北京CBD物业调研报告.doc

目 录
一、CBD概述 1
1.1 CBD的定义 1
1.2 CBD国外发展建设情况 1
1.3 北京CBD发展及规划情况 2
1.4 CBD竞争对手分析 2
二、CBD公寓市场 4
2.1北京市公寓市场情况简介 4
2.2 CBD区域内及周边公寓市场情况 4
2.3 CBD区域公寓供应和需求分析 9
三、CBD写字楼市场 10
3.1北京写字楼市场情况 10
3.2 CBD区域写字楼市场情况 10
3.3 CBD区域写字楼供应和需求分析 15
四、CBD物业投资分析和建议 17
4.1 投资机会分析 17
4.2 CBD写字楼开发的几种运作方式 18
4.3 公司进行CBD写字楼开发的积极意义。 19
4.4 投资建议 19
附件1、CBD部分写字楼项目及公寓项目简介 21
附件2、CBD政策及配套政策 24
附件3 CBD 整体规划及项目一览图 25
附件4 CBD区域在售及认购公寓项目调查表 26
附件5 CBD区域写字楼市场调查表 26

- I -
北京CBD物业调研报告 投资策划部
一、CBD概述
1.1 CBD的定义
CBD是英文Central Business District的简称，又称中央商务区或商务中心区。现代比较流行的定义是：在一个大城市内，集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好环境，便于开展大规模的商务活动的核心的中心区域。
1.2 CBD国外发展建设情况
CBD的建设虽然在不同国家、不同城市有不同的特点，但大多数城市都经历着“小商业点（以商业为中心）——传统商业中心（商业、办公业混杂）——现代CBD（以商务办公为中心）”这样一个由初级向高级过度的过程。随着城市产业信息化、商贸化和金融地位的持续提高，要求城市提供更多环境良好的商务空间时，城市外围地区将产生大规模集中化的商务空间。因此，现代CBD的概念已经升级为特指国际中心城市的特定地区，它与全球经济的发展密切相关，无论是在功能构成、空间形象，还是在交通运转方式、设施配套等方面都已经演化为一个相当独立的地域，它的职能已经超出了城市本身的意义，变成了全球或区域经济一体化系统中的一个单元。
当今世界级的CBD一般都是脱离于城市中心而独立存在的区域。如巴黎拉得方斯就是位于巴黎西北部，巴黎城市主轴线的西端。还有日本的新宿同样也远离原中央商务的中心三区。此外，这些世界级的CBD大多以多中心为主，总规模约1500-2500万平方米，用地面积大都在1.5-3.5平方公里。从国外CBD用地规模发展方式来看，首先发展中心区商务中心，当城市中心区不能满足商务发展需求时，再开发新中心，即CBD从单一中心到副中心，最后发展至多中心。
当今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务类三大职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2:1:1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉得方斯三大职能分别占50%，25%，25%。
1.3北京CBD发展及规划情况
北京商务中心区早在1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中就已明确提出。1997年，北京市政府正式确立其规划范围是：西起东大桥，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路；以东三环为南北轴线，以建国门大街为东西轴线，总占地面积3.99平方公里。该地区位于北京市区东部的中心地带，区位优势明显，基础设施比较完善，可供开发建设的土地资源丰富，商务氛围浓厚，是规划建设现代化国际商务中心区的理想区域。（规划图见附表3）
2001年9月，CBD规划正式出台，规划情况如下：
² 在CBD的4平方公里面积里，建筑面积将控制在1000万平方米以内，其中写字楼占50%，公寓占25%，其他25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施。主要的商务设施将沿东三环路、建国门外大街两侧布置，同时将把国贸桥的东北角即中服大厦这一带30公顷的地区建成CBD的核心区；
² 超高层建筑将集中于东三环路两侧，主体建筑的高度均在100米以上，部分商务建筑高度在150米至300米之间，其中国贸三期将作为CBD最高建筑，设计高度为330米。CBD核心区是超高层建筑集中的区域，它将形成CBD的标志性建筑群；
² 规划中公共绿化用地面积将达33.39公顷，占到CBD总面积的11%。以国贸桥为界限，东南西北四个区域将建四个主题公园，供人们休闲娱乐。而交通方面，道路占用面积更高达39%，区内道路四通八达。规划还充分考虑利用地下空间，核心区的地下一层将相互连通，形成地下人行系统；
² 在朝阳区公布的CBD配套建设方案中，朝阳区政府决定在区内重点发展银行、保险、基金、证券、电信、信息服务和咨询等行业，优先进行上述行业对外开放的试点。对CBD内急需的中高级商务人才的户口以及外籍人员子女入学等事宜，将给予高度放开。
1.4 CBD竞争对手分析
从全国范围来看，能够对北京CBD发展形成较大冲击的是上海市金融中心的发展，不论从城市的基本条件、政府的支持力度以及经济发展的客观现实，上海已经成为中国内地的金融中心、贸易中心和产品加工出口中心，未来的前景十分广阔，但北京作为政治、经济、文化中心的地位不会改变，将与上海形成南北齐头并进的格局。
从北京市范围内看，北京市高档写字楼主要集中在中关村地区、CBD地区、金融街地区、建国门地区及亚运村地区。其中CBD的竞争对手主要是中关村和金融街：
中关村：自从1999年政府批准成立中关村科技园区以来，中关村地区的发展建设便进入了一个崭新阶段。中关村西区、中关村东区中关村科学城，包括联想融科资讯中心科技园区、北大科技园、清华科技园等先后开始大规模土地开发，进行招商，并且将高档写字楼的建设作为发展重点；同时，在中关村大街两侧、苏州街及知春路等交通便利的地区也有部分写字楼项目处于在建或拟建过程中。到2001年底，中关村地区共有写字楼项目36个，供应量达108.6万平方米。预计在2002至2005年间，上述地区不包括除联想科技园以外的中关村东区项目将有58个写字楼项目竣工，预计可提供241万平方米的写字楼面积。国家对中关村的定位是中国新经济发展的源头，要把它建设成为一个科技创新中心及高新技术产业基地。
金融街：金融街建设是列入北京市城市总体规划的跨世纪工程，南起复兴门内大街，北至阜成门内大街，西至西二环，东临太平桥大街，南北长约1700米，东西宽约600米，规划用地103公顷，总建筑面积约300多万平方米。自1993年至2000年，金融街累计开复工面积达100万平方米，竣工面积达60万平方米。目前，中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国银行总行、中国工商银行总行、中国建设银行总行、中国人民保险公司总部等国家级金融机构及中国电信集团公司、中国移动通讯集团公司、中国网通公司等300余家企业相继入驻金融街。金融街基本上形成了以金融机构、通讯、网络公司为主，法律、咨询、评估等配套服务机构为辅的新的金融商务区。
尽管金融街偏重于金融，中关村定位于高科技，但CBD和金融街都把金融、电信列入了势力范围，而中关村也把电信纳入了目标客户群，因此未来这几个区域的竞争是不可避免的而且将是十分激烈的。
综合来看，CBD具有比其它地区更为优越的条件，CBD具有得天独厚的地理优势，分布有众多的涉外机构和设施，包括各国大使馆、外交公寓等；有良好的商业基础；交通相对方便，离机场只有半小时的路程，国际交往便利；商务活动繁多，较早具备自发形成CBD的基础条件等。随着中国进入WTO、CBD规划浮出水面和该区域优惠政策的相继出台，CBD未来竞争优势十分明显。
二、CBD公寓市场
2.1北京市公寓市场情况简介
2001年北京市场开盘销售的公寓有55个，销售面积达370万平方米，提供公寓单元2.2万套。新增项目集中在CBD和中关村周边地区，占新增数量的46%。庞大的新增供应量，使整个公寓市场的存量超过900万平方米。公寓价格从1997年开始发展趋于平稳，在11000元/平方米左右浮动。2001年第二季度，在多方利好因素影响下，销售价格涨到12000元/平方米左右，是自2000年以来市场价格最高的一个季度。但随着下半年的市场情况发生扭转，价格也随之下滑。2001年公寓租赁情况较好，租金持续走高，空置率下降。较低档公寓而言，中、高档公寓的出租情况更好。中低档公寓的出租率低。
2.2 CBD区域内及周边公寓市场情况
2.2.1 近期区域内总供应量发展情况
1990-1996年CBD仅有3个公寓项目推出，1997-2000年有8个公寓项目开工，而2001年随着政府政策倾斜和CBD整体规划的出台，各项目纷纷借机推出，大力开展宣传，新开工和即将开工的公寓项目就有4个，尚有不下10个项目处于立项审批或规划设计阶段。但是这些项目当年真正进入市场的并不多，主要是政府在该阶段对CBD整体规划进行调整，项目审批的速度放缓，估计2002年以后将迎来CBD开发建设的高潮。
目前在CBD区域正在销售或者认购的公寓项目有：世贸国际公寓、新城国际、北京财富中心、阳光100、中国第一商城、旺座、建外SOHO等（详见附表4）。这些项目的公寓总建筑面积200万平方米左右，再加上原有的现代城、盛世嘉园等项目，总体规模与CBD的整体规划中所确定的公寓250万平方米已经相差不大。这200平方米中目前进入市场销售的面积约有50%左右，其他供应量将在今后二至三年内逐渐释放。进入市场的面积随着销售工作进行，目前剩余约67万平方米。
另外还有一部分附属于写字楼的服务型公寓，比如国贸公寓、嘉里公寓、京广中心公寓等，这部分公寓供应面积不大，共计10.3万平方米，国贸中心的服务式公寓套数是448套，租金为36美金／月／m2 ，入住率在65％左右；在国贸之后以较新的配套服务设施进入市场的嘉里中心有195套服务式公寓，租金为34美元／月／m2，现在入住率估计达80％左右，目标顾客主要的是针对在本写字楼里办公的外籍人士。
2.2.2 售价情况
这几个项目的平均价格13070元/平方米，远远高于北京市场的整体水平。他们各自的价格情况如图1所示：

这些项目基本上都提供精装修，价格水平分为三个阶梯：即10000-12000元/平方米：中国第一商城、阳光100、北京财富中心；12000-14000元/平方米：世贸国际公寓、新城国际、建外SOHO；14000元/平方米以上：旺座。
第一阶梯中，中国第一商城由于销售风波，重新包装后销售情况没有太大起色，价格上涨压力较大；阳光100二期和北京财富中心都处于认购推广阶段，开盘销售后价格应该有一定程度上扬。
第二阶梯中，世贸国际公寓由于施工早，进度快，即将实现入住，在价格不菲的情况下，销售情况良好。新城国际和建外SOHO凭借独特的规划设计、强有力的宣传推广吸引了众多买家,价格在第二批动工的项目中较高。
第三阶梯中，旺座是新开楼盘，价格最高，其定位为酒店式公寓，按照五星级酒店的标准建设，并引进世界著名的顶级物业管理公司凯宾斯基公司进行物业管理。另外，每平米2500马克的双层呼吸幕墙虽然增加了成本，但也因为其通风、隔尘、隔音的优点成为该公寓主要的销售卖点之一。
从价格走势上看，在过去的一年左右时间里，公寓价格快速上扬：世贸国际公寓从开盘的9300元/平方米上涨到现在的14000元/平方米；阳光100从去年6月的9200元/平方米上涨到现在的11000元/平方米；新城国际从去年9月份10700元/平方米上涨到现在的13000元/平方米。价格上涨的原因主要是CBD概念这两年迅速升温，购买客户一部分是出于商用目的中小企业，另外很大一部分是用作出租的投资者。
2.2.3 销售率对比
根据实地调查并估算，CBD区域在售楼盘销售情况如下图：
从整体情况看，CBD区域公寓销售情况良好。这几个项目中，世贸国际公寓是最早在CBD竣工的公寓项目，抢得市场先机，销售势头良好。阳光100一期的两栋塔楼也取得不俗业绩，售出大部分，目前主推二期。旺座凭借其新颖的呼吸幕墙卖点，声势浩大的广告宣传，比较早的销售时机，销售情况不错。建外SOHO依靠潘石屹的包装炒作和独有的特色，一期很快售磬。新城国际和旺座虽然销售率不高，但总的销售面积分别达到9万平方米和7万平方米，对新开盘的项目来说，销售成绩十分可观。中国第一商城开盘时间较早，目前接近现房，但由于出现延期交楼和交楼标准降低引起的违约退房风波，影响了其销售率。
2.2.4 周边公寓供应量以及与区域内项目售价对比
目前在CBD周边地区推出的高档公寓不在少数：万豪国际公寓、御景园、光彩国际公寓、京达国际公寓以及新推出金港国际、棕榈泉国际公寓等，仅这几个项目的总建筑面积就达到130万平方米之多，再加上以后陆续推出的金菲国际公寓等，供应量还将放大，CBD内的高档公寓项目所承受的市场压力也将所之进一步加大。他们的价格与CBD区域的公寓项目平均价格水平相比较如图3所示：
在这些楼盘中，价格相差比较大。有凭借得天独厚的周边环境优势的高价位项目，比如：光彩国际公寓（与工体连为一体）、棕榈泉国际公寓（紧邻朝阳公园）、京达国际公寓（紧邻朝阳公园），这部分楼盘的价格不低于CBD区域内的项目，主要目标客户以CBD区域、燕莎商圈、东直门区域的高层次人士；也有依靠相对较低价格来抢夺客户的中等价位项目，比如：世桥国贸公寓、金港国际等，这部分楼盘的价格只相当于CBD区域内项目价格的一半左右，目标客户主要是针对在CBD工作的白领阶层及一些投资型客户。另外，地铁沿线、三环沿线、京通高速路沿线涌现出大量价格相对更为低廉的公寓和住宅，也必将分流CBD公寓客户容量。
虽然就目前情况来看，CBD公寓价格经过快速增长现保持平稳状态，CBD公寓市场竞争还没有达到白热化程度，但随着CBD以及周边区域供应量的逐渐增加和市场需求的不断消耗，公寓项目的竞争会越来越激烈。
2.2.5 CBD区域的公寓客户构成
CBD区域的公寓客户中既有国内客户也有国外客户。根据网上收集的资料及实地考察核实后该区域客户情况如下：
国外客户包括：
² 外国公司中国总部的外方高层管理人员，主要是跨国公司总部的外方首席代表和高级行政人员。欧美籍占60%，其次为港澳台人士，再次为日本、韩国以及华裔人士和其他地区人士；
² 来华进行商贸活动的国外人士。国贸中心、京广中心、嘉里中心、航华科贸等众多写字楼内汇集了惠普、摩托罗拉、福特、三星等数百家著名外资机构。区域内浓厚的商务氛围吸引了众多来华进行商贸活动的国外人士；
² 各国使馆工作人员。第一、二、三使馆区分布在本区域周围。本区域和周边地区拥有丰富的涉外资源，为在华工作的使馆人员提供了生活上的便利。
国内客户包括：
² 知名公司的高级管理人员。随着外资公司本土化战略的推行，他们更多地聘用中方高层管理人员，特别是海外归国人员，这部分人会考虑在国内置业。另外，中央电视台、北京电视台即将入驻CBD。他们不仅本身就构成庞大的住房需求主体，还必须招致更大的潜在小型居住和办公需求；
² 为各大公司服务的中小型机构。广告公司和会计、审计、资产评估、律师等中介咨询公司会消化掉一部分商住公寓。
以上的客户都是实际居住者，但是未必就是购买者，其中很大一部分是租户。在买家中更多的是投资性买家，在CBD公寓的客户中，投资买家的比重占40%以上。其中包括：
² 国外投资。以香港和新加坡等地人士为主，主要为大面积购买；
² 国内投资。近几年来，国内人士开始注重房地产投资，世贸国际公寓、阳光100国际公寓均有为数不少的国内投资者，主要为单套或多套购买。
2.3 CBD区域公寓供应和需求分析
通过以上分析，目前在CBD区域内销售或推广中的项目中，公寓的建筑面积共计200万平方米左右，入住时间都在2003年下半年到2004年上半年，也就是说他们的销售将在未来的2-3年内结束。还有部分项目尚且处在规划设计中，还没有推向市场，比如：国贸三期、央视大厦、金地国际花园、世纪财富中心、大连万达项目、怡禾国际中心、银泰世贸中心、通用集团项目等，他们总建筑面积超过310万平方米，其中公寓面积虽然没有确定，估计不会少于100万平方米。这些项目按照政府规划都要在2006年完成。也就是说,在未来的4年里，CBD地区将涌现300万平方米的公寓供应量。
对大部分工作在CBD的白领阶层来说，CBD公寓价格已经处于超高水平，但维持现有售价的原因主要有：1、很多公寓是被作为写字楼用的，对一些小公司租不起价格高昂的写字楼，而以价格相对较低的公寓代替。2、由于对未来该区域的发展极为看好而存在着较高的预期，认为能够得到比较高的出租收益，这部分购房者主要是投资者而不是使用者。从实际的销售来看，支持目前大多数公寓热销的主要购买力是投资性客户，据资料分析占到40%以上。
值得考虑的是，一方面大量新增的项目及周边泛CBD概念公寓推出，将会降低租金收入水平；另一方面，现有公寓的价格水平，超出了大部分工作在CBD中低层职员的经济承受能力，而周边又涌现出大量的相对低价的楼盘，必将分流一部分客户，所以CBD区域公寓出租市场处于价格虚高的状态。从本质上说，CBD区域的公寓主要是为该区域的写字楼服务的，公寓的需求量将随着写字楼客户量变化而变化，在写字楼客户没有快速增长的情况下，公寓的需求将十分有限。所以按照目前CBD写字楼发展情况，公寓的供应量已经超出的相对的合理的比例。从另一个角度来看，这是一种超前的投资行为，具有一定的泡沫的成分。如果随着经济的发展，CBD能够达到预期的发展状态，则公寓的投资情况会比较理性，反之，就很有可能出现泡沫破灭的情况。从供求分析中可以看出，在现有情况下，CBD公寓供应量要大于实际需求量，由于大量的投资者的存在，才使公寓价格维持在比较高的水平上，这种情况是否能维持很长的时间值得怀疑。现阶段进行公寓开发的风险已经凸现。
三、CBD写字楼市场
3.1北京写字楼市场情况
2001年北京市场共有11栋甲级写字楼入伙，市场新增供应量为656，220平方米。截止到2001年底，北京市甲级写字楼存量达到326万平方米。从分布上看，2001年北京新增甲级写字楼分布在北京的东部和西部，呈均衡态势，即东部和西部写字楼的供应量基本相同。中央商务区及附近的新增供应量为353000平方米，包括京汇大厦、赢嘉中心、艾维克大厦、中国人寿大厦、东方广场二期，它们占总数的54%，其余的基本分布在海淀区中关村及其附近地区。而前几年写字楼市场发展比较快的中部金融街及其附近地区则没有新增写字楼供应。
 据北京写字楼信息网的统计表明，2001年北京甲级写字楼全年供应量达到150万平方米，销售及租赁吸纳量在68万平方米。截至去年12月市场平均售价与2000年相比上涨了5%；平均月租金为每平方米23.5美元，与2000年相比上涨17.5%。北京写字楼市场经过几年的盘整，已进入一个新的发展周期。
从售价上看，2001年的售价与2000年相比有了一定程度的提高，达到了2240美元/平方米，比2000年第四季度上升了1.9%。售价的上涨很大程度上取决于2000年尚未完工的写字楼2001年由于接近现房而调整了价格，而这些楼基本上都在西边。对于东边的写字楼来说，由于新推出的写字楼基本上以租为主，再加上东边写字楼销售市场不活跃，有价无市，因此售价基本上没有什么变化。
3.2 CBD区域写字楼市场情况
3.2.1CBD写字楼市场发展情况
从1990年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过10多年的发展，CBD兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达180万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积占有99万平方米，占51％的比例。
1993－1995年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约12.8万平方米。1996年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了2.3万平方米，1997年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达34.45万平方米，1998年供量较1997年减少近20万平方米。1999年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与1998年基本持平，2000年市场行情再度回升，但仅有7万平方米入伙，相对于前两年供应量略有回落，供应量变化如图4所示。（该数据摘自北京房地产）

目前CBD区域内的高档甲级写字楼供应主要来自于“金十字”区域——东三环与长安街交叉地带，一部分是原有项目：国贸、嘉里中心、中服大厦、招商局大厦等，另外一部分是2001年新入伙的项目：数码01大厦、京汇大厦、瑞赛大厦、赢嘉中心、艾维克大厦等（详见附件3）。该区域项目大部分只租不售，租金平均在33.6美金/使用平方米*月，租金构成基本上包含物业管理、水费和空调费。国贸中心、嘉里中心、京广中心、招商局大厦已经成为地标性建筑，知名度高，租金贵，出租率也高；写字楼面积大小不一，国贸中心、嘉里中心、京广中心都是综合性物业，拥有酒店、公寓、写字楼，面积较大。数码01、艾维克大厦等项目面积较小，属于纯写字楼；这些项目的写字楼总供应面积80万平方米左右，整个CBD区域的写字楼供应99.29万平方米，距离CBD规划500万的写字楼容量要求还有很大的距离。
3.2.2 租售价格情况
11个项目的平均租金$33.6/使用平方米*月，对比情况如图5所示：

说明：以上价格不是报价，是经过二次协商后比较接近实际成交的价格。
从上图可以看到，国贸中心、京广中心、嘉里中心、招商局大厦等地标性建筑的租金价格都居高不下，尤其是国贸中心以每月每平方米45美金雄居榜首。这表明写字楼的大众认知度等心理因素有力的影响着其价格。相反，从瑞赛大厦、福裕隆大厦等在较低租售率依旧保持较高价格的情况中可以看到，由于这些项目都是只租不售，作为投资商的长期投资项目，所以其短期租售率并没有成为其价格的影响点，其投资商更为看中CBD区域的长远前景。
3.2.3 租售率情况
从实际的出租情况看，国贸、嘉里中心、京广中心、中服大厦、招商局大厦等老牌项目由于进入时间早，拥有稳定客户群，同时在市场上有相当好的品牌形象，出租情况良好，出租率都在70-90%之间。而新项目出租情况则差强人意，出租率少有达到50%的，见图6（该数据经过实际考察估计得出）。分析其中原因，主要是这几个写字楼推出时间较短，还需要时间聚集人气，另外，这几栋写字楼没有很突出的特点，规模不大，档次相对来说不是很高。

3.2.4 CBD区域的写字楼客户构成
由于CBD内的写字楼以租为主，所以这里的客户构成分析只分析了租户构成，在我们所调查的甲级写字楼里，外资或合资公司和中资公司的比例约为4:1,如图7所示:

从实地调查情况来看，区域的主要客户有两大类：一类是外企驻中国的办事处和代表处，主要在国贸和嘉里中心等大型较高档写字楼，一类是大型的国内集团，主要分布在有国资背景的写字楼，比如中服大厦、招商局大厦等。详细情况见下表1：

表1、CBD写字楼租户构成调查表
项目名称
入住公司
外资或合资
中资
中外资比例
备注
国贸A
181
164
17
9.65:1
90%外资是驻中国的办事处/代表处
国贸B
99
91
8
11.38:1

嘉里中心
115
104
11
9.45:1

招商局大厦
77
43
34
1.26:1

艾维克大厦
9
2
7
0.29:1

中服大厦
29
7
22
0.32:1
其中纺织类近十家企业,以及包装总公司等大型企业
汉威大厦
164
126
38
3.32:1
有20多家航空公司票务服务窗口
京广中心

据称为避免客户被打扰,门牌取消，公司情况不详
赢嘉中心

不详
瑞赛大厦

不详，仅见中青旅,国通证券,民生银行等
合计
674
537
137
3.92

从上表可以看出，国贸中心、嘉里中心、汉威大厦是外企及中外合资企业客户集中的地方，在国贸中心、嘉里中心里办公的外资和中外合资企业与中资企业的比例在10:1左右，其中大部分是外资驻中国办事处或代表处，汉威大厦中这个比例也不低，将近4:1，但新推出的项目则中资企业占有较大的比例（详见表1）。其中有实力的外资机构是重要组成部分。目前进驻北京的世界500强企业有160多家，其中入驻CBD的有91家，比例为58.3％，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信（中国）公司、诺基亚、盖洛普公司等。这些知名企业是CBD写字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为CBD吸引其它国内外企业入驻的招牌。部分知名公司租用情况见表2：

表2 入住CBD写字楼的知名公司/机构、
项目名称
知名企业/机构
国贸中心
壳牌公司、福特、日本三井株式会社、杜邦、Oracle、
德国大众、美国德纳
京广中心
美国施乐公司、法国布尔电脑公司
嘉里中心
柯达、英特尔、尼桑、高通、普华永道、戴尔电脑、新加坡大使馆、佳能、新闻集团、奥林巴斯
汉威大厦
爱立信、美国GE、中美史克、3M、霍尼威尔、阿尔斯通
航华科贸（招商局大厦）
摩托罗拉、HP、渣打银行、韩国三星、赫斯特中心、新加坡投资发展公司

另外，新兴产业也在CBD写字楼中占有一席之地，如亿唐、网易、263首都在线等网站云集于嘉里中心；具有雄厚实力的外资计算机、通讯信息技术企业继续进入或扩张，如2000年10月戴尔公司在嘉里中心租用面积达1600平方米，爱立信在汉威大厦租用600平方米，高通公司进驻嘉里中心；新兴的服务性行业发展较快，扩张势头也较为迅猛，如2000年9月和11月UPS在国贸中心共租用近1000平方米的写字间，由于新兴产业背后往往靠有雄厚的资金实力，所以它们对写字楼的要求都较高，而在目前的北京市写字楼市场只有CBD能够从各个方面满足他们的要求。
3.3 CBD区域写字楼供应和需求分析
3.3.1 目前CBD区域写字楼供应和需求分析
目前CBD区域内写字楼总供应量在99.29万平方米。根据我们所收集到的资料，在2006年完成的项目中写字楼的面积约在120万平方米左右。而按照CBD规划，总建筑面积1000万平方米中有50%是写字楼，约有500万平方米规模。现实与目标之间存在着巨大的差距。与目前该区域内火爆的公寓市场相比，写字楼市场明显处于相对滞后的状态，分析其原因既有需求方面的原因，也有供给方面的原因。
需求方面的原因：
² 北京现有的写字楼的需求量还没有那么大的规模；
² 中关村、金融街、东直门及亚运村、长安街沿线等新崛起区域分流一些CBD写字楼客户；
² 当前世界经济低迷，中国经济正处于转型期，挑战和压力较大，企业纷纷降低开支也导致CBD写字楼需求不旺盛；
² 政府在基础设施建设、优惠政策推出方面滞后。
供给方面的原因：
² 开发写字楼所需运作资金很大，而且资金占用时间很长，一般来说，写字楼需要在整体工程完工后租售才有比较大的进展，与公寓的预售相比，既降低了资金回收速度，又需要占用大量的资金进行运作。开发商的积极性不高；
² 该区域写字楼开发主要以租赁为主，这就使得资金回收期变得很长，变成了一种长期投资，对于资金雄厚的公司来说，这种长期投资是一种可接受的方式，但对于一般的国内房地产开发商，很难承受这样的投资；
² CBD开发需要大型投资商的介入，而在现有的情况下，还没有比较合理的投资、开发、运营模式，阻碍了写字楼的大规模开发；
² 银行在对写字楼开发的支持上还很有限。写字楼按揭还不能得到像公寓和住宅那样的资金支持。另外，资本证券化的实现还需要很长时间，融资渠道较窄；
² 政府对CBD区域投入的力度还不够，在土地控制、市政设施建设及优惠政策推出上还有待加强。
3.3.2 未来CBD区域写字楼供应和需求分析
供应方面：
近期供应量较少，潜在供应量较大。按照CBD整体规划，写字楼的供应数量在5至10年内将大量增加，但在近年内增加不会太明显。去年入住的写字楼有京汇大厦、艾维克大厦、赢嘉中心等，今年也仅有数码01大厦和现代城等。目前正在动工建设的写字楼仅有北京财富中心、阳光100等，短时期内供应量不会激增。但是2006年以前，央视大厦、国贸三期等大规模写字楼项目将竣工，写字楼面积会大量增加。
需求方面：
需求不会在短时间内急剧扩大，但随着中国经济的稳健发展，北京国际地位的日益提高，对写字楼的需求量将稳定增加，潜力很大。
新增的客户群体大致为以下几类:
² 尚未进驻CBD的500强企业将是CBD写字楼客户的重要发展对象。随着中国加入WTO成为现实，意图在中国市场分得一杯羹的跨国公司不会放弃中国市场。CBD将是它们在中国设立办事机构或者分支机构的首选地址；
² 随着国内地方经济的快速发展，将涌现出一大批有实力的公司，他们将不满足本地区域的发展，将积极寻找向外发展的机会，这些公司将会把北京的CBD作为一个桥头堡，实现与世界市场的对接，在这种趋势下，北京CBD发展前景十分美好；
² 外资银行、金融、保险、证券等机构将构成大面积消化写字楼的生力军。在中国加入WTO以后，对中国市场虎视眈眈已久的外资银行、金融、保险、证券等机构将能如愿以偿，他们将首选CBD并将大面积地消化CBD写字楼；
² 新兴行业需求占一定比例。新兴的服务性行业企业如律师事务所、会计师事务所、税务师事务所和其它咨询机构等是CBD商务区的重要组成部分。它们对CBD写字楼的需求将占整个需求市场的相当比例。这部分服务性企业将主要是外资或合资企业。
3.3.3 供需分析
从短期来看，CBD写字楼价格经过1996－1999年大幅度的跌落到2000年市场开市反转回升。在国民经济和国际经济不出现大的调整的情况下，CBD写字楼市场价格将没有过多下调的可能性。同时，由于世界经济的低迷和我国经济正处于转型期，挑战和压力并存，价格上行也会有一定压力。
从长远来看，写字楼市场价格将稳中有升，在不同的时点，可能会随着中国经济及世界经济的波动而波动，但总体向好趋势不会改变。目前市场供应量有限，而需求稳定放大，构成市场向上的基础；另一方面，潜在的市场供应量相对较大，将对CBD写字楼市场价格上行产生一定的压力，所以CBD写字楼市场的价格将在目前的基础上保持相对平稳发展。
四、CBD物业投资分析和建议
4.1 投资机会分析
在现有市场情况下，在CBD区域进行公寓项目开发难度加大，除非有更好的定位和更新的销售模式，否则竞争压力巨大。相对于公寓市场，写字楼有着比较大的发展空间。由于该区域土地供应有限，所以物业价值下跌的空间十分有限。特别是北京写字楼市场在经历了93、94年飞速发展，以及97、98年跌入低谷，2000年的价格回升，写字楼开发渐趋冷静。伴随着申奥成功和入世等利好，以及北京的CBD、金融街、中关村三大商务区地位的确定，使北京的写字楼市场能够保持较长时间的稳定发展。在这样的相对理性的市场中，将会存在着收益比较好的项目，也会有空置率或销售率很低的项目。项目定位的准确与否、项目品质的好与坏、营销手法的高与低将直接决定项目成功与否。
具体来说，在CBD区域开发写字楼项目可以有不同的选择，可以开发大规模、综合性、地标性项目，走顶级写字楼路线，比如国贸、嘉里、京广等。另外，也可以开发中等规模写字楼，走个性化路线，比如数码01、航华科贸大厦。这类项目具有独立的空间，相对安静的环境和较少的人流。目标客户是比较知名的大规模的公司，追求独立和完整。另外，几个有关联性的公司或者同类的公司共同拥有一栋写字楼也是一个有效的方案。
4.2 CBD写字楼开发的几种运作方式
² 开发—销售模式：这种模式优点是迅速回笼资金，回收资金速度最快。同时可以避免未来市场波动引起的风险，开发商运作难度降低。缺点是因为北京CBD区域写字楼市场基本上以租赁为主，售价处于有价无市的状况，整单销售有很大的难度。另外，如果不能大单销售，将面积分割小块零散出售会影响该物业的档次，对未来出租业务也会有带来一定困难。
² 开发—租赁模式：这种模式是现在CBD大部分写字楼项目的运作方式。由于CBD现阶段的特点，决定了大部分的客户是以租赁为主。这种模式的优点是收益比较稳定，可以避免市场变动剧烈带来的市场风险，在市场发展比较良好的情况下，出租收益也将十分可观。缺点是资金回收速度慢，受到租赁市场长期波动的影响，风险相对直接销售要大。
² 开发—销售—租赁模式：这种模式是项目建成后，销售一部分，然后租赁一部分，这种方案的优点在于一方面降低了租赁难度，快速回收一部分资金；另一方面，通过租赁也缓解了销售难度，同时，如果市场发展良好的情况下，还可以获得比较大而且平稳的收益。缺点是操作难度加大，管理和协调比较困难。将来资产处理也会比较麻烦。
4.3 公司进行CBD写字楼开发的积极意义。
通过前面分析，认为CBD写字楼市场具有投资机会。在项目品质优良的情况下，进行写字楼物业开发对公司具有比较大的意义。
² 增加收益，拓宽公司的投资领域，增强公司整体的竞争实力。如果项目运作成功将极大的提高公司在北京房地产行业中的影响力，进一步增大中海地产在北京的品牌知名度。同时，积累公司在高档写字楼开发方面的经验。提高市场综合竞争能力。
² 可以在一定程度上改善公司的资产结构。北京CBD区域项目资源极为有限，而其发展前景十分看好，该区域的项目具有很强的保值、增值潜力。如果进行写字楼出租物业开发，写字楼投资项目作为优良资产可以优化公司的资产结构，在公司未来进行资本运作上也能起到一定积极作用。
² 平衡投资风险。现阶段，公司主要房地产业务集中于住宅开发，住宅项目开发优点是资金占用少、回收快、利润高，针对每个具体项目，我们可以凭借较强的项目操作能力并通过精耕细作来降低风险。但对因整个房地产市场突变而带来的系统风险，我们很难防范。投资写字楼项目，获得出租收益，可以在一定程度上平衡这种系统风险，出租物业能够带来稳定的现金流，并且不受短期市场波动的影响。香港新鸿基地产能够平安度过97年香港金融风暴的一个很重要原因就是其出租物业投资收入占到了公司总收入50%左右的比例。
4.4 投资建议
4.4.1写字楼开发存在机会
通过以上对CBD区域的写字楼和公寓市场进行分析，认为北京CBD区域具有比较好的发展前景，存在着比较好的投资机会，尤其是写字楼市场，未来发展空间十分巨大。相对于写字楼市场，该区域公寓项目开发的风险比较大。如果有合适的项目，建议开发写字楼，或者以写字楼为主，少量公寓为辅。
4.4.2写字楼开发需要十分谨慎
写字楼项目与住宅项目是完全不同的两种产品，开发重点不同、面对的客户不同、资金运作方式也不同。相对于公寓和住宅，写字楼开发资金需求量大，占用时间长，出租物业项目成本回收期长。从现在的CBD区域开发商大都偏重于公寓开发的事实也从另一个角度说明了写字楼开发难度较大或者对开发商来说盈利模式不是很理想。所以在进行写字楼项目投资之前，需要深入研究写字楼市场的更深层东西，提高对写字楼市场的把握能力，另外，要善于汲取外部写字楼开发经验，培养开发和运营写字楼所必需的人才。
4.4.3深入研究市场，准确定位
住宅开发模式将不完全适用于写字楼开发，尤其在项目营销策划等方面需要转换思路，并在具体操作中进行调整。相对于住宅，写字楼客户资源较少，出售、出租时间不是很集中，所以吸引大单客户十分重要。大单客户的获得，不仅能有力度的降低出租、出售面积，还能有效的汇集人气，产生积聚效应。大单客户在购买写字楼时，主要考虑的因素依次是相对独立性，公司形象，楼盘档次，位置交通，特殊需求，配套设施等等。我们可以根据市