地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业-开发评估.doc

地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业开发评估

地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业
开发评估

委托单位：深圳市地铁有限公司
编制单位：中原地产代理（深圳）有限公司
二00八年八月二十八日

17

目 录
地铁蛇口西车辆段物业开发评估 1
一、项目总论 2
1、项目背景 2
1.1项目名称 2
1.2开发公司 2
1.3承担研究工作的单位 2
1.4研究工作依据 2
1.5项目用地规划指标 3
2、经济测算研究结论 3
二、项目经济技术指标 5
三、经济测算的假设前提 5
四、投资估算与资金筹措 7
1、项目总投资估算 7
2、资金筹措 7
2.1资金来源 7
2.2项目筹资方案 8
2.3投资使用计划 9
五、销售及经营收入测定 10
1、各类物业销售收入估算 10
2、销售税金及附加估算 11
3、租售经营利润各项指标 12
六、财务分析 12
1、盈利能力分析 12
2、项目不确定性分析 13
七、项目经济测算研究结论 14
附 表 16
附表一、项目投资成本估算表 16
附表二、项目总投资结构表 17
附表三、租售收入与经营税费及支出估算表 18
附表四、资金来源与运用表 19
附表五、项目现金流量表 20
附表六、损益表 21
地铁深大车辆段综合体物业开发评估 22
一、项目总论 23
1、项目背景 23
1.1项目名称 23
1.2开发公司 23
1.3承担研究工作的单位 23
1.4研究工作依据 23
1.5项目用地规划指标 23
2、经济测算研究结论 24
二、项目经济技术指标 26
三、经济测算的假设前提 26
四、项目开发建设进度安排 27
1、有关工程计划说明 27
2、施工横道图 27
五、投资估算与资金筹措 28
1、项目总投资估算 28
2、资金筹措 28
2.1资金来源 28
2.2项目筹资方案 29
2.3投资使用计划 30
六、租售及经营收入测定 31
1、各类物业租售收入估算 31
2、销售税金及附加估算 31
3、租售经营利润各项指标 31
七、财务分析 32
1、盈利能力分析 32
2、项目不确定性分析 32
八、项目经济测算研究结论 34
附 表 36
附表一、项目投资成本估算表 36
附表二、项目总投资结构表 37
附表二、项目总投资结构表 37
附表三、租售收入与经营税费及支出估算表 38
附表三、租售收入与经营税费及支出估算表 38
附表四、资金来源与运用表 39
附表五、项目现金流量表 40
附表五、项目现金流量表 40
附表六、损益表 41
南山地铁前海湾车辆段上盖物业开发评估 42
一、项目总论 43
1、项目背景 43
1.1项目名称 43
1.2开发公司 43
1.3承担研究工作的单位 43
1.4研究工作依据 43
1.5项目用地规划指标 43
1.6项目开发手续及进度 44
2、经济测算研究结论 44
三宗地综合经济测算结果 45
二、项目经济技术指标 47
三、经济测算的假设前提 47
四、项目开发建设进度安排 48
1、有关工程计划说明 48
2、施工横道图 49
五、投资估算与资金筹措 50
1、项目总投资估算 50
2、资金筹措 52
3、投资使用计划 52
六、销售及经营收入测定 53
1、各类物业销售及经营收入估算 53
2、租售税金及附加估算 54
3、租售经营利润各项指标 55
七、财务与敏感性分析 56
1、盈利能力分析 56
2、合作双方收益情况 56
3、项目不确定性分析 57
八、项目经济测算研究结论 61
九、三宗地综合经济测算结果 63
附 表 64
附表一、项目施工横道图 64
附表二、项目投资成本估算表 67
附表三、项目销售收入与税金表 73
附表四：项目经营收入与税金 75
附表五：项目投资计划与资金筹措估算表 78
附表六：资金来源与运用表 79
附表七：损益及利润分配表 81
附表八、项目现金流量表 83
附表九、项目敏感性分析表 84
附表十、三宗地综合现金流量表 85
附表十一、三宗地综合后的损益表 86

地铁蛇口西车辆段物业开发评估

一、项目总论
1、项目背景
1.1项目名称
南山地铁蛇口西车辆段物业项目
1.2开发公司
深圳市地铁有限公司
1.3承担研究工作的单位
中原地产代理（深圳）有限公司
1.4研究工作依据
l 《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）
l 《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
l 《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
l 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
l 《深圳市建设工程价格信息》
l 《关于提交地铁前海湾车辆段物业用地规划设计条件的函》（深圳市规划局：深规函[2008]59号）
l 委托方提供的相关数据
l 其它相关政策
1.5项目用地规划指标
根据项目方案的规划建议，本项目建设规模及内容包括如下：
项目用地总经济技术指标
总用地面积
176524m2
总建筑面积
428830 m2，其中规定建筑面积303330 m2，核增总建筑面积123500 m2
容积率
1.7
停车位
1190个
A地块经济技术指标
用地面积
31380 m2
建筑面积
总建筑面积98700 m2，其中职工单身宿舍65000 m2，幼儿园3500 m2,核增建筑面积28200 m2
容积率
2.2
停车位
310个
B地块经济技术指标
用地面积
99198 m2
总建筑面积
330130 m2，其中住宅建筑面积227000m2(包括廉租房182000 m2)，商业建筑面积5280 m2，其他配套2550 m2，核增建筑面积95300 m2
容积率
2.4
停车位
880个

2、经济测算研究结论
² 主要经济技术指标
本项目主要经济技术指标如下表所示。

项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
数据
Ⅰ
项目规划设计指标

1
总占地面积
平米
176524
其中
A地块
平米
31380

B地块
平米
99198
2
总建筑面积
平米
428830

容积率

1.7

计容积率建筑面积
平米
300091
3
A地块经济指标

总建筑面积
平米
98700

容积率

2.2

职工单身宿舍建面
平米
65000
4
B地块经济指标

总建筑面积
平米
330130

容积率

2.4

廉租房建筑面积
平米
182000

住宅建筑面积
平米
45000

商业建筑面积
平米
5280
Ⅱ
项目经济效益数据

1
租售收入
万元
230404.00
2
总投资估算
万元
114810.89
3
总利润
万元
90741.46
4
净利润
万元
68056.10
5
财务净现值（税前）
万元
12399
6
财务净现值（税后）
万元
6721
7
内部收益率(税前)

15.30%
8
内部收益率(税后)

11.98%
9
动态投资回收期（税前）
年
4.85
10
动态投资回收期（税后）
年
4.96
11
投资利润率（税前）

64.97%
12
投资利润率（税后）

48.73%

² 可行性研究结论
项目开发单位深圳市地铁有限公司，具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目的市场前景良好，从技术方面项目充分具备可行性，另一方面项目的财务净现值为正，说明项目具有良好的经济效益。
二、项目经济技术指标
序号
名称
单位
数据
Ⅰ
项目规划设计指标

1
总用地面积
平方米
176524
2
总建筑面积
平方米
428830

住宅
平方米
110000

商业
平方米
5280

幼儿园配套
平方米
3500

政策性住房用地建筑面积
平方米
182000
3
总建筑容积率

1.7
4
土地使用年限假设
年
50
5
开发期
年
5

三、经济测算的假设前提
n 项目的经济技术指标由委托方提供；
n 项目建设成本部分由委托方提供；
n 项目土地成本由委托方提供，商品房部分楼面地价为2733元/平方米；
n 项目开发建设进度参考委托方提供的分期开发建议；
n 项目开发后，住宅部分出售，我方根据市场评估销售进度，并且假设实现100%的销售率；办公及商业部分全部出租，我方根据市场评估了出租进度，并且假设在项目成熟后出租率稳定在95%；
n 项目进入市场后的出售及出租价格，由我方根据市场初步评估；但在项目开发后进行出租或出售的价格需根据当时的市场情况而定，预计与我方在此初步评估的价格有所差距。

项目开发进度安排：
本项目总建筑面积428830平米，包括住宅292000平米(其中，廉租房182000平米)，商业5280平米，其他相关设施131550平米。根据市政府的相关规划和要求，地铁2号线将在2010年前建成通车，本项目廉租房要求在项目首期开发。
据以上数据，项目在2009年将主要建设地铁相关设施131550平米。2009年则主要建设廉租房，2010年主要建设项目的住宅部分(根据目前房地产市场情况，预计房地产市场可在2010年走出目前的市场低谷并将快速发展)。
四、投资估算与资金筹措
1、项目总投资估算
本项目开发建设总投资额合计为114810.89万元，其中各项成本费用的估算额及单价详见下表。
投资成本估算明细表
序号
项目
建筑面积单价(元/㎡)
投资额(万元)
备注
1
土地楼面地价
0.00
0.00
委托方提供按2733元/平方米测算
2
前期费用
120.00
3601.09
主要包括建筑规划设计费、园林规划设计费、报建费、勘察费等
3
建筑安装等费用
3121.30
93667.24

3.1
非政策性住房建安费
3000.00
35427.24

3.2
政策性住房建安费
3200.00
58240.00

4
开发期税费
97.24
2918.05
按1-3项之和的3%计
5
管理费用
100.16
3005.59
按2-4项之和的3%计
6
不可预见费用
171.93
5159.60
按2-5项之和的5%计
7
财务费用
64.72
1942.20
按现行利率
8
租售费用
150.52
4517.12
按照销售收入的3%和招商面积的年租金收入的10%计
合 计
3825.87
114810.89

项目每年的成本投入状况可见附表二 项目总投资结构表。
2、资金筹措
2.1资金来源
本项目建设共需资金114810.89万元，分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和租售收入回款等。
2.2项目筹资方案
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行借款，三是销售收入用于投资，本项目总投入114810.89万元。考虑地铁公司的资金实力以及项目需求，预计开发商需投入自有资金41000万元，占总投资的36%。在自有资金的使用上，本项目假设根据项目开发建设期的需要在前期投入；另需向银行借款26000万元用于投资，剩余部分由租售回款收入进行开发投资。
自有资金
本项目自有资金（资本金）为41000万元。
银行贷款
根据项目建设资金投入及自有资金的使用情况、销售收入回款的情况，本项目资金缺口约26000万元，预计可于2010年向银行贷款。借款期为1年，一年期借款利率为7.47％，共计利息1942.20万元。
销售收入回款
本项目预计租售收入共计可达230404.00万元，因此投资资金不足部分（含财务费用）由销售收入解决，如下表所示。
资金来源结构表
筹措资金来源
筹措资金 (万元)
筹措资金比例
总投资额
114810.89
100%
自有资金
41000.00
36%
银行贷款
26000.00
23%
销售回款再投入
47810.89
42%
由以上分析可看出，本项目的负债结构和还贷方式合理，既能充分利用财务杠杆为项目解决资金来源，又能有效地将筹资成本和财务风险降至最低。
2.3投资使用计划
本项目投资总额为114810.89万元，各年的详细投资计划见附表二 项目总投资结构表及附表四 资金来源与运用表。
由项目投资计划与资金筹措估算表可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，各期投资使用计划安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。
五、销售及经营收入测定
1、各类物业销售收入估算
项目为地铁工程2号线西末端蛇口西车辆段上盖物业，位于大南山脚下，南临兴海大道，北靠大南山，南部为蛇口西货运站场，处于大南山、小南山、赤湾山环抱之中，具有得天独厚的景观资源。与之相邻的区级次中心为海上世界、规划客运码头，高档别墅区鲸山别墅位于车辆段东侧。
根据深圳市城市规划设计研究院对本项目的城市规划设计，本项目的住宅开发以中档住宅开发为主，目标人群为中等收入者与车辆段内部职工，以小户型为主。
本项目可以市场销售的物业包括住宅和商业，其中除廉租房外的所有住宅均销售，商业则持有经营，我们将根据南山区房地产市场走势并参考项目周边新入市楼盘进行价格预估。根据近年来南山区房地产市场的走势，根据目前市场的反映，我们认为房地产市场已经进入调整期，为期将在一到三年，即2008年房地产市场价格将下跌，2009年以后有望逐步回暖，近两年的房地产市场价格相对于CPI与利率来看，进入局部“下行”空间，增值能力将低于某些金融产品。2010年后，市场平稳后，逐步恢复市场平均收益率，恢复其保值增值能力。预计项目将从2010年下半年开始陆续进入市场进行销售，房地产项目的整体均价的平均上涨幅度须达到8%方能实现保值增值。
² 住宅部分定价
楼盘名称
均价(元/㎡)
起价(元/㎡)
云栖西岸阁
14000
12000
鼎太风华六期
11000
9080
雷圳0755
9800
起价7980
诺德国际居住区
15000
12800
悠山美地
14000
12000

目前本项目附近的新盘销售均价在9800-15000元/㎡之间，已经成交的单位多为13000元/㎡以下的特价单位或项目中较便宜的单位，并且入市楼盘销售价格有逐步下滑的趋势，预计楼盘销售均价还将继续下滑。
参考区域发展及房地产市场现状和发展趋势，预计本项目2010年下半年入市的价格可实现12000元/㎡。同时保持8%左右的增长率，2011年和2012年价格分别为13000元/㎡和14000元/㎡。
² 商业部分定价
商业出租价格定位：
目前与项目同处与南山区的蔚蓝海岸、招商海月二期、保利文化广场、海岸城东座的租金水平分别为250，250，300，400元/㎡/月，目前据中原2007年统计，南山区各大商圈的商铺租金水平在180-600元/㎡/月，蛇口部分人流少的街道的商铺租金水平在60-80元/㎡/月。本项目位于赤湾区域，人流较少，尚未形成商业氛围，区域内商业档次较低，租赁价格亦较低。
综合考虑本项目为地铁口物业，建成后将是该区域人流出入的集散地，项目将拥有好于目前区域的商业氛围，但要形成新的商圈将需要较长的时间。初步来看，本项目商业规模较小，主要满足本社区居民的日常生活配套需求，以小型商铺为主。
因此预计本项目商业于2011年入市的租赁价格可达100元/平米。
本项目共可实现销售收入230404.00万元。
2、销售税金及附加估算
本项目的各项税金包括营业税、印花税、保险费、维修费等，共计税金22564.43万元。
3、租售经营利润各项指标
损益表
项目
合计
经营收入
230404.00
销售收入
148500.00
租赁收入
81904.00
开发产品经营成本
139662.54
利润总额
90741.46
所得税
22685.37
税后利润
68056.10
本项目税后利润68056.10万元。
衡量本项目的销售利润各项静态指针如下：
² 税后投资利润率＝税后利润／总投资×100%＝48.73%
² 税前投资利润率＝总利润／总投资×100%＝64.97%
从各项静态指针可以看出，本项目利润比较理想。
六、财务分析
1、盈利能力分析
本项目全部投资内部收益率（所得税前）为15.30%，本项目所得税前财务净现值为12399万元，所得税后财务净现值为6721万元。详见附表五 现金流量表。综上所述，代表本项目赢利能力的各项动态和静态的财务效益指针可汇总如下，见下表。
财务效益指标汇总表
类别

项目
静态指标
(单位：%)
动态指标
FNPV(单位：万元)
FIRR(单位：%)
投资利润率
税前
税后
税前
税后
全部投资
64.97
12399
6721
15.30%
11.98%
由以上分析数据可看出，项目的经济效益较好，项目具有良好的可行性。
2、项目不确定性分析
房地产投资开发是一个动态的过程,它具有开发周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计，其中土地成本、建造成本、售价、开发期、投资收益率、贷款利率等是主要变动因素，这些因素的变动对房地产开发项目财务评价的结果影响较大。由于本项目的地价已经缴清，因此在进行不确定性分析时主要考虑建造成本、售价、开发期等因素。
1、建造成本
近年来全国及深圳市建筑材料价格上涨幅度相对较高，但本次测算成本时已考虑了这一因素。
2、租售价格
本次测算的租售价格是以目前市场价格为基础，运用市场比较法进行测算的，随着全国及广东省的经济形势进一步向好及前海地区发展，房地产市场发展前景广阔，各类商品房的升值潜力较大，至本项目入市时价格上涨的可能性较大。
由以上分析可知，项目开发的不确定性因素中的建造成本、租售价格不会使本项目开发商的利润有明显下降。

七、项目经济测算研究结论
² 主要经济技术指标
本项目主要经济技术指标如下表所示。
项目主要经济技术指标表
序号
名称
单位
数据
Ⅰ
项目规划设计指标

1
总占地面积
平米
176524
其中
A地块
平米
31380

B地块
平米
99198
2
总建筑面积
平米
428830

容积率

1.7

计容积率建筑面积
平米
300091
3
A地块经济指标

总建筑面积
平米
98700

容积率

2.2

职工单身宿舍建面
平米
65000
4
B地块经济指标

总建筑面积
平米
330130

容积率

2.4

廉租房建筑面积
平米
182000

住宅建筑面积
平米
45000

商业建筑面积
平米
5280
Ⅱ
项目经济效益数据

1
租售收入
万元
230404.00
2
总投资估算
万元
114810.89
3
总利润
万元
90741.46
4
净利润
万元
68056.10
5
财务净现值（税前）
万元
12399
6
财务净现值（税后）
万元
6721
7
内部收益率(税前)

15.30%
8
内部收益率(税后)

11.98%
9
动态投资回收期（税前）
年
4.85
10
动态投资回收期（税后）
年
4.96
11
投资利润率（税前）

64.97%
12
投资利润率（税后）

48.73%

² 项目效益评价
经济效益
本项目的财务净现值为负，从经济效益上考虑项目具有良好的可行性，同时为其他项目提供配套，社会效益明显。
社会效益
本项目建设了大量的地铁配套设施，将解决深圳市部分人群的居住。
环境效益
本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合，具有良好的环境效益。
² 可行性研究结论
项目开发单位深圳市地铁有限公司，具备充沛资金、技术实力、工程经验和良好信誉，本项目的经济效益和社会效益显著。

地铁蛇口西、深大、前海湾上盖物业开发评估
附 表
附表一、项目投资成本估算表
序号
项目
单价(元/㎡)
投资额(万元)
备注
1
土地楼面地价
0.00
0.00
委托方提供为2733元/平方米，抵扣政策性住房后为0
2
前期费用
120.00
3601.09
主要包括建筑规划设计费、园林规划设计费、报建费、勘察费等
3
建筑安装等费用
3121.30
93667.24
委托方提供,在此假设包含基础设施建设费、公共建筑建设费、建筑安装费用
3.1
非政策性住房建安费
3000.00
35427.24

3.2
政策性住房建安费
3200.00
58240.00

4
开发期税费
97.24
2918.05
按1-3项之和的3%计
5
管理费用
100.16
3005.59
按2-4项之和的3%计
6
不可预见费用
171.93
5159.60
按2-5项之和的5%计
7
财务费用
64.72
1942.20
按现行利率
8
租售费用
150.52
4517.12
按照销售收入的3%和招商面积的年租金收入的10%计
合 计
3825.87
114810.89

附表二、项目总投资结构表
序号
项目
单价(元)
总价(万元)
比例
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
1
土地地价
0.00
0.00
0%
0.00

建安投入百分比

3.70%
28.89%
28.89%
28.89%
9.63%
0.00%
0.00%
2
前期费用
120.00
3601.09
3%
3601.09

3
建筑安装等费用
3121.30
93667.24
82%
0.00
28100.17
28100.17
28100.17
9366.72
0.00
0.00
4
开发税费
97.24
2918.05
3%
0.00
875.41
875.41
875.41
291.80
0.00
0.00
5
管理费用
100.16
3005.59
3%
0.00
901.68
901.68
901.68
300.56
0.00
0.00
6
不可预见费用
171.93
5159.60
4%
0.00
1547.88
1547.88
1547.88
515.96
0.00
0.00
7
财务费用
64.72
1942.20
2%
0.00
0.00
0.00
1942.20
0.00
0.00
0.00
8
租售费用
150.52
4517.12
4%
0.00
0.00
0.00
2145.00
2341.68
19.96
10.48
合 计
3825.87
114810.89
100%
3601.09
31425.14
31425.14
35512.34
12816.73
19.96
10.48

附表三、租售收入与经营税费及支出估算表
序号
项目
合计
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
……
2077
1
销售收入(万元)
230404.00
0.00
0.00
0.00
71500.00
77316.80
532.22
663.62
696.80
……
1766.90

租售回款比例
1.00
0.00%
0.00%
0.00%
31.03%
33.56%
0.23%
0.29%
0.30%
……
0.77%
1.1
住宅销售收入(万元)
148500.00

0.00
71500.00
77000.00
0.00
0.00
0.00
……
0.00
1.1.1
可出售面积(㎡)
110000.00

0.00
55000.00
55000.00
0.00
0.00
0.00
……
0.00
1.1.2
平均售价(元/㎡)
13500.00

13000.00
14000.00

……

1.1.3
销售比例
100.00%

50.00%
50.00%

……

1.2
商业出租收入(万元)
81904.00

0.00
316.80
532.22
663.62
696.80
……
1766.90
1.2.1
可出租面积(㎡)
5280.00

0.00
2640.00
4224.00
5016.00
5016.00
……
5016.00
1.2.2
平均租价(元/㎡/年)

1200.00
1260.00
1323.00
1389.15
……
3522.52
1.2.3
出租比例

50.00%
80.00%
95.00%
95.00%
……
95.00%
2
经营税费
22564.43
0.00
0.00
0.00
4504.50
8845.20
87.90
97.69
100.16
……
179.89
2.1
印花税(万元)
156.15
0.00
0.00
0.00
35.75
38.82
0.53
0.66
0.70
……
1.77
2.2
营业税金及附加(万元)
11981.01
0.00
0.00
0.00
3718.00
4020.47
27.68
34.51
36.23
……
91.88
2.3
土地增值税(万元)
3111.13
0.00
0.00
0.00
715.00
2396.13

……

2.4
堤围防护费(万元)
115.20
0.00
0.00
0.00
35.75
38.66
0.27
0.33
0.35
……
0.88
2.5
公共设施专用基金(万元)
2296.22

2296.22

……

2.6
房产税(万元)
2845.93

43.12
43.12
43.12
43.12
……
43.12
2.7
保险费(万元)
81.90

0.32
0.53
0.66
0.70
……
1.77
2.8
维修费(万元)
338.80

5.13
5.13
5.13
5.13
……
5.13
2.9
租赁管理费(万元)
1638.08

6.34
10.64
13.27
13.94
……
35.34
3
经营净收入
207839.57
0.00
0.00
0.00
66995.50
68471.60
444.32
565.92
596.63
……
1587.01
附表四、资金来源与运用表
项目
合计
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
……
2077
资金来源
240208.31
41000.00
0.00
26000.00
71500.00
77316.80
532.22
663.62
696.80
……
1766.90
租售收入
230404.00
0.00
0.00
0.00
71500.00
77316.80
532.22
663.62
696.80
……
1766.90
资本金
41000.00
41000.00

……

长期借款
26000.00

26000.00

……

短期借款
0.00

……

资金运用
167909.52
3612.70
31436.75
31436.75
68872.98
24833.34
187.03
220.11
222.40
……
577.14
开发建设总投资
114810.89
3601.09
31425.14
31425.14
35512.34
12816.73
19.96
10.48
0.00
……
0.00
经营税费
22564.43
0.00
0.00
0.00
4504.50
8845.20
87.90
97.69
100.16
……
179.89
土地使用费
70.24
11.61
11.61
11.61
11.61
7.03
0.66
0.66
0.66
……
0.66
所得税
22685.37
0.00
0.00
0.00
2844.52
3164.38
78.50
111.28
121.57
……
396.59
应付利息
1942.20

0.00
0.00
1942.20
0.00
0.00
0.00
0.00
……
0.00
借款本金偿还
26000.00

26000.00

0.00

……

赢余资金
72298.79
37387.30
-31436.75
-5436.75
2627.02
52483.46
345.20
443.51
474.40
……
1189.76
累计赢余资金

37387.30
5950.55
513.80
3140.82
55624.28
55969.48
56412.99
56887.39
……
111246.96

附表五、项目现金流量表
序号
项目
合计
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
……
2077
1
现金流入
230404.00
0.00
0.00
0.00
71500.00
77316.80
532.22
663.62
696.80
……
1766.90
1.1
销售收入
148500.00
0.00
0.00
0.00
71500.00
77000.00
0.00
0.00
0.00
……
0.00
1.2
租赁收入
81904.00
0.00
0.00
0.00
0.00
316.80
532.22
663.62
696.80
……
1766.90
2
现金流出
160157.04
3612.70
31436.75
31436.75
42872.98
24833.34
187.03
220.11
222.40
……
577.14
2.1
开发产品投资
114810.89
3601.09
31425.14
31425.14
35512.34
12816.73
19.96
10.48
0.00
……
0.00
2.2
经营税费
22564.43
0.00
0.00
0.00
4504.50
8845.20
87.90
97.69
100.16
……
179.89
2.3
土地使用费
96.36
11.61
11.61
11.61
11.61
7.03
0.66
0.66
0.66
……
0.66
2.4
所得税
22685.37
0.00
0.00
0.00
2844.52
3164.38
78.50
111.28
121.57
……
396.59
3
净现金流量
70246.96
-3612.70
-31436.75
-31436.75
28627.02
52483.46
345.20
443.51
474.40
……
1189.76

累计净现金流量

-3612.70
-35049.45
-66486.20
-37859.18
14624.28
14969.48
15412.99
15887.