四线城市商业市场研究.doc

萧县市场调研初稿
一、 调研对象及范围：
(一) 专业市场：柏星建材市场、浙商大市场
(二) 商业项目：龙城国购广场
(三) 个体户商铺：交通东路与龙山路沿街建材经营户
(四) 住宅项目： 安粮·中央花园、香格里拉
二、 调研内容
(一) 专业市场：了解专业市场规模、经营业态、产品规划、经营情况、客户情况、销售价格、租金水平、工程进度、政策优惠（包含租售）等；
(二) 商业项目：了解商业项目基本概况、工程进度、价格（单价及总价）、租售情况、政策优惠、产品信息（如：单铺面积、是否连体、销售方式等）、客户信息。
(三) 个体户商铺：商铺数量、商铺概况、经营业态、经营情况、经营方式、租金及签约情况。
(四) 住宅项目：了解住宅项目基本概况、价格（单价和总价）、销售情况、产品情况、客户情况。
三、 调研成果
(一) 专业市场：
1. 柏星建材市场（完成）：
2. 浙商大市场（正在建设，无售楼处）：
(二) 商业项目：龙城国购广场（完成）
(三) 个体户商铺（完成）
(四) 住宅项目（完成）
四、 柏星建材市场
(一) 概况：总建面3万平米；
(二) 工程进度：局部装修完毕，部分正在装修，销售1年全部完成。
(三) 产品概况：共有7栋楼，共400间商铺，两层为主，5#三层和四层连体，整体出租；分为内外街：沿街共4栋；内街分为3个小区域。
(四) 产品优势：沿街单铺一层层高6-7米，进深14米，开间4米；二层及三层层高均为3.8米。大部分二层设置回廊，上下层可分开租售，较为灵活。
(五) 规划业态：集批发、零售、品牌展示、仓储、商务洽谈、物流配送、休闲娱乐为一体。
(六) 交房时间：2011年年底。
(七) 开业时间：2012年初试营业。
(八) 经营状况：目前销售完毕，招商达到80%，其中租赁经营和自营经营比值为6:4；已经引进掌上明珠家具、双虎家私、伟大家具、欧雅壁纸、雷士照明等150名著名商家签约入驻。
(九) 销售价格：沿街：一楼9000元/平米；二楼4000元/平米；内街：一楼7000元/平米，二楼4000—5000元/平米（内街二楼售价比沿街二楼售价高，主要原因是沿街二楼无回廊，只能与内街整租整售，因此价格租金比较低）。
(十) 租金水平：50平米商铺，沿街一楼1200—1500元/月，二楼400元/月；内街一楼800元/月，二楼500元/月。
(十一) 业态分布图

其中门、板、管类业态招商完毕，其余均有剩余少量业态未招商，项目整体招商达到80%。
(十二) 优惠政策
招商免半年租金，免1年税。
五、 龙城国购广场
项目概况：总建面13万平米，商业6万，住宅7万；其中一期商业步行街总建面2.5万平米，住宅及住宅底商（1-2层，未开盘）2.5万平米；二期-1—4层商超一体共3.9万平米，酒店及酒店式公寓2万平米，260个地上地下停车位
物业形态：综合体：住宅、酒店、公寓、商业、写字楼、步行街。
开发分期：分两期，目前为一期。
住宅部分：一期总建面2.5万，18+1层。
户型配比：

住宅客户分析：周边乡镇客户占60%，自住为主，35%为萧县本地客户，自住为主，少部分徐州、淮北客户。本项目住宅兼有少部分投资客户，主要是县城内教师。
优惠政策：前期交4万抵5万办理优惠卡，开盘当天一次性付款享受96折优惠，付款50%享受98折优惠；

商业部分：商业步行街总建面2.5万平米，三层高，分为四栋楼。
开盘日期：步行街一层2010年12月25日开盘，二三层预计2011年10月份开盘。
业态分布：东北楼座2000平米的KTV，西北楼座三楼为大地影院，东南楼座为餐饮业态，西南楼座为苏宁电器。
商铺特征：内铺单铺面积在40—75平米之间，沿街为110平米；首层单铺层高6米，进深8—14米，开间4米；一二层商铺共约240间，三层未知。
经营情况：好又多商厦3.9平米，自持；苏宁电器为3500平米，大地影院为1500平米；其余招商达80%以上。
价格及租金情况：沿街商铺售价30000元/平米，内街商铺19000元/平米，一层（沿街一层共十几间商铺，未负责招商，估计在2.5元/平米/天）租金1.5元/平米/天，二层0.8元/平米/天，三层0.7元/平米/天；其余商业根据经营业态定租金。
优惠政策：由招商公司统一招商，签三年返租协议（不包含沿街一层商铺），第一年返租6%，第二年返租7%，第三年返租8%；
客户分析：客户以县城为主，投资占主体。
公寓部分：公寓部分具体资料未知。
六、 交通东路与龙山路个体商铺片区
1. 整体商铺数量205户
交通东路与龙山路片区商铺特点分析
开间（米）
进深（米）
层高（米）
面积（平米）
3—6
13—26
3.6—4
50—80（单层）
2. 业态分布比例
（备注：有效样本165,其余40为无效样本，关门未营业）

该区域为萧县建材个体商户最集中区域，通过业态比例分析，五金水暖类为该区域建材商铺的主要经营种类，占25%，其次是门类占18%，陶瓷占14%，木地板占10%。
3. 租金情况分析
该区域单间商铺租金大多集中在1200—1600元/月，多为一年一签，90%为租赁经营，经营者多为当地居民，且年限较长，消费者主要以萧县县城内和周边乡镇居民为主，比例在5:5左右，少量商铺县城消费者与乡镇消费者比例达到4:6。调研发现，当地经营情况较好，商铺租金上涨较快，地段较好商铺租金为1700元/月，租金年涨幅约为40%左右；地段一般的商铺租金在1300元/月，租金涨幅略低。
4. 经营状况分析
目前该区域建材商铺经营较好，主要原因是该区域消费规模和观念已经开始为当地消费者接受，价格较为便宜。
5. 经营困境分析
该区域建材经营状况良好，通过调研发现存在一定问题：一是当地经营处于无序状态，业态重合现象严重且混乱；二是单铺经营为自发性管理，规模效应难于实现，造成资源浪费；三是经营种类单一，产品种类难以齐全，档次较低；四是经营环境较差。导致有二十多家商铺目前迁往柏星建材市场经营，其余有搬迁的意向，但目标未定。
6. 对本项目认知
大部分商铺经营者通过前期项目宣传了解本项目基本信息，但对项目最近的政策等较为陌生；对项目的主要印象排列是：偏远，周边配套不成熟，价格，交通不便，地块属于淮北市。部分商铺经营者对项目存在一定意向，关注因素为：业态比较集中且专业，发展前景好，但存在观望态度，决定其前去经营的因素是该区域建材经营氛围是否浓厚。
七、 住宅项目
嘉楼香格里拉
自我定位为萧县新城核心生活区，尚层生活之典范，60万方人文品质大盘。开发商为安徽嘉楼置业有限公司（置业顾问介绍开发商是浙江的）。目前为二期，二期为11层电梯小高层，预期为10月份开盘，主力面积区间为90-120㎡，经典户型为93㎡两室两厅一卫和126㎡三室两厅一卫。目前均价为3500-3600元/㎡，层差约70元，较贵的4000元/㎡左右。
一期开盘时间为2008年9月，去年售罄。一期共31栋，产品为4、5、6层多层，主力面积为90-120㎡，销售较好的户型面积为90-100㎡。萧县目前首付为30%，按揭银行有农行、工行、中行。主要客户为萧县本地人，约占90%，多为在外地打工人群，有少量浙江温州客户。目前一次性购房9.9折优惠，一次性付款9.8折优惠。商业有一层单间及二层连体，单间面积50-60㎡，介绍说商铺暂未销售。在周边发现有经营客户，从经营者处了解，去年商铺销售价格6000-7000元/㎡，客户经营商铺面积为50㎡稍多，面宽5米多点，层高3-4米，租金为10000元/年。

安粮中央花园
项目整体为80万平方，约850亩地。一期售完，二期准备开始销售，一二期用地面积约为总建筑用地40%。项目规划为5期。项目南边为龙山公园，正处于建设之中；龙山公园东边即为规划建设的萧县第一人民医院；项目东侧南部为萧县实验中学，已建设完毕，准备搬迁过来；东边北侧亦有一个学校；项目西边北侧为一个筹建的体育场，体育场南边即时香格里拉项目用地。
一期去年上半年开盘，今年11月份开盘，42栋六层多层及写字楼、商业，当时销售均价约2500元/平米。面积区间为80-150㎡，110平米左右销售最好。商业及写字楼尚未销售。二期预期11月份开盘，52栋多层，预期价格为3200元/㎡，面积区间为85-130，另有大面积的140-150㎡户型。
开发后期三到五期产品规划有独栋别墅、洋房、高层、小高层、酒店、写字楼及少量多层。

八、 客户访谈