强度符合设计要求，并避免局部收水过大产生裂缝；
C、 严格控制压光工序，使面层表面光滑平整；
D、 终凝24小时后及时进行养护，一般不少于7天。
(3)板块面层发生裂纹。
A、 不得使用有裂纹缺陷的板块；终凝24小时后及时养护。
四、内外墙
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
1、砌体工程（砌砖、中小型砌块）
(1)地基不均匀沉降引起砌体裂缝；
A、 按规范要求合理设置沉降缝位置；
B、 沉降缝应有足够的宽度，施工中防止砖头、混凝土块等杂物落入缝中堵塞；
C、 设计上注意加强房屋结构的整体刚度，以增强建筑物调整地基不均匀下沉的适应能力；
D、 妥善加固处理地基中的软弱部位（如暗浜、古井、淤泥夹层等），防止发生局部沉陷；
E、加强隐蔽工程检查，严格基槽验收工作，防止地基未达到设计深度或规定地层；
F、防止基坑积水浸泡降低地基土的承载力引起不均匀沉降；
G、施工时要注意防止人工降水措施不当引起相邻建筑不均匀沉降；
H、附属结构物（如门斗、台阶等）或房屋隔墙基础处于回填土上时，填土必须密实。
(2)地基冻账引起砌体裂缝（在北方寒冷地区时）；
A、 设计基础埋深应在该地区的冰冻线以下规定深度；
B、 在北方地区施工基坑验槽时要严格复验基础埋深；
C、 注意不要忽略门斗、台阶、花台等附属结构物的基础埋置深度同样必须符合规范要求；
D、 基础两侧也是冻胀土时，应在基础两侧填设10～15cm厚的非冻胀土作为隔离层；
E、 施工时注意基础梁下架空部分不要被填土填实，应留有一定空隙，以免冻胀土顶裂梁和墙体。
(3)温差变化引起砌体裂缝
A、 按设计规范规定和建筑物的实际环境（如施工期温差变化很大、墙体材料不同等因素）合理设置伸缩缝；
B、 设计要注意协调钢筋混凝土屋盖系统与砖墙因温差变形的差异，设置足够厚度的全盖系统保温层（隔热层），同时应在顶层结构完成后及时完成保温层（隔热层）；
C、 女儿墙与结构层（或刚性防水层）之间应设温度缝，以免在女儿墙根开裂；
D、 在易发生温差变形裂缝的部位（如不同材料结构的结合部、较长的现浇雨蓬端部、楼层错层处等）采取提高砌体强度设置拉结筋等措施。
四、内外墙
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
1、砌体工程（砌砖、中小型砌块）
(4)因设计不同或施工工艺不良使砌体强度不够、整体性被削弱引起裂缝。
A、严格遵照设计规范规定，在确定砌筑砂浆标号、砌体截面、构造要求时，保证砌体有足够的抗压强度、抗弯强度、抗剪强度、抗拉强度及局部承压强度；
B、砌筑前应认真现场抽样检验（试验）砖和砌块的质量，其品种、标号必须符合设计要求；
C、砌筑砂浆的水泥、砂、外加剂质量、配合比必须符 合设计要求，有良好的和易性，现场制作的砂浆试块强度必须合格，砂浆要随拌随用，禁止使用超过规定时间的砂浆；
D、砌筑用砖要提前浇水湿润、砌筑应用挤浆法或加浆法，使砖的灰缝砂浆饱满，水平灰缝饱满度不低于80%；
E、严格遵守操作规程，保证组砌方法、留搓形式、灰缝厚度、拉结筋布置、构造加固措施等符合规定要求；
F、注意砌体中留洞、留槽（如脚手洞眼、施工临时通道等）不能削弱截面过多，并且封堵时必须密实。
2、现浇钢筋混凝土工程
(1)施工缝设置不当或处理不当留下裂缝隐患;
A、 合理划分流水段，按一定长度留置垂直的现浇混凝土墙施工缝，避免因不能维持连续浇筑形成冷缝或长度过长形成收缩裂缝；
B、 施工缝应用钢板网分隔并固定于模板和钢筋上，继续浇灌时应先将松动颗粒清除并充分冲洗湿润，并分层进行振捣保证新老混凝土结合良好。
(2)浇筑工艺不良形成蜂窝、烂根、冷缝及收缩裂缝。
A、 水泥、粗细骨料、外加剂、拌合用水质量及配合比必须符合设计要求，保证计量准确，控制搅拌时间和塌落度及水灰比，运输过程中不得离析；
B、 浇筑时应分层浇灌，自由下落高度不宜>2m；
C、 应连续进行作业 ，间隔时间不能超过规定时间，以免形成粘结不良的冷缝；
D、 注意振捣点均匀排列并仔细捣实，不得发生漏捣，注意控制振捣时间，不宜过长，避免发生蜂窝、麻面现象；护，以避免温差过大或养护不良发生收缩裂缝。
E、 每层墙在标高处混凝土的水平施工缝应在立模前凿除松动颗粒及浮浆并冲洗干净，浇筑前要先铺一层同标号砂浆，并将模板缝封严，以防漏浆形成烂根；
F、 折模时间不宜过早，折模后应及时覆盖并充分浇水养护，以避免温差过大或养护不良发生收缩裂缝。
四、内外墙
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
2、现浇钢筋混凝土工程
(3)温差变化引起砌体裂缝
A、 规范规定和建筑物的实际环境(如施工期温差变化很大、墙体材料不同等因素)合理设置伸缩缝；
B、 要注意协调钢筋混凝土屋盖系统与砖墙因温差变形的差异，设置足够厚度的全盖系统保温层(隔热层)，同时应在顶层结构完成后及时完成保温层(隔温层)；
C、 女儿墙与结构层(或刚性防水层)之间应设温度缝，以免在女儿墙根开裂；
D、 易发生温差变形裂缝的部位(如不同材料结构的结合部、较长的现浇雨蓬端部、楼层错层处等)采取提高砌体强度、设置拉结筋措施。
3、一般抹灰工程
(1)抹灰层发生空鼓、裂缝、起泡（开花）、缺棱掉角；
A、 砌体的孔洞、凹凸、缺棱掉角、裂缝等缺陷必须先返修合格；混凝土结构的蜂窝、麻面、露筋、疏松等部分必须凿除后补强合格；门窗、预埋件等必须事先安装牢固并调整好位置；
B、 光滑的混凝土基层应凿毛或用掺107胶的高标号水泥扫浆，砖墙应提前一天浇水湿透，加气混凝土砌块墙还应提前两天浇水充分润湿，以增强墙体与抹灰层的粘结；
C、 抹灰砂浆用的原材料质量及配比必须必须符合设计要求 ，注意：
a)不得使用受潮或过期水泥；
b)宜用中砂，控制含泥量不超标；
c)石灰熟化时间充分，石灰膏内不得含有未熟化的颗粒和杂质；
d)砂浆必须随拌随用，超过规定间歇时间的砂浆不得使用；
e)外加剂掺量应通过试验确定，各层砂浆要严格按配合比配制砂浆，保证和易性良好；
D、 砖、混凝土、砌块、木质等不同材质墙体相接处应在抹灰前先铺钉金属网并绷紧牢固，其搭接宽度不得小于规定值；
E、 外墙抹灰长度较长、高度较高时要合理设置分格缝，防止收缩开裂；
F、室内墙、柱、门阳角应先用1：2.5水泥砂浆作护角，其高度不低于2m；门窗框缝隙要先用水泥砂浆嵌实
四、内外墙
工程项目
常见漏、裂质量通病
预防漏、裂技术措施要点
3、一般抹灰工程
(1)抹灰层发生空鼓、裂缝、起泡（开花）、缺棱掉角；
F、 严格按操作规程施工，抹灰应分层进行，避免一层抹灰太厚，分层抹灰相隔时间不得过长或过短，底层砂浆终凝前不得抹第二砂浆，砂浆已硬化时严禁用力搓抹，不得直接将水泥砂浆面层作在石灰砂浆底层上；
G、 抹灰工程不得在0°C以下施工，以防冻害；
每层砂浆凝结前，要注意防止快干、水冲、撞击和振动，面层压光时间不可过早或过迟，应在收水后终凝前进行；水泥砂浆抹灰应在湿润条件下养护，避免暴晒。
(2)抹灰层室外转角、凹凸部位、分格缝等细部处理不规范引发墙体渗漏
A、在阳台、露台、压顶、挑檐、雨蓬、腰线、窗台板、窗口天盘等部位抹灰时，应注意：
· 凡有泛水的阴角应抹成小园角并抹压密实，防止收缩裂缝；
· 抹好流水坡度，防止局部积水；
· 做好滴水线槽和鹰嘴，防止雨水顺墙流淌污染墙面甚至引发渗漏；
· 外门窗框与墙体的缝隙必须在抹灰前按设计要求的构造大样封堵严实，抹灰时留有嵌填密封材料的位置；
B、 外墙分格缝抹灰要严格按操作规程操作，木质分格条应浸泡后使用，应在底层抹灰平整密实固化后粘贴，分格条应满浆座水泥浆粘贴，在分格条两侧用水泥浆抹成斜角，并注意在罩面灰完成后及时取出，将分格缝勾压密实，防止分格缝形成渗漏。
4、装饰抹灰工程（水刷石、水磨石、斩假石、拉毛灰、喷砂、喷涂、仿石、彩色抹灰、涂料刷浆等）
(1)底层（中层）抹灰发生空鼓、裂缝、起泡（开花）、缺棱掉角；
同一般抹灰工程
(2