人口、交通及区域社会经济.doc

人口、交通和区域社会经济
对房价的影响

影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等等。目前来说，很多因素是相对稳定的，而交通基础设施建设的影响，常常是最不稳定的因素。举例来说，对于市区边缘地区，如能邻近在建、待建的地铁轻轨，对其房价的有利影响显而易见。但这只是问题的一方面，另一方面，地铁、轻轨、高架和大桥，也使上百万的居民迁离市中心，选择交通便捷的市区边缘，致使市中心城市空心化日益明显，相对于市中心外围的房价，市中心房价呈相对下降状态。所以说，交通基础设施建设并不能从总体上支撑和提升房价，它只是起着一种“人口优势”转移的作用，即作为支撑房价的消费者的转移，这种转移在其它情况不变下，对房价起着此消彼长的作用。
临近在建待建交通基础设施的市区边缘地区，虽并不意味着房价一定会上升，但这些地区对于市区的相对房价通常会上升。在考虑影响房价的因素时，应以人口流动作为考虑的重要因素，而不只是以有无在建待建的交通基础设施为标准，交通基础设施建设应作为影响人口流动的重要因素考虑。例如，在临近地铁的市郊某地区，如该地铁线将向更偏远方向延伸，则该地区的人口可能不是增加，而是不变或减少，对该地区房价并不一定有促升作用。所以，人口的移动是影响房价的直接因素。交通基础设施建设是影响房价的间接因素，它通过影响人口流动来影响房价。从整体上来看，交通设施建设通过人口的转移，调整各区域房价的比价。
但是，其它的因素同样影响人口的转移，以至于影响各区域房价的比价。这些因素包括：各区域的地理区位优势、开发程度、发展潜力、人文景观等等。这些因素也对人口的转移起着重要的作用。在研究其它影响房价因素的同时，研究人口移动情况来判断未来各区域未来房价情况，要比从交通设施建设情况判断各区域未来的房价更为科学和准确。在诸多影响房价的因素中区域的社会经济因素，特别是未来的社会经济因素，对房价同样有很大的影响。
随着人们进入知识经济时代，知识使人们的收入差距迅速拉开，如房屋所在区域人口总体教育程度不高，从事传统行业和普通工作、人口老龄化、区域附近的经济也是一些传统行业等情况，上述房屋所在区域的社会经济状况在未来仍将处相对劣势（新兴区域一般优势会越来越明显）。除人口导入的新兴区域外，一般购房者的区域性很强，大多考虑原区域购房。由于上述区域与其它区域整体收入差距的拉开，该区域未来房屋购买力相对较低，将对本区域房屋的价格有着明显的抑制。
如果同是两个不成熟的区域，一个是以动迁房为主，一个是较高档的居住宅区，仅是未来人文环境的差别，对该区域房屋价值也是明显的。中国加入WTO后，随国外公司的进入，外籍人士的住房需求将明显增加，国内的各种高素质人材的收入也将日益增加，届时，目前中高级住宅集中的区域例如浦东世纪公园附近新兴中高级区域将看好。在市政道路建设、各种政策配合下，随着上海富裕阶层的快速涌现，加入WTO后，轿车价格的逐年大幅降低，预计上海的轿车拥有量将连年大幅增加。道路出行便利的边缘区域，车位充足住宅将日益看好。此类地区与地铁、轻轨沿线房价的差距将缩小，特别是更依赖道路而非轨道交通的高级住宅，前景更为看好。目前市中心边缘沿地铁轻轨住宅一枝独秀的情况将改变。
因此，无论是自住型购房者还是作为投资购买或考虑今后再转让的购房者，在考虑区域社会经济因素对房价的影响时，不仅要了解目前区域社会经济因素，更要了解未来本区域的社会经济因素。