房地产新政解读PPT课件.ppt

房地产政策解读房地产政策解读房地产政策解读房地产政策解读1目录目录 新政解读与市场反应新政解读与市场反应目录目录 20072007年与年与20112011政策回顾政策回顾后市预测后市预测 应对政策应对政策 政策回顾政策回顾2007年年2007年政策回顾年政策回顾2007年由于市场流动性过剩，导致大量资金进入股市与楼市，结果推高了股指也助推了房价上涨。为促进我国房地产市场的健康发展，抑制楼市中的投机行为成为当年房地产宏观调控政策的主旋律。政策政策效果效果6 6次加息次加息限制了地产项目贷款规模，加大了房地产开发难度和融资难度，加大了购房压力，但当限制了地产项目贷款规模，加大了房地产开发难度和融资难度，加大了购房压力，但当年年CPICPI的增幅依然强劲的增幅依然强劲1010次上调存款准备金率次上调存款准备金率14.5%14.5%的存款准备金率创的存款准备金率创2020年新高，不仅呆了开发压力，也抑制了住房住房贷款的增长，年新高，不仅呆了开发压力，也抑制了住房住房贷款的增长，同时也抑制了依靠银行贷款的房地产购买和投机行为同时也抑制了依靠银行贷款的房地产购买和投机行为8 8个土地政策个土地政策紧缩地根，拔高拿地成本，加强对持有土地的管理紧缩地根，拔高拿地成本，加强对持有土地的管理税收（特别：增值税增税收（特别：增值税增加）加）各种税收费用相继提高，加大了土地保有成本，增值税政策出台后，立刻引起房地产股各种税收费用相继提高，加大了土地保有成本，增值税政策出台后，立刻引起房地产股市的集体暴跌。市的集体暴跌。保障性住房保障性住房住房保障体系将作为今后政策调控的重点住房保障体系将作为今后政策调控的重点房地产专项整治房地产专项整治审计署和监察部都加入，房地产市场整治秩序与房地产反腐结合起来审计署和监察部都加入，房地产市场整治秩序与房地产反腐结合起来3 3个限外政策个限外政策新限外不在为限房价而限资，全面限制外资涉足房地产市场的调控力度降近一步加大新限外不在为限房价而限资，全面限制外资涉足房地产市场的调控力度降近一步加大房地产信贷政策（第二房地产信贷政策（第二套房贷首付提高至四层）套房贷首付提高至四层）抑制投资性需求。许多房地产投资的热点区域迅速降温，深圳房地产的销售价格和销售抑制投资性需求。许多房地产投资的热点区域迅速降温，深圳房地产的销售价格和销售面积双双下降，面积双双下降，1010的销售面积比去年同期有的销售面积比去年同期有71%71%的下降，随后十一黄金周成交量锐减，的下降，随后十一黄金周成交量锐减，部分楼盘项目和区域出现退房潮部分楼盘项目和区域出现退房潮2007年政策一览表年政策一览表20072007年政策出台，重点采用金融和税法政策，随后全国楼市立即降温。虽然其中信贷政年政策出台，重点采用金融和税法政策，随后全国楼市立即降温。虽然其中信贷政策在被商业银行落实时会往往打折扣，但是在短期内的确成功抑制了楼市的投机行为。策在被商业银行落实时会往往打折扣，但是在短期内的确成功抑制了楼市的投机行为。政策回顾政策回顾2010年年时间措施要点2010.12.25上调公积金百分比年月日，住房和城乡建设部宣布，于日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调个百分点。2010.11.15控制外来资金对房地产的冲击 住房城乡建设部和国家外汇管理局发布通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。2010.11.3国家对第二套房到首付比例提高至50%住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的倍，首付款比例不得低于，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010.10.19银行上调存款利率，剑指房产资本中国人民银行宣布，自日起，金融机构一年期存款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010.9.29国家将实习严厉到房国家将实习严厉到房产打压政策：限购产打压政策：限购国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。2010.9.27对土地出让进行严格到控制和执行新的标准年月日，中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010.6.4三部委明确廉租房违规转租或出借将被收回住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010年政策回顾年政策回顾2010年政策回顾年政策回顾时间措施要点2010.5.21新政补充文件或将出台新政补充文件或将出台 有序市场指日可待有序市场指日可待 有消息透露发改委正在牵头制定一份促进房地产业健康发展的文件，包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见，待国务院正式批准后将很快出台 2010.5.12广州出台房产细则暂未实施限制居民购买第三套房，对于国十条规定的信贷政策，没有做具体要求还是由各金融机构决定广州的实施细则暂未规定执行.本地人限购等调控措施，广州不限制居民购买第三套住房，如果遏制房价过快上涨的各项调控措施效果不理想，广州才会考虑采取限购等临时性调控措施。对于停贷三套房贷认定第二套房,等信贷政策，决定权在金融监管部门、各商业银行及上级主管部门，但广州市将主动配合相关部门，将国家强调的.差别化的住房金融信贷和税收政策落到事处。2010.5.12上海酝酿房产细则包括有房产税以及房产保有税等上海证券报独家获悉，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，而上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。2010.5.6深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险 缴纳证券的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.5.2央行年内第三次上调存央行年内第三次上调存款准备金率款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.4.30北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房 同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。暂停三套及以上房贷、暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限首提个人售房计税、限制外地人购房制外地人购房2010.4.26青岛市出台楼市 14条意见 商业银行可停发第三套房贷款，中小型住房建设用地不低于土地供应总量的 77%，房地产企业捂盘惜售、闲置土地拒不整改将被取消开发资质等。2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。未获预售许可 开发商不得收取定金2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会国务院常务会:贷款买二贷款买二套房首付不得低于套房首付不得低于50%50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010年政策回顾年政策回顾2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12央行上调准备金率强力央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展 国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年国务院决定个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。2010年政策回顾年政策回顾2010年和年和2007年房地产调控措施对比年房地产调控措施对比 20102010年和年和20072007年房地产调控措施对比年房地产调控措施对比20102010年年20072007年年个个 人人 购购 房房 贷贷 款款 首付比例首付比例 利率水平利率水平 首付比例首付比例 利率水平利率水平 首套自住房首套自住房套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以上平方米以上不得低于不得低于20%20%7 7折折-85-85折折 套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以下不得低平方米以下不得低于于20%20%8585折折 套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以上平方米以上不得低于不得低于30%30%套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以上不得低平方米以上不得低于于30%30%二套二套不得低于不得低于50%50%利率不得低于利率不得低于基准基准1.11.1倍倍 不得低于不得低于40%40%贷款利率不贷款利率不得低于基准得低于基准1.11.1倍倍 三套及以上三套及以上 大幅度提高首付款比例和利率水平大幅度提高首付款比例和利率水平贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅度提高，具体由商业银行自主确定，但借款人偿还住房高，具体由商业银行自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的贷款的月支出不得高于其月收入的50%50%贷贷 款款 限限 制制 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款无该类限制无该类限制对不能提供对不能提供1 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款居民暂停发放购买住房贷款无该类限制无该类限制土土 地地 出出 让让 方方 式式 坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标综合评标”、“一次一次竞价竞价”、“双向竞价双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨性上涨无土地出让方式调整无土地出让方式调整政策回顾政策回顾2011年年2011年上半年政策回顾年上半年政策回顾 中国国务院总理温家宝2月日在接受中国政府网和新华网联合专访时表示，只要政府把群众放在心上，就一定会实现房地产调控目标。温家宝说，从去年到今年，一共先后出台了三次调控措施。应该说这三次调控措施总体上越来越有力，越来针对性越强。要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。今年月至月，房价同比涨幅分别为、。以下为近两年中国政府出台的房地产调控政策或影响房地产市场的货币政策：年以来，中国出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。年月日，中国人民银行宣布，将于日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。时间措施要点2011.2.9再次上调公积金，针对公积金贷款购房住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从年月日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调个百分点。2011.2.8上调贷款基准利率中国人民银行决定，自年月日其上调金融机构人民币存贷款基准利率个百分点。2011.1.28房产税不再是神马上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011.1.27征收房产税财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011.1.26提高第二套房首付比例提高第二套房首付比例国务院办公厅发布国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于改为不低于。同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。截至月日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等个城市出台了相关细则。2011.1.25规划房地产从业市场住房城乡建设部等部门联合出台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011.1.14国家决定上调银行存款准备金率中国人民银行决定，从年月日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。2011年上半年政策回顾年上半年政策回顾2010年和年和2007年房地产调控措施对比年房地产调控措施对比 20102010年和年和20112011年房地产调控措施对比年房地产调控措施对比20102010年年20112011年年个个 人人 购购 房房 贷贷 款款 首付比例首付比例 利率水平利率水平 首套自住房首套自住房套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以上平方米以上不得低于不得低于20%20%7 7折折-85-85折折 套型建筑面积套型建筑面积9090平方米以上平方米以上不得低于不得低于30%30%二套二套不得低于不得低于50%50%利率不得低于利率不得低于基准基准1.11.1倍倍 三套及以上三套及以上 大幅度提高首付款比例和利率水平大幅度提高首付款比例和利率水平贷贷 款款 限限 制制 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供对不能提供1 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款居民暂停发放购买住房贷款土土 地地 出出 让让 方方 式式 坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标综合评标”、“一次一次竞价竞价”、“双向竞价双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨性上涨解读新政以及市场解读新政以及市场2010-2011年年新政解读之客户反应新政解读之客户反应n 采取了最为严厉的信贷政策，对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准，直接调节了居民购房需求。目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款，约占购房款比例的70%，虽然主要是针对二套房和大套房，但是由于目前市场上90平米以下的套房较少，因此除了投机及投资者，在某种程度上还将影响一些首套房购买者。n 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。n 限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者，短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目（如部分城市的滨海项目）。新出台的政策对于首改购房者和资金较不足的投资客是立竿见影的，将大大的抑制这新出台的政策对于首改购房者和资金较不足的投资客是立竿见影的，将大大的抑制这一部分需求客户。对于手头资金比较宽裕的人来说，几乎没什么影响。一部分需求客户。对于手头资金比较宽裕的人来说，几乎没什么影响。现在的市场多上数购房者看在后市而处于观望状态。现在的市场多上数购房者看在后市而处于观望状态。新政解读之价格反应新政解读之价格反应n 明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。n 规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。100万贷款本次利率提高后增加的负担每月均在1.3万以上。n 10号文将调控高房价上升到更高的战略层次：不仅将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，而且首次将问责机制提到文件的“第二条”，并且让监察部介入。n 从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此从目前的政策来看，政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心，房地产价格调整已不可避免。此次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总次政策短期内不大可能起到明显作用，预计年中会有阶段性的价格调整，趋势上会使市场逐步冷却。总体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。体上会使房地产销售放缓，投资反应会略微滞后。n 目前，主要城市成交量显著下降，新房价格未见明显松动，但已有部分企业在新开盘项目价格时低目前，主要城市成交量显著下降，新房价格未见明显松动，但已有部分企业在新开盘项目价格时低价入市，或提高老项目的促销或推广力度。价入市，或提高老项目的促销或推广力度。n根据相关数据，新政出台后代表企业在一线城市的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。根据相关数据，新政出台后代表企业在一线城市的新开盘项目明显低价入市或延迟开盘期。20102010年年5 5月月6 6日，恒大地产宣布全国日，恒大地产宣布全国4040个楼盘全面执行个楼盘全面执行8.58.5折优惠促销；万科、中海、保利、绿城、金地等代表房折优惠促销；万科、中海、保利、绿城、金地等代表房地产企业虽未公开表示是否降价，但其借助目标客户群交广、全国性战略布局、适度多元产品组合所形地产企业虽未公开表示是否降价，但其借助目标客户群交广、全国性战略布局、适度多元产品组合所形成的集合优势，调整开盘计划来保持价格的竞争力，应对市场变化。此外，代表房地产企业也纷纷表示成的集合优势，调整开盘计划来保持价格的竞争力，应对市场变化。此外，代表房地产企业也纷纷表示密切关注市场形势变化，根据客户需求确定价格。密切关注市场形势变化，根据客户需求确定价格。新政解读之成交量变化新政解读之成交量变化n 规定地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套 数。n 北京、上海、深圳等一线城市“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”购房，占有相当高比例，以及大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的规定，对投资投机性购房行为具有巨大的影响。n 本次政策最大的亮点：提出实行更为严格的差别化住房信贷政策，提高了购买首套自住但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例（3成）。n 提高了购买第二套住房家庭的首付比例（5成）和贷款利率（1.1倍），对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。n 本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很本次政策出台后，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能有可能将进入到价格调整，和成交量大幅萎缩的局面，随着交易量的萎缩，房价可能出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。n 新政出台后多数城市成交量持续下降，新政出台后多数城市成交量持续下降，5 5月月1 1日日-14-14日，日，1313个城市中有个城市中有9 9个城市日均成个城市日均成交套数较新政前下降超过交套数较新政前下降超过30%30%，北京、上海、杭州、南京等，北京、上海、杭州、南京等5 5个城市降幅超过个城市降幅超过50%50%。n 成都市场反映：成都市场反映：20102010年年4 4月月1 1日至日至1717日，成都商品住宅日均成交日，成都商品住宅日均成交287287套；套；4 4月月1818日日-30-30日，日，日均成交日均成交343343套，较新政前增长套，较新政前增长19.4%19.4%；5 5月月1 1日至日至1414日，日均成交日，日均成交333333套，相比套，相比4 4月新政前月新政前增长增长15.9%15.9%。新政解读之土地市场变化新政解读之土地市场变化n1月21日，国土部，申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。n3月10日国土部，严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。n3月22日国土部，在房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市试点推广“综合评标”、“一限多竞”等招拍挂制度完善改革措施。n4月15日，国土部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，高于去年的76461公顷同比增长逾130%,超过去年全国实际住房用地总量.保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上。n国家对土地市场的一系列调控措施直接影响到开发企业的拿地预期和拿地方式，内容涵盖国家对土地市场的一系列调控措施直接影响到开发企业的拿地预期和拿地方式，内容涵盖增加，增加，如果如果20102010年土地供应计划能全部实现，政策执行到位，必将对土地市场产生深远影响。预计在未来时间里，年土地供应计划能全部实现，政策执行到位，必将对土地市场产生深远影响。预计在未来时间里，土地市场将出现重大调整：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下土地市场将出现重大调整：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用。降，招标方式得到更多应用。n完善经营性用地出让方式，探索完善经营性用地出让方式，探索“综合评标综合评标”、“一次竞价一次竞价”、“双向竞价双向竞价”的出让方式，成为政府调的出让方式，成为政府调控的重点手段，而北京控的重点手段，而北京5 5月出让的月出让的9 9宗住宅用地，有宗住宅用地，有7 7宗采取一次性报价的招标方式，仅宗采取一次性报价的招标方式，仅2 2宗采取挂牌方式。宗采取挂牌方式。可以预见，在房价过高、上涨过快的城市，招标将成为主要的出让方式。可以预见，在房价过高、上涨过快的城市，招标将成为主要的出让方式。n由于一线城市的土地越来越稀缺，越来越多的企业将会把目光转移到二三线城市，由于一线城市的土地越来越稀缺，越来越多的企业将会把目光转移到二三线城市，以万科为例，以万科为例，2010年至今，万科已通过招拍挂市场拿下年至今，万科已通过招拍挂市场拿下27宗住宅用地，其中有宗住宅用地，其中有24宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市，一宗位于吉林、沈阳、武汉等二线城市，一线城市仅在上海拿下线城市仅在上海拿下3宗地块宗地块。后市预测后市预测新政后新政后预测观点一预测观点一 从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。原因是此次政策目的在于打击投资者购房信心，抑制投资需求。短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档期和观望期。短期内价格不会有大变动，但成交量会有所少。短期内价格不会有大变动，但成交量会有所少。预测观点二预测观点二 近几个月来政府开始出台密集系列政策，加大调控力度，旨在合理引导住房消费，大力整顿和规范房地产市场秩序，抑制投资投机性购房需求。观望期后，可预测投资客会进行抛售，受其影响，预计6月-9月会出现价格波动。预计半年内预计价格会有波动预计半年内预计价格会有波动预测观点三预测观点三 此次政府系统性调控不但用到了多元政策，而且采取了政策密集连发、出其不意的策略，狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府平抑房价，大力抑制投资需求的巨大决心。在此背景下，建议开发商顺应相关政策寻求合适有效的营销方式。建议发展商应尽量不要采取与政策相冲突的营销手段建议发展商应尽量不要采取与政策相冲突的营销手段预测观点四预测观点四 从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来从中长期来看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降。不可能大幅下降。楼市楼市政府政府开发商开发商预测观点五预测观点五 政策出台后期市场将得到细分政策出台后期市场将得到细分n 市场将会整体转冷但有所区别，改善性需求受政策影响波动较大，首置和高端需求影响相对较小；n 不同板块也会出现不同反应，具有较高价值的板块和产品还会表现坚挺，而一些居住价值不完备，主要靠投资客炒房使价格上升较快的板块将受挫较严重。n 此外对50年产权的公建商业项目会带来一定机会，因为他们不受二套、三套房贷政策影响。预测观点六预测观点六 政策出台后期的矛盾运动过程政策出台后期的矛盾运动过程n 政策与行情是一个矛盾运动的过程，如果政策见效快，楼市迅速进入观望期继而进入不温不火的状态，那么接下来的将不会出现大力的打压政策，下半年由于供应仍然有限可能形势还值得乐观；如果观望期之后还是没有实质性的效果，更严厉的政策会接连出台，楼市下半年环境会比较严峻；假如政策影响力过大，甚至出现了08年下半年的大幅下跌状态，也不排除政策环境重新宽松的可能性。因此后续政策的跟进以及度的把握会比较关键，直接关乎到市场是相对平稳还是过冷过热地波动。n 另外，4月就开始打压，对于后期的供应量影响也会比较大，楼市从严重供不应求状态还未走出，暂时观望或打压下去的需求其实也是一种积蓄起来的力量，如果供应没有跟上，这些积蓄的力量只要一爆发市场还会再度火爆。预测观点七预测观点七土地市场进入重大调整期：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热土地市场进入重大调整期：土地供应显著增加，企业拿地更趋理性，部分热点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用点城市地价溢价水平显著下降，招标方式得到更多应用 。n 住宅供应量将进一步增加，根据国土资源部数据，2010年住宅用地计划供应量高达18.5万公顷，同比激增138%。如果各地严格执行本年土地供应计划，土地市场住宅用地供应量将大幅增加；n 土地出让方式结构将出现重大调整，招标方式或成为热点城市主流，企业拿地机遇与不确定性均加大；n 重点城市核心区域地块和商业用地将受到开发企业青睐；n 优质地块将进一步集中在品牌开发企业和大型国有开发企业，二三线城市将成为重点；应对政策应对政策开发商开发商应对策略一：做好持久战的心理准备应对策略一：做好持久战的心理准备态态 度度手手 段段情情 绪绪 政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大政府痛下杀手，市场向下调整压力巨大传传 导导史上最严厉的调控政策必定造就更长的史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期调整周期史上最严厉的调控政策必定造就更长的史上最严厉的调控政策必定造就更长的调整周期调整周期市场情绪急转直下，需要长时间消化市场情绪急转直下，需要长时间消化应对策略二：应对策略二：加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下加快资金回笼速度，迎接即将到来的大规模供地市场，为下一轮房地产上升周期储备足够的资本一轮房地产上升周期储备足够的资本博弈博弈拿拿 地地销销 售售开开 发发加快资金回笼，保存实力，蓄势待发，以备下一轮房地产的“小阳春”。策略策略建议建议n 保持实力，加快现有楼市的销售速度，尽快回笼资金；n 审时度势，适时而动，等待地价有所松动的时机在出手。应对策略三：应对策略三：拓展新客户群体拓展新客户群体将更多的注意力放在刚性需求所产生的自用客户身上，积极拓展新客户源、挖掘本地客源。策略策略建议建议n 政府此次多翻出台新政，誓要遏制不断高涨的投资性需求，投资性客户群体也是政府此次出台政策重点控制的客户群体。n 现现阶段必须将重点放在满足刚性需求的自用客户身上，必须深入挖掘项目卖点，找到真正吸引客户,满足其购买动机的点,牢牢把握住越来越少的客户群，提高销售率。应对策略四：应对策略四：调整付款方式调整付款方式积极调整付款政策，吸引自用型刚性需求客户的入市。策略策略建议建议n 此次调整中关于首付及贷款给到了比较严厉的措施，从一定程度上阻止了投机与投资购房需求，但是首付比例的提高也直接影响到刚性需求客户的购房需求。n 可适当增长首付款交付时间，运用灵活多变的付款方式，增加客户的购买能力；n 可延长其按揭开始的时间，例如：入伙后才供楼或者买楼所有手续费均由发展商承担等灵活的付款方式。应对策略五：应对策略五：保障整体价格水平，增强优惠促销力度保障整体价格水平，增强优惠促销力度增强市场信心，必须保证一定市场成交量，而及时促进成交，最好方法是加大部分单位的促销力度，并且不要大幅度调整价格，增强购买信心。策略策略建议建议n 在价格上可以给适当的优惠，但不建议做整体价格体系调整。因为深圳强大的刚性需求仍为市场锻造了一定的空间。n 现阶段必须保证一定的销售量，在不做出大幅价格调整的前提下，需要增加部分单位的竞争力，例如，通过赠送精装修、赠送家电等促销方方式，为业主提供配套、装修等方面的增值服务，或者通过加大暗点折扣方式，扩大现场成交手段。应对策略六：应对策略六：充分挖掘一线人员主观能动性充分挖掘一线人员主观能动性销售人员是第一生产力，在市场观望情绪浓厚的情况下，需要不断加强与销售人员沟通，加强销售人员主观能动性，给予一定激励方式。策略策略建议建议n 第一时间对销售人员进行政策解读，进行有效引导；n 增加现场奖励制度,同时鼓励二三级市场加大转介，增高转介佣金；n 组织销售人员看励志电影，增强卖场销售力。应对策略七：应对策略七：加大宣传推广加大宣传推广在客户观望情绪较浓的市场下，除了线上传播奠定项目市场影响力外，也需要突破常规宣传推广手段，多角度出发，对楼盘传递的生活理念有更强的导向，更有效的锁定目标客户群体。策略策略建议建议n 有针对性的加大与行业协会组织合作，扩大实际目标客户群体；n 增加销售费用投入，用多种营销活动增加爆光率，吸引市场关注；n 持续组织老客户活动，加大口碑宣传；n 在目标客户群体居住生活区域进行地毯式宣传，如社区巡展、居委会活动等。应对策略八：应对策略八：依项目自身情况灵活变动依项目自身情况灵活变动由于本项目现剩余户型以大户型为主，本身受政策影响较大，再加上市场观望氛围叫浓厚，所以一是应该充分分析我们的客户群体，深度挖掘项目价值，对症下药，突出项目品质感；二是稳定销售一线员工，进行技巧培训等；策略策略建议建议n 进行项目客群深度分析，挖掘项目新价值点,避开政策的限制，着重宣传舒适性，以及升值潜力强调等，扬长避短，要做到来一个抓一个的效果；n 以老带新，充分利用已成交客户（举办各种客户联谊会）制定老客户带新客户奖励政策。n 可以适当加快推盘节奏，回笼资金，为即将来临的大规模土地供应做准备，从而为下一轮房地产房地产上升周期储备足够的资本；n 对销售人员进行统一的培训，提高房地产淡季的应对以及销售能力；n 随时关注政策以及市场行情，采取灵活多变的应对措施。注：本报告参考了众多专业房地产研究机构的研究报告，注：本报告参考了众多专业房地产研究机构的研究报告，观点仅供参考。观点仅供参考。37