商业地产市场动态-fsw.doc

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【商业地产市场动态】
目 录
【商业地产市场动态】 3
丽泽商务区5万平米写字楼封顶 3
北京工商联大厦奠基 3
上海陆家嘴塘东总部基地破土动工 3
埃蒙顿将变身公园里的购物中心 4
“迪士尼”落户上海已无悬念 4
万达拿下沪今年最大地块 5
上海将加快建设轨交枢纽型商业中心 5
绿地集团购沪市郊三幅地块建企业总部 6
广州珠江新城“西塔”年底封顶 6
第四季度成都写字楼市场显下滑迹象 7
成都东大街喜年广场"双塔"明年底封顶 7
成都川藏路旧城将建成国际购物中心 8
10月份深圳写字楼空置率上升 8
无锡恒隆广场开工建设 8
南京天印公园地下广场年内建成 9
日本永旺天津首家门店落户泰达时尚广场 9
青岛李沧宝龙城市广场开工 10
沈阳美联大厦项目奠基 10
华润沈阳置地广场开工 10
九龙仓大连时代广场开业 11
武汉武昌商场将变身五环峰国际广场 11
明发商业广场落户合肥“北部湾” 11
【典型案例分析】 12
中海广场 12
【业界观点】 3
通过商业界面设计为商业地产增值 3
【行业关联企业与项目动态】 4
锦江之星2年内拟扩店至600家 4
亚洲首家Indigo酒店落户上海 5
中凯豪生五星酒店即将开张 5
【需求变化分析】 5
10月百家大型零售商销售增幅回落17% 5
【政策与行业趋势】 6
上海企业总部地块拟按工业用地出让 6
【建筑建材】 7
永旺北京国际商城采用京瓷光伏发电 7
环保人工水晶湖首次参与亚洲国际房地产交易展 7

【商业地产市场动态】
丽泽商务区5万平米写字楼封顶
据悉，作为北京市新兴金融服务功能区，丰台丽泽金融商务区的规划设计方案将于明年上半年正式出台。目前，商务区内建筑面积5万平方米的高品质写字楼——金唐国际大厦已经封顶，开始面向金融机构和企业招商。
丽泽金融商务区地处西二、三环路之间，以丽泽路为主线，东起菜户营桥，西至丽泽桥以西原卢沟桥东区行政边界，南起丰草河，北至宣武区红莲南路，将被打造成具有“生态办公、人车分流、职宿休闲一体”三大特色的金融商务区。
按照丽泽商务区的发展模式，2008年到2010年是全力打好发展基础的3年，使商务区城市面貌和环境秩序明显改善。2011年到2015年，基本形成“功能完善、上下互通、安全便捷、人车分流”的现代化综合交通体系，建成一批体现城市特色的地标性建筑和大型景观绿地，吸引一批国内外知名新兴金融机构入驻。2016年到2020年，基本完成北京丽泽金融商务区的主体规划建设，成为成熟的高端金融商务区。（返回目录）
北京工商联大厦奠基
据悉，由苏宁电器董事长张近东参股的北京工商联大厦项目近日奠基。该项目为一写字楼项目，位于城北积水潭附近，建筑面积约10万平方米。建成后，苏宁将拥有50%权益。
这是苏宁电器董事长张近东在瞄准北京多年后，终于进入北京地产业。此前，苏宁一直酝酿进入北京地产市场，并曾在数年前深入考察过北京东直门附近一地块。据了解，张近东2000年初以苏宁电器大本营南京为始涉足房地产业，先后在南京开发出银河国际广场、钟山国际高尔夫、天启花园等著名高端项目，并借助地产进入百货业和酒店业，开出银河百货、南京索菲特银河五星级酒店等项目。2007年，苏宁银河地产又与张近东之兄张桂平旗下苏宁环球并肩杀入上海和无锡地产市场。（返回目录）
上海陆家嘴塘东总部基地破土动工
上海陆家嘴集团总部近日发布信息，总投资近60亿元人民币的陆家嘴塘东总部基地于11月17日正式破土动工。
塘东总部基地地处陆家嘴金融贸易区核心区域，占地面积约5.34万平方米，总建筑规模约44万平方米，包括5幢高标准甲级写字楼和一座商业配套中心，该项目预计2012年全面建成。基地建成后，将与西侧的上海金融证券交易中心在功能上形成“共鸣”，并与北面的上海科技馆、东方艺术中心、世纪广场及东面的国际社区融为一体，共同组成陆家嘴金融贸易区一个新的综合性金融总部集聚区。
为方便基地内各建筑群之间的“交流”，塘东总部基地将首次实践地下空间整体开发。项目负责方陆家嘴公司表示，将对塘东总部基地地上、地下空间进行统一规划、设计、施工和招商。（返回目录）
埃蒙顿将变身公园里的购物中心
2006年6月，摩根士丹利基金斥资5.9亿元从爱梦敦置业手上收购位于上海浦东的金桥埃蒙顿国际广场地块。相关方面近日透露，大摩携手香港崇邦集团，将原埃蒙顿项目打造成上海首座“公园里的购物中心”。
日前，最新的“埃蒙顿”雏形也浮出水面，并将于明年3月全部结构封顶初显形态。开发商崇邦集团事务总监梁美芬透露，该项目正式命名为“金桥国际商业广场”，将被定位为“升级版”的大宁国际购物中心。项目投资约20亿人民币，预期于明年9月试运营。
与普通的购物中心不同，金桥国际在规划上强调“生态公园”，梁美芬表示，相对大宁项目，金桥国际绿化的覆盖率几乎可达总用地的一半，其中最大的集中绿地面积约12000平方米。
从新的规划蓝图上，可以看到金桥国际共有11幢商业楼宇组成，商业面积约16.4万平方米，其中具有标志性的为一幢十层楼高建筑，与大宁国际相似，除了底座的商业裙房，该栋楼其余楼面为5A标准的办公楼，总建筑面积共约1.6万平方米。另外10栋建筑则为2-4层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米色为主色调，呈现代简约风格。
金桥国际商业广场地处金桥路与张杨路交汇口，距离地铁六号线金桥路站仅50米远，项目总占地近6万平方米。金桥地区积聚了大量软件、科技类企业，紧邻外高桥保税区，但商业配套设施则比较匮乏、业态也相对落后，因此，总建筑体量18万平方米的金桥国际商业广场，将打造成金洋地区最大的一站式购物中心，片区内的核心辐射人群达到75万人。（返回目录）
“迪士尼”落户上海已无悬念
一位多年参与上海迪士尼项目立项考察和可行性研究的专家近日表示：“迪士尼落户上海已经没有悬念。”据悉，目前上海相关部门与美国迪士尼公司就一些具体合作细节还在进行谈判。一位知情人士说，“主要是此前美国迪士尼开出的价格过高。随着目前美国经济下滑，迪士尼在价格上可能作出些让步，这为谈判进程增加了利好。”
据了解，目前迪士尼项目初定位于上海浦东川沙和南汇交界的黄楼区域。其与上海浦东国际机场仅数十分钟的车程是迪士尼选择黄楼的主要原因之一。根据相关规定，上海过境旅客可享受48小时免签证游。
另据消息人士透露，根据美方要求，上海地方或推出迪士尼中文电视频道，合作方极有可能是上海文广新闻传媒集团。根据美国迪士尼经验，游园经营仅能打平成本。迪士尼真正盈利来源包括特许产品生产经营、电视频道广告等其他领域。另外，迪士尼对拉动酒店、餐饮、交通等服务业消费意义重大。（返回目录）
万达拿下沪今年最大地块
上海房地局今年最大一幅招拍挂土地近日开标。万达集团以9.9213亿元的低价成交，折合楼面地价约2400元/平方米。
万达中标的这一地块是今年上海房地局第35号土地公告中的地块，为“嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧地块”（以下简称“江桥地块”），总面积23.8万平方米，其中出让面积为18.6万平方米，规划用途为商业、商务办公用地，及居住用地。
据悉，在该地块所处的金沙江路沿线，目前在售项目均价大都在1万元/平方米以上。有业内人士表示，江桥地块约2400元/平方米的楼面地价，将给开发商的定价和盈利空间提供较大尺度。（返回目录）
上海将加快建设轨交枢纽型商业中心
47家购物中心、156个大卖场、近200家百货店、2719家超市、4112个便利店、34万余个各类餐饮门店，4029万平方米的零售商业网点营业面积，175.3万名商业从业人员，这是目前上海商业的全部“家底”。
受市经济信息委和市商务委员会的委托，市商业联合会、上海企业竞争力研究中心近日完成了“迎世博上海商业布局调整和业态创新研究”，并提交给市政府作为决策参考。
据悉，为了满足市民和7000万世博游客的消费购物需求，上海将加快布点建设一批轨道枢纽型商业中心和新型业态，并提升发展南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇、豫园、新上海商业城、五角场等20个具有国际化购物天堂象征的市、区商业中心。
“迎世博上海商业布局调整和业态创新研究”指出，目前，上海零售商业的规模约为伦敦、纽约、东京的12%~25%，并且在业态能级、商品种类、品牌档次、市场环境、国际化程度、个性化服务等方面亟须提升，单位商业面积实现的销售额明显低于国际先进城市。
专家认为，从竞争态势看，上海正承受国内外商业中心城市的双重竞争压力。从国内看，近年来国内大中城市商业发展步伐加快，上海社会商品零售总额增幅低于国内特别是长三角地区主要商业中心城市，与周边地区相比在先进业态、业种上的优势缩小，商业特色不够鲜明，对国内消费者的吸引力有减弱趋势。从国际看，随着国外旅游市场的逐步开放，东京、巴黎等国际购物中心城市将吸引更多国内高端消费者。以大卖场为例，由于竞争激烈，本市大卖场的单店营业规模呈下降趋势，发展速度也已趋缓。（返回目录）
绿地集团购沪市郊三幅地块建企业总部
近日，绿地集团斥资近7亿元获取上海市青浦区和奉贤区的三幅地块，土地总面积约28.42万平方米，规划总建筑面积约58.4万平方米。该集团将利用这三幅地块规划打造中小户型住宅和现代服务业楼宇项目, 三个项目均将于近日正式开工建设。
绿地集团此次获得的三幅地块中，青浦区白鹤镇地块紧邻昆山绿地21城，总占地面积约8.8万平方米，规划总建筑面积约18.46万平方米，规划建设总部办公大楼与住宅产品，其中住宅项目定位为小户型青年公寓，总部办公大楼主要面向长三角金融企业。青浦区赵巷镇地块作为吉盛伟邦绿地国际家具村的二期项目，占地面积约13.8万平方米，规划总建筑面积约20.69万平方米，规划建设集家具家居展示、配套商务办公、餐饮等功能于一体的大型现代服务业综合体。奉贤区南桥镇地块西邻望圆路，北邻庙泾新村南侧，地处南桥新城核心位置，占地面积约5.83万平方米，规划总建筑面积约19.2万平方米，规划建设集高端办公、酒店公寓、住宅、商业等于一体的综合项目。（返回目录）
广州珠江新城“西塔”年底封顶
被誉为广州市新城市中心区的珠江新城“西塔”工程——广州国际金融中心将于今年底封顶。
“西塔”是集顶级写字楼、超五星级酒店、高端酒店式服务公寓、高档商场、会议展览中心等功能于一体的华南地区商务地标，总建筑高度423米，共103层。目前85层主体结构已完工，计划今年底封顶，2009年底竣工并投入使用。而东塔则将于2009年底开工，预计2014年竣工并投入使用。
据负责西塔工程的越秀城建投资有限公司副总经理黄维钢介绍，西塔的施工期总共为1007天，创造了两天盖一层的纪录。黄维钢还透露：“103层的西塔，每6层就有一层加固层，这样即使被飞机撞也不会出现整层坍塌的情况，而首层直径为1.9米的钢管也专门填充了混凝土，增加其防火功能，同时顶楼的一侧还建了一个直升飞机停机坪。”（返回目录）
第四季度成都写字楼市场显下滑迹象
据世邦魏理仕近日统计的数据显示，进入第四季度以来，成都写字楼市场的交易量出现了萎缩，部分写字楼的租金开始下滑，个别写字楼租金下滑超过10%。相比世邦魏理仕的第三季度报告还显示成都写字楼租金上涨空置率下降，可见市场从第四季度开始发生明显转折。
受市场需求的走软影响，部分项目选择推迟入市，有的甚至暂行中止了扩张计划。业内人士预测，2011、2012年将是写字楼供应量的高峰期，将可能对整体租金上涨产生一定压力。同时由于供应量的井喷及租客对物业品质要求的提升，市场将呈现“优胜劣汰”的格局。
而成都星彦的一组调查数据显示，目前，成都写字楼市场供应大幅上升，成交大幅下降，2008年1-10月成都五城区（含高新区）写字楼供应量为55.36万平方米，同比增长26.3%；主要集中在东大街、天府新城区域。总体成交量为33.6万平方米，同比下降21.4%。
业内人士指出，由于进入四季度后市场的急转直下，预计今后一段时期众多的业主和开发商将在写字楼租赁市场面临更大的挑战，这一点在个别空置率超过30%的写字楼将尤其如此。
成都星彦地产总经理张猛表示，未来四年写字楼供大于求已经不可避免，成都在整体规划上，短期内把大量的商业性土地投入市场，可能过于乐观，过高估计了未来发展中对写字楼的需求量，其原因是几年前成都写字楼高端物业的短缺，导致租金高涨，出租率较高，形成一个假象：高端写字楼供不应求，形成了目前写字楼市场的“大泡沫”，在目前全球性的经济危机阴影下，这个泡沫可能需要较长时间来消化。
而万瑞置业涂科则认为，产品供大于求是市场经济的必然规律，成都写字楼市场一直存在机会，原因在于中国的经济增长，只要增长保持，写字楼的需求就会不断增加。（返回目录）
成都东大街喜年广场"双塔"明年底封顶
成都市锦江区有关方面近日表示，截至目前全市规划建设的最高楼宇——喜年广场将于明年11月整体封顶，2010年3月投入使用，建成后将是东大街金融商务大道首个投入使用的标志性建筑。
喜年广场地处东大街金融商务大道的市中心起始地段，总占地13亩，建筑面积约13万平方米，呈“双塔”造型。其东塔——甲级写字楼宇的设计高度达到了49层、190米，是截至目前全市规划建设的一环内乃至全市的最高建筑。据了解，目前该项目建设已修至地上15层，明年11月就将整体封顶。
锦江区相关负责人介绍，到2010年3月，该项目将成为东大街围绕“金融商务”核心业务，首个投入使用的标志性建筑。
该项目是目前中国西部首个多功能的城市商务复合体，围绕甲级写字楼，整个西塔32层、高约100米的楼宇中设置了国际酒店、精装公寓、精品商业等三个业态，为写字楼里的办公人群服务。（返回目录）
成都川藏路旧城将建成国际购物中心
近日，在四川省抗震救灾致谢暨灾后重建（香港）投资说明会召开期间，武侯区与香港宏佳企业公司和成都太平园家私广场管理公司达成了约25亿元的投资协议，共同推进武侯区川藏路沿线的旧城改造，同时巨资打造占地123余亩的成都国际购物中心。
据了解，成都国际购物中心由购物中心、家居博览中心、商务中心三个部分组成，预计明年破土动工，3年时间可建成并投入使用。与此同时，还将在一期工程的基础上启动二期工程，再建一座建筑面积10万平方米的五星级酒店。（返回目录）
10月份深圳写字楼空置率上升
来自代理及中介机构的多方消息证实，深圳写字楼受整体经济影响，近期退租渐多，空置率表现为上升趋势。市场租售的双双低迷，已令当下不少物业持有者陷入租售两难境地。空置率高的多集中在高端物业。
据中原最新数据显示，10月末，福田中心区、中心西区和南山区的二手写字楼空置率环比9月均有所上升，其中又以中心区为首。这个片区空置面积已达30.3万平方米，空置率约为14.11%，环比9月上升2.97%，而中心西区和南山区虽然都有吸引到部分从中心区迁出的租户入驻，但两者的空置率也分别环比上升0.4%和1.8%。唯一显得乐观的是罗湖片区，由于租售价连续下降，吸引力再现，10月出现多单小面积成交，空置率有所下降。
高端物业越密集的区域受灾越严重。在福田中心区，就有大中华国际交易广场、经贸中心、新世界中心等近十个项目已超过15%以上的空置率。而在中心西区和南山区两个片区，属于甲级写字楼的本元大厦、天利一期，其空置率也分别达到了24.5%和18.51%。在罗湖片区，世界金融大厦、地王大厦也超过了10%。（返回目录）
无锡恒隆广场开工建设
位于无锡市东大街地块的无锡恒隆广场项目近日正式开工建设。该项目总投资约35亿人民币，总建筑面积25.5万平方米，体量比上海恒隆广场更大，容积率6.5。从外观模型来看，整个无锡恒隆分成三部分，包括一个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑，预计在2013年落成。
购物中心背面、靠后西溪为一个休闲广场，该休闲广场是为保护东大街地块中的城隍庙戏台、老回廊等文物而“量身订做”的。两栋高层建筑将定位为写字楼，设计和建筑标准等将超越恒隆在上海投资的写字楼。
恒隆广场的建设将给无锡东大街交通格局带来巨大变化。从整个项目布局来看，呈现出一个流线型的设计。充分注重对人流和车流的分配，三个出入口分别对汽车、行人等的路线都做了很好的安排。在整个广场里面，市民可以沿着三角形的线路的自由穿梭。为了配合无锡恒隆广场的建设，健康路段将拓宽到20米左右。（返回目录）
南京天印公园地下广场年内建成
南京最大的城中公园江宁天印公园的地下广场将于年内完工。据江宁区建设局日前透露，将以经营权长期整体转让或整体租赁方式寻求合作。目前已有家乐福、大洋百货、北京王府井等商家前来洽谈，有意向进入天印广场经营。
据了解，目前江宁商业布局分散，临街店铺“单打独斗”“有量少质”，与庞大的消费能力不对称。而占地约10万平方米的天印广场年内完工，将终结该区商业“单打独斗”的旧格局，形成江宁的新商业中心。
据介绍，天印广场建成后将采用太阳能发电、地下水调节温度等多种大型节能系统，是目前南京最大的城市节能型广场。（返回目录）
日本永旺天津首家门店落户泰达时尚广场
11月20日，天津滨海新区重要商业项目——泰达时尚广场永旺购物中心项目举行开工典礼。
由泰达集团投资建设，日本最大的商业零售集团——永旺（AEON）公司承租经营的永旺购物中心项目总建筑面积10.7万平方米，全部根据永旺公司商业综合体的运营要求定制，并由永旺公司负责运营管理。该购物中心将包括综合百货超市JUSCO（佳世客/吉之岛）、高档百货商场、品牌专卖店、国际影院、餐饮、休闲娱乐及配套设施等，共设机动车停车位2500个，是日本永旺公司继北京永旺国际商城购物中心项目之后在华北地区又一个大型综合购物中心项目。项目计划于2010年上半年开业。（返回目录）
青岛李沧宝龙城市广场开工
青岛市、区两级现代服务业的重点项目之一李沧宝龙城市广场近日奠基。该项目总投资18亿，占地160亩，规划建设为综合性的超大规模购物中心。因该项目毗邻李村商圈，项目建成后将形成李沧区的核心商圈，提升整个李村商圈的经营水平。
据介绍，李沧宝龙城市广场项目由宝龙集团投资建设，总建筑面积36.7万平方米，其中纯商业面积23万平方米。规划建设为集星级酒店、五星级影院、大型娱乐、大型时尚百货、大型时尚超市、酒店式公寓、商业步行街为一体的综合性的超大规模购物中心。项目预计三年内建成。（返回目录）
沈阳美联大厦项目奠基
沈阳市皇姑区美联大厦项目近日奠基。该项目位于昆山路与长江街交会处，总占地4000多平方米，将打造以商业、商务、办公、居住等为一体的30层高的综合项目。
据介绍，该项目地下负3层为停车场，地下负2层至地上三层为商场，地上4至17层为办公写字楼，地上18至30层为商务公寓。据介绍，为提升现有业态的档次，该项目地下与长江街地下商业广场相连。
皇姑区相关负责人表示，自今年9月10日开始，皇姑区先后有香港中汇广场、韩国乐天、香港泰和龙庭等超大项目相继奠基，形成了独特的“皇姑现象”，美联大厦项目是在皇姑落户的第6大项目。（返回目录）

华润沈阳置地广场开工
11月18日，华润置地•凯旋门、置地广场两项目开工典礼在铁西华润雪花啤酒厂原址举行。
“置地广场”都市综合体项目位于雪花啤酒厂西厂区，占地面积约6.6万平方米，建筑面积约55万平方米，致力于打造成集酒店、零售、娱乐、休闲、高档住宅等诸多功能于一体的沈阳西部都市综合体的代表。建成后，将会为沈阳西部“十字金廊”增添新的商业元素。
“凯旋门”住宅项目位于雪花啤酒厂东厂区，为城市中心高端住宅产品，项目占地面积约10万平方米，建筑面积34万平米。
在谈及此次项目开工有可能承受的风险时，华润置地沈阳公司负责人表示，在拿地时公司就充分考虑到了可能存在的风险，之所以在沈阳加大投资，一举拿下四块土地并在目前的地产形式下逆市开工，一是因为看好沈阳这座城市，沈阳是东北核心城市，具备良好的发展前景，我们对此充满信心。二是华润置地在沈投资建设的项目是其旗下成熟的产品线，本身具有较强抗风险的能力。（返回目录）
九龙仓大连时代广场开业
香港九龙仓集团在大连的“时代广场”项目日前建设完工，开门纳客。大连是九龙仓在内地继北京、上海、重庆、武汉后的第5个建“时代广场”的城市。据大连时代广场推广及广告部经理杨浩章介绍，不同于内地其他4店，大连时代广场的定位是引进世界一流品牌，推广奢侈品品牌消费文化和高素质的购物文化。他表示，大连时代广场是大连首个全以国际名牌为租户组合的商场。（返回目录）
武汉武昌商场将变身五环峰国际广场
有着59年历史的国资老百货武昌商场将变身五环峰国际广场。据悉，明年4月，经营面积2万平米，集购物、餐饮、娱乐和室内健身于一体的五环峰国际广场将开门纳客。
据悉，今年9月底，一家上万平方米的大型商场“司隆百货”刚在司门口开业，而五环峰国际广场与之仅相隔几百米。五环峰国际广场负责人表示，他们对这个商圈打探了四年，最终定位中高端的国际广场。该负责人表示，司门口商圈需要的是把学生群体与白领阶层消费相结合，弥补大型百货空缺的一种综合业态。（返回目录）
明发商业广场落户合肥“北部湾”
近日，合肥重点招商引资项目——香港明发集团耗资10亿余元打造的明发商业广场销售、招商工作紧锣密鼓地展开。
合肥“北部湾”西北临“141”城市发展规划北部组团大杨镇，正北抵新北城南端，西南临森林公园城市板块，南邻合肥老城区，可以说是合肥的北大门，是规划中的老城区与北部组团——副城市中心的过渡地带。
合肥明发商业广场项目，位于“北部湾”南端，背靠森林公园，紧邻合肥老城区。项目总占地面积约300亩、规划总建筑面积近58万㎡，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、影城、五星级酒店、商务、精品公寓等为一体的超大综合体。商业建筑地上3层、地下1层，商业总面积近37万㎡，其中，五星级酒店建筑面积2.2万㎡；公寓13.2万多㎡；商务面积7.5万㎡；同时配套一个拥有4000多个车位的停车场。项目整体采用北美建筑风格。项目建成后不仅可以填补合肥北部商业空白，成为新的商业标志性建筑；更可以向淮南、蚌埠等合肥以北附近市县辐射。（返回目录）
【典型案例分析】
中海广场
位于北京市CBD、长安街双重繁华交汇之地，集两座国际甲级写字楼及一座商业裙楼于一体的中海广场近日启动了全球租赁，并开放了样板层。
除黄金区位之外，高科技环保玻璃幕墙、全景采光的“短进深”无柱设计，中楼1754平方米、南楼1478平方米的标准层面积，超过2.8米的楼层净高，10厘米的架空地板等配置是该项目的宣传亮点。
中海广场大规模采用了双银low-e玻璃，在展现卓越外观的同时，最大限度地提升透光、保温、隔热及防水性能。尤其值得一提是，该项目采用了北京首例平行外推式幕墙窗户，它可以很好的减低室内风速，避免高空处产生的疾风，更利于办公空间的自然通风。
中海广场选用世界领先的日本三菱预选系统电梯，采用智能化目的层预选系统（doas）、电梯群控系统等多项电梯行业顶级技术，节能环保、高效舒适。而选用的世界领先美国约克空调，加上分户新风、杀菌系统，保证全天候的清新空气传送。
项目天花板吊顶板采用高档品牌阿姆斯壮矿棉板，吸音隔音性能好，防潮，不易变形；办公区域洗手间卫浴五金选用高品质的德国高仪（grohe）品牌，一流的设计突显不凡的舒适感受；网络地板则选用中德合资asm品牌，且通过了美国cisica质量检测，表面光洁不起尘，防火隔热，隔声防潮，可灵活布线、任意拆装组合。

项目效果图 写字楼大堂效果图

项目进程
2007年4月25日
开工
2008年4月30日
中楼主体封顶
2007年10月30日
地下室封顶
2008年7月
外立面基本封闭
2007年12月30日
北楼主体封顶
2009年1季度
竣工
2008年2月23日
南楼主体封顶
2009年2季度
交付使用

电话: [phone] 传真: [phone]-8001
第 8 页 共 20 页

l 发展商：中海地产
l 承建商：中国建筑
l 建筑设计：英国 TFP/香港王欧阳建筑师/北京建筑设计研究院

l 工料测量：威宁谢
l 租赁代理：世邦魏理仕
平行外推窗示意图
技术参数
建筑面积
中楼约56000平方米，南楼约26500平方米
楼层使用率
中楼76%，南楼80%
楼体高度
中楼约150米，南楼约95米
网络地板高度
10厘米
大堂空间
近千平米，挑空3层
办公区净高
2.8米以上
标准层面积
中楼1754平方米；南楼1478平方米
进深
中楼约8.3-11.4米；南楼约9.7-12米
车位数量
地上40个，地下704个（商业车位约100辆）
装修标准
(卫生间、大堂、办公区)
大堂、电梯厅、标准层走道、标准层卫生间：高档精装
办公区：网络地板，吊顶石膏板
客梯数量及参数
品牌：日本三菱进口预选系统电梯
中楼：12部－低区4部，中区4部， 高区4部；载重1600KG
南楼：6部－低区3部，高区3部；载重1350KG
地库转换梯：4部；载重1600KG
服务梯数量及参数
品牌：三菱
中楼消防梯2部；载重：1600KG
南楼消防梯1部；载重：1350KG
空调配置
品牌：约克
风机盘管（外区四管、内区两管风机盘管）＋新风系统
新风量
办公区40立方米/小时/人，商业25立方米/小时/人
电力系统
变配电系统、低压配电系统、电气照明系统、动力配电系统、防雷与接地系统
电力供应
供电局提供两路独立10KV电源
单位供电量
总计算负荷约12000KVA，变压器安装容量为16200KVA
不间断电源\备用发电机
地下一层配置一台1500KVA备用发电机，作为消防负荷及特别重要负荷的备用电源
楼宇自控系统
完善的建筑设备监控系统、综合布线系统、安全防范系统、有线电视及卫星电视系统、VSAT卫星通信系统、
火灾报警系统、智能化系统集成
通信及网络系统
电信、网通；手机信号增强；无线上网（网通）
商业部分参数
商业建筑面积
约25000平方米
商业楼层
地下1层至3层，北楼6层
楼层层高
B1-5米；F1-5.4米；F2-5米；F3-5米；F4-4.5米；F5-4.5米；F6-4.5米
楼板使用荷载
(楼板承重)
商场350kg/平方米，厨房400kg/平方米
车位数量
744辆（商业车位约100辆）
主出入口
中、北楼商业大堂东、西两侧；北楼南、北侧；南楼南侧；商业与写字楼连接处
柱间距
9米
卫生间
各个楼层
商业大堂面积
约600平方米
商业大堂挑高
3层20米挑空
商业规划
位置
楼层
业态组合
北楼/中楼
B1
中西快餐、美食广场、咖啡甜品店、面包店、冲晒店、干洗店、便利超市……
F1
银行/ATM、名车展示、珠宝手表、服装服饰、礼品店、红酒店、咖啡店、商务中心……
F2-F3
西餐厅、日韩料理、商务中餐、品牌专卖、美容中心、教育交流……
F4-F6
大型商务餐饮……
南楼
F1-F3
大型品牌旗舰店、商务会所、休闲娱乐……

中楼/北楼商业：
北楼商业地上共6层，4、5、6每层整层出租给一家商户。
南楼独立商业：
南楼商业地上共3层，近4000平方米，东临国贸，双面临街；拥有独立出入口，并配有1组专属手扶电梯；CBD核心区唯一具有独立形象店面展示的商业建筑。（返回目录）

【业界观点】
通过商业界面设计为商业地产增值
洲联集团 刘力
目前越来越多的国内外投资商将目标锁定商业地产。但国内商业地产运作缺少成功的典范，一方面是国内发展商缺少商业地产开发方面的经验，将商业项目采用类似住宅开发的运作模式，操作思路、操作程序、招商渠道等把握不好；另一方面， 商业规划设计薄弱，尤其是对与商业运营吸引力密切相关的商业界面设计，同国外同类产品相比，存在巨大差距。许多开发商仅仅追求新、奇、特的外观，忽视商业立面设计特殊性，更忽视商业项目整体性的设计，不考虑人性化在设计中的含量，室内外环境设计各自为政。
商业界面设计是建立在准确的市场调研、市场定位、投资模拟分析和预招商等工作基础之上，涵盖了所有与视觉相关的设计，包括整体形象概念、室外立面、室内装修、外部环境和引导标识系统等等。界面设计的好坏直接影响开发商、投资者、购买者和顾客的观感，从而影响他们对商场的定位、品质和价值的认定。好的商业界面设计，能最大化的表现商场的商业价值，甚至能不同程度的提升商业项目品质。
商业形象概念设计基于商场的市场定位，进行总体的商业主题概念方案设计，从色彩、线条、形态等全方位对立面、室内、标识、环境统一考虑，使商场从整体到局部，处处都能商场的主旨。例如，法国巴黎 Carré Sénart 购物中心，就对商场所有公共区域的设计进行了把控，使之成为一体。而反观中国当今商场设计，外观是一种风格，内部装修是一种风格，室外环境更是与主题毫无相关。只有整体性的设计，才能最大化的将商业项目价值表现出来，吸引眼球，从而提升商业品质和价值。
立面设计除了要体现一目了然的美感与动人效果，还要注重建筑细部的丰富、精细处理。建筑同人亲密接触、直接“对话”的最重要界面就是材质、节点、细部剖面这些所谓“第三层次”的设计。同时，新一代商业设施的界面已不再是简单的建筑立面。更多地结合了广告、表演、灯光、招牌、发布等多元化的电子、机械、光效设施。这对传统的建筑设计方式又是一个新的挑战。
环境设计在当今中国商业地产中往往同住宅开发一样，认为是景观设计，盲目追求美观，争相投钱攀比，而忽略了商业地产设计的特殊性。商业地产环境设计不仅包括宜人舒适的景观，还有聚集人气，提供室外活动场所的功能。体验消费越来越成为商业项目的主要趋势。非购物方式的消费带来的营业收益所占比重越来越大。人有观人与被观的需要，因而创造一个允许人停留与观赏的共享空间更能引人入胜。体验消费者需求更要求商业界面的设计更加多元化、休闲化、娱乐化。
如王府井富阳广场提供了升降的舞台，为室外推广营销活动提供了与众不同的场所，吸引人流，又避开了拥挤的王府井大街混杂的环境。
标识设计一向是国内商场设计的弱项，也是最被人忽视的一点。大多数商场仍然停留在去购买现成标识产品的阶段，少部分开发商已经意识到需要做设计，以体现自己的特色，但作出的设计或缺少创意，或缺少前期主题概念定位，依然不能让人满意。法国巴黎尼斯之星购物中心，将商业主题延续至标识系统设计，创造出赏心悦目而充满艺术气息的商业引导标识系统，令人耳目一新。
专业化的商业设计通过一系列的专业原则，实现商业项目中营业面积价值最大化。一方面通过非创意性的商业设计核心原理，如业态组合、交通模式整合、纵向空间分流和高限等等，帮助商业项目的增值；另一方面是通过极具吸引力的商业界面设计，使其艺术化、整体化，力图吸引潜在投资者和顾客，体现商场的档次、品质，进一步提升项目价值。
新一代的商业界面设计不但为商业项目增值，也将为城市建设带来新的地标性景观。（返回目录）
【行业关联企业与项目动态】
锦江之星2年内拟扩店至600家
本土经济型连锁酒店“老字号”锦江之星近日表示，计划在未来2年内将门店数量由现在的350家酒店扩展到600家，并且还有向一些英语国家地区开拓市场的计划，比如北美。
上述信息是锦江之星内部人士在与日本太平洋旅游度假公司（PRI）正式签约，启动锦江之星海外订房业务的新闻发布会上透露的。
据了解，锦江之星此举是为了今后开拓入境游客源所做的战略性准备。目前锦江之星海外客源占其总客源的8%，其中日本客源占到其海外客源的15%，日本是其重点市场之一。此次签约后，双方将开通包括上海、北京、广州等在内的35个城市的订房合作。
锦江之星高层透露，与PRI签约是一种战略性合作，目前全国旅游消费市场的确有所走低，入境游市场也有一定影响，相对高星级酒店，经济型酒店所受的影响还不算太大，但凡事需要未雨绸缪。日本是中国最大的入境游客源之一，现在与PRI合作，也是期待未来消费市场有所拉升后，锦江之星可以获得更多国际客源。（返回目录）
亚洲首家Indigo酒店落户上海
此前刚刚与世茂集团签约发展数个中国区高端酒店的洲际酒店集团日前宣布，其定位时尚精品的Hotel　Indigo首家亚洲区酒店将落户上海。
据介绍，Hotel　Indigo为个性化精品酒店，价格与四星级、五星级酒店相当。洲际方面希望可以与大业主合作，模式是将既有的酒店或者住宅等适合的建筑改建成Hotel　Indigo。
目前全球有60多家该品牌酒店正在建设中，中国是重点市场之一。洲际酒店集团表示，亚洲首家Hotel　Indigo将坐落于上海黄浦江十六铺码头，酒店业主方为上海申江资产经营管理有限公司。
Hotel　Indigo与以往国际酒店品牌策略不同的是，其很注重中国本土客源，其认为虽然现在消费市场多少都会有些走低，但长远来看，中国内需市场会拉升，尤其是商旅板块，在上海和香港等经济发达城市依然有长期潜力，洲际尤其看好的是未来5~10年间中国的GDP和基础建设的提升。（返回目录）
中凯豪生五星酒店即将开张
据悉，上海市中心次新楼盘中凯城市之光的配套商业地块上的中凯豪生酒店，即将在11月28日开业，这标志着中凯集团正式进军酒店地产业。
据介绍，中凯豪生酒店共拥有334间客房和套房，构建集商务居住、休闲、娱乐为一体的国际化生活方式。在酒店的31和32层共设有6套豪华套房及4套首席套房，酒店内还设有3个不同大小的董事会议室，可容纳10-40人左右，还可提供各种专业会议设备包括视频和音频设备、多媒体投影仪及屏幕、高速无线和有线上网及电脑租赁服务等。酒店地下室拥有一个5.3米×14.1米的游泳池。
依靠中凯城市之光的成功开发经验，中凯豪生酒店在规划之初就以五星级酒店的标准进行设计，为了匹配五星标准的硬件设施，中凯集团选择了上海豪生国际酒店集团作为酒店管理方，豪生集团是具有80余年历史的国际管理集团。（返回目录）
【需求变化分析】
10月百家大型零售商销售增幅回落17%
10月份本是零售企业大丰收的季节，但今年10月受经济整体不景气影响，全国零售市场陷入销售全线降温的危机中。中华全国商业信息中心公布的10月全国百家重点大型零售企业的销售统计显示，今年10月零售额为232.32亿元，同比增长了8.24%，但增幅比去年同期下滑了17.42个百分点，服装、化妆品等商品销售全线降温，家电销售甚至出现负增长。
统计数据显示，销售增长幅度回落比较明显的是服装、化妆品、家用电器等耐用消费品，今年10月份，服装、化妆品、家电零售额分别为71.87亿元、11.19亿元、15.57亿元，服装、化妆品分别同比增长8.39%和8.14%，家用电器类销售同比下降了0.87%。据了解，百家重点大型零售企业包括百联集团、北京华联等零售巨头。
业内人士表示，虽然近期国家有关部门出台了一系列扩大内需的政策，各商场、超市等企业也正在通过品牌调整、多元化经营等手段应对消费萎缩，但由于经济对零售业的影响有一定的滞后性，全球经济危机对中国消费市场的影响将进一步加剧。（返回目录）
【政策与行业趋势】
上海企业总部地块拟按工业用地出让
据悉，上海写字楼市场也将出台新政策，内容主要有三点，其中“企业总部大楼用地按照工业地块招拍挂方式出让”这一点最引人瞩目。
知情人士表示，“新政策的内容体现在三点：一是将工业用地的容积率从1提高到2；二是企业总部大楼用地，可以按照工业地块招拍挂方式出让；三是增加上海写字楼的建设，计划每年增加150万～160万平方米的写字楼供应量。