第九章房地产投资不确定性分析PPT课件.ppt

LOGO第九章第九章 房地产开发投资风险与不确房地产开发投资风险与不确定性分析定性分析1v内容提要 v1.风险及房地产开发投资风险v2.房地产项目不确定性因素的分析 v3.盈亏平衡分析 v4.敏感性分析 v5.房地产投资风险的防范2第一节房地产开发投资风险概述一、风险的含义v风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。各种结果的变动程度。v风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。的偏差。v 所谓风险，包括两方面的内容：所谓风险，包括两方面的内容：其一，遭受经其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。（希望获得的收益）之差。3二、风险的基本特征 （一）风险存在的客观性（一）风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。人的意识为转移的客观存在。（二）风险事项的发生具有随机性（二）风险事项的发生具有随机性 任何一具体风险事项，发生的时间、任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。地点以及具体表现形式，都是随机的。4（三）风险具有相对性（三）风险具有相对性 考察的对象不同，时空条件不同，则考察的对象不同，时空条件不同，则风险的含义也不同。风险的含义也不同。（四）风险事项具有可测可控性（四）风险事项具有可测可控性 所谓可测性是指可以根据过去的统计所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。成经济损失的程度。（五）风险与收益相伴而生（五）风险与收益相伴而生 风险越大，收益越高，人们可根据对风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。现其收益。5三、房地产投资风险的定义 房地产投资风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，即随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。6四 房地产投资风险的特点v1.多样性多样性v2.变现差变现差v3.补偿性补偿性7五、风险分析的目的v目的是要帮助投资者回答下述问题：目的是要帮助投资者回答下述问题：v1、预期收益率是多少，出现的可能性有多大、预期收益率是多少，出现的可能性有多大?v2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?v3、预期收益的变动性和离散性如何、预期收益的变动性和离散性如何?8六、风险分析的步骤v1选择经济评价指标。选择经济评价指标。v 2列出需要进行风险分析的不确定性因素列出需要进行风险分析的不确定性因素 3分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。一个值确定其概率，列出概率分布表。v 4根据概率分布，计算上述条件下该经济评价根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。的把握程度。9七房地产投资风险的种类房地产投资风险可分为 系统风险 非系统风险。10房地产投资风险种类11房地产投资风险种类12（一）系统风险（一）系统风险 系统风险又称不可分散风险，投资者对这些风险不系统风险又称不可分散风险，投资者对这些风险不易判断和控制。易判断和控制。1.1.通货膨胀风险通货膨胀风险2.2.市场供求风险市场供求风险3.3.资金变现风险资金变现风险4.4.利率风险利率风险5 5政策风险政策风险6 6社会与政治风险社会与政治风险7.7.自然风险自然风险8.8.周期风险周期风险 13（二）个别风险（二）个别风险 个别风险又称非系统风险。个别风险又称非系统风险。1.收益现金流风险收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。如售价、租金、出租率、到预期目标要求的风险。如售价、租金、出租率、开发成本、资本化率等影响因素的变化。开发成本、资本化率等影响因素的变化。2.未来运营费用风险3.比较风险4.时间风险5.持有期风险146.6.财务风险财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。15第二节第二节 房地产开发投资不确定性分析概述房地产开发投资不确定性分析概述 一、房地产投资项目不确定性的含义 由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象称为不确定性。16v房地产投资项目不确定性分析，是房地产项目投资决策的重要依据，对房地产项目投资决策的成败具有重要影响。v1.可以为投资者的正确决策提供参考依据。v2.可以预测项目的抗风险能力，减少投资失误。v3.因考虑投资者的心理、偏好及对市场的预期，使分析结果更符合投资主体的实际情况。二、不确定性分析的作用二、不确定性分析的作用17三、主要不确定性因素三、主要不确定性因素v（一）房地产开发项目的主要不确定性因素 v1.土地费用 v土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。统计表明，在大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50%60%，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30%左右。18v三、主要不确定性因素 v（一）房地产开发项目的主要不确定性因素 v2.建安工程费用 在房地产开发项目评估过程中，建安工程费用评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。导致建安工程费用发生变化的原因主要有两种：v 时差使进行项目评估时估计的建安工程费用与签订承包合同时的标价不一致。v 当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。19v三、主要不确定性因素 v（一）房地产开发项目的主要不确定性因素 v3.租售价格 v在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。其隐含着一个基本假设，即不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。v但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先定量描述的。20v三、主要不确定性因素 v（一）房地产开发项目的主要不确定性因素 v4.开发期与租售期v5.容积率及有关设计参数 v6.资本化率 v7.贷款利率 21v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 v1.购买价格 v购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。房地产投资分析中购买价格的确定，应该以房地产估价师估算的拟购买房地产资产的公开市场价值或价格为基础，很显然，这种基于评估的购买价格有很大的不确定性。22v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 v2.权益投资比率 v权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。但金融机构出于控制信贷风险的考虑，通常要求投资者权益投资的比率不得低于某一要求的比率。23v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 v3.空置率 v空置率是准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。对于房地产置业投资项目或建成后用于出租经营的房地产开发项目，空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。24v三、主要不确定性因素 v（二）对于房地产置业投资项目的主要不确定性因素 v4.运营费用 v运营费用是为了保持物业正常运行，满足租户的使用要求而支付的费用。虽然可以通过与物业管理公司和物业服务公司签署长期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响。尤其是对于旧有物业的投资，其大修理费用和设备更新费用，也存在着较大的不确定性。与持有物业相关的房地产财产税，也会依不同的年度而有所变化.v不确定性因素的相互作用25第三节第三节 房地产投资风险的定性测度与评房地产投资风险的定性测度与评价析价析v一、风险分析的常用方法一、风险分析的常用方法 v1、头脑风暴法、头脑风暴法v2、德尔菲法、德尔菲法v3、期望值分析法（概率分析法）、期望值分析法（概率分析法）v目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大目前把投资收益率的标准差作为衡量投资风险大小的工具，在可供选择的投资项目中，哪个投资小的工具，在可供选择的投资项目中，哪个投资项目标准差大，哪个投资风险就大，反之投资风项目标准差大，哪个投资风险就大，反之投资风险越小。险越小。26v（1）期望值）期望值v 随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。v（2）离散度测定）离散度测定27方差和标准差v方差是各个数据与其方差是各个数据与其算术平均数算术平均数的离差平方和的的离差平方和的平均数，通常以平均数，通常以2表示。方差的计量单位和量纲表示。方差的计量单位和量纲不便于从不便于从经济经济意义上进行解释，所以实际意义上进行解释，所以实际统计工统计工作作中多用方差的算术平方根中多用方差的算术平方根标准差来测度标准差来测度统统计数据计数据的差异程度。的差异程度。v标准差又称均方差，一般用标准差又称均方差，一般用表示表示28v方差的计算公式方差的计算公式 v设总体方差为设总体方差为2，v对于未经分组整理的原始数据，方差的计算公式对于未经分组整理的原始数据，方差的计算公式为：为：v vv对于分组数据，方差的计算公式为：对于分组数据，方差的计算公式为：v v29v方差的平方根即为标准差，其相应的计算公式为：方差的平方根即为标准差，其相应的计算公式为：v未分组数据：未分组数据：v v分组数据：分组数据：标准差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小，项目风险就越小，反之则相反。30v 4、风险因素调整法、风险因素调整法v风险因素调整法主要分为调整贴现率法和调整现金流量法风险因素调整法主要分为调整贴现率法和调整现金流量法两种方法。两种方法。v（1）调整贴现率法）调整贴现率法v 风险调整贴现率法是根据投资项目的风险程度，将与风险调整贴现率法是根据投资项目的风险程度，将与特定投资项目有关的风险报酬，加入到资本成本或企要求特定投资项目有关的风险报酬，加入到资本成本或企要求达到的报酬率中，构成按风险调整的贴现率，并据此进行达到的报酬率中，构成按风险调整的贴现率，并据此进行投资决策分析的方法。其关键点是根据风险的大小确定风投资决策分析的方法。其关键点是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率。险因素的贴现率即风险调整贴现率。v（2）调整现金流量法）调整现金流量法v 风险调整现金流量法是先根据风险调整现金流量，然风险调整现金流量法是先根据风险调整现金流量，然后再根据投资决策指标进行投资决策的评价方法。最常用后再根据投资决策指标进行投资决策的评价方法。最常用的调整办法是肯定当量法。的调整办法是肯定当量法。31v5、肯定当量法、肯定当量法v 肯定当量法就是把不确定的各年现金流量，按肯定当量法就是把不确定的各年现金流量，按照一定的系数（通常称为肯定当量系数或约当系照一定的系数（通常称为肯定当量系数或约当系数）折算为大约相当的确定的现金流量，然后，数）折算为大约相当的确定的现金流量，然后，利用无风险贴现率来评价风险投资项目的决策分利用无风险贴现率来评价风险投资项目的决策分析方法。关键点在于如何根据风险的大小确定各析方法。关键点在于如何根据风险的大小确定各年的肯定当量系数。年的肯定当量系数。P22232二、房地产投资不确定分析常用方法v1.盈亏平衡分析v盈亏平衡分析也称量本利分析、盈亏临界分析和收支平衡分析，它是通过分析房地产投资项目在一定时期内的开发数量（销售数量）、成本、税金、利润等因素之间的变化关系，找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点，判断房地产投资项目对不确定性因素的承受能力。v一、基本思路v盈亏平衡点是指项目既不盈利也不亏本状态下的规模，也称保本点。求取盈亏平衡点是盈亏平衡分析的目标。盈亏平衡点是房地产投资项目盈利和亏损的分界点，在这一点上，项目的收入等于支出，净收入等于零。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。需合理区分房地产投资项目的固定成本和变动成本。v固定成本：建筑机械费用、固定资产折旧、公司管理人员工资等。v变动成本：建筑安装工程费、勘察设计费等v利润=销售收入-销售税金-总成本v盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析非线性盈亏平衡分析。33v二、线性盈亏平衡分析v（一）假设条件v1.房地产产品的总销售收入和生产变动成本与房地产开发面积成线性关系。v2.房地产产品的投资开发量和销售量相等。v3.房地产产品的固定成本在开发和租售期内保持不变。v4.销售收入随开发面积的变化而变化，但平均单位售价为常数。v5.计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。34v二、线性盈亏平衡分析v（二）公式vA、成本与业务量v 房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类。v固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。v变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本。35vB、盈亏平衡分析的数学模型、盈亏平衡分析的数学模型v 假设产量和销量相同，则：假设产量和销量相同，则：v 利润利润=单位售价单位售价销量销量-单位售价单位售价销量销量销售税率销售税率-单单位变动成本位变动成本销量销量-固定成本固定成本v=单位售价单位售价销量销量（1-销售税率）销售税率）-单位变动成本单位变动成本销量销量-固定成本固定成本v 设：设：R：表示利润；：表示利润；vP：表示单位售价；：表示单位售价；vQ：表示产（销）量；：表示产（销）量；v：表示销售税率；：表示销售税率；vCv：表示单位变动成本；：表示单位变动成本；vCF：表示固定成本；：表示固定成本；v则上述公式可表示为：则上述公式可表示为：36线性分析的基本计算公式：线性分析的基本计算公式：上式中CX为单位产品可变成本，项目盈亏平衡点为C=S它含有相互联系的6个变量，给定其中5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变形，可以分别求出R、Q、P、Cv、CF。37(1)若求税后利润：税后利润=利润总额（1所得税税率），则 R=PQ(1 )CvQCF(1r)R为税后利润，r为所得税率。38（2）当R=0时，临界点销售收入S0为：S0=PQ0=PCFP(1 )Cv S0为项目若不发生亏损，产品必须达到此时的最低收入。同样地，S0与预计销售收入之间的差距越大，说明该项目承受市场风险的能力越强。39（3）当R=0时，临界点销售单价P0为：P0=(CvQCF)Q(1 )P0为项目若不发生亏损，产品必须达到此时的最低售价。同样地，P0与预计售价之间的差距越大，说明该项目承受跌价风险的能力越强。40vC.线性分析的应用线性分析的应用P224v例：某开发项目占地例：某开发项目占地15000m2，规划要求该地，规划要求该地容积率不超过容积率不超过1.3.开发方案的固定成本费用开发方案的固定成本费用1900万元，单位变动成本为万元，单位变动成本为840元元/m2，据市，据市场调查，预计单位售价可达场调查，预计单位售价可达2700元元/m2，设销，设销售税率为售税率为5%。试求：。试求：v（1）保本开发量；）保本开发量；v（2）按规定的容积率，该项目可获得的最大利润；）按规定的容积率，该项目可获得的最大利润；v（3）当开发量为）当开发量为16000m2时，项目的利润及时，项目的利润及项目安全率（按项目安全率（按fQ=（Q-Q0）/Q）.41v二、线性盈亏平衡分析v（三）图解法v当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。42v三、房地产项目的盈亏平衡分析 v房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种v 两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。v保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。43v三、房地产项目的盈亏平衡分析 v单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。v 最低租售价格分析 v租金和售价，是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。v最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。v最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。v最低租售价格低于预测租售价格越多，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。44v三、房地产项目的盈亏平衡分析 v单个风险因素临界值的分析计算可以采用列表法和图解法进行，多个风险因素临界值组合的分析计算可以采用列表法进行。v 最低租售数量分析 v最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最主要的不确定性因素，能否在预定售价下销售出理想的数量，或在一定的租金水平下达到理想的出租率，通常是开发投资项目成败的关键。v最低销售量是指在预定的房屋售价条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的销售量。最低出租率，是指在预定的房屋租金水平下，要达到预期的最低盈利，所必须达到的出租率水平。v最低销售量低于可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。45v三、房地产项目的盈亏平衡分析 v 最高土地取得价格 v最高土地取得价格是指开发项目销售额和其它费用不变的条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。土地取得价格超过这一价格时，开发项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格高出实际估测土地取得价格之间的数额越大，开发项目承受土地取得价格风险的能力越强。v 最高工程费用 v最高工程费用是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。最高工程费用高出预测可能的工程费用之间的数额越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大。46v三、房地产项目的盈亏平衡分析 v 最高购买价格 v对于房地产置业投资项目，初始购买价格，对能否实现预期投资收益目标非常重要。最高购买价格是指在这样的购买价格水平下，项目投资刚好满足投资者的收益目标要求。最高购买价格高出实际 购买价格的数额越大，说明该置业投资项目抵抗风险的能力越强。47v三、房地产项目的盈亏平衡分析 v 最高运营费用比率 v运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。v 多因素临界点组合 v多个风险因素同时发生变化，引起开发项目经济效益指标的变化，达到临界点，这时各因素变化值组合成为多因素临界点组合。多因素临界点组合的寻找可通过计算机完成。48四、非线性分析 线性分析是在假设房地产项目的销售收入和生产总成本与产销量呈线性关系的条件下进行的分析。而在实际中，固定成本、单位产品可变成本和售价等均会发生变动，销售收入和生产成本与产销量的关系并不一定是线性关系。当销售量超过一定范围，市场需求趋于饱和时，便会出现产品积压，引起积压资金、减少销售收入等。由于生产条件及其他因素的变化，单位可变成本也可能会随产量的增加而快速增加。此时，产品成本和销售收入不是产量或销量的线性函数。在这种情况下就要采用非线性分析方法进行分析。49四、非线性分析四、非线性分析0Q1SCCF收入收入或或成本成本Q亏损区亏损区盈利区盈利区Q2A1A2亏亏损损区区 当当Q1QQ2时，项目盈利；当时，项目盈利；当0QQ1或或QQ2时，项目亏损；当时，项目亏损；当Q=Q1或或Q=Q2时，项目盈亏平衡。时，项目盈亏平衡。502.敏感性分析敏感性分析 v一、敏感性分析的概念 v敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。v经济评价指标：净现值、内部收益率、利润。v不确定因素：开发成本、租售价格、租售率、利率、建设周期。51v敏感性分析的目的在于：v 找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；v 研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；v 比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。v根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。52v二、敏感性分析的步骤 v房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：v 确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。v 确定不确定性因素可能的变动范围。v 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。v 通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。v可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。53v三、单因素与多因素敏感性分析 v单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，对项目经济评价指标的变化情况。54vA、单变量敏感性分析的步骤、单变量敏感性分析的步骤v 1）确定分析指标。）确定分析指标。v 2）选择需要分析的变量。）选择需要分析的变量。v 3）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变）研究并确定各变量的变动范围，并列示各变量不同的变化幅度（如量不同的变化幅度（如5%、10%等）或不等）或不同取值的几种状态。同取值的几种状态。v 4）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响）通过分析各变量变动对经济评价指标的影响程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因程度，建立相应模型与数量关系，确定敏感性因素。素。v敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因敏感因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。素。55vB、单变量敏感性分析图、单变量敏感性分析图v具体做法是：具体做法是：v1）将各个变量因素的变化幅度作为横坐标，以某个评价）将各个变量因素的变化幅度作为横坐标，以某个评价指标（敏感性分析的对象，如内部收益率）为纵坐标作图。指标（敏感性分析的对象，如内部收益率）为纵坐标作图。v2）根据敏感性分析的计算结果绘出各个变量因素的变化）根据敏感性分析的计算结果绘出各个变量因素的变化曲线（取点范围小时，近似为直线，本书为了说明上的方曲线（取点范围小时，近似为直线，本书为了说明上的方便，均画成了直线），其中便，均画成了直线），其中与横坐标相交角度较大的变化与横坐标相交角度较大的变化曲线曲线所对应的因素就是敏感性因素。所对应的因素就是敏感性因素。v3）在坐标图上作出项目分析指标的临界曲线（如）在坐标图上作出项目分析指标的临界曲线（如NPV=0，FIRR=ic等），求出变量因素的变化曲线与等），求出变量因素的变化曲线与基准收益率曲线（即临界曲线）的交点，则交点处所对应基准收益率曲线（即临界曲线）的交点，则交点处所对应的横坐标称为变量因素变化的临界值，即该变量因素允许的横坐标称为变量因素变化的临界值，即该变量因素允许变动的最大幅度，或称项目由盈到亏的极限变化值。变动的最大幅度，或称项目由盈到亏的极限变化值。56单变量敏感性分析示意图（以内部收益率为例）变化幅度基准折现率销售单价建设投资经营成本0内 部 收益率57多因素敏感性分析多因素敏感性分析v多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目济评价指标的影响。由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很强的实用价值。v多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。58vA、两变量敏感性分析的步骤、两变量敏感性分析的步骤v 1）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对）选定敏感性分析的主要经济指标作为分析对象。象。v 2）从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的）从众多的不确定因素中，选择两个最敏感的因素作为分析的变量；因素作为分析的变量；v 3）列出方程式，并按分析的期望值要求，将方）列出方程式，并按分析的期望值要求，将方程式转化为不等式；程式转化为不等式；v 4）作出敏感性分析的平面图。）作出敏感性分析的平面图。59vB敏感性分析的局限性敏感性分析的局限性v 1敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，而不能对其大小测定。上的评价，而不能对其大小测定。v 2对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加人为的，主观性强，缺乏科学性（如增加10%，降低，降低10%），它没有给出这些因素发生变化），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。关的。v 3在分析某一因素的变动中，是以假定其他因在分析某一因素的变动中，是以假定其他因素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活素不变为前提的，这种假定条件，在实际经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。着相关性。60v四、敏感性分析的“三项预测值”法 v前面所介绍的敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。在一般情况下，多因素同时发生变化所造成的评估结果失真比单因素大，因此，对一些重要的、投资额大的开发项目除了要进行单因素敏感性分析外，还应进行多因素敏感性分析。v“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值(估计值)，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。61v敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。v但是，这种分析尚不能确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率，因而其分析结论的准确性就会受到一定的影响。v有时候敏感性分析找出的某个敏感性因素在未来发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大；而另一因素在敏感性分析时表现出不太敏感，但其在未来发生不利变动的可能性却很大，进而会引起较大的项目风险。为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析62第四节 概率分析v概率分析的步骤与概率确定方法 v在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度。v 概率分析的步骤 v概率分析的一般步骤为：v 列出需要进行概率分析的不确定性因素；v 选择概率分析使用的经济评价指标；v 分析确定每个不确定性因素发生的概率；v 计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。63第四节 概率分析v 概率的确定方法 v在房地产项目经济评价中，确定各因素发生变化的概率是风俭分析的第一步，也是十分关键的一步。概率分为客观概率和主观概率。客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。64第四节 概率分析v四、概率分析中的期望值法 v 期望值法的步骤 v采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：v 选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。v 按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。v 分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。这里的概率为主观概率，是在充分掌握有关资料基础之上，由专家学者依据其自己的知识、经验经系统分析之后，主观判断作出的。v 分别计算各可能发生情况下的净现值。65第四节 概率分析v四、概率分析中的期望值法 v 期望值法的步骤 v各年净现值期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值、各年净现值期望值的计算公式为：v式中，E(NPVt)为第t年净现值期望值；Xrt为第t年第r种情况下的净现值；Prt为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。66第四节 概率分析v四、概率分析中的期望值法 v整个项目寿命周期净现值的期望值的计算公式为：v式中,E(NPV)为整个项目寿命周期净现值的期望值；i为折现率；n为项目寿命周期长度。v项目净现值期望值大于零，则项目可行，否则，不可行。67第五节 房地产投资风险防范与处置v房地产投资风险防范与处置房地产投资风险防范与处置,大体上有两种途径：大体上有两种途径：一是在损失发生之前，采取各种预防措施，力求一是在损失发生之前，采取各种预防措施，力求消除或减少风险；二是在损失发生之后，采取一消除或减少风险；二是在损失发生之后，采取一定的应对措施对损失进行补偿。定的应对措施对损失进行补偿。v总之，风险的处置方法有风险自留、风险转移、总之，风险的处置方法有风险自留、风险转移、风险组合、风险预防、风险回避等方法。风险组合、风险预防、风险回避等方法。68（一）风险自留v风险自留是指房地产投资者以其自身的财力来负担未来可能的风险损失。v风险自留可以包括两个方面的内容：承担风险和自保风险。v承担风险与自保风险都是房地产投资者以自己的财力来补偿风险的损失，区别在于后者需要建立一套正式的实施计划和一笔特别的损失储备或者基金；而前者则无需建立这种计划和基金，当损失发生时，直接将损失摊入成本。691.承担风险。承担风险是指某种风险不可避免或该风险的存在可能获得较大利润或较少支出时，企业本身将风险承担下来，自身承受风险所造成的损失。承担风险要考虑企业的财务承受能力。其适用范围为：（1）用其他方法处理的成本大于自我承担风险的代价。（2）有些风险虽然也会带来经济损失，但由于损失规模较小，对房地产经营者影响不大，在此情况下可以采用承担风险的方法加以处理。（3）不可转移出去的风险。702.自保风险。自保风险是企业本身通过预测其拥有的风险损失发生的概率与程度，并根据企业自身的财务能力预先提取基金以弥补风险所致损失的积极性自我承担。自保风险通常是根据对未来风险损失的测算，采取定期摊付、长期积累的方式在企业内部建立起风险损失基金，用以补偿这些风险所带来的损失。自保风险与保险经营的基本原理基本一致，但是由于自保风险的损失成本在一个企业内部进行，因而房地产投资者只支付实际损失额，免除了保险公司的利润和管理费。自保风险主要有以下两种表现形式：（1）将风险损失摊销计入成本。（2）建立和使用内部风险损失基金。71（二）风险转移v风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。风险转移是房地产经营者处理风险的一种重要方法。v对于任何一个房地产投资者而言，因其财务能力有限，故其自留风险的能力也有限：v在房地产投资活动中，有些房地产风险可能会给房地产投资者带来灾难性的损失，以房地产投资者自身的财力根本无法承担，因此，房地产投资者必须采用风险转移方法将房地产风险转移出去。72（1）非保险型转移 投资者通过合同,将风险损失转由另一方承担和赔偿。73v三、风险组合三、风险组合v 一个投资者可能持有不同的投资物业，发生的一个投资者可能持有不同的投资物业，发生的风险可能是非同期的，将资产组合起来，用取得风险可能是非同期的，将资产组合起来，用取得风险收益的部分补偿风险的损失部分。即通过资风险收益的部分补偿风险的损失部分。即通过资产组合分散和降低风险。产组合分散和降低风险。v 资产组合利用了投资者所面临的风险单位的空资产组合利用了投资者所面临的风险单位的空间与时间的分离，达到减轻风险损失的目的。间与时间的分离，达到减轻风险损失的目的。74v四、风险预防四、风险预防v风险预防一般有如下措施：风险预防一般有如下措施：v防止危险因素的产生，将其扼杀在萌芽状态；防止危险因素的产生，将其扼杀在萌芽状态；v减少已经存在的危险因素，并对之进行实时监减少已经存在的危险因素，并对之进行实时监控；控；v对风险因素进行时间和空间上的隔离；对风险因素进行时间和空间上的隔离；v加强对投资方的支持，如融资；加强对投资方的支持，如融资；v稳定、修复和更新受损对象；稳定、修复和更新受损对象；v风险分析和预防评价；风险分析和预防评价；v对预防目标进行审核与规划。对预防目标进行审核与规划。75（五）风险回避v风险回避是指房地产投资者发现某项房地产投资可能出现风险损失，有意识地采取回避措施。v例如，预期某地区发生战争的可能性极大，投资于该地区的房地产商品可能有惨重的损失，那么，房地产投资者可以采取风险回避的方法，放弃对该地区的房地产投资计划。v再如，破旧的建筑物进行爆破，会带来极大的风险，则可以委托专业公司完成，回避这种风险的发生。76LOGO77