会所的发展建议.doc

餐饮娱乐型：
日餐厅、中餐厅、宴会厅、咖啡厅、酒吧
KTV娱乐室、棋牌室、阅览室、美容、桑拿中心、儿童室外游乐场、儿童娱乐室、商务中心

运动型：
游泳池、攀岩、篮球馆、网球中心、羽毛球场、动感健身中心、美式桌球、壁球室、SPA理疗天地。

其他：
电影沙龙、花店、阅览室、烟具饰品店

个人收集的一点住宅会所发展和建议
1、住宅发展和会所的出现
随着中国住宅产业的发展，住宅消费经历了从解围型、粗放型到如今进入追求住宅质量与环境品位的新阶段。人们从传统消费模式逐渐转变为“文化消费信息服务”的模式。消费者买的不仅是住房，更是服务和管理。于是，社区的建设中心也由原先的“单纯空间物质环境”向“环境与文化内涵并重”的多功能现代化社区转型。
社区会所最早出现在香港，也是舶来的洋品。1995年，深圳首次将社区会所作为售楼卖点，随后被临近的深圳、广州引入内地。如今，“会所”这个名称及其概念不再陌生，它已然成为现代生活的风向标，而已经成为开发商销售楼盘招揽顾客的亮点卖点，同时也成为购房者评判一个住宅小区是否够档次的重要标志之一。我国大城市中，大约已有60%左右的住宅小区都建有会所。
2、上海住宅会所的发展和弊端
上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层推广开来。然而这些社区会所最大的功能竟是摆设，不免让人叹之可惜。会所，作为沪上房产销售经营中开发商的一个举足轻重的诱人筹码，以它的规模、功能和豪华程度成为考量楼盘档次的硬指标，为购房者所看重。随着楼盘建设档次不断提高，一时间，无论大楼盘小社区，会所配置建设如雨后春笋般大面积普及，档次越来越高，规模越来越大，然而，随之而来的管理现状及经营效益却不容乐观。
·其一：定位不准，一味求大求全
由于上海许多房地产开发商过于模仿香港和西方某些项目的会所形式，使小区会所在规划设计时没有根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做。配套设施追求大而全，虽漂亮而又气派，但使用率低，造价却较高。运行成本高，负担重。没有针对会所而对周边环境和消费者实际需求作前期调查研究。会所的这种定位失准是导致会所普遍亏损的直接原因。
·其二：功能配置近乎雷同，功能单一
据有关数据显示，居民对社区功能的需求依次为：阅览室、健身房、咖啡馆、美容院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室。其中体育健身类占多数。于是大多的会所也就都用作健身使用，而且是在有限的面积内设置了各种运动项目。社区会所的设施在规模和投资上有限，很多方面不能和那些对外的独立专业性的会所相比，造成顾客分流。
·其三：不重经营、缺乏专业性
目前，住宅会所多转交给物业公司管理经营。物业公司往往是对小区物业进行管理，而对小区会所，缺乏相应的专业经营能力。社区会所本就是个新名词，专业管理人员更是少之又少。而管理欠佳，专业人员匮乏进一步造成对设施维护带来困难，使设施长期缺乏正常、良好的保养，加速了设施的磨损和消耗。

3、住宅会所经营模式比较
·封闭式会所
仅仅针对项目业主开放的会所。目前高档小区会所大多采用封闭式管理，这样既保证了小区的环境安宁、住户的人身安全、私密性，又提升了物业的品质；该类会所一般采用“会员制”，按照服务项目的差异以及不同费用标准，可以将会员分成若干种类别，形成差异化消费。
·半开放式会所
在对内部住户开放的同时，也对社会公众开放的会所，针对不同的项目可以采用不同的开放程度。由于外部社会公众的进入，对于小区的安全管理带来一定的困难。有些会所采用分流管理的方式，确保外部消费群体不对社区住户安全构成威胁。同时在收费上，针对住户采用优惠政策或者会员制度。
·开放式会所
就是完全的社会商业性设施，开发商采用向社会招商的形式，面向社区及社会经营，大多数中低价位项目采用该模式。
三者经营模式各有千秋，对于区域范畴特定的社区会所，理应封闭式经营，业主们在其中也能充分地感受到自身的归属感和享有特殊会员权的满足感。只对内经营，只向业主开放的封闭式很可能造成小区会所难以长久维持。虽说配套性社区会所以服务业主为本，但也不能拖着入不敷出的窘困境地，勉强维系当初的承诺。没有资金支撑的会所又能提供多满意的服务呢？走出小区是目前会所正在尝试的经营模式，就其开放程度而言，对外门槛越低，当然其商业化成分越浓，社区会所的初衷也就背离得越远。但是，从经济收益上说，后两者经营模式确实弥补了纯粹对内的尴尬和无奈。
最新调查披露，南京新近交付使用的楼盘中，80％配了会所，但开业的仅20％，而且几乎全部亏本。在杭州，仅有5％的小区会所能勉强维持。而在广州、上海，小区会所亏损面更是达到七成和九成。

小区会所到底怎么了？

一年亏损100万，会所赔本赚什么

6月16日下午。记者走进仁恒翠竹园会所，大饱眼福：

一楼，有中餐厅、干洗店，有中小学生辅导室、壁球室、羽毛球室、游泳池；二楼舞蹈室内，六个女业主欢快地跳着探戈，而选修室里，两个业主拉着小提琴，还有健身房、阅览室等；三楼，还有茶吧和简餐区。

吃喝玩乐一条龙，这样的会所，服务之全在南京数一数二。

会所两位工作人员的办公桌上，堆了几大本会员名册，“小区业主中，总共办了1000多张会员卡，初次消费最低充值200元，上不封顶。”人气这么旺，会所该赚钱了吧？“亏损！以前，每年亏100多万元。有人办了卡充了值，但就不来消费。还有不少业主，根本不晓得有个会所。”

今年，经营会所的物业公司对外招商，引进一家干洗店、一间美发室，收取一定租金，经营稍有起色，上半年亏损额比往年减了一半。

会所普遍亏损，简单说是挣钱少，开销大。小区物业自己经营会所，员工工资、水电费、管理费、设备维护费、物料消耗费，等等，不堪重负。业内人士测算，即使一个两三千平方米的小会所，一年没有100万元养不活！

会所是开发商的脸面，腰杆粗的开发商宁愿贴钱力挺会所，但这样的主子毕竟很少，更多的会所要么空关，要么另求生路。

南京城东澳丽家园小区会所，开业两三年，尽管一张会员卡不过50元钱，仅有几位业主办卡，开发商无奈将会所租给一家软件公司。

盈利会所的“苦涩账”

听说南京月牙湖小区会所是南京唯一不亏损的会所，记者赶去解剖这个例外。

会所登陆南京，就是1998年从月牙湖小区开始的。小区开发商并不乐观：

“前些年，月牙湖小区周边没什么商业配套，我们开了会所，让业主在家门口有吃有玩，有地方买东西，所以生意还不错。而现在，附近超市、饭店、健身房啥也不缺，会所生意被分流不少，我们能保持微利，主要还是因为公司拉来不少会议。光是靠业主消费，小区会所很难维持下去！就说吃饭，一开始尝尝鲜是正常的，时间长了，也就腻了。不瞒你说，就连我们公司员工也不愿去会所消费。难啊，到夏天，我们会所装的中央空调都不敢开……”

是谁挖了亏损的“黑洞”

南京市消协曾随机走访了该市近20家楼盘，得出会所亏损的共同原因：

定位失准，功能失衡。许多开发商建会所，往往是想赶潮流，炒卖点，多赚销售利润，而对周边环境、业主消费需求的研究想当然，结果，弄出来的服务中看不中用。

经营不力。小区楼盘售空后，多数开发商或把空闲人员派来管理会所，或是委托给小区物业公司代管。而会所以经营为主，与传统物业管理相去甚远，物管公司对经营毫无经验，服务质量可想而知。

高投入，高收费。开发商堆积豪华，拼命引进高档器材，开发高档消费项目，远离业主消费能力，会所门可罗雀很自然。

万科金色家园一位姓陈的业主说，“我们小区会所健身项目不少，壁球、瑜珈、棋牌、健身等，但费用实在是高。会所实行会员制管理，仅是入籍费，一年就要500元，而且一入最少3年，进去玩，还得掏钱！”

万科金色家园物业公司的胡经理说，小区会所归属明确归全体业主所有，但业主没能力经营会所，所以刚开始就委托物业公司经营，每年亏损100万元左右。今年春节后，小区引进了上海一家专业会所公司来经营，价钱也就上去了。

对于业主说的收费高，胡经理感到不解：“贵不贵很难界定，之前，会所没提供专业的服务，现在我们请的都是专业的老师，来现场指导。再说，在上海，这样的收费水准已算是很普通的了。”

东南大学物业研究所所长黄安永教授认为，最近五年南京会所越办越多，但是，城市小区周边商业配套越来越丰富，会所的功能，尤其是满足基本生活需求的服务，逐步被替代，导致会所消费不足，经营困难。

“我们的会所”谁做主

陷入亏损的小区会所开始自救：停止经营，出租会所。

最近，南京东城水岸小区的会所终于找到下家——一家家具商，小区开发商今后两年可以拿到近200万元的租金。甩掉这个烫手山芋，真不容易。“花了数百万元盖的会所，总不能就这样闲置了吧？我们联系过超市，但是，由于小区会所位置比较特殊，汽车出行不方便，人家不肯进来；想把会所开成饭店，又怕扰民。”

然而，开发商出租会所引起业主的不满。他们说：去年，会所刚建成时，小区业委会就与开发商沟通，希望会所的最终用途由双方共同确定，但未与业主商量。不过，开发商宣称拥有会所的产权，因此有权自行处置。

这一幕，在南京翠岛花城小区同样发生了，那里4层楼的会所，已变身小区开发商石林开发公司的办公楼。

据了解，这家小区先前的开发商是雨花城镇开发公司，当初售房时，开发商曾与业主在购房契约上约定，会所将用作“精品屋”、“精品商铺”，但是，开发商后来却将会所改作KTV，对外营业，影响了业主正常生活。

今年4月，雨花城镇公司改制后，业主们发现，小区会所又被现任开发商石林开发挪作办公楼。他们不解：小区业主共同拥有的公共场所，为何任由开发商随意处置？

小区会所产权属于谁，法律迟迟没做出回答。让人们郁闷的是，当初为了开发商描绘的“高尚生活”，为看上去很美的小区会所多掏了银子，到头来对会所事务没有话语权。即便开发商宣称，会所投资没摊入房价成本，可谁又能相信呢？

1、什么是小区会所？

　　会所是指在小区中为人们提供较全面的娱乐休闲活动的场所。随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，小区的结构发生了很大的变化，小区建设由分散的、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展。

在一定程度和意义上，会所是将室内的客厅“扩大”、“延展”为小区的公共空间。依照惯例，高层住宅和公寓的会所往往被安排在一、二层或者地下室；而在楼群林立的小区里，会所一般是一座独立建筑，是置业者除家以外最近的“另一个空间”。会所内部大致设置功能如下：聚会场所，如咖啡厅、多功能厅、烧烤厅；健身场所，如健身房、游泳池、韵律室、壁球厅、台球厅、乒乓室、篮球场、网球场、小型高尔夫练习场、桑拿和蒸汽浴室；娱乐场所，如阅览室、音乐厅、放映室、儿童娱乐室；综合配套，如迷你超市、小型医疗诊所和临时托儿所。

　　会所是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。主要是丰富小区居民业余文化生活，为居民日常生活提供便利，创造和谐、舒适的小区环境，承载小区文化建设的任务。

　　目前在部分城市，新建住宅小区建设相应的会所是开发商的一项行政义务。开发商在项目前期就必须就未来配套设施的规模、功能、拟开设的服务项目等规划报有关部门审核，以申请颁发规划许可证和施工许可证，这两项许可均为附义务许可；开发商获得许可后，必须严格按照此申请文件的承诺建设配套商业服务设施，否则将承担相应的法律责任。

　　2、小区会所的经营收益归谁所有？

　　小区会所是以经营为目的的场所，在经营过程中必然会带来一定的收益。这笔收益归谁所有？其关键是要弄清楚小区会所的所有权归谁所有。

　　一般而言，开发商为了提高楼盘的品质和档次，顺应商品住宅消费市场的热点，往往愿意在投资中增加这类设施的投入。在目前商品房销售普遍以建筑面积计价的情况下，购房人所购买的房屋建筑面积包括套内建筑面积和分摊的公用建筑面积，为保护购房人利益、规范商品房销售行为，避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人的利益，政府制定了《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则》，明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。

　　判断房产权属最根本的依据是房产权属证明。由于会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积中，因此业主所享有的产权证中也就不包含会所的所有权。会所的所有权一般是在开发商的名下。根据《民法通则》有关所有权的规定，当会所建筑本身的产权归属开发商后，会所的所有权归开发商，开发商可以行使经营的权利，经营收益归开发商所有。业主对于会所并不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。

社区会所确实为住户带来了生活品质的提高，许多购房者在选择楼盘的过程中，已经将社区会所作为非常主要的比较项目。香港人对社区会所的选择标准，也许对内地的购房者更理性地作出选择能有所帮助。

　　会所的规模要切合实际

　　香港的社区会所的产权是属于社区业主委员会的，由业主委员会来选择物业公司对社区进行各项服务。住户一般都要求社区的会所只能对社区内部的住户开放，不能对外经营，否则将不能保证社区的生活品质。因此，物业公司是无法从经营管理会所中赢利的，它只能从总的物业管理费中提取大约10％左右的费用，用以贴补会所的日常开支。老道的香港人在购房时首先就要看社区会所的规模是否过大，否则他会担心将来会所的运转成本太高，每月交物业管理费的压力太大。

　　相比内地的政策，会所是不能分摊面积出售给购房者的，也就是说，每一个开发商在售完一个楼盘后，就多增加了一项“难以割舍的固定资产，即使是将它交给日后的物业公司来经营管理，也难免会在实际运营中出现亏本的情况，这就往往会使会所成为开发商和物业公司一个头疼的“包袱。那出路只有两条：一条是增加物业管理费，一条是将会所对外开放。无论哪条出路，对住户的利益都将带来直接的影响，运作不好会导致开发商和物业公司的品牌受损、信誉下降，也将给住户带来无尽的烦恼。所以，我们内地的购房者选择楼盘时，应该比香港人更理性地分析其会所的规模，一定不能只看它有没有会所，更重要的还要看会所的规模是否适中，绝对不能被开发商对会所过分描绘的表象所迷惑。

　　会所的功能使用要灵活

　　在香港，会所运营的主要成本是人力成本，而在内地，主要的运营成本恐怕是能源费用。而无论是靠节省人力还是靠节省能源来降低会所的运营成本，都要求会所的功能使用要灵活，要能适应不同时间不同住户的使用要求，避免设备和场地的无谓闲置。“帝堡城是香港新鸿基集团启胜管理公司管理的楼盘，它的会所中有一个两层多高的综合球场，在球场的地板上，用不同的颜色标明了篮球、排球、羽毛球、网球等的球场划分线，启胜公司可以根据不同住户的预订，安排在同一球场的不同球类活动，这样就大大节省了会所的建筑面积和运营成本，又保证能够提供给住户丰富多彩的活动项目。

　　会所的装修标准未必要豪华

　　其实，会所是住户在忙碌了一天的工作、回到所在社区后，一个非常生活化的休闲、娱乐和健身的场所，大可不必将会所装修得过分奢华。社区会所的会员资格应该是非商业化的，其场所的功能不是用来进行商业交往的，来会所活动的人可以不必衣冠楚楚，一般都是穿着非常轻便的运动装。所以，社区会所的装修风格，应该是体现舒适、温馨、自由、轻松、自然的生活感受，过分豪华的设计不但将导致成本的增加，更重要的是“吃力不讨好，使在其中使用的住户感到无所适从。香港新鸿基的几个楼盘中，清一色的“平民化的会所，装修风格颇受业主欢迎，或许这就是社区会所真正的精神内涵。