怀安县兴安家园项目可行性研究报告书：北大街北北大街北延段项目延段项目-详细的可研报告-图文并茂.doc

兴安家园项目申请报告书 怀安县兴安房地产开发有限责任公司

怀安县兴安家园项目
可行性研究报告书

第一章 总 论
1、项目地埋位置
怀安县位于河北省西北部，居晋冀蒙三省(区)交界处，是京津联系晋、蒙乃至西北的重要枢纽，素有塞北“金三角”之称。东邻宣化县，南与阳原县接壤，西与山西天镇、内蒙兴和交界，北与万全尚义两县毗邻。地理坐标为：东经114°08′—114°48′，北纬40°20′—40°48′。县域总面积为1709平方公里，全县辖4镇7乡、259个行政村，总人口24.6万人。
县城柴沟堡镇地处南洋河与西洋河交汇处的西南侧，距北京218公里，距山西大同120公里，距石家庄290公里，距张家口50公里。至2006年末县城（规划区内）人口5.9万人，县城建成区面积约8.7平方公里。
河北怀安县城北大街北延段（兴安家园）工程位于河北省怀安县县城柴沟堡镇铁东区北大街北部，北至北环路，东至马市巷，南至解放后街，西至规划路。
详见怀安县城地理位置图（附图1）
怀安县兴安家园项目位置图（附图2）
2、项目建设背景
根据《河北省怀安县总体规划》的要求，与怀安县城北大街北延段的建设需要，怀安县2008年建设工作会议把怀安县县城北大街北延及周边区域的开发建设列为怀安县城的十大民心工程之一，该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
3、地块现状
用地范围内，包括地税局家属楼小区用地面积0.455公顷(合6.83亩),原小五金厂0.477公顷(合7.15亩),六街村委会及民兵训练基地0.60公顷(合9.0亩),北水塔0.13公顷(合1.96亩),原公安局0.37公顷(合5.5亩)等单位用地共计3.27公顷,合49亩。用地范围内，需要保留的建筑有地税局家属楼小区。
用地范围内，大多为平房住宅区，平房住宅区因没用规划指导监控实施，建设杂乱无章，街巷的道路红线宽只有4—6米，大部分地区还存在死胡同，标高处理不合理，部分地区严重积水，汛期涝灾频繁，房屋质量总体很差，只能满足基本生活需要，大部分没有卫浴设施，共计动迁平房（含极少部分二层楼房）685户，总建筑面积7.43万平方米。
规划用地范围内现有玉皇阁巷南北穿越，现状红线宽5—6米，机动车道宽5米，排水、给水、电力、电讯、照明、广播电视设施不完善，中部有北沙河东段穿越，现状红线宽8—10米，机动车道宽7米，排水、照明设施较为完善；现状二条路红线窄，线型不顺畅，但也为该基地的整体开发改选建立了基本骨架。
该基地地处怀安县城铁东区北部中心区北部，与繁华的十字街毗邻，也是怀安县人民政府围绕新长胜大街道路交通疏散实施的一项旧城整体改造重点工程，地理位置优越，交通条件较为便捷，市政基础设施较为完善，这为该项目的整体改造实施创造了工程技术条件、政策导向的支持。
总体概括：位置优越，布局混乱，房屋破旧，污染严重，空地闲置，道路布局不完善，急需整体开发改造。
3、项目概况
（1）项目名称：“怀安县兴安家园小区”
（2）建设地点：怀安县柴沟堡北大街北延段及其周边区域
（3）规划用途：居住、商业
（4）建设单位：怀安县兴安房地产开发有限公司
（5）经营类型：房地产经营
（6）企业性质：有限责任公司
（7）资质等级：四级
（8）企业概况：怀安县兴安房地产开发有限公司始建于2000年，为怀安县第三建筑工程有限责任公司控股的民营企业，注册501万元，公司现拥有资产630万元，主营业务为各类房地产开发，公司法人代表李树宾，55岁，大专学历，工民建高级工程师。公司现有职工干部18人，具有高中级职称的有10人，初级职称5人。公司成立至今，本着诚信求实、自主创新，全力打创精品的原则，承办了县城迎宾路改造项目及南大街道路拓宽改造工程。
（9）工程概况：“兴安家园”项目占地33.09公顷，合496.35亩，拆迁总户数685户，拆迁总建筑面积7.43万平方米,其中正房5.37万平方米,偏房2.06万平方米,门面房0.0128万平方米,宅基地11处,包括原公安局、小五金厂、六街村委会、预制厂等单位用地面积共计3.27公顷,合49亩,新征地12.5公顷,合187.5亩。规划总建筑面积30.08公顷平方米，其中住宅 25.36万平方米，商铺4.22万平方米，公共设施0.5万平方米，容积率0.93，绿化率38 %，建筑密度26%。
（10）资金来源：本项目建设资金由怀安县兴安房地产开发有限责任公司筹资并通过贷款兴建，不足的投资通过预售房款来解决。
4、可行性研究报告编制依据
（1）《河北省怀安县总体规划（2007—2020年）》；
（2）怀安县国民经济及社会发展“十一五”计划。
（3）《河北省建筑工程预概算定额》
（4）怀安县2008年建设工作会议有关文件；
（5）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
（6）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（7）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》
5、可行性研究报告研究范围
根据怀安县2008年建设工作会议有关文件及该项目的初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
6、研究结论及建议
本项目属旧城改造房地产开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，有利于怀安县2008年建设工作会议谋划的十大民心工程中的北大街北延段的尽早实施；开发用地范围内居民及用地由怀安县兴安房地产开发有限公司同河北梦园房地产开发有限公司负责拆迁征用，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和怀安县城已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对怀安县城住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

7、 项目主要技术经济指标
主要技术经济指标（总案）
项目
单位
数量
备注
一、拆迁居民用房
平方米
74342

1、拆迁户数
户
685

2、正房
平方米
53653

3、偏房
平方米
20561

4、门面房
平方米
128

5、宅基地
处
11

6、多家单位用地
公顷
3．27

二、新征地
公顷
12.5

三、总用地面积
公顷
33．09

四、主要道路红线宽

1、北大街北延段
米
30
16+2×7，一块板式
2、北沙河东段
米
20
10+2×5，一块板式
3、解放后街
米
20
10+2×5，一块板式
4、马市巷
米
24
10+2×7，一块板式
5、小区级道路
米
14
6+2×4，一块板式
七、规划总建筑面积
万平方米
30.08

1、住宅楼
万平方米
25.36

2、商住楼
万平方米
4.22

八、保留建筑面积
万平方米
0.69

九、总建筑面积
万平方米
30.77

十、建筑基地面积
平方米
86034

十一、建筑密度

26%

十二、容积率

0．93

十三、总户数
户
3000

十四、总人口
万人
1．05

第二章 项目开发宏观环境分析
2.1 怀安县社会经济发展现状
2006年全县国内生产总值达到15.1亿元，同比增长18.3%，其中一、二、三产业增加值分别完成4.2亿元、3.6亿元、7.3亿元，同比分别增长15.7%、18.9%、19.6%，一、二、三产业增加值之比为28：24：48，在全市的位次由15位上升到13位。社会固定资产投资完成9亿元，同比增长80%。全部财政收入完成2.2亿元，同比增长18%，在全市的位次由14 位上升到第 9位。农民人均纯收入达到2947元，同比增长5.3%；城镇居民人均可支配收入达到6900元，同比增长18.7%。是怀安县发展速度最快的时期。
羊、奶牛饲养量分别达到30万口、22.4万只、5040头，蔬菜种植面积达7.2万亩。实施了京津风沙源治理、洋河灌区三期工程等项目。组织实施了柴沟堡镇和第六屯乡的土地整理项目，新增耕地83.8公顷。年内争取各类支农资金2331.5万元，实施了退耕还林、农业综合开发、农业生产资料补贴和农田水利建设等21个项目。
工业集聚效应明显。继续实施“工业立县”战略，进一步完善了经济集聚区功能，产业集聚效应日趋明显。三个产业集聚区入园生产性企业达到31家，完成税收1.34亿元，约占全部财政收入的60%。全县规模以上工业企业实现总产值 2.5亿元，实现利税1308万元。熏肉制品有限责任公司和双环化肥有限责任公司获“省名优企业”称号。企业深化改制工作稳步推进。
第三产业发展迅速。依托怀安县交通区位优势，加快发展以现代物流和休闲旅游为主的新型服务业。努力推进煤炭物流产业规模化发展，启动了京西生态煤炭交易市场建设，已入驻企业32家。建成了渡口堡综合物流服务区物流交易大厅，服务功能进一步拓展。战略石油储备库容扩大到3.2万立方米。大力发展商品配送业务，“万村千乡市场工程”列入全市试点县项目，目前已审核乡（镇）村商店44家。

怀安县财政收入分析

怀安县社会消费品零售总额分析

怀安县国民经济生产产总值分析

怀安县全社会固定资产投资分析

总体概述：增长速度加快，经济波动明显
2.2 怀安县经济发展趋势分析
2．2．1、社会经济发展目标
怀安县规划期末各项社会经济发展目标如下表
怀安县规划期末社会经济规划目标
目标
指标
标准值（年）

类别
名称
单位
属性
2010
2020
经济发 展
总量
GDP总值
亿元
参考性
30
100
财政总收入
亿元
参考性
5
12
人均
城镇居民人均可支配收入
元
参考性
10000
20000
农民人均纯收入
元
参考性
5000
10000
结构
三次产业结构
－
参考性
20：47：33
15：50：35
社会事 业
人口城镇化
总人口
万人
参考性
26
28.5
城镇化水平
％
参考性
42
60
科教
人均受教育程度
年
控制性
10
12
医疗
千人拥有医生数
人
参考性
2
3.5
新型农村合作医疗覆盖率
％
参考性
70
80
文体
教育文娱支出比重
%
参考性
10
13
其他
城/乡人均居住面积
平米
参考性
30
35
城/乡基本社会保障覆盖率
％
参考性
80
90

2．2．2、产业结构的调整
1、调整农产品结构，提高农业产业化水平
以设施蔬菜为主攻方向，瞄准国际国内两个市场，实施标准化生产，大力发展无公害和有机蔬菜。
稳定马铃薯种植面积，优化品种结构，提高单产水平，增强品牌效益，抓好包装、储运及深加工等环节，延伸产业链条，提高产品附加价值。
以猪、羊养殖为主，适度规模养殖为重点，提高畜牧业在农业增加值中的比重，不断调整畜禽品种结构，并加快畜产品产业化经营。2010年，怀安县农业产业化经营率达到50%。
2、培育新型产业，提升改造传统产业
加快建材、食品、化工、机械等传统产业的技术改造和新产品开发，通过强强联手、优势互补等形式整合资源，组建企业集团，实现规模经营。拓展服务业发展领域，优化服务业内部结构，加快发展现代服务业。逐步构建起联通京津晋蒙集物资转运、仓储、交易等为主的商贸物流格局，以及集休闲度假与生态观光为一体的旅游格局。同时促进房地产健康发展，推动社区服务业发展，鼓励中介服务业的发展。
2．2．3、县城柴沟堡镇产业发展定位
◆商贸物流中心
第一，地理位置优越，柴沟堡镇地处河北省西北部，西北与内蒙古自治区接壤，距乌盟集宁市110公里；西南与山西省毗邻，距煤都大同市120公里；东距张家口市45公里，距首都北京市220公里，素有晋冀蒙三省区交界的“金三角”之称。
第二，交通便捷，京包铁路纵贯全境，丹拉高速公路横贯东西，是周边县区的客货集散地。县、乡公路四通八达，方便快捷。
第三，现有基础较好。全镇人口密集，经济发展水平较高，是县城所在镇，具有发展商贸流通的良好条件，目前全镇现有各类工商企业摊点将近3000家，已经形成了以煤炭为主的商贸流通、化工产品、石墨制品、机械加工、矿产品加工、皮毛及裘皮加工、农副产品加工、建筑建材、食品加工，以及餐饮服务十大支柱产业。
第四，近期规划建设奠定了较为扎实的基础。目前规划建设的南苑商贸广场工程项目，位于柴沟堡镇铁东区南部中心区，预建为建材装饰材料、光机电、摩托车、电动车、日常生活用品等的商贸城；丹拉高速建成后，也将汇集大量的人流、物流和信息流，又为柴沟堡联接区域外部提供了条件。
◆农副食品精加工基地
第一，农副产品加工的产业特点适于柴沟堡的发展。农副食品加工是劳动密集型的产业，污染小，适宜于人口密集的县城所在地发展。另外，农副食品加工业与当地的产业关联性又比较强，能很好带动农业生产以及相关服务业的发展。
第二，柴沟堡镇的农副产品加工基础较好。柴沟堡镇的农业以玉米、马铃薯的种植以及牲畜养殖为主，目前在玉米制种、马铃薯的淀粉加工以及熏肉产品的生产方面都形成了自己独有的技术，发展基础条件好，是怀安县的特色。相关的企业（如熏肉制品厂）布局在柴沟堡镇，有利于该镇应抓住郭玺熏肉品牌，搞好猪肉制品的加工转换，带动全县养猪业的发展。
◆新项目建设基地
有利于基地的建设。若干新项目即将上马，如怀安县柴沟堡镇新建马铃薯颗粒粉生产线、柴沟堡熏肉厂扩建项目等都为农副食品加工业提供了更快更好的发展平台。此外，南苑商贸物流广场项目等的建设也保证了加工产品的销售。
京津制造业承接地： 柴沟堡镇的制造业发展水平不高，企业的规模也都很小，主要是以汽车等的零部件制造为主，但是具有承接京津地区制造业转移的良好条件，表现在交通便捷、区位优越、劳动力和土地开发成本低、工业发展水平相对较高。随着京津地区的发展，其产业类型也在不断变化，为实现现代化在产业布局调整上实施“退二进三”战略。这样柴沟堡镇就要抓住京津地区工业产业尤其是制造业外移的时机，积极开展企业间合作，加大与京津产业对接力度，利用自身优势吸引有关制造业的企业落户该镇。
2．2．4、怀安县经济区划规划

怀安县经济空间组织

西部经济区
东部经济区
南部经济区
所含乡镇
柴沟堡镇、渡口堡乡、西湾堡乡、西沙城乡
左卫镇、第六屯乡和太平庄乡
怀安城镇、头百户镇、王虎屯乡和第三堡乡
主导产业
煤化工、食品加工、商贸流通
化工、建材、煤炭转运
农产品加工、矿产开发加工
重点镇
柴沟堡镇
左卫镇
怀安城镇
现有规模企业
国电怀安热电厂；
南海北国蔬菜物流广场；
张家口联合石化产品销售有限公司；
柴沟堡熏肉制品有限责任公司；
宣化新钟楼啤酒有限公司怀安县分公司
怀安星宇石墨有限公司；
大境门水泥；
河北盛华化工
秦皇岛宏都食品有限公司；
华恒矿业；
华凌肉联；
忠利源商贸；
鑫隆矿业；
五洲石材
拟建项目
风电设备制造业；
南苑商贸广场；
钟楼集团怀安啤酒有限公司三万吨麦芽生产线项目；
新建马铃薯颗粒粉生产线
体育娱乐生态旅游综合开发项目；
台湾北盟实业建材项目；
台湾新东阳集团项目；
张家口豪科化工有限公司；
年产100万平方米的微晶玻璃板材生产线项目
怀安县绿源农牧科技有限公司杏扁深加工项目；
蔬菜日光温室
发展方向
现代制造业、食品饮料制造业、商贸物流业
化工、建材、煤炭物流业
农产品加工、商贸流通业、矿产开发加工业
2.3 项目地块临近城市经济发展分析

总体概述：经济规模偏小，发展后劲充足
2.4 房地产市场分析
2.4.1怀安县城房地产综述
自2003年以来，怀安县城房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长。尤其是京西北房地产开发公司在我县成立分公司,怀安县文苑房地产开发有限责任公司,在我县开发建设文苑住宅小区及长胜大街临街商住楼以来,及怀安县金海岸房度地产开发有限责任公司、河北省梦园房地产开发有限责任公司在县城的大力运作，县城新区、旧城区开发建设呈蓬勃发展的态势。

在房地产供应方面，2006年前，怀安县商品房施工面积总量小，变化不大，2006年，经多方努力，成功引进北京京西北房地产开发有限公司，在我县注册怀安县文苑房地产开发有限公司，重点实施了文苑住宅小区一期工程，其他如怀安县金海岸房地产开发有限责任公司、河北省梦园房地产开发有限责任公司也在大力运作项目，县城商品房的施工面积呈急速上升趋势。

在销售方面，自2003年起，怀安县城房地产销售经过连续数年的快速增长。2006年以来，尽管宏观调控政策作用明显，怀安县城商品房销售情况依然出现了较大幅度增长，2007年商品房销售面积达到10.2万平方米。

2.4.2怀安县城住宅楼市场综述
自2003年以来，怀安县城住宅开发以河北省丰辉集团在县城新区开发建设“古堡·新城住宅小区”为标志，我县住宅楼市场供应走向成规模发展的路子，2006年怀安县文苑房地产开发有限责任公司开发建设文苑住宅小区我县住宅区的建设呈多年快速增长的势态。
怀安县城住宅销售于2006年呈大幅增长趋势，2007增长放缓，但总量在增加。

怀安县住宅楼均价自2006年大幅度增长，开始走向正常市场价格。

2.4.3商业用房市场综述
怀安县城目前比较成熟的主要有西大街商圈、南大街商圈、东大街商圈和柴怀路商圈，主要集中在西大街和南大街两个地段，市场调查发现，50％的消费者逛街首选西大街和南大街， 40％的消费者逛街首选柴怀路和工业街，主要还集中在旧城，有向南包括柴怀路和新长胜大街转移的趋势。

怀安县商用房均价自2006年大幅度增长，开始走向正常市场价格。

2.4.4写字楼市场综述
怀安县城写字楼市场还是一片空白，需大力培育。
2.4.5未来房地产市场趋势分析
从2003年以来怀安县城商品房竣工面积和销售面积来看，供需情况基本保持平衡，总的说供大于求。新区开发由于长胜大街开发进度的影响进展缓慢，旧城改造不能有力推进，更多的消费群体还在观望之中，而且从近年来各开发商所投入市场的户型较少，销售情况不容乐观，但从商品房的销售总量来说，怀安县城的商品房还存在很在的发展空间。

令人乐观的是，近年来国电怀安热电厂等项目的上马使得怀安县经济发展速度加快；京津地区经济空间格局的重构为怀安县带来新的发展契机；张家口市空间结构调整为怀安县拓展了产业发展空间，怀安县正面临着新的发展机遇与挑战，将对全县的城镇建设产生巨大的促进，同时也提出了全新的更高要求。
随着怀安县城经济快速发展，越来越多的外资、外地企业进入怀安，外来人口的增加势必产生新的住房需求；
城市基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，动迁户仍然是未来房地产需求市场的重要组成部分；
县城居民普遍居住平房住宅小区，房型面积较小，随着居民生活条件提高，改善居住条件的需求强烈。
未来的怀安县城房地产市场将面临很大的市场空间，竞争将更加激烈，专业化、规模化发展是未来房地产发展的方向。
第三章、项目周边环境与竞争性楼盘分析

3.1 项目周边环境
经济环境分析
怀安县城正面临着划时代的发展机遇，怀安县城性质定位为：怀安县城是张家口西部地区连接晋蒙、重点发展绿色食品加工工业和商贸服务的交通门户城镇，怀安县的政治、经济、文化中心；按照张家口市城镇空间战略发展规划来说，怀安县城正处在张家口市十字发展轴的东西轴的西部，是张家口市西部重要的发展城镇。
怀安县城北大街北延段项目地处县城北部中心地段，是怀安县城城市发展的核心区域，该项目既是城市道路北大街延伸拓宽改造项目，同时为了减轻县财政压力，采用以开发改造周边区域的方法实现城市道路建设，因此也是城市房地产开发项目。
人文生态环境分析
该项目紧临县城旧城区北大街，大部为旧城区，人口密集，北有龙河公园，东有县城湿地公园、综合运动场，南有怀安第二行政办公区、二中及3所小学，衬托怀安县城浓厚的人文环境底蕴。北大街北延段项目位于县城北部核心区位，尽占人文优势。
3．2周边竞争性楼盘
案名
文苑二期
盛世锦园
建通商贸广场
世纪家园
旭阳新村
开发商
文苑房开
金海岸房开
梦园房开
石家庄
旭阳城镇开发
规模
12万㎡
5万㎡
5万㎡
2．5万㎡
10万㎡
价格
1450元/㎡
1550元/㎡
1600元/㎡
1500元/㎡
1300元/㎡
推案量
1200户
500户
500户
250户
1000户
规划楼层
多层
多层
多层
多层
多层
销售率
70%
75%
未开盘
未开盘
未开盘
客户主要区域
长胜大街拆迁户、县城单位职工
县城职工
西大街拆迁户、县城经商户、职工
县城职工
拆迁安置、经济适用住房主、廉租房
竞争优势
周边无竞争个案/形象包装/交通/新区
价格/地段/小区规划/配套/品牌实力
地段/交通/价格
价格/地段
国家政策/价格
竞争劣势
大环境市政配套/新区口少/公用设施不完善/高压线/发展空间不足
周边环境/交通/地形不规则/拆迁难度大
品牌/配套
规模小　
地段/交通/人气
总体上来看，区域内竞争性楼盘不多，目标客户群比较分散，销售周期控制较长，推案量不大，具有很大的开发空间。
第四章、项目定位
4.1产品定位
怀安县城大规模、多功能、高档次、生态居住社区，也是旧城区北延商服中心。
具体表述如下：
配套齐全、优质服务——各种健康、娱乐设施、新城物管多年管理经验，有口皆碑；
远离尘嚣，但交通便利——交通网络四通八达；
优良的生态环境——高绿地率、周边龙河公园与湿地公园、街头绿地；
高素质的市政配套——商服中心；
4.2价格定位
多层和商用房价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档住宅的项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合适的市场参考价格。
本项目住宅楼选取可比样本为文苑二期和盛世锦园。
表4.1 住宅楼市场比较法定价
比较内容
权重
文苑二期
盛世锦园
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
物业位置
15%
1．1
0.165
0．9
0．15
外部环境
25%
1．2
0．3
1．1
0．275
社区环境
10%
1．1
0．11
1．2
0．12
物业类型
25%
0．9
0．225
1．2
0．3
房型设计
10%
1．1
0．11
1．1
0．11
生活配套
10%
1．1
0．11
1．2
0．12
主题提炼
5%
0．9
0．045
1．2
0．05
合计
100%
/
1．065
/
1．125

住宅楼将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到：
比较项目
价格修正
市场参考价格
文苑二期
1450/1.065
1544
盛世锦园
1550/1.125
1743
经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层住宅楼参考价在1544-1743元/平方米,因此，本项目多层住宅楼市场参考均价为1644元/平方米。
本项目商用楼选取可比样本为文苑二期和天和商贸广场。

比较内容
权重
文苑二期
天和商贸广场
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
区域位置
30%
1．3
0.39
0.7
0．21
交通环境
25%
1．0
0．25
1.1
0．275
服务人口
25%
1．3
0．325
0．6
0．15
规模定位
20%
1.3
0.26
1.2
0.24
合计
100%
/
1.225
/
0.875

商住楼将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到：
比较项目
价格修正
市场参考价格
文苑二期
2800/1.225
3430
天和商贸广场
5500/0.75
4812
经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目商用房参考价在3430-4812元/平方米,因此，本项目商用楼市场参考均价为4121元/平方米。
住宅楼单价确定为1600元/平方米，商业楼单价确定为4000 元/平方米，公共设施单价确定为1600元/平方米。
4.3客户定位
怀安县城拆迁居民中各类群体；
怀安县机关公务员、企事业工作人员；
怀安县私营企业业主；
怀安县城居民。
第五章 规划设计说明
5．1、设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》
3、《城市居住区规划设计规范》
4、《建筑设计防火规范》（GBJ 16-87）2001版
5、《民用建筑设计通则》（JGJ 37-875）（GB50352-2005）
6、《住宅设计规范》（GB50368-2005）
7、《城市用地分类与规划建设用地标准》（ GBJ137-90）
8、《工程建设标准强制性条文—城乡规划部分》
9、《怀安县城总体规划》
5．2、工程规模
本工程位于河北省怀安县县城柴沟堡镇铁东区北部中心，总规划用地面积约14.41公顷,合216.12亩。
其中拓宽改建延伸北大街、北沙河东段、解放后街、马市巷等道路。
根据《怀安县城总体规划（2007—2020年）》及怀安县委、政府2008年经济工作会议精神，本区拟建设为同当地购买力水平相适应的中档社区，并沿街建设服务城市及社区的商业楼。
规划四个居住组团，共规划住宅楼建筑面积30.08万平方米，其中楼25.36万平米,商住楼4.22万平方米,公共设施0.5万平方米。居住小内保留了近年来新建的地税局家属小区等建筑，通过住宅楼方向、大小尺寸调节等措施，结合现有地形，形成了不拘一格、风貌各有千秋的住宅区。住宅区周围设置二层商住楼，为居民日常生活服务。
怀安县城北大街北延段项目总建筑面积为30.08万平方米，总户数为3000户，居住人口1.05人。
5．3、设计构思
本工程项目为怀安县大型开发改造项目,总体分两个部分,一部分为商住楼,一部为居住区,前者为区域合作流通领域服务,增加活力,解决就业问题,增加居民收入,后者解决本区人民群众的居住环境,为前者聚集人气。
总体设计构思：以建立城市道路交通骨架、完善用地空间布局结构形态为前提，商住楼专业分工明确、规模经营、集聚效益，形成商业体系；住宅区以居住组团为基本单元，有机联系，形成交通便捷、环境优美、购物方便、尺度适宜的居住区。户型为80-130平方米左右，价格在12-26万的中档社区。
因此在设计中我们着重于以下规划设计原则：
1.力求满足怀安县该规划用地控制性规划的要求，设计出一个总体布局合理、能体现现代设计思想的总体规划方案。
2. 高标准、高要求的协调规划区内外环境，合理功能布局,准确定位商业区性质，形成有机联系、商业氛围浓重；同时要以人为本，充分考虑怀安县的气候和环境，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境。
3. 充分考虑到怀安购房人群的生活习惯和对房屋户型的要求。
4.贯彻“尊重自然”与“可持续发展”思想，以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的时尚社区。
5.规划设计贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、高经济效益和鲜明个性的花园式生活居住空间。
8.充分考虑土地开发与建设的实际情况和社会需求，面向住宅和商业消费市场，有利于起步开发与分期开发，正确处理规划中社会经济效益。
9．介于多层住宅组合形式的单调性，该小区四个居住组团通过高绿地率来丰富小区的景观。
5．4、规划设计整体框架
本社区的规划方案以人为本，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻划优质生态环境与商业环境。
规划理念：
现代商业理念与信息管理
分工协作的概念
以人为本
自然和谐
规划思路：
结合实际地块的环境，在整体布局、统一规划的基础上结合分期开发，兼顾整体性的同时强化各分期实施部分各规划的相对独立性和可操作性,由此我们共规划设计了四个相对独立的区域，根据市场要求进行调整、合理组合分期实施。其主要考虑有：功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统、市政基础设施、公建等，实行统一规划，形成统一整体。
由建筑物的色调和造型的变化，体现建筑空间形态变化和节奏感，符合美学标准，给人们一种视觉上的享受。
我们将公建、商业区、社区的生活服务设施等做适当的集成，沿商业街集中建设，整齐美观，同时这样有利于商户的商业活动，为其营造了完整的商业氛围，也便于物业的分区管理，使居住区相对独立、安全。在满足了人们社会交往，现代生活多样高标准要求的同时，有效提高建筑密度，增加地面绿化，让绿化环境成为居住空间真正的主题。
5．5、交通组织设计
1、地区分析
规划小区交通组织和入口的设置主要是根据规划的两条城市主次干道确定的。本设计将入口做了合理规划。很好的解决了规划区内商住楼、住宅区、小学、幼儿园与城市主次干道之间、以及它们相互之间的交通联系，使用功能上既相对独立又相互融合。合理的设置主次入口，方便了居民，体现以人为本的规划理念。
2、交通体系
在保证内外交通联系便利、顺畅的前提下，将道路设计与住区城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景换的空间变化，共同创造良好的内、外部空间景观。
保证车行系统和步行系统相互独立，自成体系的同时，保证车道和步行路直接与住户相联系。
区内车行道路分为二级：
①小区主路：红线宽14米，车行道宽6米。
②小区支路：宽8米，车行道宽4米。
　3、停车
静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，为了适应助动车、摩托车与小汽车的日异增长，充分考虑了停车场库的安排。各区域公建场区、社会停车场、自行车、机动车停车位，均满足该地块控制性详细规划的控制性指标要求。
日常人流交通，设计者的思路是尽量避免商业人流和住宅人流交叉、人流和车流交叉。既最大限度减少车辆来回出入、噪声等对住户的影响，又方便居民的使用。
自行车停车场地：
自行车位也分两部分停放，为公建配套自行车位沿道路红线内侧布置，住宅自行车位设在靠住宅区一侧采用停车棚和停车架方式。
4、安全疏散
本社区规划区四周均为城市主次干道，均可作为消防主要道路。商贸城内形成环状消防路，每个区域均在适当位置都设计了消防车出入口，出入口间距均满足规范要求。住宅区内车行主路为环状，部分单排住宅设消防回车场。
5．6、绿化、景观设计
1、总体设计思想
随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住与消费环境的要求远已不止于一个遮风蔽雨的“蜗居”或简单的购物消费，而是愈来愈注重整体的环境质量，因而商业及住宅区的外部环境的塑造对于提高城市整体形象，提升城市凝聚力，改善居民生活整体质量有着相当重要的作用。
2、环境景观设计
首先，沿道路及交叉交叉口处宽敞的空间布置景观设施，达到消费与观光休闲并举的目的；住宅区每个区域都设置了绿化组团，主要的景观结点和次要的景观结点与其相呼应。保证每一户都能直接与绿地相联系。绿地以带状块状为主，结合点线面的多样空间形式进行组合。绿化与清水槽的水系相结合,创造丰富的水景与绿化景观,坚持以适合当地生长的山楂树、槐树、海棠树等树种的丰富变化，灌木一年四季呈现不同风格。步行道自由穿行其间，时疏时密，创造出小区独特的风景线。由住宅围合成的宅前庭园中，与图案化的铺地，小树林、花卉和爬藤植物营造成了一个温馨的、略带私密性的亲切空间。
5．7、项目分期实施规划
本工程实行统一规划，分期实施的策略，在整体布局、统一规划的基础上结合分期开发，兼顾整体性的同时强化各分期实施部分各规划的相对独立性和可操作性,可根据市场要求再进行调整、合理组合、分期实施。
1、考虑分两期开发，同时随着市场的变化和资金情况的变化，可适当改变分期开发的组合，以满足开发商利益的最大化。
2、第一期开发区域为北大街北延段道路拓宽延伸改建，并开发建设二号居住组团、四号北侧居住组团与沿北大街北延段两侧商业楼。
3、在第一期开发完成，开发一号居住组团、三号居住组团、四号南侧居住组团。
4、分期开发时，根据市场需求和变化，可调整房型和改变各种房型的供应量，使得开发商的开发更有针对性，以获取最大的经济利益。
第六章 拆迁补偿安置
6．1拆迁
“兴安家园”小区的拆迁工作，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，及省市有关政策，结合本县的实际情况进行，该项目为县城北大街北延项目，通过规划部门和有关人员做了调查摸底工作，制定出切实可行的拆迁方案，采取委托拆迁方式，力争一鼓作气，在较短时间内完成，以配合项目的实施。
6．2 拆迁补偿
该段地区的区位具有一定的优势，在补偿费用的标准时应充分考虑到区位因素，结合房屋结构及面积，确定商业经营房屋4000元/平方米，正房1000元/平方米，偏房500元/平方米，单位占地每亩28万元,该价位的确定充分考虑目前建设市场材料价格及人工工资的涨价因素，该地段商业用房及正房住宅共53653平方米，偏房20561平方米，商业用房128平方米，宅基地11处，占各单位用地3.27公顷,合49亩,共计53653平方米，总户数685户，总拆迁费7871.55万元。(本测算单价为综合因素单价)

兴安家园小区拆迁分析表
序号
项目名称
单位
数量
单价
(元)
总 价
(万元)
备注
1
住宅正房
万平方米
5.37
1000
5370
本测算单价为综合因素单价
2
住宅偏房
万平方米
2.06
500
1030
3
商业用房
万平方米
0.0128
4000
51.2
4
宅基地
处
11
3
33
5
占单位地
亩
49
25
1225
6
合计

7709.2
6．3拆迁安置
根据国家、省、市有关城市房屋拆迁的政策、补偿安置规定，结合本县具体情况，制定安置办法。
第七章 环境影响评价
7.1 工程对环境的影响
该项目对环境的影响主要包括以下几个方面：
1、施工过程中产生的废水泥砂浆、废砖块等建筑垃圾。
2、房屋拆除时产生的灰粉尘。
3、建筑材料运输超过程的粉尘污染。
4、施工过程及运输过程的噪音污染。
7.2 环境影响对策
1、料场应加以遮盖，避免扬撒，同时在运输途中应采取封闭或遮盖措施