房地产开发贷款的调查和审查要点PPT课件.ppt

房地产开发贷款的调查和审查要点1.主要内容主要内容一、房地一、房地产产行行业业的主要特点的主要特点二、近年主要的房地二、近年主要的房地产产政策及内容要点政策及内容要点三、房地三、房地产产开开发贷发贷款的基本性要求款的基本性要求四、房地四、房地产产市市场场和房地和房地产贷产贷款的分款的分类类五、房地五、房地产项产项目的立目的立项项批准文件和批准文件和“四四证证”的取得程序的取得程序六、六、调查报调查报告的要点告的要点七、七、审审批批报报告的要点告的要点八、房地八、房地产产开开发贷发贷款的授信安排款的授信安排2.一、房地产行业的主要特点1 1、区域性、区域性(市市场场及政策的多元化及政策的多元化)2 2、周期性、周期性3 3、政策性、政策性4 4、投、投资资大、借款多、周期大、借款多、周期长长5 5、投、投资资和消和消费费的双重性的双重性6 6、专业专业性性7 7、个、个别别性性8 8、风险风险性性3.二、近年主要的房地产政策及内容要点1 1、关于、关于进进一步加一步加强强房地房地产产信信贷业务贷业务管理的通知管理的通知 银发银发（20032003）121121号号-作出了多作出了多项项具体具体规规定，措施定，措施严厉严厉2 2、国、国务务院关于促院关于促进进房地房地产产市市场场持持续续健康健康发发展的通知展的通知20032003年年1818号文号文 3 3、商、商业银业银行房地行房地产贷产贷款款风险风险管理指引管理指引 银监发银监发（20042004）5757号号-自有自有资资金比例不得低于金比例不得低于35%35%4 4、关于加、关于加强强土地土地储备贷储备贷款和城市基款和城市基础设础设施建施建设贷设贷款款风险风险提示的通知提示的通知 银银监监通（通（20042004）7575号号 4.5 5、国、国务务院关于深化改革院关于深化改革严严格土地管理的决定格土地管理的决定0404年年1212月月 6 6、国、国务务院院发发布布稳稳定房价的八条意定房价的八条意见见20052005年年3 3月月-稳稳定房价的八条意定房价的八条意见见，要求各，要求各地方切地方切实负实负起起稳稳定住房价格的定住房价格的责责任，俗称任，俗称“旧八条旧八条”7 7、国、国务务院副院副总总理曾培炎理曾培炎“关于抑制房价关于抑制房价过过快上快上涨势头涨势头的四点要求的四点要求”20052005年年4 4月月 8 8、国、国务务院关于院关于进进一步加一步加强强房地房地产产市市场场宏宏观调观调控控问题问题的八条措施的八条措施20052005年年4 4月月-指出指出加加强强房地房地产产市市场场引引导导和和调调控的八控的八项项措施，俗称新八条，以措施，俗称新八条，以组组合政策合政策对对房地房地产产行行业进业进行行调调控控9 9、七部委关于做好、七部委关于做好稳稳定住房价格工作的意定住房价格工作的意见见0505年年5 5月月-加大土地供加大土地供应调应调控力度，控力度，严严格土地管理，格土地管理，调调整住房整住房转让环节转让环节的的营业营业税政策，明确享受税政策，明确享受优优惠政策的普通住房的惠政策的普通住房的标标准等，反映政府准等，反映政府对对房地房地产产市市场场的宏的宏观调观调控控进进一步一步细细化化1010、贷贷款基准利率上款基准利率上调调20042004年年1010月月 1111、住房按揭利率上、住房按揭利率上调调20052005年年3 3月月 5.三、人民三、人民银银行行121号文件的要求号文件的要求1.1.不得不得对对未取得未取得“四四证证”的房地的房地产项产项目目发发放放贷贷款；款；2.2.不得不得对对异地的房地异地的房地产项产项目目进进行行贷贷款；款；3.3.商商业银业银行不得向房地行不得向房地产产开开发发企企业发业发放用于放用于缴缴交土地出交土地出让让金的金的贷贷款；款；4.4.房地房地产产开开发发企企业业申申请银请银行行贷贷款款,其自有其自有资资金金应应不低于所不低于所开开发项发项目目总总投投资资的的35%;35%;5.5.不得不得对对存在拖欠工程款行存在拖欠工程款行为为的借款申的借款申请请人人发发放放贷贷款；款；6.6.房地房地产类产类的的贷贷款必款必须归须归入入“房地房地产贷产贷款款”会会计计科目核算，科目核算，严严禁禁对对房地房地产产开开发发企企业发业发放流放流动资动资金金贷贷款。款。6.四、房地产市场和房地产开发贷款的分类1、按用途按用途-分分为为住宅、写字楼、商住宅、写字楼、商铺铺等等 2、按、按经营对经营对象象-分分为为土地市土地市场场和房和房产产市市场场 3、按市、按市场层场层次次-分分为为一一级级市市场场、二、二级级市市场场和三和三级级市市场场；在我国，房地；在我国，房地产产一一级级市市场场又又称土地出称土地出让让市市场场，是指国家将土地的使用，是指国家将土地的使用权权，按一定年限一定性出，按一定年限一定性出让给让给土地受土地受让让者，者，并由土地受并由土地受让让者向国家支付土地出者向国家支付土地出让让金的交易市金的交易市场场；二；二级级市市场场是房地是房地产转让产转让市市场场，是已是已经经取得土地使用取得土地使用权权的开的开发经营发经营者与房地者与房地产产使用使用单单位和个人之位和个人之间进间进行横向交易行横向交易转转让让的市的市场场；三；三级级市市场场是房地是房地产产消消费费者之者之间间的房地的房地产产商品再商品再转让转让市市场场，属于房地，属于房地产产市市场场中中调剂调剂余缺、重新配置的市余缺、重新配置的市场场-我行的房地我行的房地产调查产调查和和审查审查模板主要适用于房模板主要适用于房产产市市场场及二及二级级市市场场的的项项目目调查调查分析分析 房房产产开开发发按照按照经营经营的方式可分的方式可分为为出租、出售和自出租、出售和自营营等方式，不同的等方式，不同的类类型型还还款来源不同款来源不同,应应有不同的分析模式有不同的分析模式 7.五、房地产项目的立项批准文件和“四证”的取得程序通常开通常开发发商按如下程序商按如下程序进进行房地行房地产产开开发发与与经营经营的：的：选选地地盘盘项项目可行性分析目可行性分析在在计计划部划部门门立立项项初步初步设计设计在国土部在国土部门办门办理理土地土地审审批批领领取土地使用取土地使用证证在城市在城市规规划部划部门办门办理建理建设设用地性用地性质审质审批批领领取建取建设设用地用地规规划划许许可可证证在城市在城市规规划部划部门办门办理工程理工程规规划划审审批批领领取建取建设设工工程程规规划划许许可可证证在建在建设门办设门办理开工理开工审审批批领领取建取建设设工程开工工程开工许许可可证证进进行房地行房地产产开开发发建建设设主体工程封主体工程封顶顶（高（高层为层为投入建投入建设资设资金达到金达到总额总额的的2/3）领领取取商品房商品房预预售售许许可可证证进进行行销销售售8.六、六、调查报调查报告的主要内容告的主要内容-对借款主体资质的确认根据建设部房地产开发企业资质管理规定如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动，应认定为无效。而商业银行若向未取得房地产开发资质证书的开发企业发放房地产开发贷款，自然也就得不到相应的法律保障，因此，在我们对房地产开发企业贷款前必须要关注借款主体的房地产开发资质按照建按照建设设部部颁颁布的房地布的房地产产开开发发企企业资质业资质管理管理规规定，我国房地定，我国房地产产开开发发企企业业按照自按照自有有资资金和注册金和注册资资金的数金的数额额、专业专业技技术术人人员员的数目、相的数目、相应应的的职职称要求、从事房地称要求、从事房地产产开开发发的的经历经历以及以及业绩业绩分分为为一一级级、二、二级级、三、三级级等等资质资质等等级级，各，各资质资质等等级级企企业业的条件如下：的条件如下：9.一一级资质级资质的条件包括：的条件包括：（1）、注册）、注册资资本不低于本不低于5000万元；万元；（2）、从事房地）、从事房地产产开开发发5年以上；年以上；（3）、近三年房屋建筑面）、近三年房屋建筑面积积累累计计竣工竣工30万平方米以上，或者累万平方米以上，或者累计计完成与此相当的房完成与此相当的房地地产产开开发发投投资额资额；（4）、）、连续连续5年建筑工程年建筑工程质质量合格率达量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面）、上一年房屋建筑施工面积积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地万平方米以上，或者完成与此相当的房地 产产开开发发投投资额资额；（6）、有）、有职职称的建筑、称的建筑、结结构、构、财务财务、房地、房地产产及有关及有关经济类经济类的的专业专业管理人管理人员员不少于不少于40人，其中具有中人，其中具有中级级以上以上职职称的管理人称的管理人员员不少于不少于20人，持有人，持有资资格格证书证书的的专职专职会会计计人人员员不少不少于于4人；人；（7）、工程技）、工程技术术、财务财务、统计统计等等业务负责业务负责人具有相人具有相应专业应专业中中级级以上以上职职称；称；（8）、具有完善的）、具有完善的质质量保量保证证体系，商品住宅体系，商品住宅销销售中售中实实行了住宅行了住宅质质量保量保证书证书和住和住宅使用宅使用说说明明书书制度；制度；（9）、未）、未发发生生过过重大工程重大工程质质量事故。量事故。10.二二级资质级资质的条件包括：的条件包括：（1）、注册）、注册资资本不低于本不低于2000万元；万元；（2）、从事房地）、从事房地产产开开发发3年以上；年以上；（3）、近三年房屋建筑面）、近三年房屋建筑面积积累累计计竣工竣工15万平方米以上，或者累万平方米以上，或者累计计完成与此相当的完成与此相当的房地房地产产开开发发投投资额资额；（4）、）、连续连续3年建筑工程年建筑工程质质量合格率达量合格率达100%；（5）、上一年房屋建筑施工面）、上一年房屋建筑施工面积积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地万平方米以上，或者完成与此相当的房地产产开开发发投投资额资额；（6）、有）、有职职称的建筑、称的建筑、结结构、构、财务财务、房地、房地产产及有关及有关经济类经济类的的专业专业管理人管理人员员不少于不少于20人，其中具有中人，其中具有中级级以上以上职职称的管理人称的管理人员员不少于不少于10人，持有人，持有资资格格证书证书的的专职专职会会计计人人员员不少于不少于3人；人；（7）、工程技）、工程技术术、财务财务、统计统计等等业务负责业务负责人具有相人具有相应专业应专业中中级级以上以上职职称；称；（8）、具有完善的）、具有完善的质质量保量保证证体系，商品住宅体系，商品住宅销销售中售中实实行了住宅行了住宅质质量保量保证书证书和和住宅使用住宅使用说说明明书书制度；制度；（9）、未）、未发发生生过过重大工程重大工程质质量事故。量事故。11.三三级资质级资质的条件包括：的条件包括：（1 1）、注册）、注册资资本不低于本不低于800800万元；万元；（2 2）、从事房地）、从事房地产产开开发发2 2年以上；年以上；（3 3）、近三年房屋建筑面）、近三年房屋建筑面积积累累计计竣工竣工5 5万平方米以上，或者累万平方米以上，或者累计计完成与此相当完成与此相当的房地的房地产产开开发发投投资额资额；（4 4）、）、连续连续2 2年建筑工程年建筑工程质质量合格率达量合格率达100%100%；（5 5）、有）、有职职称的建筑、称的建筑、结结构、构、财务财务、房地、房地产产及有关及有关经济类经济类的的专业专业管理人管理人员员不少不少于于1010人，其中具有中人，其中具有中级级以上以上职职称的管理人称的管理人员员不少于不少于5 5人，持有人，持有资资格格证书证书的的专职专职会会计计人人员员不少于不少于2 2人；人；（6 6）、工程技）、工程技术术、财务财务、统计统计等等业务负责业务负责人具有相人具有相应专业应专业中中级级以上以上职职称，称，统计统计等其他等其他业务负责业务负责人具有相人具有相应专业应专业初初级级以上以上职职称；称；（7 7）、具有完善的）、具有完善的质质量保量保证证体系，商品住宅体系，商品住宅销销售中售中实实行了住宅行了住宅质质量保量保证书证书和住宅使用和住宅使用说说明明书书制度；制度；（8 8）、未）、未发发生生过过重大工程重大工程质质量事故。量事故。12.各资质等级承担的房地产开发范围：（1）、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，而承担业务的具体范围由省、自治区、自辖市人民政府建设行政主管部门确定。房地产开发资质等级实行分级审批：（1）、一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；（2）、二级资质及其以下的房地产开发企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书此资质等级实行年检制度，对不符合原定资质条件或有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级直至注销资质证书。13.-对对房地房地产产企企业业股股东东背景及背景及资资本本积积累累过过程程应应予以关注予以关注房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目，股东的背景应重点关注由于房地产行业的高利润吸引众多社会资金，不少房地产开发企业的股东并无开发史房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高，因此应对股东背景及其资本积累过程、予以充份关注在调查报告的第一部分要求对股东情况及实际控制人的经历予以说明案例:某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,向我行提出开发贷款6000万元的申请,用于项目开发,以其他土地作抵押.在审查过程中,我们发现A公司背景复杂,资本运作频繁,房地产开发经验不足,因此对该笔业务作初审退档处理,不久,A公司资金链断裂.14.-房地房地产产企企业资业资信情况信情况除一般性的调查内容外，还应调查企业有无拖欠工程款的现象案例:某企业向我行提出开发贷款6000万元的申请,以项目在建工程抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查报告没有反映借款人有不良的信用情况.在审查过程中,通过公开信息的搜索,我们发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼,因此总行出具了初审退档的意见.-房地房地产产企企业财务资业财务资料分析与料分析与说说明明v房地产企业会计核算的特点是产成品的种类较多、成本核算复杂、经营收入核算与一般商业企业差别较大。针对以上特点，对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借款(其他应付款)等科目。v存货及预收帐款的分析：-对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项目的投资情况、预售情况-在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产，应予以特别说明v应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况v股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款，是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在我行贷款归还之前抽离v案例：某公司向我行申请房地产开发贷款，财务报表显示该公司存货余额为54000万元，其中有24000万元是以前开发的用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映；另有6500万元系另一前期开发楼盘的车库，该楼盘1996年开发，车库既未能产生出租效益也未能销售出去。15.调查阶段-项项目的基本情况目的基本情况v根据借款人提供的根据借款人提供的项项目批文目批文、土地出土地出让让合同、合同、规规划文件及施工划文件及施工许许可、建可、建设计设计划、招划、招标标文件、文件、施工合同、施工合同、监监理合同理合同、可研可研报报告等告等资资料确定料确定项项目的基本数据目的基本数据v对项对项目土地使用目土地使用权权的取得的取得应应重点重点说说明明,反映反映项项目目产权产权是否清晰是否清晰v案例案例:某房地某房地产产开开发发公司公司A向我行提出房地向我行提出房地产产开开发贷发贷款的申款的申请请,该项该项目取得的目取得的过过程程为为:2003年年,市国土局与市国土局与B公司公司签订签订土地出土地出让让合同合同,B公司取得土地公司取得土地编编号号为为A803-0042号宗地号宗地的使用的使用权权,面面积积162,963平米平米,土地出土地出让让价价为为7682万元万元,建筑容建筑容积积率率1,计计容容积积率建面不超率建面不超过过163,900平米平米,05年年1月月,由于国家需要征收上述宗地的部分土地由于国家需要征收上述宗地的部分土地,国土局和国土局和B公司公司签订补偿协签订补偿协议议,国土局收回国土局收回23,741平米的土地使用平米的土地使用权权,同同时时国土局将附近的地国土局将附近的地块拨给块拨给B公司作公司作为补偿为补偿,用用地面地面积调积调整整为为200,322平米平米,容容积积率率变变更更为为1.8,计计容容积经总积经总建面不超建面不超过过360,580平米平米,B公司公司再向国土局再向国土局补补交了地价款交了地价款13208万元万元,以上款以上款项项已支付完已支付完毕毕,并提供了付款凭并提供了付款凭证证.2005年年6月月,由于由于B公司的股公司的股东东缺乏开缺乏开发实发实力力,将将B公司的股公司的股权权全部出全部出让给让给C公司公司,C公司公司为为此支付了此支付了45000万元的股万元的股权转让权转让款款,款款项项支付完支付完毕毕,并将并将B公司更名公司更名为为A公司公司,现现四四证齐备证齐备,产权产权清晰清晰.16.v项目的合法性、合规性、可行性的调查和审查v由于立由于立项项批准文件及批准文件及“四四证证”是房地是房地产项产项目合法合目合法合规规的前提，也是的前提，也是项项目建成目建成办办理房地理房地产销产销售售证书证书和和过户过户登登记记的依据，而房地的依据，而房地产项产项目的目的销销售将影响售将影响销销售售资资金的回金的回笼笼，直接影响，直接影响贷贷款的款的归归还还，因此，商，因此，商业银业银行行发发放房地放房地产产开开发贷发贷款，只能款，只能针对针对已取得立已取得立项项批准文件和批准文件和“四四证证”的的项项目，目，对对此，中国人民此，中国人民银银行和有关部委作出了明确的行和有关部委作出了明确的规规定。定。v注意注意“四四证证”的的颁发时间颁发时间,确确认认“四四证证”的有效性的有效性目前我国政府部目前我国政府部门颁发门颁发的的项项目目“四四证证”具有具有时间时间限制，如开限制，如开发发商未按商未按“四四证证”的要求的要求办办理相理相关手关手续续或开工建或开工建设设，则则有可能有可能导导致致“四四证证”的失效，的失效，这这些些规规定主要有：定主要有：1 1、开、开发发商取得建商取得建设设用地用地规规划划许许可可证证后，如建后，如建设设用地被依法收回土地使用用地被依法收回土地使用权权或者建或者建设设用地超用地超过过两年未使用，两年未使用，则则由城市由城市规规划行政部划行政部门门撤消其建撤消其建设设用地用地规规划划许许可可证证。2 2、开、开发发商在取得建商在取得建设设工程工程规规划划许许可可证证后，后，应应在在6 6个月内申个月内申请请开工，逾期未开工又开工，逾期未开工又未申未申请请延期或申延期或申请请延期未延期未获获批准的，建批准的，建设设工程工程规规划划许许可可证证即行失效。即行失效。3 3、建、建设单设单位位应应当自当自领领取施工取施工许许可可证证之日起之日起3 3个月内开工，因故不能按个月内开工，因故不能按时时开工的，开工的，应应当当向向发证发证机关申机关申请请延期，延期以两次延期，延期以两次为为限，每次不超限，每次不超过过3 3个月，既不开工又不申个月，既不开工又不申请请延期或者超延期或者超过过延期延期时时限的，施工限的，施工许许可可证证自行自行废废止。止。17.调查阶调查阶段段-项项目市目市场场分析分析(案例案例)-公司系南方沿海城市的房地公司系南方沿海城市的房地产产开开发发商，商，拟拟向我行提出房地向我行提出房地产产开开发贷发贷款申款申请请，信，信贷贷人人员经过员经过公开信息的搜索，以及走公开信息的搜索，以及走访访相关政府部分，取得了分析的基相关政府部分，取得了分析的基础础数据，并作出了以下数据，并作出了以下的市的市场场分析：分析：列出本市近年列出本市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP变变化化趋势趋势力本市力本市历历年人均可支配收入年人均可支配收入变变化化趋势趋势图图本市本市历历年社会消年社会消费费品零售品零售总额变总额变化化趋势图趋势图，反映，反映该该市市GDPGDP总总量量连连年保持年保持1010以上的增速，人均以上的增速，人均GDPGDP水平水平较较高，接近高，接近发发达国家的平均水平，人均可支配收入逐年上达国家的平均水平，人均可支配收入逐年上升，居民消升，居民消费费升温升温根据当地政府公布的有关数据，根据当地政府公布的有关数据，发现发现0505年年该该市土地供市土地供应应偏偏紧紧，由于城中村改造步伐，由于城中村改造步伐较缓较缓慢，以及区域内土地慢，以及区域内土地资资源源较为紧张较为紧张的原因，的原因，0505年土地供年土地供应应量明量明显显小于上年小于上年0505年年-6-6月，月，该该市商品房投市商品房投资资同比下降同比下降1414，商品房施工面，商品房施工面积积同比下降同比下降1.41.4,商品房竣商品房竣工面工面积积同比下降同比下降24%,24%,至至6 6月末月末,商品房空置率同比减少商品房空置率同比减少38%;38%;*信信贷贷人人员员分分别别制作了制作了该该市各区域市各区域/各房型各房型/各价格区各价格区间间的成交的成交组组成成图图,以及以及1-61-6月住宅月住宅销销售售价格价格趋势图趋势图,反映出反映出该该市成交以某两大区域的住宅市成交以某两大区域的住宅为为主主,价格区价格区间间主要在主要在40004000至至60006000元元/平平米米,三房三房单单位成交量位成交量较较大大,而价格方面而价格方面较较上年同期上上年同期上涨涨了了8%8%*05*05年上半年年上半年,该该市二手房交易保持高速增市二手房交易保持高速增长长,同比上增同比上增长长31%,31%,二手住宅的价格比上年同期二手住宅的价格比上年同期增增长长14.55%,14.55%,高于新建住宅的价格高于新建住宅的价格涨涨幅幅*租租赁赁市市场场升温升温,由于由于该该市人口中外来人口比例市人口中外来人口比例较较大大,人口数量增人口数量增长较长较快快,市内的房屋租市内的房屋租赁赁保保持快速持快速稳稳定增定增长势头长势头,今年今年1-61-6月月,租金小幅上租金小幅上涨涨6%,6%,有利于吸引投有利于吸引投资资*通通过过上述分析上述分析,表明表明该该市居民市居民购买购买能力能力较较强强,由于土地市由于土地市场场供供应应下降下降,以及人口的增以及人口的增长长,房房地地产产需求旺盛需求旺盛,整体的市整体的市场环场环境境较较好好18.续续上上:项项目区域市目区域市场场的分析的分析:案例:B项目位于某市的L区,信贷人员对项目的区域分析过于简单,经过搜集相关资料,审查人员对该区域市场作了如下分析:*L区系该市的老工业区,近年来由于拆迁及老工业区改造,当地的居民有一定的购房需求*L区并不属于该市的传统住宅区,区内居民以外来人口及当地的工业人口为主,购买能力较弱*L区由于近年来有一两所大学迁入以及交通计划的改善而吸引了一定的开发商,目前在开发的楼盘较多,B项目面临集中放盘的竞争压力*B项目与周边其他楼盘相比,由于土地系近期拍卖获得,土地成本较高,较之周边不少楼盘系通过工厂拆迁协议获得的土地,成本不具有优势,该楼盘预计的售价远高于周边的楼盘成交价格据此,审查人员对该项目的市场前景作出了不乐观的分析项项目的微目的微观观市市场场分析分析:*价格分析价格分析:结结合合项项目的目的产产品定位品定位/客客户户定位定位/成本以及周成本以及周边边楼楼盘盘的成交价格合理确定楼的成交价格合理确定楼盘盘的价格的价格定位是否合理定位是否合理案例案例:某市房某市房产产开开发发公司公司拟拟向我行申向我行申请请开开发贷发贷款款,用于用于C项项目的开目的开发发,C项项目系小高目系小高层层普通住宅普通住宅项项目目,位于位于该该市新工市新工业业开开发发区区,配套配套较较差差,但由于但由于该该市前一段市前一段时间时间房价非正常暴房价非正常暴涨涨,该项该项目定出目定出销销售售价价为为17500元元/平米平米,而而该该区域上年的楼区域上年的楼盘盘平均成交价平均成交价仅为仅为5400元元/平米平米,由于政府的政策由于政府的政策调调控控,该该市房地市房地产产价格大幅下跌价格大幅下跌,该项该项目目销销售价格不得不一降再降售价格不得不一降再降,实际实际成交均价不足成交均价不足8000元元/平米平米,并由并由于定价于定价过过高而出高而出现现滞滞销销.19.v-SWOT-SWOT分析分析:以以简练简练的的语语言概括言概括项项目本身及外目本身及外部部环环境的境的优优点和缺点点和缺点v项项目内在要素的目内在要素的优势优势和劣和劣势势v外部外部环环境境对项对项目的有利因素和不利因素目的有利因素和不利因素v案例：Strength(优势)Weakness(劣势)景观资源品牌房地产公司项目周边配套不足容积率较高Opportunity(机会)Threat(威胁)新的片区规划地铁线规划06至07年周边高端竞争物业投放量大,竞争压力20.-项项目目建建设设进进度度 根根据据借借款款人人提提供供的的土土地地出出让让合合同同、工工程程合合同同、设设备备安安装装合合同同等等资资料料进进行行预预测测，有有部部分分单单位位能能够够提提供供项项目目的的横横道道图图，直直观观地地标标示示出出工工程程进进度度，可可资资参参考考;同同时时由由借借款款人人提提供供款款项项的的支支付付凭凭证证,经经办办人人员员与与现现场场施施工工进进度度进进行行对对比比案案例例:某某项项目目工工程程进进度度表表:工序第一年第二年第三年第四年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年前期工程主体建设工程室外内装修公建配套预售交楼21.-项项目投目投资计资计划估算：根据工程划估算：根据工程进进度，以及合同度，以及合同规规定的付款定的付款时间时间，对项对项目的付款目的付款进进度度进进行行估算，在估算，在调查报调查报告中列出付款告中列出付款时间时间和金和金额额 项项目投目投资计资计划估算和下面的划估算和下面的资资金回金回笼计笼计划是制作划是制作资资金平衡表和金平衡表和现现金流量表的基金流量表的基础础性工作性工作案例：根据某案例：根据某项项目工程目工程计计划横道划横道图图，水，水电电工程的施工期工程的施工期为为06年年4月至月至07年年8月，而根据合同的月，而根据合同的约约定，定，总总的安装的安装费费用用为为11437万元，付款方式万元，付款方式为为工程起始先支付工程起始先支付10%，以后每季付款，以后每季付款20%，工，工程程结结束后一个月付余款。根据上述束后一个月付余款。根据上述调查调查及及资资料，我料，我们们可以制作出水可以制作出水电电安装安装费费投投资资支出支出计计划：划：项目名称投资金额单位：万元06年二季度万元06年三季度万元06年四季度万元07年一季度万元07年二季度万元07年三季度万元水电安装费支付进度情况11437.311143.732287.462287.462287.462287.461143.7322.v-资资金回金回笼计笼计划划 经过调查经过调查，从企，从企业业提供的提供的销销售售计计划及可研划及可研报报告所提供的告所提供的销销售售计计划着手划着手进进行分行分析，根据上述市析，根据上述市场场分析的分析的结结果，比果，比较较周周边项边项目的目的销销售状况，研究售状况，研究项项目的目的销销售售进进度和度和资资金回金回笼进笼进度度 案例：案例：A项项目地目地处处南方沿海某市，南方沿海某市，经过经过市市场场分析及与周分析及与周边边楼楼盘销盘销售情况作售情况作对对比，比，经办经办人人员员认为该项认为该项目的目的销销售前景售前景乐观乐观，以下是，以下是该项该项目的基目的基础础数据：数据：可可销销售面售面积积：359085.13平米（不平米（不计计地下部分）地下部分）其中：独立住宅：其中：独立住宅：5330.52平米平米*售价售价20000元元/平平*销销售率售率100%=10661.04万元万元 低低层层住宅：住宅：50663.54平米平米*售价售价15000元元/平平*销销售率售率100%=75995.31万元万元 多多层层住宅：住宅：50482.98平米平米*售价售价12000元元/平平*销销售率售率100%=60579.58万元万元 商商业业面面积积：800平米平米*售价售价15000元元/平平*销销售率售率100%=1200万元万元 高高层层住宅：住宅：251808.09平米平米*售价售价8000元元/平平*销销售率售率95%=191374.15万元万元根据各根据各类类型房型房产预产预售推出的售推出的时间时间，预计预计：独立住宅独立住宅销销售售进进度度为为：07年三季度年三季度30%，四季度，四季度50%，08年年1季度季度20%低低层层住宅住宅销销售售进进度度为为：07年三季度年三季度20%，四季度，四季度50%，08年年1季度季度30%多多层层住宅住宅销销售售进进度度为为：07年三季度年三季度20%，四季度，四季度50%，08年年1季度季度30%商商业销业销售售进进度度为为：07年三季度年三季度100%高高层层住宅住宅销销售售进进度度为为：07年四季度年四季度30%，08年一季度年一季度30%，08年二季度年二季度25%，08年三季年三季度度10%项项目回款目回款进进度与度与销销售售进进度有一定差异：假度有一定差异：假设设首期首期20%，余，余80%部分在下季度收取部分在下季度收取23.-房地房地产项产项目目总总成本成本费费用的主要构成用的主要构成:(一一)开开发发成本成本1、土地使用、土地使用权权出出让让金金2、土地征用及拆迁安置、土地征用及拆迁安置补偿费补偿费（国家建（国家建设设征用征用农农村土地村土地发发生的生的费费用主要有土地用主要有土地补偿费补偿费、劳动劳动力安置力安置补补助、青苗助、青苗补偿费补偿费等，在城等，在城镇镇地区，国家地区，国家对对因出因出让让土地使原用地土地使原用地单单位或个人造成位或个人造成经济损经济损失的，新用地失的，新用地单单位按位按规规定定补偿补偿）3、前期工程、前期工程费费（规规划划设计设计、可研、可研费费、地、地质质勘勘测测、三通一平等，一般可按、三通一平等，一般可按项项目目总总投的一定比例估算，一般情况下，投的一定比例估算，一般情况下，规规划及划及设计费为设计费为建安工程建安工程费费的的3%左右；可研左右；可研费费占占总总投的投的0.21%左右）左右）4、建安工程、建安工程费费（土建工程、（土建工程、设备设备及安装工程）建安工程及安装工程）建安工程费费的估算有多种方法，包括的估算有多种方法，包括单单元估算法、元估算法、单单位指位指标标估算估算法、概算指法、概算指标标估算法等，也可根据估算法等，也可根据类类似工程似工程经验经验估算，但需根据情况随不同估算，但需根据情况随不同时时期期进进行数据行数据调调整整5、基、基础设础设施施费费（又称（又称红线红线内工程内工程费费，包括供水、供，包括供水、供电电、道路、道路、绿绿化、化、环卫环卫等工程等工程费费用）用）6、公共配套、公共配套设设施施费费（主要包括不能有（主要包括不能有偿转让偿转让的小区内公共配套的小区内公共配套设设施施发发生的支出）生的支出）7、不可、不可预见费预见费（包括（包括备备用金、不可用金、不可预见预见的基的基础础或其他工程或其他工程费费等，可以上述六等，可以上述六项费项费用之和用之和为为基数，按一定比例估基数，按一定比例估算）算）8、开、开发发期税期税费费（项项目在开目在开发过发过程中所程中所负负担的各种税金和担的各种税金和规费规费，按当地有关，按当地有关标标准估算，主要包括配套准估算，主要包括配套设设施建施建设费设费、建筑工程建筑工程质质量与安量与安监费监费、投、投资资方向方向调节调节税等）税等）（二）开（二）开发费发费用用1、管理、管理费费用（是指企用（是指企业业与房地与房地产产开开发项发项目相关的管理和目相关的管理和组织经营组织经营活活动发动发生的各种生的各种费费用，一般可以按照开用，一般可以按照开发发成本成本取百分数估算，取百分数估算，约约1.5%-3%左右）左右）2、销销售售费费用（在用（在销销售售产产品品过过程中程中发发生的生的费费用。各用。各项项合合计计一般占到一般占到销销售收入的售收入的4-6%）3、财务费财务费用（借款利息和其他用（借款利息和其他财务费财务费用）用）24.-房地房地产项产项目目经营经营税税费费v包含两部分，即包含两部分，即项项目开目开发发期期间间的税的税费费与房地与房地产项产项目目经营经营期期间间的税的税费费v开开发发期期间间的税的税费费作作为项为项目投目投资资的的组组成部分成部分v经营经营期期间间的税的税费费主要指在主要指在销销售与交易售与交易阶阶段段发发生的税生的税费费，不作，不作为为成本成本费费用的构成，但要抵减用的构成，但要抵减销销售售带带来的来的现现金流量金流量v经营经营期期间间的税的税费费主要包括：主要包括：v1、营业营业税，一般按房地税，一般按房地产销产销售收入的售收入的5%计计征征v2、城市、城市维护维护建建设设税、教育税、教育费费附加、防洪工程、交易印花等税附加、防洪工程、交易印花等税费费，约约占占销销售收入的售收入的0.7%v3、土地增、土地增值值税，税，实际实际是是对对土地收益的土地收益的课课税，税，实实行超率累行超率累进进税率税率v4、企、企业业所得税所得税25.某市建某市建设设部部门门提供的各提供的各类类建安工程建安工程费费的近似估算指的近似估算指标标表表案案 例例 单单位：元位：元/平米（按建筑面平米（按建筑面积计积计）项项目目多多层层（7层层以下）以下）小高小高层层（8-17层层）高高层层（18层层以上）以上）桩桩基基础础50-6970-9090-120土建工程土建工程650-900750-11501150-1560一般水一般水电电安装安装70-9080-100100-160电电梯梯-60-10060-100地下室地下室费费用用-150-350150-35026.-项项目目财务财务和和风险风险分析分析 -按照按照经济经济效益是否考效益是否考虑虑了了时间时间因素，可分因素，可分为为静静态态投投资经济资经济效益和效益和动态动态投投资经济资经济效益，效益，对对于投于投资资期期较较短的短的项项目，可以目，可以静静态态方式方式进进行行评评价价-在在评评价指价指标计标计算算时时不考不考虑资虑资金的金的时间时间价价值值，这这一一类评类评价指价指标统标统称称为为静静态评态评价指价指标标，如投，如投资资利利润润率等指率等指标标案例：案例：项项目目 计计算公式算公式 金金额额（万元）（万元）销销售收入售收入 339810.07 339810.07开开发发成本成本 219797.7 219797.7销销售税金及附加售税金及附加 17330.31 17330.31利利润总额润总额 102682.05 102682.05所得税所得税 33885.08 33885.08 净净利利润润 68796.97 68796.97成本利成本利润润率率 46.72%46.72%成本成本净净利利润润率率 31.3%31.3%-在在评评价指价指标计标计算算时时，考，考虑虑了因