房地产投资决策.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,一、房地产投资的概念,房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，准确、快速地做出决策。,使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地得出最优的决策方案供决策者参考。,牛牛文库文档分享,一、房地产投资的概念,1.房地产投资的,概念及其分类,房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。,房地产开发投资，是指房地产投资者从购买土地使用权开始，通过项目策划、规划和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产商品，然后将其推向市场进行销售来收回投资，实现获取投资收益的目标。房地产投资者主要是获取开发利润，风险较大但回报亦大。,房地产置业投资，是指投资者的投资对象是房地产投资者新建成的物业或房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。,牛牛文库文档分享,一、房地产投资的概念,房地产是房产与地产的综合，具有不同于其他行业的许多特点，也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处。房地产投资特点分述如下：,（1）投资规模巨大,（2）投资回收期长,（3）房地产的固定性,（4）受宏观经济和区域经济的发展所制约,（5）房地产市场发育的不充分性,2.房地产投资的,特点,牛牛文库文档分享,一、房地产投资的概念,房地产投资特点决定了房地产投资风险。房地产投资风险可分为：,（1）政治风险,（2）社会风险,（3）经济风险,包括经济景气状况、通货膨胀、利率与汇率的变动、地价与建筑成本等的变动、外贸动向以及其他投资动向等因素。,（4）市场风险,（5）自然环境风险,3.房地产投资风险,牛牛文库文档分享,一、房地产投资的概念,（1）地产投资,（2）住宅投资,（3）公寓投资,（4）办公楼、写字楼投资,（5）商业楼投资,（6）工业楼投资,4.房地产投资类型,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,在房地产投资决策信息系统中涉及到的管理模型较多,包括市场预测模型、经济评价模型、投资决策模型以及投资风险评价模型等等。,研究并设计正确而又合理的管理模型是成功地开发房地产投资决策信息系统的前提，因此需要对系统中所用到的管理模型加以分析和探讨。,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,（1）房地产市场预测相关因素,市场预测的关键因素主要在于,市场需求总量,及其,市场占有率,。,影响市场需求的因素,主要是环境，如政治环境、社会经济环境、人文环境、人口增长、分配政策、社会购买力、社会文化、购买心理、消费结构等，这些因素往往是不可控的；,影响市场占有率的因素,又可分为两类：一类是企业自身因素，如产品成本、产品质量、促销手段、促销技巧等。另一类是市场竞争因素，包括房地产企业竞争对手的生产能力、销售水平、产品价格、资本状况等等。,1 房地产市场预测模型分析,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,1.1 房地产市场预测模型分析,预测的销售量及其市场占有率,竞争因素,企业内部实力及战略等因素,预测的市场需求量,制约因素,国民经济展望,国民经济指数,经济政策变动,国际形势变化,交通设施,文化教育,商业网点,建筑材料价格,土地成本,资金成本,劳动力成本,建房质量及类型,需求类型,需求数量,居民购买力,需求状况,闲置房数量,企业技术实力,企业业绩及战略,企业销售能力,员工业务水平,国家宏观经济及国际等因素,相关行业及产业政策因素,地域环境和人文环境等因素,产品供应及市场需求因素,生产成本因素,制约因素,行业发展前景,产业结构参数,产业政策变动,竞争格局状况,对手综合实力,对手经营成果,对手战略计划,市场预测相关,因素分析图,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,1.2 房地产市场预测基本方法,预测方法,定量预测方法,定性预测方法,经验判断法,用户调查法,德尔菲方法,回归分析法,时间系列分析法,指数平滑法,加权平均法,移动平均法,简单平均法,一元线性回归法,多元线性回归法,非线性回归法,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,2 房地产投资项目经济评价分析,投资项目经济评价采用的是现代分析方法，通过对拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析、调查、预测、计算和论证之后，再从中选择可行方案。目前，我国现行的投资项目经济评价分为两个层次，即财务评价和国民经济评价。,本系统中用的是财务评价。,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法,房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，而动态指标却注重时间因素。,在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价标准。,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法,（1）静态指标,投资利润率（,T,）,投资利税率（,R,）,静态投资回收期（,P,t,）,借款回收期（,P,c,）,财务净现值（,NPV,）,财务净现值率（,NPVR,）,财务内部收益率（,IRR,）,动态投资回收期（,T,p,）,（2）动态指标,算法略,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,2.2 房地产项目经济评价主要变量分析,房地产开发项目经济评价中，涉及到的变动因素主要有：地价、购置土地过程中的附加费用、用于购置土地的短期贷款利率、建筑面积、建安成本、开发周期、用于支付建造成本的短期贷款利率、租售代理费、开发商租售物业时的有关支出、租金或售价、开发商利润率等等。,其中，短期借贷成本、建安成本、租金或售价、开发商利润率、地价是最主要的变动因素，对开发结果的影响很大，因而有必要对它们进行分析。,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,2.2 房地产项目经济评价主要变量分析,（1）租金和售价,（2）建设投资 1）地价 2）工程造价,（3）开发期 1）开发前期 2）建筑施工期,3）出租期或出售期,（4）开发和销售面积,（5）投资收益率,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,3 房地产投资决策模型分析,31 房地产投资决策问题分类,（1）房地产投资机会决策,（2）房地产投资类型决策,（3）房地产投资开发地点决策,（4）房地产投资开发项目规模决策,（5）房地产投资资金来源决策,（6）房地产价格决策,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,3 房地产投资决策模型分析,32 房地产投资决策方法,决策问题,适用决策方法,房地产投资机会决策,经济评价法,房地产投资类型决策,层次分析法,房地产投资地点决策,层次分析法、理想点法,房地产投资规模决策,决策树法、多行为报童模型法,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,在对房地产投资方案进行比较分析后，我们还需对该投资方案进行风险分析与估计，以便对风险发生的概率及其影响程度作出定量的估计，并且确定某些风险因素的变化幅度和范围。,风险估计采用不确定分析方法，包括盈亏平衡分析法、敏感性分析法和概率分析法，本系统采用盈亏平衡分析法、敏感性分析法。,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,41 盈亏平衡分析,（1）线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前提的，这些条件主要有：开发量与销售量相等；在所分析的销售量范围内，固定费用不发生变化；变动费用是建筑面积的正线性函数；销售收入完全随着建筑面积的变动而变动，并呈线性关系。在整个分析过程中，平均单方售价是不变的。,（2）非线性盈亏平衡分析,在实际工作中常常会遇到建筑面积与成本不成线性关系的情况。房屋的销售会受到市场和用户的影响，销售收入和销售量也不是成线性关系。如一项目规模及要求达到某一限度时，正常价格的建筑材料、动力设备、机械设备等已不能保证供应，企业必须付出较高的代价才能获得，同时对一些配套设施、施工技术等都提出了更高的要求，因此成本函数不再成线性而变成了非线性，,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,42 敏感性分析,敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，以判断这些因素对项目经济目标的影响程度。这些可能发生变化的因素就称为不确定性因素。,根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析,牛牛文库文档分享,二、管理模型分析,4 房地产投资风险分析,42 敏感性分析,（1）单因素敏感性分析 每次只变动一个因素，而其他因素保持不变时所进行的敏感性分析。,1）确定分析指标,2）选定需要分析的不确定性因素并设定变动范围,3）计算因素变动致使经济指标变动的数量结果,4）确定敏感因素,（2）多因素敏感性分析,进行多因素敏感性分析的条件是：假定多个变动因素互相独立。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.1,系统需求分析,1,现状调查分析,在调查中发现房地产企业在信息处理方式上及现行管理工作中普遍存在以下问题：,（1）信息的加工处理方式落后,（2）信息的存储方式不合理,（3）信息的流通渠道不畅,（4）信息反馈不及时,（5）信息管理不规范,（6）决策方法不科学,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.1,系统需求分析,2,功能需求分析,系统存在的问题决定了系统的需求，进而决定了系统的功能。正是因为客观问题的存在，才有了需求的存在，也才有了系统存在的必要性。因而，对需求的分析往往是基于原系统所存在的问题之上。,需求之一,是希望将企业的信息处理方式由手工处理向计算机处理方向转变，通过管理信息系统的建立，实现企业的信息化管理，使企业管理工作规范化、制度化和程序化，并促进企业管理的基础工作，避免业务管理的随意性，提高信息处理的时效性和准确性，理顺企业的信息流程和流向，以便及时、准确地把握企业内部、市场和其他外部信息，提高投资决策的效率。,需求之二,是希望能将科学的管理方法引进到企业决策中，以减少决策的随意性、主观性、人为性，避免决策的失误，提高决策的水平和质量。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.1,系统需求分析,2,功能需求分析,（,1,）信息管理功能,（2）,信息共享功能,（,3,）数据计算功能,（,4,）文档生成功能,（,5,）模型管理功能,（,6,）辅助决策功能,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.2,组织与业务流程分析,1 组织/业务关系分析,功能,序号,业务 组织,市场部,财务部,工程,技术部,项目部,功能与业务,1,市场调查,*,R,2,时间分类汇总,*,A,3,数据统计及预测分析,*,A,4,提出被选方案,*,5,对方案进行收支估算,A,*,R,6,可行性分析,*,R,7,决策选优,R,R,R,*,8,风险分析,A,*,9,计划审批,*,10,销售,*,“,”,表示该项业务是对应组织的主要业务；,“,A,”,表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；,“,R,”,表示该单位是该项业务的相关单位；,空格：表示该单位与对应的业务无关；,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.2,组织与业务流程分析,2,业务流程分析,2.1 房地产投资决策的业务流程,提出备选方案,收集资料,选择预测方法,进行预测,预测结果分析,提出预测报告,方案预测,确定现金流量图,进行基础数据的测算和经济可行性评价,确定可行方案,编制项目投资经济评价报告,经济评价,最优项目方案,最优方案,可行方案决策,选优,确定最优方案,方案敏感型分析及盈亏平衡分析,编制方案的决策与评价报告,方案决策与评价,确定目标和任务,提出计划,现场调查,整理资料,市场分析,写出调查报告,市场调查与分析,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.2,组织与业务流程分析,2,业务流程分析,2.2 房地产投资决策业务流程图,市场信息收集,市场信息统计报表,市场分析结果报表,市场分析,部门经理,财务部,基建部,开会讨论，初步提出投资方案,各部门,备选投资方案报表,初步审批,总经理,对备选方案进行预测,市场部,财务部,备选方案财务报表（预测）,备选方案经济评价,市场部,市场调查,市场信息分类汇总,市场部,基建部门,A,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.2,组织与业务流程分析,2,业务流程分析,2.2 房地产投资决策业务流程图,最优方案决策及评价报表,最终投资方案报表,批准,上级部门,投资计划,综合平衡,各部门,银行,总经理,最后审批,存档,部门经理,相关部门,可行方案决策及评价,第二次审批,总经理,可行方案经济分析报表,A,下达相关部门,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.3,数据汇总分类与分析,1 数据汇总,(1)数据汇总,数据分类编码,将系统调查中所收集到的数据资料，按业务过程进行分类编码，按处理过程的顺序排放在一起；,数据完整性分析,按业务过程自顶向下地对数据项进行分析，从本到源，直到纪录数据的原始单据或凭证，确保数据的完整性和正确性；,确定数据的字长或精度,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.3,数据汇总分类与分析,1数据汇总分类,（2）数据分类,输入数据类,原始数据或基础数据，包括本企业历史项目收支数据、市场需求量、投资项目概况、市场环境以及房地产行业政策法规等等。,过程数据类,系统在处理过程中所产生的一些数据，包括投资费用估算、收入预测、财务指标、决策分析结果以及敏感性分析的结果等等。,最终输出数据类,是指决策者想得到的一些数据，如数据分析统计结果、经济评价报告、最优决策方案等等。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.3,数据汇总分类与分析,2 数据分析,数据分析主要是完成三项工作:,汇总并检查数据完备性、一致性、无冗余性；,数据流向分析,并检查数据的匹配、共享等情况；,数据重要度及相互间的关系分析等等。,本系统在进行分析时，主要采用,U/C,矩阵方法。,U/C,矩阵本质是一种聚类方法，它可以用于过程/数据、功能/组织、功能/数据等各种分析中。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.3,数据汇总分类与分析,2 数据分析,（1）构造,U/C,矩阵,纵坐标栏目定义为功能类，横坐标栏目定义为数据类；,（2）数据正确性检验,按数据守恒原理，即数据必定有一个产生的源，而且必定有一个或多个用途，可细分为完备性、一致性和无冗余性三条检验规则。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,房地产投资决策系统,U/C,矩阵数据分析图,数据,功能,市场信息录入,市场信息查询,市场信息编辑,取费房价管理,数据分类统计,对手投资分析,提出被选方案,支出估算,收入测算,方案可行性分析,方案决策优选,方案风险分析,数据分类预测,预测模型管理,决策模型管理,历史数据管理,费用计算标准,成本顶额标准,各类房价租金,已建项目费用,已建项目成本,已建项目收入,市场购买力,市场需求量,房屋空置量,其他企业计划,项目总成本,项目总收入,内部收益率,投资回收期,基准收益率,净现值及指数,预测参数,决策参数,投资规模,投资类型,投资位置,房地产价格,方案决策结果,风险分析结果,C,C,U,U,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,C,U,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,C,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,C,U,C,U,U,U,U,U,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.3,数据汇总分类与分析,3 数据间相互关系及重要性分析,（1）从数据的类型上分析,系统输入的数据，包括原始的基础数据和备选投资方案；前者为市场信息，又可分为投资支出如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、相关税费等，投资收入如销售收入、出租收入以及市场需求量等等；,过程数据，即中间数据，为最终数据的输出作准备，包括收入预测数据、支出预测数据、财务指标值如内部收益率、投资回收期、净现值等等；,系统输出的数据，主要是最优投资方案。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.3,数据汇总分类与分析,3 数据间相互关系及重要性分析,（2）从数据使用频率上分析,原始的基础数据 如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、销售收入、出租收入、市场需求量、竞争对手投资方案，,投资方案数据 如投资类型、投资规模、投资地点、房屋价格以及预测数据如支出预测、收入预测在整个系统中使用较为频繁等；,（3）丛数据源上分析,基础数据来源于市场信息调查中所得；,投资方案数据是针对对基础数据的统计分析之后而加以主观提出的；,收入预测、支出预测是对基础数据的预测后（经过预测检验）而得出的。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（1）顶层数据流程图,反应了本系统的整体功能结构（进行房地产投资方案决策）、初始输入数据（各种原始数据）以及最终输出结果（最优决策方案），通过对本层数据流程图的分析，可对系统逻辑功能一目了然。,房地产投资决策,D,决策人员,相关经济指标、参数,及备选投资方案等,市场调查数据,市场部,决策人员,最优决策方案,经理,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（2）一层数据流程图,第一层数据流程图共分为四个大的逻辑处理过程，它们分别是,市场分析,、,方案预测,、,经济评价,以及,方案决策和评价,四个部分，涉及到市场部、财务部、工程技术部等多个职能部门，其中，基础数据、方案支出数据、方案收益数据等作为四个逻辑处理过程的共享数据，这些数据经过四个逻辑处理过程后，最终得出最优方案供决策人员参考。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（2）顶层数据流程图,基础,数据,管理,P1,市场部,选方案,方案,预测,P2,工程技术部等,经理,提出备,市场调,市场部,查数据,方案支出表,D2.1,方案收益表,F2.2,相关经济,济指标,经济,评价,P3,财务部,决策人员,可行方案,D3.1,相关,参数,方案决,策与风,险分析,P4,决策人员,决策者,最优,方案,最优方案及报表,D4,经理,取费房价数据,D1.2,房地产投资信息库,D1.1,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,市场,信息,管理,P1.1,市场部,市场调,市场部,查数据,标准及,房价,经理,（基础数据管理）,环境数据分析,各类标准定额统计,F1.3.1,市场需求量预测,外部企业投资预测,历史数据统计预测,F1.3.2,F1.3.3,F1.3.4,F1.3.5,F1.3.6,各类房价统计预测,环境数据,F1.1.1,市场需求量,外部企业投资,F1.1.2,F1.1.3,F1.1.4,历史数据统计,收费房价管理,P1.2,市场部,市场需求量,外部企业投资,F1.2.1,F1.2.2,F1.2.3,历史数据统计,析方法,数据,分析,P1.3,市场部,市场部,选择分,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,收支,预测,P2.2,工程技术部等,方案,生成,P2.1,经理,备选投资方案,F2.1.1,投资,方案,经理,方案收益数据,F2.2.1,方案支出数据,F2.2.2,相关标准及房价选择,费用计算标准,F1.2.1,成本定额标准,F1.2.2,各类型房价及租金,F1.2.3,财务部,（方案估算）,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,现金,流量,表,生成,P3.1,财务部,投资项目可行性分析,P3.2,财务部,备选投资方案,F2.1.1,方案收益数据,F2.2.1,方案支出数据,F2.2.2,现金流量表,F3.1.1,及参数,经济指标,决策人员,可行投资方案,F3.2.1,（经济评价）,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（3）二层数据流程图,最优方案评价,P4.2,决策者,投资方案决策,P4.1,决策者,决策模型及评价模型管理,P4.3,决策者,方案评价数据,F4.2,最优投资方案,F4.1,相关,参数,决策人员,可行投资方案,F3.2.1,决策及评价模型库,F4.3.1,方案收益数据,F2.2.2,方案支出数据,F2.2.1,不合理结,果及模型,相关,参数,决策人员,（方案决策及评价）,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（4）三层数据流程图,模型选择及预测计算,P1.3.2.2,市场部,预测内容及数据选择,P1.3.2.1,经理,预测结果及其模型,内容及,数据,预测结果及模型检验,P1.3.2.3,市场部,预测,模型,管理,P1.3.2.5,市场部,预测,结果,处理,P1.3.2.4,市场部,合理预,测结果,不合理预测,结果及模型,相应模型及参数,预测人员,相关数据,（方案分析之数据预测）,预测模型库,F1.3.2.5,环境数据,历史收支数据,市场需求量,外部企业数据,F1.1.1,F1.1.2,F1.1.3,F1.1.4,F1.2.1,F1.2.2,F1.2.3,费用计算标准,成本定额标准,各类型房价及租金,环境数据统计预测,历史数据统计预测,市场需求量预测,外部企业投资预测,F1.1.1,F1.1.2,F1.1.3,F1.1.4,F1.2.1,各类房价统计预测,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（4）三层数据流程图,决策,计算,P4.1.2,决策者,决策方案及模型选择,P4.1.1,决策者,相关决,策参数,决策人员,决策及评价模型库,F4.3.1,可行投资方案,F3.2.1,及模型,方案,决策结果及模型检验,P4.1.3,决策者,决策结果,及模型参数,不合理结,果及模型,相关,参数,决策模,型及评,价模型,管理,P4.3,决策者,决策人员,(方案决策及风险分析之投资决策),最优投资方案,F4.1,方案支出数据,方案收益数据,F2.2.2,F2.2.1,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,数据词典是系统逻辑模型的详细、具体的说明，是系统分析阶段的重要文件，也是内容丰富、篇幅极大的文件。本例只给出投资决策与评价处理过程中的部分数据词典图。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,名称,形式,意义,等号,=,等于，表示等式左边的项目由等式右边的各项组成或等式两边项目内容相同,加号,+,与，表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容,方括号,或者，表示方括号内各项目中至少一项出现,花,括,号,重复，表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次,n,表示重复,n,次；,n,1,表示括号内项目从取第一个值到第,n,个值；,（条件）,表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无,条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；,圆括号,（）,选择项，表示括号内所列项目为可选项目；,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,条目名,系统名,来源,数据结构,出处,简要说明,相关决策参数,方案决策,决策人员输入,相关参数,=,模型代码,+,模型名称,+,模型参数,+,模型描述,决策方案及模型选择模块,模型参数依模型的不同而有所不同，且参数的个数从一个到多个不等；模型描述在备注中加以说明，主要指模型结构。,方案及模型,方案决策,由决策方案及模型选择模块输出,方案及模型,=,方案编码,+,方案收支数据,+,方案的财务指标,+,模型编码,+,模型参数,+,模型描述,决策计算模块,这里的方案编码是指可行方案编码；在进行决策计算前，需要调用改方案的收支数据及财务指标值；决策模型来自于模型数据库。,决策结果及模型,方案决策,由决策计算模块输出,决策结果及模型,=,方案编码,+,方案决策结果,+,方案的收支数据,+,模型编码,+,模型参数,+,模型描述,决策结果及模型检验模块,方案的决策结果必须进行检验，以验证其合法性；检验包括结果检验和模型检验两方面。,不合理结果及模型,方案决策,由决策结果及模型检验模块输出,不合理结果及模型,=,方案编码,+,方案决策结果,+,方案的收支数据,+,模型编码,+,模型参数,+,模型描述,决策模型及评价模型管理模块,如果检验结果合理，就不存在这一数据流，决策结果可以直接用于参考；不合理的结果及模型调入到模型管理模块进行模型修正，为下一步继续检验做准备。,数据流条目,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.4,数据流程分析与数据词典,（5）数据词典,数据加工条目,条目名,系统名,输入,加工逻辑,输出,简要说明,投资方案决策,方案决策及评价,相关参数；可行投资方案；相关决策模型；方案收支数据。,方案及模型选择决策计算决策结果及模型检验,最有投资方案及其决策分析结果。,本条目的加工逻辑较为抽象，须进一步细化求解。,用层次分析法进行决策计算,投资方案决策,方案编码及本模型；,方案的收支数据及指标数据。,投资类型及各收益指标；,各类型方案代码的指标权重计算及检验；,每个方案下的各收益指标计算及检验；,各方案的比重计算及排序。,决策结果及模型,问题不同，选择的模型及方案不同，决策计算的方式亦不同。本条目是决策计算下一层数据流程图展开的部分,方案的敏感性分析,最优方案评价,方案编码及本模型；方案的收支数据及指标数据。,评价指标及不确定性因素选择；不确定因素变动范围设定；计算因素变动导致指标值的改变；求解敏感性系数；求解敏感分析表；对敏感分析结果图示,敏感系数；敏感分析表；敏感分析图。,本条目是最优方案评价下一层数据流程图展开的部分，除此之外，还包括盈亏平衡分析模块,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.5,功能/数据分析,（1）,U/C,矩阵的建立,从理论上说，建立,U/C,矩阵一般须按照结构化的系统分析方式来进行，它首先分析系统的总体功能，然后自顶向下、逐步分解，逐个地确定各项具体的功能和完成此项功能所需要的数据，最后填上功能/数据之间的关系，即完成了,U/C,矩阵的建立过程。本系统的,U/C,矩阵在数据分析时已经建立好。,（2）,U/C,矩阵正确性检验,建立,U/C,矩阵后一定要根据,“,数据守恒原则,”,进行正确性检验，也就是对数据进行完备性检验、一致性检验和无冗余性检验，以确保系统功能数据项划分和所建,U/C,矩阵的正确性。这一项工作已在前面数据正确性分析时完成。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.5,功能/数据分析,（3）,U/C,矩阵求解,U/C,矩阵求解过程就是对系统结构划分的优化过程。它是基于子系统划分应相互独立，而且内部凝聚性高的这一原则。具体做法是使表中的,“,C,”,元素尽量地靠近,U/C,矩阵的对角线，然后，再以,“,C,”,元素为标准，划分子系统。这样划分的子系统独立性和凝聚性都是较好的，因为它可以确保各子系统不受干扰地独立运行。,U/C,矩阵求解过程是通过表上作业来完成的，其具体做法是：调换表中的行变量或列变量，使表中的,“,C,”,元素尽量地靠近,U/C,矩阵的对角线，注：这里只是尽量地朝对角线靠近，但不可能全在对角线上，按照这一原则，本系统,U/C,矩阵求解结果如下页图。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,U/C,矩阵求解,表,上移动作业过程,数据,功能,市场信息录入,市场信息查询,市场信息编辑,取费房价管理,数据分类统计,对手投资分析,提出被选方案,支出估算,收入测算,方案可行性分析,方案决策优选,方案风险分析,数据分类预测,预测模型管理,决策模型管理,历史数据管理,费用计算标准,成本顶额标准,各类房价租金,已建项目费用,已建项目成本,已建项目收入,市场购买力,市场需求量,房屋空置量,其他企业计划,项目总成本,项目总收入,内部收益率,投资回收期,基准收益率,净现值及指数,预测参数,决策参数,投资规模,投资类型,投资位置,房地产价格,方案决策结果,风险分析结果,C,C,U,U,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,C,U,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,C,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,C,U,C,U,U,U,U,U,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.5,功能/数据分析,（4）系统功能划分和数据资源分布,通过对,U/C,矩阵的正确性检验，及时发现前段分析和调查工作的疏漏和错误；,通过对,U/C,矩阵的正确性检验来分析数据的正确性和完整性；,通过对,U/C,矩阵的求解过程最终得到子系统的划分；,通过子系统之间的联系（,“,U,”,）,可以确定子系统之间的共享数据。这里仅分析后两点。,在本系统中,U/C,矩阵求解的目的是为了对系统进行逻辑功能划分和考虑今后数据资源的合理分布，具体来说，可帮助我们做好四点工作：,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.5,功能/数据分析,（4）系统功能划分和数据资源分布,系统逻辑功能的划分,根据对房地产投资决策过程中功能需求、业务流程、数据流程、功能/数据等的分析，我们将总系统初步划分为四个子系统，即市场分析子系统、方案预测子系统、经济评价子系统、投资决策及评价子系统。系统的逻辑功能分别由这四个系统出完成，每个子系统所要完成的功能如下图所示。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,3.5,功能/数据分析,（4）系统功能划分和数据资源分布,数据资源分布,在对系统进行划分并确定料子系统以后，从图上可以看出所有数据的使用关系都被小方块分隔成了两类：,一类,在小方块以内,；所产生和使用的数据，今后主要考虑放在本子系统的计算机设备上处理。,另一类,在小方块以外,。（即图中小方块以外的,“,U,”,），,则表示了各子系统之间的数据联系。这些数据主要包括一些基础数据和一些中间数据如方案收益数据、方案支出数据、方案的财务指标等等。这些数据资源今后应考虑放在网络服务器上供各子系统共享或通过网络来相互传递。,牛牛文库文档分享,三,、,系统分析,U/C,矩阵的求解,结果,从被选方案中选择可行方案,数据,功能,费用计算标准,成本顶额标准,各类房价租金,已建项目费用,已建项目成本,已建项目收入,市场购买力,市场需求量,房屋空置量,其他企业计划,项目总成本,项目总收入,内部收益率,投资回收期,基准收益率,净现值及指数,预测参数,决策参数,投资规模,投资类型,投资位置,房地产价格,方案决策结果,风险分析结果,市场信息管理、取费房价管理以及数据分析,提出被选方案及方案收支估算,投资方案决策及方案风险分析,C,C,U,U,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,U,C,U,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,C,U,U,U,U,U,C,U,C,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,U,C,U,U,U,C,U,C,U,U,U,U,U,基础数据管理,子系统,方案估算子系统,方案决策,与风险分析,子系统,经济评价子系统,牛牛文库文档分享,四,、,系统设计,1 系统总体结构设计,11,子系统划分,房地产投资决策信息系统,市场信息管理,数据分析,市场信息分类录入,市场信息分类浏览,市场信息查询,市场信息修改,市场信息删除,分析方法管理,数据统计分析,预测,结果,处理,模型选择及方案预测,方案及数据选择,预测结果检验,预测,模型,管理,市场分析,方案预测,经济评价,方案决策及评价,系统维护,方案生成,收支预测,备选项目管理,投资项目立项,财务指标计算及分析,现金流量表生成,方案评价,方案决策,模型管理,模型修改,模型帮助,模型增删,密码管理,数据备份,数据导入,编码管理,帮助,投资,决策,数据及模型检验,方案及模型选择,敏感性分析,盈亏平衡分析,牛牛文库文档分享,四,、,系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,121 市场分析子系统,（1）市场信息管理模块,市场信息内容包括土地供给、资金供给、建筑材料、施工力量、拟投资地点的基础设施、地理环境、人文环境、商业网点等内容、市场需求情况、商品房空置情况、房地产行业的政策法规、竞争对手投资计划以及本企业历史投资项目的收支情况等等,市场信息分类录入模块,用以实现对现有房地产市场的数据分类和追加，它是原始数据的入口。,市场信息分类浏览模块,对所录入市场信息的内容加以分类浏览。,市场信息查询模块,根据使用者的要求，检索出特定范围类的市场信息供使用者参考。,市场信息编辑模块,用以对已改变的市场信息或人工录入错误的市场信息加以修改编辑。,市场信息删除模块,用以对已过时的市场信息或无用的市场信息加以删除，以节省存储空间、提高数据库的空间利用率并可避免无用的市场信息对决策人员的干扰。,牛牛文库文档分享,四,、,系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,121 市场分析子系统,（2）数据分析模块,分析方法管理模块,用于对分析方法的录入、修改、删除等，这里的市场分析方法主要是一些常用的数据统计分析方法，它们主要用于对数据变化的趋势分析；,数据统计分析模块,即用分析方法管理模块里的统计分析方法来对市场信息加以分析，并将其分析结果用图表来加以显示，增加其直观性、可视性，从而为决策者提出备选方案作准备。,牛牛文库文档分享,四,、,系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,122 方案预测子系统,（1）方案生成模块,投资项目立项模块主要是用于录入决策人员根据对市场信息的分析后所提出投资备选方案，包括项目的投资计划和销售计划，本文所讨论仅指项目的投资计划，主要是项目的投资类型、投资规模、投资地点、房产价格以及资金的融资计划等内容；,备选方案管理模块用于对备选方案的编辑、删除和比较。,牛牛文库文档分享,四,、,系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,122 方案预测子系统,（2）收支预测模块,方案及数据选择模块,的作用在于从备选投资方案中选择所有的投资方案，并从基础数据库中调入相应方案下的基础数据；,模型选择及方案预测模块,用于选择合适的模型并根据基础数据对方案进行收支预测；,预测结果检验模块,用于对所预测的结果加以检验，以验证其合法性，,预测结果处理模块,用于根据实际需要对所预测的结果加以人工调整；,预测模型管理,包括预测模型录入、预测模型修正、预测模型删除和预测模型使用帮助等四个子模块；,预测模型删除模块,用于对不适用的预测模型从预测模型库中删除；,预测模型使用帮助模块,主要是考虑到用户的知识层次不一样，为了使任何用户能较好的运用本预测模型，从而加设这一模块，该模型采用类似于,Windows,下的向导模式，通过对本模块中所举实例的分步使用，以帮助用户熟练使用。,牛牛文库文档分享,四,、,系统设计,1 系统总体结构设计,12 系统功能描述,123 经济评价子系统,（1）现金流量表生成模块,现金流量表生成模块用于对所选方案的收入数据和支出数据从其数据库中提起并加以合并成现金流量表，为下一步的可行性分析作准备。,（2）财务指标计算及分析模块,财务指标计算及分析模块用于将所选方案的现金流量表通过,OLE,技术调入到,EXCEL,里的现金流量表模板中，然后利用该模板的自动计算功能求解出各项财务指标值，包括内部收益率（,IRR）、,投资回收期、净现值（,NPV）、,净现值指数（,NPVR），,最后将其结果返回到主程序中，在对这些结果的分析后，筛选出可行投资方案