竞争对手研究报告(印象城-绿宝)-苏州商业综合体项目研究报告.doc

苏州商业综合体项目研究报告
―――――已开项目印象城、绿宝广场
人文-- 
苏州既是奔放的骏马亦是内敛的素裹美人；新城区和古城区可谓浓妆淡抹总相宜。
人口概况---
2011年底苏州户籍人口超过800百万；常住人口超过4000万，市辖区人口超过280万。社会消费零售总额2011年为2830亿元，位列全国地级城市第1位。

项目背景：印象城--IN CITY坐落于苏州工业园区，2009年9月28日开业，位于苏嘉杭高架与现代大道交接处；也正是新老城区的分界线。由此印象城承接了老新村的熙攘人气、也同时贯连了新社区的的城市色彩。“印象城”是集购物、娱乐、休闲和餐饮于一体的大型购物中心，总建筑面积约140,000平方米。
创建方：深国投商用置业有限公司、美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金共同投资创建。
管理方：深圳格瑞企业管理咨询有限公司。
印象城目前入住的全球知名品牌有：全球最著名的时尚品牌ZARA（西班牙）、H&M（瑞典）、C&A（德国）、Next（英国）、Mango（西班牙），世界顶级奢侈品集团路易酩轩（LVMH）旗下大型化妆品连锁店SEPHORA(丝芙兰)，日本最著名的休闲时尚品牌UNIQLO（优衣库）和MUJI（无印良品），美国著名餐饮连锁品牌星巴克、汉堡王、KFC等，还有来自日本的快速便利餐厅味千拉面，英国知名母婴用品品牌Mother care，以及全球第一的沃尔玛超市，苏州第一家购物中心内的影院——香港嘉禾影城，中国餐饮业翘楚俏江南-蒸、杭州外婆家，西班牙餐饮知名Lizarrán等。

印象城：2楼服装招租价格4-8元/米/天，哥弟、雅莹两个品牌价格为5元加三个月免租期。对小商户报价为8元/米/天。4楼餐饮类招租价格2-4元/平米/天。
餐饮目标顾客消费价格50-80元，服装300-800元。
项目优势：周边小区成熟，居民消费层次偏中高，周边3公里10万人以上。交通便利，10条以上共交线路可以到达，出租车到达率高。平均租金水平低于万达。地上一楼部分相对比我们地下步行街基本持平。。
B1

B1-沃尔玛是印象城的主力租户之一，面积20000平方米， 09年9月开业。位于B1层；由于消防30米分区的缘故；在卖场布局上有很多硬伤；直接导致品种摆放不够合理。生鲜品类全线溃败。从超市自身定位上来讲：沃尔玛的战略定位绝对是以放眼世界角度出发；所以沃尔玛在亲民度方面还是有很大提升空间的。主妇达人们消费较为理性的，衡量购物的场所合乎选择与否是来自多方面的因素；并非山姆大叔的一个名号。在2公里内大润发和欧尚两大超市围追堵截压力下显得有些水土不服。导致对整个shopping mall的业绩贡献上受到了很大的限制。
超外品牌有：Sinchew Kee 星洲记、甜心多滋甜甜圈、Longji 龙记港市茶餐厅
Sushi Express 争鲜、摩提工坊甜品、China Unicom 中国联通、Cache Cache
SUKIYA 食其家、China Mobile 中国移动、尝鲜汇、观振兴、Feicui 翡翠服饰
清馨花语、Lao Ma Noodles 老妈米线、RUYI CAFE 如意菜饭、CoCo Drink 都可茶饮
凯撒铁板烧、阿宗面线、NepStar 海王星辰、Nature is Best 自然派、Couture 卡顿尔蛋糕、China Telecom 中国电信、贝尔多爸爸泡芙工房等
B1的租金基本都在3-5元之间，餐饮和配套类的租金相差不大。相比于苏州万达负一层整体租金略低。
一层

印象城一层次主力店都是快时尚品牌；西班牙的ZARA、MANGO、瑞典的H&M、德国的C&A，英国的NEXT，来自日本的UNI QLO（优衣库）和MUJI（无印良品）意大利的Asobio、法国的Promod、丹麦的ONLY、Vero Moda、Jack & Jones。这些品牌的时尚号召力是毋庸置疑的，其中zara、H&M、C&A，NEXT都是首次进驻苏州。
一层主要以服装为主，搭配大量多种经营点位。租金都不是很高、大品牌多数是扣点的，ZARA的租赁期限为10年，扣点为5-6%，两者取高。小商户的租金很高。在10-13元每天之间。物管费50元每月。
二层

Zara 、c&a、优衣库、H&M这四个牌子为一、二楼连通。其他品牌的定位基本区别于一楼，基本以少淑装为主：代表品牌有：拉夏贝尔、Honeys、ME&CITY、海阔天空、江南布衣、大嘴猴、播等，其中还穿插着部分知名女装品牌：哥弟、雅莹、TBF、奇威等。
2楼服装招租价格6-8元/米/天
三层 大类有：娱乐、儿童和生活配套

代表品牌有：
嘉禾影城、神采飞扬、小吕宋、金宝贝儿童教育、万宁、无印良品等

小商户的租金标准在3--4块之间，主力店多采用抽成扣点形式。
四层（餐饮、顺电）

租金在每日2--4元不等，小商户偏高；品牌餐饮浮动很大。

深圳市顺电连锁股份有限公司，是一家专门销售家用电器(包括手机、电脑、数码相机)的零售商。自从2008年第一家省外分店落户苏州圆融广场后，顺电在苏州市场的反响良好，接二连三的开出了后两家分店。对比国美，苏宁等老牌家电卖场，买断经营，自主导购，优秀的购物环境，顺电明显有着自身的特点。

本层的餐饮品牌为国内主流品牌、龙头菜系、加苏州本地知名品牌组成。代表品牌有：外婆家、战锅策、翰林炭烧、湘色满园、大渔铁板烧、花袭人红楼干锅、萨莉亚、港式茶餐厅等。除了4楼餐饮外中式餐饮还有俏江南、一茶一坐、水天堂等（但用直行电梯上下）。本层餐饮主力面积为300-600.租金多为2-4块。

绿宝广场

开发管理：苏州迈大房地产发展有限公司、汇宝集团（印尼）投资及管理的公司。
绿宝广场：建筑面积10万平方，营业面积7万平方。项目优势主要为周边小区成熟，周边3公里15万人以上。交通便利，10条以上公交线路可以到达（还有始发站），出租车到达率高。
该项目目前经营状况良好，已进入相对成熟的阶段，品牌档次也要略高于我们。

主力店有：绿宝百货、苏宁电器、同济酒店、美联英语、不夜城飙歌城。
次主力店有：新华书店、汤姆熊、红黄蓝、小吕宋等。
B1层
地下一层两大主力店：华润万家、 食中天美食园。
其他的品牌有：歌诗玛 优之良品 皮艺坊 绿竹翁 宝芝堂大药房 巧奈儿巧克力 麦田手绘 乐葳编织生活馆 足艺轩时尚袜品店 恒福茶艺品等。
该层的品牌定位贴近生活，租金价格在2-5元\ 平\天（物管费35元\平\月）。

一层
品牌餐饮大多数在一楼且门朝向外广场。

肯德基、必胜客等连锁餐饮多采用扣点形式，点数约为6-8%。

目前租金一层为6元左右/平米/天（一般商户），凌致等品牌为开业之初与泰华百货签的合同都为扣点加上管理费。扣点在8%-23%不等。
多种经营点位一楼为4000-5000元，手表业态、贵金属对外招商价格为6000元左右。
业态主要以服装为主；品牌如下：

二层

二层4元-6元/平米/天不等，物管费为35元-45元/平米/月不等。（今年对外报价租金5元\平米\天；物管38元\平米\月，了解后各项费用均有下浮余地）；多种经营点位为3000-4000元之间。
三楼

三楼品牌定位比较生活化。

租金由2元\平\天--3元\平\天不等。物业费30元\平\月恒定不变（对外报价38元；条件可谈）。
四楼：同济酒店
苏州餐饮协会会长陈素兴创办。4000平方；可同时容纳800人用餐。

同济酒店租金每天每平米1元（包含物管费）
今日个人观查，该店中午的就餐顾客多为散客；并且满座。
另据开发商处了解到,绿宝二期将于2012年底或2013年初开始启动，预计2014年正式营业。规模10-15万方。主力店包括大卖场，影院等，具体品牌未定。届时整个绿宝广场规模将达到20多万方。业态涵盖当前商业中心几乎所有种类，竞争力大大增强，成为真正意义上的苏州西部商业地标。

2012年2月9日

11