小石坝街项目概念功能性沟通文稿.doc

小石坝街项目概念功能性沟通文稿解决思路

1、 突出问题现状
2、 分析问题产生原因
3、 加强解决思路
4、 定位系统深入策划
5、 功能设想拓展
6、 开发/运作模式建议
7、 经营设想

一、项目背景
1、 项目区位
2、 项目性质
3、 占地情况
4、 投资主体
5、 经营主体
6、 项目进程
7、 自然交通状况
8、 人口环境

二、项目SWOT分析
1、优势与机会点
南京市政府作出了对于城南片区整体商业规划提档升级的巨大举措，项目周边成为城南城市改造的中心区域。
南京市城南区域商业层面较低，文化层面种类多，而主题挖掘层面较浅，经营业态错综复杂，没有形成一个强势文化的载体。
项目在城南商业规划建设改造工作中所处的独特位置与资源优势，使得项目面临腾飞的契机，同时也面临着巨大的挑战。

2、项目现状的不足
（1）投资大，成本高
（2）经济效益低下，回收期长，经济效益瓶颈显著
（3）租售关系比例问题
（4）周边商业层面较低

3、问题解决思路
（1）优化协调项目规模与功能设置配套
（2）重新进行主题规划
（3）丰富功能，把握主题关联性及组合性消费原则
（4）经营权与所有权适当分离
（5）配置专业化经营管理团队
（6）盈利方式的拓展

三、项目方向性定位系统
1、 总定位

2、 功能定位
l 城市徽章性功能
l 城市会客厅
l 商务接待功能

3、 命名定位
命名能够体现出独特的国内外地域性特色的茶文化内容，并具有目标消费人群对于本项目的形象联想功能，容易记住、琅琅上口。
比如
“金陵老茶坊”，这个命名强调一个主题特色型的元素，“老”代表项目立案主题的元素；“茶”蕴含着各类茶文化元素的体现，如茶馆、品茶、茶市、茶前茶后以及与茶相关的购物性质相关元素的表达；“坊”是项目主题形象定位的支撑因素，是一个景观、主体识别的元素。

4、 目标人群定位
高端商务人士与政府人士为主，旅游人群为辅。

5、 核心价值定位

6、 经营定位
（1）经营功能定位
休闲、商务接待、旅游、文化博览、购物多功能组合性主题街区。

（2）经营特色定位
主题性、组合性、消费关联性、唯一性特色。

（3）经营方式定位
统一经营，统一招商，统一管理方式运营。
在经济价值科学核算的基础上，部分区域进行经营权所有权分离，部分区域进行产权式销售，实现社会效应、品牌效应、经济效应三盈局面。

四、项目区域主要功能的初步设想

五、项目经营方式的初步构想
1、组织体系的设置原则
2、组织体系的构成
3、经营方式的确定

六、获利模式的初步形成
1、 项目利润的支撑模式及论证
2、 项目的投资效益分析

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