辽宁省房地产估价师《制度与政策》：税收的概念及特征模拟试题.doc

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2016年下半年辽宁省房地产估价师《制度与政策》：税收的概念及特征模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价师续期注册的有效期为__年。
A．一
B．二
C．三
D．四
2、关于债务融资，下列说法不正确的是。
A：信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B：债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷
C：企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年
D：利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
E：借款合同
3、通过划拨方式取得建设用地使用权的单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A：使用土地期间投入的基础设施费
B：使用土地期间投入的公共配套设施费
C：转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D：取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
E：执行层的组织协调
4、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2002年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。
A：负债
B：资产
C：成本
D：所有者权益
E：执行层的组织协调
5、适用于开发完成后的房地产出售的公式是。
A：
B：
C：
D：
E：工业用地的监测点评估价格
6、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】
A：后续开发成本+管理费用
B：后续开发成本+管理费用+销售费用
C：待开发房地产价值+后续开发成本
D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：工业用地的监测点评估价格
7、随着自然周期运动通过__，投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高，部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
8、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为（）。
A．11.07%
B．12.45%
C．13.59%
D．10.78%
9、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元
A．2500
B．3000
C．3500
D．4000
10、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。
A：交易情况修正
B：交易日期调整
C：房地产状况调整
D：区域因素调整
E：工业用地的监测点评估价格
11、狭义上的法律是指由依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。
A：国务院各部委
B：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
C：国务院
D：全国人大及其常务委员会
E：执行层的组织协调
12、下列关于预告登记的表述中，错误的是。
A：预告登记的目的是保障将来实现的物权
B：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C：预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D：预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
E：执行层的组织协调
13、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为__万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　三角形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/ft
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
G．150
H．175
I．200
J．平均深度价格修正率(%)
K．80
L．75
M．70
N．65
O．60
P．50
Q．30
R．20
14、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。
A：12.55％
B：12.68％
C：14.75％
D：15.01％
E：借款合同
15、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
16、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，已知报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为万元。
A：4 023．04
B：4 074．10
C：4 768．50
D：5 652．09
E：工业用地的监测点评估价格
17、商品房预售合同登记备案的申请人是__。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
18、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。
A：10
B：30
C：60
D：90
E：执行层的组织协调
19、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。
A．2427元/m2
B．2500元/m2
C．2575元/m2
D．2632元/m2
20、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。(2002年试题)开发公司征用该片土地应报审批。
A：Z县人民政府
B：Y市人民政府
C：X省人民政府
D：国务院
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是．【2004年考题】 &nbsp; &nbsp;*
A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性
E：工业用地的监测点评估价格
22、某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为__m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
23、业主是指__。
A．物业的管理人
B．物业的产权人
C．物业的使用人
D．物业的租赁人
24、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。
A．融资类参数
B．评价标类指标
C．时间类参数
D．收益类指标
25、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取。
A：选址意见书
B：建设用地规划许可证
C：施工许可证
D：建设工程规划许可证
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是．【2007年考题】
A：说明估价报告的合法性、真实性
B：说明估价的独立、客观、公正性
C：规避估价风险
D：保护估价报告使用者
E：防止委托人提出高估或低估要求
2、缴存职工在时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
A：购买自住住房
B：建造自住住房
C：翻建自住住房
D：大修自住住房
E：购买商业门市
3、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。
A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定
B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定
D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决
E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决
4、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(
A：城市的发展布局
B：功能分区
C：禁止、限止和适宜建设的地域范围
D：建筑形态控制指标
E：城市性质
5、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（）。
A．50%
B．150%
C．135%
D．25%
6、下列__不属于建筑工程费用。
A．设备购置费
B．工器具购置费
C．房产税费
D．预备费
7、保险合同的辅助人，包括。
A：被保险人
B：受益人
C：保险代理人
D：保险经纪人
E：保险公估人
8、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括__。
A．物业管理
B．运营管理
C．设施管理
D．资产管理
E．组合投资管理
9、下列对国家实行土地登记注册核发证书表述有错误的是__。
A．属于国有土地的，核发《国有土地使用证》
B．属于集体土地的，核发《集体土地所有证》
C．使用国有土地的，核发《国有土地所有证》
D．使用集体土地的，核发《集体土地使用证》
10、影响房地产市场发展的__因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。
A．家庭
B．社会
C．文化
D．政策
11、2007年上半年，A市住房平均价格为3600元/m2，B市住房平均价格为4800元/m2，则A、B两市2007年上半年住房平均价格的比较相对指标等于__。
A．60%
B．70%
C．75%
D．80%
12、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为__。
A．满足感
B．满意率
C．效用
D．满意度
13、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
14、房地产用益物权不包括。
A：抵押权
B：建设用地使用权
C：地役权
D：土地承包经营权
E：执行层的组织协调
15、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
16、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。
A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿
B：抵押权已登记的先于未登记的受偿
C：抵押权已登记的后于未登记的受偿
D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿
E：抵押权为价值权，也是实体权
17、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。
A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
18、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。
A：发行的银行
B：银行的银行
C：国家的银行
D：企业的银行
E：社会的银行
19、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。
A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为
B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任
C：代理权不得滥用
D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为
E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使
20、下列有关中国现行房地产税各税种的纳税人，表述正确的是。
A：中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B：产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为房产税纳税人
C：土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人
D：有偿转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人
E：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，转让的单位和个人为契税的纳税人
21、根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有。
A：房屋的自然状況
B：房屋权利限制状况
C：与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
D：与产权登记相关的原始登记凭证
E：与公证事项直接相关的原始登记凭证
22、法律规定可以属于集体所有的自然资源有__。
A．森林
B．矿藏
C．水流
D．山岭
E．荒地
23、国有土地所有权由代表国家行使。
A：国务院
B：国务院土地行政主管部门
C：市、县人民政府
D：市、县人民政府土地行政主管部门
E：执行层的组织协调
24、下列属于强制拍卖的特点是。
A：主体的不定性
B：权利义务的对等性
C：国家强制性
D：目的的利他性
E：标的非自有性
25、银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。
A：1005.56
B：1010.56
C：1110.56
D：1115.56
E：借款合同

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