项目分析模板(应用版-2005-1).doc

××项目前期策划报告

第一部分 项目分析

1. 项目分析结论
· 地块价值评价：
· 项目综合评价：
· 项目发展策略：

2. 项目概况
· 地块用途、使用年限、取得使用权的渠道、目前已知的工程总体进度计划（开工时间、竣工时间）等概要情况（视情况选择）。
· 项目地块的地理位置及形状（附彩图并明确标识；如地块位置和形状不能在一张图中展示，则分别附图展示）。
· 地块技术经济指标（表1“总体技术经济指标表”，根据项目资料的详略情况进行增减，应尽量详细）：

3. 地块价值分析
3.1. 地块价值评价
综合以下各项分析，结合项目规划用途和规划要点，用精练的文字提炼出项目地块开发价值。

3.2. 区位分析
（本部分内容由前面市场调研模板中进行的宏观环境分析、城市规划发展调研、微观市场分析等有关内容提炼而成。）
3.2.1. 宏观区位分析
宏观区位分析包括两个层次的内容：一是从项目所在城市的角度（如深圳市），建议描述与项目有关的城市功能定位、建设现状与发展规划；二是从项目所在行政分区（如福田区、观澜街道办）的角度简要描述行政分区的功能定位、规划发展定位与现状、房地产市场现状与趋势等内容。
3.2.2. 中观区位分析
· 描述中观区位（或称项目所在区域）的名称和范围。中观区位的划分和定义有以下几种情况：一是根据民间约定俗成，或有历史渊源，或在房地产市场上形成固定称谓的地域范围，如“白沙岭”、“香蜜湖”、“红树林”；二是政府统一规划、建设的区域，如新“市中心区”；三是没有已经形成惯例的区域称谓，但区域内的规划、建设状况比较接近，区域内房地产市场发展状况比较类似和集中，并具有明显的区域特征的区域，如“罗湖商业中心区域”。如属于最后一种情况，由于不是市场上已经形成统一认识的区域，还应该对区域范围进行图示。
· 对该区域的功能定位、规划建设现状、区别于其它区域的明显特征或突出优势、物业整体特征及发展趋势等方面进行简要描述。
3.2.3. 微观区位分析
· 确定微观区位的范围。微观区位的划分方法是：首先以项目地块为圆心，300－500米为半径，相应路网为具体边界的划分一个初步的区位范围；再根据地块周边市政配套设施的密集程度和相互关联程度、区域功能规划的相似程度、物业类型的相似程度和集中程度、人文环境的相似程度和集中程度等方面对以上范围进行适当扩大或缩小，最后确定微观区位范围。
· 确定微观区位范围后，用文字描述区位范围，再予以图示。
· 描述微观区位在中观区位中的地理方位；承担了中观区位功能定位中的哪些功能；规划建设现状；其市政配套、人文环境、物业特征及发展趋势等方面相对于所属的中观区位具有何种突出特点；等等。
3.2.4. 区位评价
综合以上区位分析内容，对项目区位特征与价值进行简要评价。

3.3. 项目四至
· 用图片展示项目地块现状。
· 以项目为出发点，用一张总图展示各方向的主要公共设施、景观、标志性建筑物及楼盘。
· 分别以文字说明项目各方向（东、南、西、北、东北、东南、西北、西南）主要的道路、公共设施、标志性建筑物和楼盘，对需要重点说明的内容用图片进行展示（图片中应对主要设施或建筑物应进行标注，并注明本项目位置）。
· 综合以上四至分析进行总体评价（包括有利、不利的方面）。

3.4. 地形地貌分析
· 描述项目地块形状及地势标高特点（如有高差图则附图说明）。
· 对项目地形地貌进行总体评价（包括对项目开发的有利、不利方面）。

3.5. 日照、风向分析
· 描述城市的日照、风向情况。
示例：
深圳市处于北回归线以南，属南亚热带海洋性季风气候，常年盛行风向为东南东（东南偏东）和北北东（东北偏北），频率分别为17%和14%（风向频率指一定时期内某一风向发生的次数占该时期内各风向总次数的百分比）；其次为东北风和东风（频率都为12%）。
深圳多年平均日照时数为2120.5小时，是华南沿海日照时数较多的地区之一。夏、秋季日照时数多，冬、春季少。日照百分率（实照时数与可照时数的百分比）以春季的最低（32%—43%），秋季的最高（53—61%）。如图所示：
· 结合地形地貌对项目地块的日照通风进行总体评价。

3.6. 周边配套分析
· 将项目周边各类配套设施情况列入下表，包括现有的和规划中的（应简要说明规划用途和建设、使用时间）：（表2“项目周边配套设施汇总表”）
· 在项目片区图上用不同标记标出本片区内主要配套的位置，对项目具有重要意义的配套可用照片进行相应展示。
· 对周边配套设施与项目地块的相互影响程度进行总体评价（包括有利、不利的方面）。

3.7. 道路及交通分析
3.7.1. 车行交通分析
· 地块与城市其它区域的车行交通联系（图示）：
· 总体车行状况：（根据市调部分的交通分析，描述项目周边各主要道路车行状况，包括：车行量、车行顺畅程度、是否存在交通管制等状况。对车行量及主要车流交织点进行图示。）
· 城市各主要方向到达项目的便利程度：【根据市调部分的交通分析，描述城市各来车主要方向到达项目的便利程度（动工时间、竣工时间、主要建设指标等）。】
· 政府规划中将车行交通产生影响的措施及影响程度的预测，需说明措施实施的计划（动工时间、竣工时间、主要建设指标等）和建设现状。
3.7.2. 人行交通分析
· 公共交通分布（包括公共汽车、地铁、轻轨等，图示）：
· 公共交通评价：【根据市调部分进行的详细交通分析，综合评价公交站点到达项目的便利性及乘坐的舒适度，包括：传统公交线路：（除评价便利性及舒适度外，判定传统项目公交网络的成熟程度还有一个判断标准，即是否满足“1＋1”规则。一般而言，对地块交通方便程度的判断应满足 “1＋1”规则，即：市区内任一起点至任一终点最多乘2辆公共汽车）；轨道交通线路等】
· 周边人行交通状况：（根据市调部分的交通分析和以上的公共交通分析，结合项目规划的要求或特点描述与项目有关的人行交通情况，总结出人行交通对项目的相应影响。）
· 政府规划中将人行交通产生影响的措施及影响程度的预测，需说明措施实施的计划（动工时间、竣工时间、主要建设指标等）和建设现状。
3.7.3. 地块交通分析（交通微循环）
如项目地块内规划有确定位置的市政道路，则需进行初步的交通微循环分析。描述规划道路的主要技术指标，分析其对项目交通便利程度可能带来的影响（配以图示）。

3.7.4. 交通评价
综合以上分析，对项目的交通情况进行总体评价。

3.8. 噪音分析
· 结合以上交通、配套分析，描述对项目造成明显影响的噪音来源（如车流、人流、商业等）、方向和程度；如噪音问题比较严重，应予以图示。
· 对噪音影响项目地块的程度进行总体评价。

3.9. 环境景观分析
· 以项目地块为立脚点，全面列举本片区内各个方向的主要景观资源，描述本片区环境状况，对主要景观资源适当进行数字及文字描绘（视情况可用图片进行汇总展示）。
· 综合以上各方向分析，对项目周边的环境景观进行总体评价（包括有利、不利的方面）

3.10. 人文环境分析
· 简要描述本片区居住人口构成和主要特征（包括社会阶层、籍贯、经济状况等方面）；如本片区存在明显的有区域特色的文化、民俗特征，则在此方面进行简要描述。
· 对项目周边的人文环境进行总体评价（包括有利、不利的方面）

3.11. 其它资源优势分析
描述未归入以上分析的其它资源优势，如开发商品牌实力、忠诚客户群体资源、社会关系资源等等，并进行总体评价。

4. 项目综合评价与发展策略
4.1. SWOT分析及对应行动手段
【根据分析内容，总结项目的S、W、O、T。注意，只需列出对项目有关键的、明显的影响因素，根据轻重缓急及影响程度将内容进行排序，并在每一项分析后提出相应行动手段（所有的行动手段统一编号，以便于制定发展策略时进行引用）。将SWOT分析结果尽量集中在一个表格中汇总展示（表3“项目SWOT分析汇总表”）；若分析内容太多无法汇总到表中，则分别进行详细阐述。】
4.2. 项目综合评价
综合上述分析，提炼出项目综合评价，分别从有利因素和不利因素两方面阐述。

4.3. 项目发展策略
根据项目SWOT分析，结合以上综合评价，制定如下项目发展策略以及对应的行动纲领和行动手段。其中：项目发展策略指以SWOT分析的具体内容及地块价值评价为基础，以SWOT策略组合为思路，用精练的语言提出项目开发、销售的行动方向；行动纲领指对发展战略进行简要而精确的诠释；行动手段指将SWOT分析中提出的各项行动手段归纳到各发展战略之中，作为发展战略的关键着手点。

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