房地产评估行业剩余法例题PPT课件.ppt

例题例题1 112341.1.某宗不动产建成于某宗不动产建成于20002000年底，此后收益年限为年底，此后收益年限为4848年；年；20012001年年底至年年底至20042004年底分别获得纯收益年底分别获得纯收益8383万元、万元、8585万元、万元、9090万元、万元、9494万元；预计万元；预计20052005年底至年底至20072007年底可分别获得年底可分别获得纯收益纯收益9494万元、万元、9393万元、万元、9696万元，从万元，从20082008年底起每年可年底起每年可获得纯收益将稳定在获得纯收益将稳定在9595万元；该类不动产的还原率为万元；该类不动产的还原率为9 9。试利用上述资料测算该宗房地产试利用上述资料测算该宗房地产20042004年底的收益价格。年底的收益价格。作业作业1 152.2.某宾馆，其土地使用权使用年限为某宾馆，其土地使用权使用年限为4040年，自年，自20002000年年6 6月始。月始。该宾馆共有床位该宾馆共有床位300300张，平均每张床位每天向客人实收张，平均每张床位每天向客人实收5050元，元，年平均空置率为年平均空置率为30%30%，营业平均每月花费，营业平均每月花费1414万元。当地同档次万元。当地同档次宾馆一般床位为每床每天宾馆一般床位为每床每天4545元，年平均空置率元，年平均空置率20%20%，正常营业，正常营业每月总费用平均占每月收入的每月总费用平均占每月收入的3030；该类不动产的还原率为；该类不动产的还原率为8%8%。试估算该宾馆在。试估算该宾馆在20052005年年6 6月的市场价值。月的市场价值。作业作业2 26a a1 1=94=94（万元）（万元）a a2 2=93=93（万元）（万元）a a3 3=96=96（万元）（万元）a a95 95（万元）（万元）r=9%r=9%n=48-4=44n=48-4=44（年）（年）t=3t=3（年）（年）计算公式为计算公式为作业解答作业解答1 17 年总收益年总收益A=300A=300 4545 365365（1-20%1-20%）=394.20=394.20（万元）（万元）年总费用年总费用B=AB=A 30%=118.2630%=118.26（万元）（万元）年纯收益年纯收益C=A-B=275.94C=A-B=275.94（万元）（万元）宾馆市场价值宾馆市场价值故该宾馆在故该宾馆在20052005年年6 6月的市场价值为月的市场价值为3215.963215.96万元。万元。作业解答作业解答2 28 基本情况与项目修正情况基本情况与项目修正情况 待估不动产待估不动产A A为一住宅型不动产。今在同一地区为一住宅型不动产。今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似不动产作为比较案例或邻近地区搜集了四宗类似不动产作为比较案例（B B、C C、D D、E E），待估不动产与四宗比较案例不），待估不动产与四宗比较案例不动产的基本情况及有关项目修正情况见动产的基本情况及有关项目修正情况见8-18-1。例题例题1 1910113.3.计算过程计算过程 （1 1）项目修正）项目修正各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交各交易案例均为正常交易，故不作修正，各比较案例交易情况条件指数均为易情况条件指数均为100100。时间差异修正时间差异修正 根据根据19991999年年1010月以来的不动产价格指数，各比较案例交月以来的不动产价格指数，各比较案例交易日期之条件指数为：易日期之条件指数为：案例案例B B：(1+1%)(1+1%)1212=112.68=112.68；案例案例C C：(1+1%)(1+1%)1010=110.46=110.46；案例案例D D：(1+1%)(1+1%)7 7=107.21=107.21；案例案例E E：(1+1%)(1+1%)2 2=102.01=102.01；12土地使用权年期修正土地使用权年期修正因因B B、D D、E E宗宗比比较较案案例例与与待待估估不不动动产产之之土土地地使使用用权权年年期期相相同同，故故不不作作修修正正；C C宗宗比比较较案案例例修修正正系系数数计计算算如如下下（取取不不动动产资本化率为产资本化率为7.5%7.5%）。）。案例案例C C:容积率修正容积率修正 由由表表8-28-2之之不不同同容容积积率率下下的的条条件件指指数数，可可对对容容积积率率进进行行直直接修正：接修正：案例案例B B、E E：1.8/1.81.8/1.8；13案例案例C C：1.8/2.01.8/2.0；案例案例D D：1.8/2.21.8/2.2。区域因素修正区域因素修正 各比较案例不动产区域因素和微观因素条件指数可由表各比较案例不动产区域因素和微观因素条件指数可由表8-18-1资资料求得：料求得：案例案例B B：100/(100+3-2+2)=100/103;100/(100+3-2+2)=100/103;案例案例C C：100/(100+2+3+2)=100/107;100/(100+2+3+2)=100/107;案例案例D D：100/(100-1+2+2)=100/103;100/(100-1+2+2)=100/103;案例案例E E：100/(100+3-2-3)=100/98100/(100+3-2-3)=100/98。14微观因素修正微观因素修正 与区域因素修正相类似与区域因素修正相类似:案例案例B B：100/(100+2+4-1)=100/105;100/(100+2+4-1)=100/105;案例案例C C：100/(100+0+2-1)=100/101;100/(100+0+2-1)=100/101;案例案例D D：100/(100-1-1+0)=100/98;100/(100-1-1+0)=100/98;案例案例E E：100/(100-2+1-4)=100/95100/(100-2+1-4)=100/95。15（2 2）修正价格计算（见表）修正价格计算（见表8-38-3）16（3 3）价格计算）价格计算 经分析，各比较案例不动产与待估不动产间的替代性较经分析，各比较案例不动产与待估不动产间的替代性较一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计一致，且比较案例的修正价格较接近，故采用算术平均法计算试算价格。算试算价格。V=V=（1250.26+1231.99+1216.60+1205.281250.26+1231.99+1216.60+1205.28）/4/4 =1226.03 =1226.03（元（元/m/m2 2），取整数），取整数12261226元元/m/m2 2。根据以上计算，可知待估不动产在根据以上计算，可知待估不动产在20002000年年1010月的市场价月的市场价值为值为12261226元元/m/m2 2。17例题例题2 21819202122 为评估某写字楼为评估某写字楼20042004年年1010月月1 1日的正常市场价格，在该写字楼日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了附近地区调查选取了A A，B B，C C三宗类似写字楼的交易实例作为可比三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表：实例，有关资料见下表：可比实例可比实例A可比实例可比实例B可比实例可比实例C成交价格成交价格5000（人民币元（人民币元/m2）650（美元（美元/m2）5500（人民币元（人民币元/m2）成交日期成交日期2004年年1月月1日日2004年年3月月1日日2004年年7月月1日日交易情况交易情况+2%+5%-3%房地产状况房地产状况-8%-4%+6%作业作业23 在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高在表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。异幅度。另假设人民币与美元的市场汇率另假设人民币与美元的市场汇率20042004年年3 3月月1 1日为日为1:8.41:8.4，20042004年年1010月月1 1日为日为1:8.31:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格；该类写字楼以人民币为基准的市场价格20042004年年1 1月月1 1日至日至20042004年年2 2月月1 1日基本保持不变，日基本保持不变，20042004年年2 2月月1 1日至日至20042004年年5 5月月1 1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1 1，以后平均每月比上月上升，以后平均每月比上月上升0.50.5。试利用上述资料测算该写字楼试利用上述资料测算该写字楼20042004年年1010月月1 1日的正常市场价格。日的正常市场价格。24测算该写字楼测算该写字楼20042004年年1010月月1 1日的正常市场价格如下：日的正常市场价格如下：作业解答作业解答25某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩1010万元，土地万元，土地开发成本为每平方公里开发成本为每平方公里2.52.5亿元。土地开发周期为亿元。土地开发周期为2 2年，土地征用年，土地征用等费用等费用1010万元万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第亩，在开发期初投入；土地开发费用第1 1年均匀投年均匀投入入30%30%，其余在第，其余在第2 2年内均匀投入。年贷款利率为年内均匀投入。年贷款利率为6%6%，按半年计，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的和的10%10%，转让税费约为土地转让价的，转让税费约为土地转让价的6.5%6.5%，土地增值收益为，土地增值收益为10%10%。试评估该土地的单价。试评估该土地的单价。例题例题1 1土地价格土地价格V=土地征用等费用土地征用等费用A+土地开发成本土地开发成本B+利息利息C+利润利润D+税费税费E+土地增值收益土地增值收益F26例题例题2 2某成片荒地面积为某成片荒地面积为2 2平方公里，取得该荒地的价格为平方公里，取得该荒地的价格为1.21.2亿元。将其开发成可转亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为让形态熟地的开发成本和管理费用为2.52.5亿元。开发期为亿元。开发期为3 3年，贷款年利率为年，贷款年利率为6%6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%5.5%；开发利润为土地取得价；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的格、土地开发成本和管理费之和的15%15%。开发完成后可转让土地面积的比率为。开发完成后可转让土地面积的比率为60%60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。新开发土地总价新开发土地总价V V总总=取得该荒地的价格取得该荒地的价格A+A+土地开发成本和管理费土地开发成本和管理费B B +投资利息投资利息C+C+销售税费销售税费D+D+开发利润开发利润E EA=1.2A=1.2亿元亿元 B=2.5B=2.5亿元亿元C=AC=A（1+6%1+6%）3 3-1+B-1+B（1+6%1+6%）1.51.5-1=0.46-1=0.46亿元亿元D=VD=V总总 5.5%=0.055 V5.5%=0.055 V总总 E=E=（A+BA+B）15%=0.5615%=0.56亿元亿元V V总总=1.2+2.5+0.46+0.055 V=1.2+2.5+0.46+0.055 V总总+0.56+0.56 V V总总=4.99=4.99亿元亿元 27例题例题3 32829302024/2/28 周三3132333435 某宗不动产的土地总面积为某宗不动产的土地总面积为10001000，是，是1010年前通过征用农地取得的，当年前通过征用农地取得的，当时的花费为时的花费为1818万元亩，现时重新取得该类土地需要花费万元亩，现时重新取得该类土地需要花费620620元；地上建元；地上建筑物总建筑面积筑物总建筑面积20002000，是，是8 8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600600元元平方米平方米 建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为12001200元平方米元平方米 建建筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗不动产的现时总筑面积，估计该建筑物有八成新。试选用所给资料测算该宗不动产的现时总价和单价。价和单价。解解 该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的。在弄清了此问题的基础上，该宗不动产的价格测算如下：础上，该宗不动产的价格测算如下：1 1、土地现值、土地现值=620=620 10001000620000620000（元）（元）2 2、建筑物现值、建筑物现值=l200=l200 20002000 808019200001920000（元）（元）3 3、估价对象的现时总价、估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000=620000+1920000=2540000（元）（元）4 4、估价对象的现时单价、估价对象的现时单价=2540000=2540000 2000=12702000=1270（元）（元）例题例题4 436 有一不动产，其中土地总面积有一不动产，其中土地总面积1000m1000m2 2，是，是1010年前通过有偿出让方年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为式取得，土地使用权出让年限为5050年，地上容积率为年，地上容积率为3 3，土地出让金每，土地出让金每平方米平方米400400元元/m/m2 2，现在该类土地出让金已上涨为，现在该类土地出让金已上涨为600600元元/m/m2 2；地上建；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于筑物为钢筋混凝土结构，于8 8年前建成交付使用，总耐用年限一般为年前建成交付使用，总耐用年限一般为6060年，残值率为年，残值率为0 0，当时建筑造价为每平方米，当时建筑造价为每平方米500500元，现时建造同类建筑元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需物每建筑平方米需650650元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。价。解解 1 1、土地价格、土地价格=600=600 1000=601000=60（万元）（万元）2 2、建筑物重置价格、建筑物重置价格=650=650 10001000 3=1953=195（万元）（万元）3 3、建筑物已提折旧、建筑物已提折旧=195=195（8 8 4848）=32.5=32.5（万元）（万元）4 4、该房地产现时总价、该房地产现时总价=60+195-32.5=222.5=60+195-32.5=222.5（万元）（万元）5 5、该房地产现时单价、该房地产现时单价=222.5=222.5（10001000 3 3）=741.67=741.67（元（元/平方米）平方米）例题例题5 537 某开发区征用土地总面积某开发区征用土地总面积5k5k，现已完成了，现已完成了“七通一平七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k1.5k。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为5050年，土地面积为年，土地面积为1000010000。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为偿费用为4.54.5亿元，征地中发生的其他费用为亿元，征地中发生的其他费用为1.51.5亿元，征地后，亿元，征地后，土地土地“七通一平七通一平”的费用为的费用为2 2亿元亿元/k/k，开发周期为两年，且第，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的一年的投资总额占总开发投资的4040，总投资回报率为，总投资回报率为2020，土，土地增值收益率取地增值收益率取2020，当年银行年贷款利息率为，当年银行年贷款利息率为1010，土地还原，土地还原率确定为率确定为7 7。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。例题例题6 6381 1 计算土地取得费计算土地取得费 （4.54.5十十1.51.5）108108（5 5 108108）=120=120（元）（元）2 2 计算土地开发费计算土地开发费 （2.02.0 108108）（1 1 106106）=200=200（元）（元）3 3 计算投资利息计算投资利息 120 120 （1 1十十0.10.1）2 2-1-1 +200 +200 4040（1+0.11+0.1）1.51.5-1-1 +200 +200 6060 （1+0.11+0.1）0.50.5-1-1 =25.20+12.30+5.86=43.36 =25.20+12.30+5.86=43.36（元）（元）4 4计算投资利润计算投资利润 （120+200120+200）2020=64=64（元）（元）5 5计算土地增值收益计算土地增值收益 （120+200+43.36+64120+200+43.36+64）2020=85.47=85.47（元）（元）6 6计算土地价格计算土地价格 土地价格土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+投资利息投资利息 +投资利润投资利润+土地增值收益土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83=120+200+43.36+64+85.47=512.83（元）（元）397 7进行可出让土地比率修正进行可出让土地比率修正 开发区可出让土地比率开发区可出让土地比率 =（开发区总面积（开发区总面积-不可出让土地面积）开发区土地总面积不可出让土地面积）开发区土地总面积 100100 =（5-1.55-1.5）5 5 100100=70=70 则可出让土地的平均单价则可出让土地的平均单价=512.83=512.837070=732.61=732.61（元）（元）8 8进行土地使用权年期修正进行土地使用权年期修正 以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则5050年的土地使用价格为：年的土地使用价格为：732.61 732.61 1-11-1（1+0.071+0.07）5050 707.74707.74（元）（元）9 9计算土地总价格计算土地总价格 707.74 707.74 10000=707740010000=7077400（元）（元）采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为单位面积价格为707.74707.74元元mm2 2，总价格为，总价格为70774007077400元。元。40 某开发区拟出让一宗土地，出让年限为某开发区拟出让一宗土地，出让年限为5050年。该宗土地征年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6 6万元，征地中发生的其万元，征地中发生的其他费用平均每亩为他费用平均每亩为2 2万元，土地开发费平均每平方公里为万元，土地开发费平均每平方公里为2 2亿元，亿元，当地银行贷款年利率一般为当地银行贷款年利率一般为10%10%，每亩征地完成后，土地开发，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%40%，总投资回报率一般为，总投资回报率一般为20%20%，当地土地增值收益率为，当地土地增值收益率为20%20%，土地还原率为，土地还原率为7%7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。试采用成本法估计该宗土地单位价格。作业作业41解：解：（1 1）计算土地取得费）计算土地取得费 土地取得费土地取得费=（6+6+2 2）万元）万元/亩亩=120=120（元（元/m/m2 2）（2 2）计算土地开发费）计算土地开发费 土地开发费土地开发费=2=2亿元亿元/平方公里平方公里=200=200（元（元/m/m2 2）（3 3）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2 2年，土地开发费年，土地开发费 分段均匀投入，第分段均匀投入，第1 1年投入的计息期为年投入的计息期为1.51.5年，第年，第2 2年投入的计息期为年投入的计息期为0.50.5年。年。投资利息投资利息=土地取得费土地取得费 （1+1+利率）利率）计息期计息期-1-1 +土地开发费土地开发费 （1+1+利率）利率）计息期计息期/2/2-1-1 =120 =120 （1+10%1+10%）2 2-1-1 +200 +200 40%40%（1+10%1+10%）1.51.5-1-1 +200 +200 60%60%（1+10%1+10%）0.50.5-1=43.36-1=43.36（元（元/mm2 2）（4 4）计算投资利润计算投资利润 投资利润投资利润=（120+200120+200）20%=6420%=64（元（元/m/m2 2）（5 5）计算土地增值收益计算土地增值收益 土地增值收益土地增值收益=（120+200+43.36+64120+200+43.36+64）20%=85.4720%=85.47（元（元/m/m2 2）（6 6）计算土地价格计算土地价格 土地价格土地价格=土地取得费用土地取得费用+土地开发费用土地开发费用+利息利息+正常利润正常利润+土地增值收益土地增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83 =120+200+43.36+64+85.47=512.83（元（元/m/m2 2）（7 7）以上求得的是土地无限年期的价格，则）以上求得的是土地无限年期的价格，则5050年期的土地使用权价格为：年期的土地使用权价格为：土地使用权价格土地使用权价格=512.83=512.83 1-1/1-1/（1+7%1+7%）5050=495.42=495.42（元（元/m/m2 2）作业解答作业解答42例题例题1 14344454647484950511 1在进行不动产估价时，揭示其价格形成内涵，确定估在进行不动产估价时，揭示其价格形成内涵，确定估 价技术路线是准确、科学估价的关键环节。估价对象价技术路线是准确、科学估价的关键环节。估价对象 规划、设计明确，掌握的类似房地产市场行情资料比规划、设计明确，掌握的类似房地产市场行情资料比 较丰富，且假设开发的技术路线更能体现估价对象的较丰富，且假设开发的技术路线更能体现估价对象的 市场价格水平，操作难度较小，因此估价人员最终选市场价格水平，操作难度较小，因此估价人员最终选 择了剩余法的技术路线进行估价。择了剩余法的技术路线进行估价。2 2采用剩余法进行在建工程估价时，估价相关资料的搜采用剩余法进行在建工程估价时，估价相关资料的搜 集和整理十分关键。集和整理十分关键。剩余法估价心得剩余法估价心得523 3现金流量折现法准确、复杂，操作难度较大；传统现金流量折现法准确、复杂，操作难度较大；传统 方法粗略，简单，较易操作。实际估价时尽量采用方法粗略，简单，较易操作。实际估价时尽量采用 现金流量折现法，但在估价基础资料不太齐全的情现金流量折现法，但在估价基础资料不太齐全的情 况下，传统方法的准确性更高。况下，传统方法的准确性更高。4 4在估算续建投资利润时要注意计算基数和利润率的在估算续建投资利润时要注意计算基数和利润率的 对应，从理论上讲，无论采用那种计算基数与其相对应，从理论上讲，无论采用那种计算基数与其相 对应的利润率来计算，结论应是相同的。对应的利润率来计算，结论应是相同的。53例题例题2 2 某旧厂房的建筑面积为某旧厂房的建筑面积为50005000平方米。根据其所在地点和周平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等补交土地使用权出让金等400400元元/平方米（按建筑面积计），同平方米（按建筑面积计），同时取得时取得4040年的土地使用权。预计装修改造期为年的土地使用权。预计装修改造期为1 1年，装修改造年，装修改造费为每平方米建筑面积费为每平方米建筑面积10001000元；装修改造完成后即可全部售出，元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积售价为每平方米建筑面积40004000元；销售税费为售价的元；销售税费为售价的8%8%；购；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%4%。试利用上述资。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为现率为12%12%）。）。旧厂房的购买价格旧厂房的购买价格V=V=装修改造后商场售价装修改造后商场售价A-A-补出让金数额补出让金数额B B -装修改造费装修改造费C-C-销售税费销售税费D-D-购买税费购买税费E E 54B B400400 50005000200200（万元）（万元）D D1785.711785.71 8 8142.86142.86（万元）（万元）E EV V 4 4=0.04X=0.04X（万元）（万元）V VA-B-C-D-E A-B-C-D-E V=1785.71-200V=1785.71-200-472.46-142.86-0.04V472.46-142.86-0.04VV=933.07V=933.07（万元）（万元）V V单单=1866.13=1866.13元元/0 10 1A0 10 1B55 某在建工程开工于某在建工程开工于20032003年年3 3月月1 1日，总用地面积日，总用地面积30003000，规划总建筑面积，规划总建筑面积1240012400，用途为写字楼。土地使用年限为，用途为写字楼。土地使用年限为5050年，从工之日起计；当时取得土地年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价的花费为楼面地价800800元。该项目的正常开发期为元。该项目的正常开发期为2.52.5年，建设费用（包括前年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积23002300元。至元。至20042004年年9 9月月1 1日实际完成了主体结构，已投入日实际完成了主体结构，已投入5050的建设费用。但估计至建成尚需的建设费用。但估计至建成尚需1.51.5年，年，还需投入还需投入6060的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为6060元元mm2 2，可出租面积为建筑面积的，可出租面积为建筑面积的7070，正常出租率为，正常出租率为8585，出租的运营费用为有效毛，出租的运营费用为有效毛收入的收入的2525。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3 3，同类房地产，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的开发项目的销售费用和销售税费为售价的8 8。试利用上述资料测算该在建工程。试利用上述资料测算该在建工程20042004年年9 9月月1 1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9 9，折，折现率为现率为1313）。）。例题例题3 35657 需要评估一宗需要评估一宗“七通一平七通一平”熟地于熟地于20042004年年9 9月的价值。获知该宗土地的面积月的价值。获知该宗土地的面积为为50005000，土地剩余使用年限为，土地剩余使用年限为6565年，容积率为年，容积率为2 2，适宜建造某种类型的商品住，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2 2年，建筑安装工程费为每年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积平方米建筑面积800800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的1212，第一年需要投入第一年需要投入6060的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入4040的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的其售价的2 2，不动产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的，不动产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6 6，买方需，买方需要缴纳的契税等为交易价格的要缴纳的契税等为交易价格的3 3；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积的平均价格为每平方米建筑面积2 0002 000元。试利用所给资料测算该宗土地元。试利用所给资料测算该宗土地20042004年年9 9月的总价、单价及楼面地价（折现率为月的总价、单价及楼面地价（折现率为1212）。）。例题例题4 458 解解 设该宗土地的总价为设该宗土地的总价为V V 开发完成后的总价值开发完成后的总价值=2 000=2 000 5 0005 000 2/2/（1+12%1+12%）2 2 =1594.39 =1594.39（万元）（万元）建筑安装工程费等的总额建筑安装工程费等的总额 =800 =800（1+121+12）5 000 5 000 2 2 6060/（1+12%1+12%）0.50.5+40%/+40%/（1+12%1+12%）1.51.5 =810.36 =810.36（万元）（万元）销售费用和销售税费总额销售费用和销售税费总额=1 594.39=1 594.39（2 2+6+6）=127.55=127.55（万元）（万元）购买该宗土地的税费总额购买该宗土地的税费总额=V=V 3 3=0.03V=0.03V（万元）（万元）V=1 594.39-810.36-127.55-0.03V V=1 594.39-810.36-127.55-0.03V V=637.36 V=637.36（万元）（万元）故：土地总价故：土地总价=637.36=637.36（万元）（万元）土地单价土地单价=1274.72=1274.72（元）（元）楼面地价楼面地价=637.36=637.36（元）（元）59 某旧厂房的建筑面积为某旧厂房的建筑面积为50005000。根据其所在地点和周围环境，。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等权出让金等400400元（按建筑面积计），同时取得元（按建筑面积计），同时取得4040年的土地使年的土地使用权。预计装修改造期为用权。预计装修改造期为1 1年，装修改造费为每平方米建筑面积年，装修改造费为每平方米建筑面积10001000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积40004000元；销售费用和销售税费为售价的元；销售费用和销售税费为售价的8 8；购买该旧厂房买方需；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的要缴纳的税费为其价格的4 4。试利用上述资料测算该旧厂房的正常。试利用上述资料测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为购买总价和单价（折现率为1212）。）。作业作业60解：解：设该旧厂房的正常购买总价为设该旧厂房的正常购买总价为V V：装修改造后的总价值装修改造后的总价值=4000=4000 5000/5000/（1+12%1+12%）=1785.7l=1785.7l（万元）（万元）装修改造总费用装修改造总费用=1000=1000 5000/5000/（1+12%1+12%）0.50.5=472.46=472.46（万元）（万元）销售费用和销售税费总额销售费用和销售税费总额=1785.71=1785.71 8 8=142.86=142.86（万元）（万元）购买该旧厂房的税费总额购买该旧厂房的税费总额=V=V 4 4=0.04V=0.04V（万元）（万元）补交土地使用权出让金等的总额补交土地使用权出让金等的总额=400=400 5000=2005000=200（万元）（万元）V V1785.71-472.46-142.86-0.04V-200 1785.71-472.46-142.86-0.04V-200 V V933.07 933.07 万元万元故：故：旧厂房总价旧厂房总价933.07933.07（万元）（万元）旧厂房单价旧厂房单价 933.07933.07 10000/5000=l866.1410000/5000=l866.14（元（元mm2 2）作业解答作业解答612024/2/28 周三62