文案湖北咸宁佳辰国际中央城营销计划.pptx

,序 言,佳辰国际中央城的诞生是咸宁房地产市场的里程碑，然而，我们也不一定一帆风顺，咸宁市场在近三年来竞争不断加剧，当前市场竞争激烈，各大楼盘竞相出招，在市场炒作上花费大手笔，全力参入竞争洪流，而我们当前面临的就是这样的市场。那么，面对竞争，我们又如何占据第一高度，使中央城的项目真正成为咸宁独树一帜的领袖项目呢？,这将是本次报告交流的主要命题,目 录,01,市场：市场竞争格局分析,02,项目：自身全方位解剖,0,5,策略：,项目入市策略,03,定位：,SWOT,分析定位,0,4,分析,：项目竞争出路研究,0,6,计划：控制节奏，蓄势待发,01,市场：市场竞争格局分析,据中国信息报网站报道，国家统计局,6,月,10,日公布,1-5,月全国房地产市场运行情况。,一、房地产开发完成情况,1-5,月，全国完成商品住宅完成投资,7105,亿元，同比增长,4.4%,，比去年同期回落,30.6,个百分点。,二、商品房销售情况,1-5,月，全国商品房销售面积,24644,万平方米，同比增长,25.5%,。商品房销售额,11389,亿元，同比增长,45.3%,。,09,年全国市场有所回升，但同比依然不足,09,年一季全国市场情况,从上图可以看出，,09,年受国家促进房地产市场健康发展的相关政策影响，消费者信心有一定程度的恢复，市场需求平稳释放，商品住房销售面积,210.82,万平方米，环比增加,14.17%,，同比增加,95.42%,。,09,年市场调整，整体销售量稳步上升,武汉市一年内市场销售量情况,数据来源于武汉房地产信息网,武汉市一年内市场价格情况,数据来源于武汉房地产信息网,从图表中可以看出，武汉商品住房平均价格为,4985.62,元,/,平方米，环比上涨,11.09%,，同比上涨,1.11,。,09,年第一季度终于出现上涨趋势，虽然价格上升曲线不大，但毕竟有起色，打破了,08,年全年的低迷现象，但后期价格走势依然不明朗，开发商在价格上不敢试水。,09,年第一季度价格稳中有升，但前景不明不敢试水。,09年全国房地产市场较08年底,有,较强上升趋势，但仍未达到良性状态。,武汉市一年内销售量出现逐步增长，但增长幅度不大。,武汉市09年第一季度价格出现反弹，但价格水平仍在试水。,09,年市场特征给我们的警示,09,年出现良好的开市效果，但后市前景不明，本项目作为第一次入市大型项目，必须稳中求进，切不可急功近利。,咸宁城区,2008-2012,年房屋每年规划建设（规划局提供）：,咸宁城三个区域,2008-2012,年建房规划（规划局提供）：,咸宁未来市场供应情况,从图表中可以看出，咸宁未来住房供应量巨大，达到,52,万，,5600,套，后期市场竞争压力将越来越大。而按照市政府规划预计到,2012,年，住宅面积要建成,260,万平方米，共计,2.8,万套房。据市建规委局预计，到,2010,年咸宁城注册登记的房地产企业将达到,100,家左右，竞争将更上一层楼。,咸宁后期市场供应量大，项目面临未来较强竞争压力。,咸宁,地区,现有人口280万人口，而,咸宁市,人口58万人，占全市的21%左右；城区人口28万，农村人口30万，也就是说咸宁城,区,人口占全市人口的10%，是典型的农村大、城市小。如果4口人一户计算，咸宁市5年内购买房户数大约如下：,简单计算：咸宁未来,5,年每个楼盘,12,月仅约,210,套的消化力，所以为了在竞争中占据优势地位，必须在抢食客户资源方面更加下功夫，在价格水平上需要谨慎。,咸宁市场消化力预判,从2005年开始，咸宁房地产开发呈明显上升趋势，商品房开发面积翻了一倍，投入市场的住宅基本被消化，市场需求大，具备强劲的消费能力。2003年至今，商品房价格呈现跳跃式增长，2006年为1400元/，2007年均价已达到1900元/，2008年均价超过2200元/。,以上的现象我们似乎很眼熟，是的，中国,自,2004年至2007年也是这样以飞快是速度涨起来的。不是说咸宁也面临着市场的拐点，只是要谨慎对待价格，特别是初次入市的价格尤为关键，将为项目的全局打下良好的开局。,咸宁历年价格走势情况,咸宁当前市场不能过分乐观，谨慎入市为项目创造良好开局，后势必将圆满。,咸宁当前市场竞争格局,典型性竞争个案对比,竞争项目各有特色，并且推广力度很大，已经在市场上形成较好的影响力。,后市,供应量大,，未来竞争压力大，形势严峻。,购买力低,，城市消化能力疲软。,历年价格走势乐观，,但仍需谨慎入市，创造良好开局,，完成项目整体目标。,当前竞争市场剧烈，,本项目入市需要加大力度，抢占市场,。,典型竞争项目各有优势，并且已经形成市场影响力。,咸宁市场特征,咸宁当前市场情况需要谨慎对待，本项目入市为抢占市场先机，出手要准、狠。,02,项目：自身全方位分析解剖,项目区域位置分析,面对市政府；,城市形象街,咸宁大道；,城市金融中心,各大银行点,紧邻中央商业区,中百仓储，武商；,是咸宁城市最核心地带，占据城市优质市政资源。,项目景观资源分析,独占丰富城市景观资源，具有不可替代性。,城市中心主河道,河岸市政景观,最大城市广场,城市形象大道,项目规划前景分析,商务、商业、公寓、住宅,、酒店,大型城市综合体。,酒店式公寓,商业街区,星级酒店,商业街区,商业街区,商业街区,项目建筑形态分析,纯高层建筑群，占据城市中心第一高度。,约10,0米,项目园林形态分析,内部园林景观丰富多彩，建筑依景观而建，景观资源最大化。,组团主题园林,中心主题广场,中央水系景观,立体主题景观,商业喷泉景观,项目户型形态分析,超大观景阳台设计，两梯四户宽阔垂直交通。,看人民广场,看中心园林,看河岸景观,单套面积大于,130 m,的舒适型住宅户数占总户数的,56%,，实用型,90-125 m,的户数占总户数的,13%,，经济型,90,以,m,下的面积占,31%,。,项目户型配比分析,由此看出，我们的主力户型是舒适型住宅计，奠定项目高端定位方向。,项目配套资源分析,在产品配置方面，健全，倡导环保、节能、智能全方位居住理念。,智能化系统,信息网络系统,双层中空玻璃,墙面保温系统,外遮阳节能系统,隔声系统,地段享有丰富市政配套资源。,景观独占城市景观资源。,规划集商务、住宅、商业、公寓大型综合体。,建筑咸宁第一,个,纯高层建筑群落。,园林丰富多样内部园林。,户型舒适型全观景设计。,配套环保、节能、智能居住理念。,项目产品概述,综合以上几点，可以将项目概述为：,集优化高品质大型综合居住区,03,定位：,SWOT,分析定位体系,1,、地处行政机关中心区域，具有王者风范,2,、规划全面、集商务、居住、商业一体的中央商务区,3,、占据人民广场城市资源为己有,5,、与淦河风景线相伴,6,、交通便捷，咸宁大道、滨河西路、桂花街,7,、为附近最高楼，可以俯视城市全景,1,、周围社区现有配套不成熟,2,、周围社区现有人口少，区域现有人气不足,3,、滨河西路没有公交车而从银桂桥到中央城距离较远,4,、滨河西路只能一边做商业，而单边商业人气没双边街商业旺,5,、咸宁大道昭示面窄，受财政和交通局遮档,1,、市场正值上升初级阶段，容易站立形象,2,、咸宁大盘的高层住宅少，咸宁将掀起住高层时尚热，中央商务区也顺势而为,3,、全市最大售楼部，档次感、昭示感强,4,、附近缺乏大型商务住宅区，填补市场空白,5,、人民广场对本楼盘具有免费的宣传机会,6,、桂花路延长线建桥，拉近城市距离,1,、全国市场低迷，后市前景不明,2,、市场供应紧追，后期压力大,3,、碧桂园、福星、大楚城已经形成影响力,4,、城市整体消化力不够,5,、周边竞争性项目已经形成氛围，而本项目工地为早期，形象感差,6,、周边人气不够，居住氛围难以体现,项目,SWOT,分析,优势：,劣势：,机会：,威胁：,项目核心优势卖点,城市资源,独占市政核心资源、人民广场、淦河等,太多项目在讲中心，市场疲劳落入俗流,高层建筑,高层不是唯一，有高层的项目比比皆是,综合体,最全最优，集商务、商业、住宅一体化,产品配套,是很好，但太隐蔽，没有办法让人看见,城市中心,综合以上分析，项目核心优势卖点：,咸宁核心,+,大型城市综合区,0,4,策略：项目竞争出路研究,项目市场形象,福星城,大楚城,碧桂园,御龙天下,月亮湾,新天地,凤凰花园,我们项目要占据市场第一线，必然要借鉴一线项目的同时，还要超越，所以，在推广上我们更应下足苦工。,通过前期长时间的大量广告投入，已经赢得市场知名度,前期也大量广告投入，但被上两个项目抢了风头,在推广和产品形象上没有逾越以上项目，排在市场三线,对外形象推广,提高画面品质感，体现项目的高端居住品质与大型综合体的城市价值，从而,建立起项目“改变城市的楼盘”核心诉求点。,画面参考,0,5,项目入市策略,营销计划表,7,月,8,月,9,月,11,月,12,月,主力推广期，建立项目高度形象；集中轰炸，迅速获得知名度,销售员能力修炼，通过活动进行客户积累，注重客户准确度,集中推广，发布开盘信息，优质产品入市，价格低开高走,岁末回款，通过老客户回馈、促销等手段促进全年目标实现,蓄势期,蓄客期,强,销期,冲刺期,09,年目标：,200,套,业主联谊会活动举办，再次吸引市场目光，在前期销售顺利的基础上进行提价,1,0,月,开盘,期,高形象入市,集中火力突发,营销策略,现场形象展示品质提升,精准系列活动营销,起始性价比轰动效应,高端形象建立,形象画面、宣传语,媒体渠道整合,高形象入市,集中火力突发,在画面上显得有档次感，体现项目高端居住区与大型综合体的城市价值，宣传推广语密集的出现，形成市场记忆；,媒体组合考虑长效、短效相结合，占据城市主要媒体资源，在同一时期集中发布，形成轰动效应。,媒体营销,项目形象定位,谁动了咸宁的“心”,主题推广语,家在广场，心向中央,深奥，玩味的广告语或许能引起别人注意，但是我们需要很长的时间和很多的财力才能把故事讲清楚。一点都不划算，真正直击消费者内心的必然是即容易理解又能体现项目品质的。,咸宁城市广场仅此一个，并且代表市政形象，我们说广场，谁都知道是中心，在市政府门前，旁边有条美丽的河,畔,。人民广场之,于,咸宁就如天安门广场之,于,中国。,还有，心向中央点题项目案名，又沾到中央政府的光，咸宁人民居住在这里离政府更近了。,主题形象系列演绎,高度,城市顶层，人生巅峰；,广度,独拥广场，坐览八方；,气度,政务中心，胸怀天下。,阶段性广告语,第一拨：,开篇广告:,今年夏天的热点话题：佳辰国际中央城即将隆重登场。,第二篇,好房子经得起时间的考验。在草坪上依次展示出长城、悉尼歌剧院、凯旋门、金字塔佳辰国际中央城，让著名的建筑与佳辰国际中央城作对比，告诉消费者，佳辰国际中央城是以“为你建筑不朽的大地乐章”为己任。,阶段性广告语,第二拨：,在第一拨广告的基础上对各个细节作进一步深入描写,1、生活篇让您感受到生活的美好 ：从买房人的烦恼讲起，引申到佳辰国际中央城注重整体规划；,2、动中取静篇一动一静，您可以从此耳根清静,也可以随时进入繁华：人车分流，汽车不用进入院内，直接进入地下车库，讲述佳辰国际中央城人性化的设计；,3、花蝶篇有他们陪伴，您的房子不会孤独：讲述佳辰国际中央城配套设施的完善,4、鸟笼篇拆掉笼子，您可以充分享受生活的乐趣：讲述没有防盗网，一样安全,5、摇篮篇为了孩子，我们愿意花更多的钱：讲述了精心为孩子所规划的文化、娱乐、教育等设施；,6、天平篇这台天平，衡量佳辰国际中央城的价值：诉求佳辰国际中央城的价值不因时间而下降，反而在此低迷期，如此价格具有很强的增值空间；,7、最后一篇广告，是以整版的企业形象广告：扎根咸宁，建设美好生活,媒体渠道,对媒体渠道进行了整合，在,高调宣传项目形象,的同时，对可能性目标群体进行,针对性地宣传,，以准确有效地打击目标客户。,高调宣传,报广：,集中发布、咸宁日报、南鄂晚报整版,户外：,以形象画面为主，占据城市核心位置,车身：,以形象画面为主，,电视：,咸宁,1,台黄金时间段长期播放,小众性推广,短信：,覆盖目标片区,夹报：,覆盖目标片区,派单：,针对目标片区派发,BBS,广告：,定点、定期广告投放,活动：,不定期通过活动加强市场记忆,户外相当关键,咸宁城市并不大，在城市重要位置竖立户外大牌，能在短期之内迅速形成影响力户外。并且属于长期性的媒体。,短信群发直击目标,性价比很高的媒体渠道，并且能十分精准的直击目标客户，比如我们收集的咸宁所有政府职员的名单。,车身广告流动性强,公交车身广告是市内流动广告，具有渗透性强，覆盖面广的特点，建议采用外车身广告覆盖全市。,常用媒体渠道,流动广告车,购买便宜的二手公交车，将外围改装成四面广告板，并将广告板设计成三面翻胡形式，可以在关键节点在指定的地点环游，并将车内包装成小型接待处，设置洽谈桌椅，配备销售人员，成为流动接待点，配合活动进行宣传。,市内外展定点接待处,在中百仓储与武商门前广场设置小型固定接待点，占据城市最繁华地段，形成两个人口密集地固定广告牌。对展位进行外包装，同时配备销售物料和销售员现场接待讲解项目。,特殊媒体渠道,活动传播力,营销中心开放,认筹活动,盛大开盘活动,精准系列活动营销,在长效媒体占据城市印象之后，我们的主要营销手段应该采取活动宣传为主；,咸宁城市较小，活动宣传很容易在极短时间内形成关注，并利于口碑传播。,事件人物炒作,第一阶段推广工作节奏安排,6,月,8,月,9-27,7-7,前期推广期,蓄客推广期,开盘,9-5,认筹,营销中心开放,产品发布会,系列活动宣传,营销中心开放是项目第一次真正意义上的对外面市，必须要取得较好的轰动效应。同时营销中心是项目的形象窗口，在现场包装上力求尊贵。,在营销中心开放当天推行优惠会员卡发放，凡来访客户进行登记即可免费获得购房优惠卡一张，凭卡可享受购房优惠。,活动时间,7,月,12,日（周日）,（具体执行方案后期提供）,主题营销活动,佳辰国际中央城营销中心全城绽放,蓄客手段,优惠卡发放泛销售推广形式：,免费发放优惠卡，原始积分5000分，购房可冲抵5000元人民币。任何到现场的客户通过身份证都有资格领取，一人只能领取一张卡，,只限于一期开盘当天使用，,一张卡只,限,购房一套。有了卡的实体传播，客户会对他的亲戚朋友介绍，并项目进行宣传，使项目获得较好的口碑效应。,1、所有购卡者都是我们的推销员；,2、购房只认卡，一房一卡，不影响项目销售；,3、5000元原始购房优惠，本身就有大的吸引力。,“,心”卡：,1,、发布时间：,营销中心开放至项目第一次认筹（,7,月,12,日,9,月,12,日）,2,、优惠时间：,第一次开盘一月内。,3,、获取方式：,凡到销售现场的所有客户用过身份证登记便可免费领取一张。,4,、使用规则,“心”卡原始积分,5000,分，第一次开盘一月内购房可冲抵,5000,元人民币；,每套房只限使用一张卡优惠；,该卡可以进行一次转让，转让需到佳辰国际,中央城营销中心进行更名；,本“心”卡的优惠可以与本项目的其他优惠同时使用；,一张卡的购房优惠只能使用一次，不能重复使用。,强势推广,配合推广，针对目标群体集中的区域开展路演。,以长效型大众渠道为主，广而告之，建立市场高端形象。,媒体计划,报纸广告：,（硬广）,项目产品优势发布于“心”卡发布通知，发布计划：,发布媒体：,楚天都市报夹报、咸宁日报、南鄂晚报、短信群发、咸宁新闻网,7,月,10,日（周五）发布一次，发布,:,佳辰国际中央城全城亮相；,7,月,17,日（周五）价值,5000,元购房优惠“心”卡正在发放中；,7,月,24,日（周五）项目介绍和“心”卡正在火热发布中软文,短信群发：,短信群发是比较直销的推广手段，为把握住项目中高端客群，可针对两种途径进行发布：,1,、所有咸宁移动,VIP,用户，连续三月手机费超过,150,元的用户；,2,、所有咸宁私家车主；,3,、咸宁所有政府公务员。,发布内容：佳辰国际,中央城全城公开，价值,5000,元购房卡免费赠送。,发布时间：,7,月,11,日、,7,月,18,日、,7,月,25,日。,第,二,阶段推广工作节奏安排,6,月,8,月,9-27,7-7,前期推广期,蓄客推广期,开盘,9-14,认筹,营销中心开放,产品发布会,八一特别节目,利用八一政治主题举行项目纯粹的宣传活动，不与政府活动联系。活动主要注重项目的宣传性，对于八一仅仅是活动由头。,在人民广场上采取大型文艺汇演，在活动过程中可以不断与项目联系。并在售楼部准备冷饮、果盘，活动现场免费发放入场券，持入场券可进入售楼部免费享用冷饮、瓜果。,活动时间,8,月,1,日（周日）,（具体执行方案后期提供）,系列活动宣传,佳辰国际中央城八一特别节目,事件炒作,：,事件炒作,是比较,隐形,的推广手段，,通过正面的事件塑造,，,引起市民关注，达到宣传目的，建立良好口碑,，,可针对两种途径进行发布：,1、,咸宁市民,；,2、,咸宁机关事业单位,；,发布内容：,龙脉宝地,佳辰中央城,施工现场挖掘出古代金身龙雕,发布时间：,待定,人物新闻,：,通过对公司领导层的正面塑造，提升项目形象感，增强客户购买信心,1、,咸宁市民,；,2、,咸宁机关事业单位,；,发布内容：,为咸宁人造福，重金打造鄂南第一,中央,商务,城,陈总的咸宁情怀,。,发布时间：,待定,系列宣传活动,注：具体活动可根据实际情况进行调整和删减。,活动可配合网络和短信进行宣传。,宣传推广,第三阶段,推广工作节奏安排,6,月,8,月,9-26,7-12,前期推广期,蓄客推广期,开盘,9-5,认筹,营销中心开放,产品发布会,推广主题,佳辰国际,中央城公开认筹,通过认筹的形式锁定客户，收取筹金。推广方面全面进行“佳辰国际中央城公开认筹”的信息告知，并通过优惠方式吸引客户。,活动：产品发布会,活动主题：,佳辰国际中央城产品发布会,佳辰国际中央城公开认筹,活动时间：,9,月,5,日,活动地址：,营销中心,活动内容：,邀请所有前期储备客户与各界新闻媒体参加，对项目产品的优点进行讲解，接着当场公开认筹，同时现场举行小活动，通过活动制造气氛，并准备茶水点心，所有来访客户都有礼品赠送。,（具体方案后期拟定）,蓄客手段,定金认筹：,发布时间：,2009,年,9,月,5,日,有效时期：缴纳诚意金之日起，项目开盘后一月止。,优惠形式：缴纳诚意金,10000,元，购房冲抵,30000,元房款,收取方式：直接收取，锁定身份证、姓名。,活动营销,：,利用教师节节日契机，针对老师采取针对性的营销，利用公益的口吻为项目吸取更多筹量,：,针对人群：咸宁所有教育工作者,；,发布内容：,谢师恩,为您铸就园丁之家,发布时间：,9月10日,第四阶段,推广工作节奏安排,6,月,8,月,9-26,7-12,前期推广期,蓄客推广期,开盘,9-5,认筹,外展点开放,营销中心开放,项目推广的高潮阶段，所有媒体基本集中在这个阶段全部投放，形成爆炸效应，增广广告覆盖面和渗透力，保证开盘的火爆热销。,消化前期购卡客户基础之上，把销售推向高潮。,推广主题,主要围绕开盘展开，利用活动吸引消费者到现场来，并产生购买行为。消化前期购卡客户，把销售推向高潮，拟定开盘时间为,9,月,26,日（周六）。,佳辰国际,中央城全城震撼开盘,开盘活动：红酒品尝会,活动主题：,中央,生活,-品质人生,“佳辰国际中央城”全城盛大开盘,活动时间：,9月26日开盘期,活动内容：,活动地点安排在售楼部，客户可现场品尝来自法国的各个年份的香醇红酒（小杯品尝），可在现场进行砸金蛋活动，金蛋里面写有奖励内容，消费者根据所砸出来的奖励内容兑换相对应的奖品。之后可在现场举行一场拍卖活动，拍卖几套“御用”户型。,（具体方案后期拟定）,宣传推广,情景展示营销,赋予深厚文化性,示范展示体验,现场形象展示品质提升,销售面貌修炼,再好的产品如果没有故事性，便显得枯燥乏味，没有煽动性。我们必须给项目赋予文化内涵，给客户丰富的想象空间。也给销售员一个故事来煽动客户的情感。,展示营销是通过现场体验打动客户，营销中心，样板房与示范园林为后期逼定成交打基础。,文化赋予之组团命名,项目紧邻市政大楼，占据城市中心位置，独享咸宁大道市政和金融配套。我们给消费者提供了一个功臣名就的梦想，勾画出一个世界名园的蓝图，将项目打造城具有故事的主题园林。,普罗旺斯组团,多伦多组团,哥白尼组团,牛津学府,组团,伊斯兰堡组团,圣保罗组团,第五大道,组团一：普罗旺斯（,Provence,）,是古罗马的一个行省，现为法国东南部的一个地区，毗邻地中海，和意大利接壤。从阿尔卑斯山经里昂南流的隆河（,Rhone,），在普罗旺斯附近分为两大支流，然后注入地中海。,组团三：多伦多,弧形建筑中的典型就是多伦多的标志性建筑,市政厅,也称多伦多大会堂,其半圆形的立式结构别具一格。,组团二：哥白尼,哥白尼。波兰思想家、天文学家，日心学说的创始人。专研经天纬地的奥秘，在本区树立名人雕像，与项目棋盘经纬网联系。,组团五：伊斯兰堡（,ISLAMABAD,）,巴基斯坦首都，全国政治中心，是一座美丽富有特色的现代化城市。,组团六：圣保罗,圣保罗名店林立，有拉美地区最大的购物中心之一,Shopping Aricanduva,。也有多个高档购物区。,组团,四,：,牛津学府（教育中心）,牛津因闻名于它的世界一流学府的地位和遍布各地的古迹,使它成为人们极度梦想的城市。9世纪建立的，距今有1100多年历史的牛津城是英国皇族和学者的摇篮。,商业街,：,第五大道,纽约著名商业街，任何一个来纽约观光的的游客都会来第五大道漫步或游览，位于美丽的中央公园周边，面向南方，将会看到高大的建筑物，这些经典名店之间还有众多的景观，比如PULITZER喷泉,。,营销中心氛围营造,通过对现场,营销中心、样板房、入口,等的展示，让客户切身体验项目品质，感受项目本身产品到来的高品质生活，提高客户对项目的价值认同。通过悬挂吊旗、展板、照片,、雕塑、油画,等进行软饰装点。,欧式风格营销中心,工法展示区：,利用售楼部,9-10,平面的空间打造工法展示区。将项目的建筑材料，智能设备，建造工艺进行展示，让客户更深入了解项目在建造质量上的不同一般。,楼体广告：,当项目建到一定高度，可以利用项目楼体资源，在面对城市与路面的楼体上悬挂项目案名与电话号码，一来可以确定项目位置；二来起到广告昭示效果。,看房车,:,工地围墙,:,修内功,销售员培训：加强销售员产品知识、销售技巧、礼仪、服务等各方面的培训，进一步提高销售能力，为将要到来的销售期做好充足的准备。,现场展示加强：对现场展示进行调整和完善，提高展示效果。,05,计划：控制节奏，蓄势待发,高性价打基础,整体价格目标,第一期价格提示,起始性价比轰动效应,在画面上显得有档次感，宣传推广语密集的出现，形成市场记忆，集中轰炸，短时间内形成市场关注；,媒体组合考虑长效、短效相结合，占据城市主要媒体资源，在同一时期集中发布，形成轰动效应。,平开高走,全盘价值实现,本项目作为咸宁最高端品质的领袖项目，在价格上必然要高于其他项目，暂定于,全盘实现均价,2900,元,/,平米,，但由于项目体量较大，不可急功进利。随着项目工程进度的不断推进，现场的效果逐渐呈现，然后价格逐步提升。,合理市场价格首度亮相,项目第一次开盘项目工程还未形成氛围，所以，建议项目首度亮相,以平于市场价入市，结合项目形象的建立，进行逐步提升,，并最终全盘整体价值的最大化。,作为,近80,万方的大型项目，我们所考虑的不仅仅是短期的利益，我们第一次开盘所承担的使命不是当时赚多少利润，而是第一次开盘为后期带来好的开端，使项目得到市场追捧，后期的利益将得到最大化的实现。,推货部署,第一批：,1,、,2,、,3,栋,注重产品的多样搭配性，既有,26,层高层，又有,16,层高层；,保留看河一栋进行政府对应单位团购形式销售。,推货户型配比,注重产品的多样搭配性，既有,26,层高层，又有,16,层高层；,90,、,120,、,133,、,158,各种户型面积都涵盖。,营销计划表,7,月,8,月,9,月,11,月,12,月,主力推广期，建立项目高度形象；集中轰炸，迅速获得知名度,销售员能力修炼，通过活动进行客户积累，注重客户准确度,集中推广，发布开盘信息，优质产品入市，价格低开高走,岁末回款，通过老客户回馈、促销等手段促进全年目标实现,蓄势期,蓄客期,强,销期,冲刺期,业主联谊会活动举办，再次吸引市场目光，在前期销售顺利的基础上进行提价,1,0,月,开盘,期,冲刺期,时间：,12,月,目的：为年末回款进行最后销售冲刺,工作任务：老客户回馈,鼓励老带新，建立好口碑,促销政策,以优惠吸引客户购房,现场活动,老客户回馈,12,月初，对已购房客户进行回馈，赠送新年礼包等，并通过优惠政策鼓励老带新客户。,对新老客户赠送小礼品、现金红包等，吸引客户上门。,促销政策,老带新优惠政策：,通过房价折扣、赠送物业管理费、返现金等方式，给予新老客户双方优惠，以促进老带新客户量。,购房优惠：,以特价房源、优惠折扣等方式，给予客户购房优惠，促进成交。,THANKS,Dobon Investment Co.,Ltd.,