坂雪岗日辉台入伙方案(中海).doc

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坂雪岗日辉台入伙方案(中海) 目录一、小区概况二、人员安排三、员工生活安排四、管理用房布置五、员工培训六、物品采购七、接管验收八、入伙前准备九、入伙工作安排一、小区简介小区占地面积47881.8平方米，总建筑面积81505.82平方米，建筑覆盖率25%，小区绿化面积32000平方米位，绿化率覆盖达65%以上，位于深圳市坂雪岗高新技术区坂雪岗大道与贝尔路交汇处，距离梅林关口3.8公里，布吉检查站10公里，交通便利。中海日辉台建筑立面清新俊朗、简洁明快；环境设计以层林景观为主体，点线面多形态的水景烘托了庭园景观的连续性，顶部处理也极富特色；具有浓郁海洋气息的新现代主义建筑风格，进一步提升了夏威夷建筑特征；小区共有7栋32个单元，住宅687户，分为小高层和多层，有一梯三户和一梯四户，其中小高层3栋，429户，多层4栋，258户，商铺108间，小区设有会所（约为468平方米）、游泳池和幼儿园(建筑面积2484.87平米)，停车位200个，其中地上101个，地下车库99个。小区配有变压器4台（1000KVA/台），应急发电机组1台（360KVA），供水采用变频调速供水，17台日立电梯，小区安防有监控系统，消防控制系统，红外报警系统，可视对讲系统，门禁系统，以及捷顺停车刷卡系统。各式户型方正实用、动静分区合理；人车分流使住户用车未经小区大门即可进入地下车库，不仅减少了污染和噪音，同时有利于区内行人的安全；小区周边配套有中国银行、布吉人民医院、和平医院、天都酒店、中国电信、中国邮政、国惠康百货等。随着万科城与周边楼盘的崛起，配套设施将进一步完善。小区预计于9月底通过竣工验收，10月31日入伙；二、人员安排：管理处经理（一）组织架构图：收银员客户服务部（助理员）环境管理部（助理员）护卫主管接待员维修主管资讯服务人事管理社区文化物资采购会所管理管家服务接待回访安全护卫清洁绿化机电维修装修管理员工食堂注：小区财务管理纳入百草园中心管理处，故中海日辉台管理处仅设收银员1名。小区客户服务助理员在负责服务接待和跟踪基础上，侧重为小区住户提供管家服务。小区环境管理助理员（兼维修主管）。 2、人员配置 1）原则：管理机构的设置与各类员工的配备，均以确保“中海日辉台”物业管理的整体服务水平为前提。在把小区管理成为“安全、清洁、方便、优美、舒适”的工作、生活环境，满足住户家居需求这一目标的基础上，从组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为业主/用户提供全天候、全方位的优质服务。精干高效的原则。着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标。既保证服务的高质量，又实现运行的高效率。使“中海日辉台”物业管理具有可持续发展的长久后劲。知识化、专业化的原则。各类员工的配备，根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平和物业管理理论、物业实践经验，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书。并辅以不间断的各种专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于动态提高的状态。 2）人员数量根据小区物业状况及配置原则，管理处人员配置如下：管理层：管理处经理1人，环境管理助理员1名，客户管理助理员1名。作业层：护卫主管1名，收银员1名，前台接待员2名，会所接待员1名，维修工（外包）6名，护卫员27名，水质处理员（兼救生员）1名，厨师1名，帮工1名，花工4名，清洁工（外包）17名。共计65人。（二）进场时间安排根据中海日辉台入伙时间安排（2005年10月31日），管理处人员进场时间安排如下：现已进场人员如下，管理处主任一名，护卫主管一名，运行班长一人，保安员21人，接待员5人，清洁工15人，水质处理员1名。 2005年9月10日助理员2名、厨师1名进场，进行注册登记、食堂筹建、办公室、员工宿舍布置、物品购置及其他人员进场等准备工作。 2005年9月20日，护卫员进场6人、维修人员5人、花工进场1人（因花草为施工单位保养期），清洁人员于入伙前3天全部进场，10月1日前管理处所有人员到位，会所服务员进场时间另定。(护卫员已进驻21人) 三、员工生活安排人员进场后，首先与开发商进行沟通，进行员工食堂、宿舍等生活设施筹建，力争于10月20日生火做饭，员工宿舍及卫生间、洗澡间等生活设施及床、柜等生活用具在9月30日前办置妥当。员工住宿按班编制落实到人，做到员工入场后生活方便，工作顺心。四、管理用房布置与开发商协调争取在10月10日前落实完毕。五、员工培训为了保证中海日辉台入伙及装修管理工作顺利进行，确保服务质量，管理处将对派驻小区所有员工进行系统岗前培训，特作培训计划如下：（一）管理层员工岗前培训计划时间学时内容目的方式考核岗前培训 9月20—30日 10课时 1、岗位职责 2、基本业务知识、业务范围、工作技巧 3、三套体系服务标准 4、管家服务基本技巧能独立上岗、独挡一面讲课、实践相结合上岗考核鉴定（二）维修工岗前培训计划时间学时内容方式负责人考核 10月1日 2课时 <员工手册> 面授环境管理助理员口试 10月2—8日 6课时维修文明语言、维修服务范围和流程、维修工责、维修养护技能及操作技巧个别辅导和自学实践班长期满由主管对其进行上岗考核鉴定 10月9—18日 6课时熟悉楼宇结构、初步了解设备特点(水电工)、水电气走向、班组主要成员、维修服务标准、维修工作程序。在班长带领下实操实练班长技能知识、书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核（三）护卫(交管)员岗前培训计划时间学时内容方式负责人考核 10月1日 3小时护卫(交管)员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、安全保卫服务的各项规章和有关政策及法令集中学习与个别辅导相结合护卫主管 10月2—9日一周本岗位安全保卫服务的基础知识运用：消防、护卫(交管)设施、设备的操作实习班长期满进行上岗考核鉴定 10月8—27日 20天岗位服务技能、队列训练、素质训练实地操作培训班长期满部门主管进行实操考试（四）绿化工岗前培训计划名称时间学时内容方式负责人考核岗前培训 10月8—12日 8小时绿化范围、达标要求、本岗职责、工作规程、服务标准、小区美化、绿化、静化、净化意识，环保意识面授教育和实操相结合环境管理助理员上岗考核鉴定（五）清洁员岗前培训计划时间学时内容方式负责人考核 10月8日 3小时小区概况员工守则职业道德面授环境管理助理员 10月10—12日 3天本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作规程和工作标准；环境保护意识，小区美化概念清洁班长带领下学习班长一周后进行“员工上岗考核鉴定” （六）除以上培训外，另外收集业主可能问到的相关问题进行培训。六、物品采购根据物品采购计划，按照物品需求顺序分项报告公司领导审批后，与公司行政公关部及社区环境部进行充分协调，由公司统一采购物品在9月31日购置齐全，管理处自行购置物品在10月5日前置办妥当。（一）办公设备设施序号设备设施名称单位数量单价（元）金额（元）备注 1 电脑台 3 4000 12000 2 打印机台 2 800 1600 针式打印机一台 3 传真机台 1 1000 1000 4 复印机台 1 10000 10000 5 电话门 6 100 600 含初装费、电话机费用 6 饮水机台 2 300 600 7 办公桌张 10 400 4000 普办公桌 8 电脑桌张 2 400 800 9 办公椅张 25 100 2500 含会议室、咨询台 10 文件柜个 6 500 3000 财务室、办公室 11 沙发组 1 1500 1500 含茶几 12 培训黑板块 1 300 300 1200*2400 13 空调台 3 2000 6000 14 留言板块 1 200 200 80*1200 15 验钞机台 1 300 300 16 照相机部 1 1500 1500 数码合计 —— —— —— 45900.00 —— （二）办公用品序号用品名称单位数量单价（元）金额（元）备注 1 打印纸箱 2 250 500 2 传真纸卷 5 8 40 3 档案盒个 100 5 500 4 文件袋个 1000 0.20 200 5 文件夹个 50 10 500 6 文件篓个 15 20 300 7 彩纸包 5 30 150 A4、A3各色打印机 8 签字笔支 20 5 100 9 打孔机个 2 20 40 10 订书机个 5 15 75 11 保险柜个 1 2000 2000 12 过胶机台 1 300 300 合计 4705.00 —— （三）员工宿舍厨房用品序号用品名称单位数量单价（元）金额（元）备注 1 铁床张 25 160 4000 上下床 2 单人床张 6 150 900 办公室人员用 3 电视机部 1 1500 1500 员工娱乐用 4 功放机部 1 800 800 5 DVD 部 1 500 500 6 开水器台 2 2000 4000 食堂、员工宿舍 7 音箱组 1 1000 1000 8 洗衣机台 3 1800 5400 管理人员一台、操作层两台 9 电风扇台 50 100 500 员工每人一台 10 三轮车辆 1 700 700 饭堂用 2 衣柜个 30 200 6000 2 厨房炒菜设备套 1 3000 3000 3 厨房锅碗瓢盆套 1 2500 2500 4 电冰柜台 1 2000 2000 5 消毒柜台 1 1500 1500 6 饭堂餐桌张 10 500 5000 7 合计 — — —— 39300.00 —— （四）人员服装、安全、消防管理装备物资序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注 1 对讲机台 14 850 11900 保安、维修、办公室、清洁 2 警棍根 2 60 120 胶棒 3 巡逻自行车辆 1 300 300 护管人员 4 消防灭火器个 40 60 2400 5 消防斧头把 2 50 100 6 消防撬棍把 2 30 60 7 消防安全带条 2 300 600 加长型 8 消防面具套 2 100 200 10 消防钢盔个 2 50 100 11 消防靴双 1 40 40 12 手电筒把 2 150 300 13 员工服装人 27 500 13500 夏装、冬装各两件、迷彩服、帽子等 14 防水电筒把 4 200 800 15 炊事员服装人 2 300 600 16 接待员服装人 3 300 900 合计 —— —— —— 31920 （五）清洁绿化设备设施序号设备设施名称单位数量单价（元）金额（元）备注 1 垃圾车辆 1 600 600 清洁公司购 2 垃圾斗个 6 600 3600 地产配置 3 垃圾箱个 60 100 6000 地产配置 4 松土工具套 2 100 200 5 平剪把 2 150 300 6 浇水管米 200 4 800 7 剪草机台 1 3500 3500 8 电动喷雾器台 1 1500 1500 9 服装人 4 300 1200 10 其它小工具付 1 100 100 小钳子、铲子等合计 —— —— —— 17800 注：清洁外包日常工具清洁公司配备（六）机电维修工具序号名称单位数量单价（元）金额（元）备注 1 管道疏通机台 1 1000 1000 2 电焊机台 1 1000 1000 3 冲击钻台 1 1500 1500 4 维修工具套 6 300 1800 常用工具 5 铝合金梯架 2 500 1000 6 高空作业工具套 1 500 500 高空作业用 7 电工绝缘鞋双 6 80 480 8 电工绝缘手套双 6 60 360 9 万用表台 2 400 800 10 瓦工切割机台 1 400 400 11 材料架组 1 1000 1000 12 服装人 6 500 4200 夏装、冬装各两件 14 常用维修材料批 1 5000 5000 15 管工工具套 1 400 400 16 打压机台 1 800 800 17 手电钻把 1 400 400 合计 —— —— —— 20640 （七）小区标识牌序号名称单位数量单价金额备注 1 中海日辉台管理处块 1 地产已做 2 办公室块 1 32.00 32.00 玻璃钢 3 主任室块 1 32.00 32.00 4 财务室块 1 32.00 32.00 5 消防监控中心块 1 32.00 32.00 6 维修班值班室块 1 32.00 32.00 7 〈高空抛物〉块 7 40.00 280.00 8 〈足下留情〉块 5 40.00 200.00 9 （贵客造访）块 3 地产已做 10 （吐痰弃物）块 7 40.00 280.00 11 （宁静致远）块 3 40.00 120.00 12 嬉水危险请勿靠近块 5 40.00 200.00 13 电梯机房块 17 32.00 96.00 14 配电房块 1 32.00 32.00 15 水泵房块 1 32.00 32.00 16 发电机房块 1 32.00 32.00 17 风机房块 32.00 192.00 18 二氧化碳室块 1 32.00 32.00 19 岗亭值班室块 3 32.00 64.00 20 客梯块 17 32.00 160.00 21 小心地滑个 32 15.00 60.00 22 垃圾中转站块 1 32.00 32.00 23 单车棚块 1 32.00 32.00 24 员工食堂块 1 32.00 32.00 25 高压危险请勿靠近块 1 45.00 45.00 26 消防器材禁止他用块 1 45.00 45.00 合计 2126 七、交接验收日辉台小区竣工验收预计2005年9月底完成，现暂定我司对小区接管验收工作定在2005年10月上旬开始，管理处前期入驻人员与开发商商定好交接验收具体时间后，在15天前通知公司工程部进行验收。 1、由公司牵头成立中海日辉台小区接管验收小组。验收小组由公司领导挂帅，有关部门派员，由管理处配合共同组成。 2、管理处负责主动与发展商联系，确保小区在入伙接管验收前达到四通。进户支路及小区绿化完善。对提出的存在问题整改项目要求在入伙前完成，确保入伙工作顺利进行。 3、公司接管验收小组及有关人员与发展商、施工单位三方组成联合交接小组。并根据实际情况，成熟一项接验一项。对接管验收中查出的不合格项目及质量缺陷及时提交发展商与施工单位整改。管理处派专人负责跟踪消项和反馈信息，原则上坚持合格后再予接受。 4、管理处负责做好楼宇验收的物资准备：房门钥匙标签（牌）、保管柜、尼龙卡子、记录夹、及各种验收记录表格、工具用品等。 5、交接验收由公司专业部门、业务部门提供相应验收记录与表格。接管后的各种资料、图纸、清单交公司工程技术部同意存档。八、入伙前准备（一）管理处成立入伙工作小组。管理处主任任组长。设礼仪接待组、收银组、审验签约组、收楼引导组、装修登记组。对以上工作人员必须进行岗前培训，入伙时统一着装。 1、礼仪组负责配合发展商发放入伙会签单，解答业主咨询等； 2、银组由管理处财务主管（碧海蓝天中心管理处）负责，收缴各种规定费用。 3、审验签约组负责审验业主的有效证件（身份证）、由发展商签章后的入伙会签单等。 4、收楼引导组派专人负责向业主发放进户门钥匙、灭火器、房屋使用说明书、保修书、住户手册等，业主均要签名领取。然后，派专人陪同业主入室验收（陪同验收人员主要由维修班及部分护卫班人员组成）对业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项登记在《接管验收记录》四联单上、并请业主签字。然后将收楼单统一交发展商进行质量问题的整改。管理处负责跟踪、催办，保证业主能按时入住。公共设施设备交接主要由工程部负责落实。管理处经理密切配合，负责跟踪、催办，力求尽快按公司验收标准，办理相应的移交。 5、登记组负责发放装修指引和装修申请表。并专人办理装修手续，审验业主装修方案，登记建册，签定《业主公约》。（二）提前与发展商联系，将楼宇基本资料、业主名册、通讯地址、联系电话（座机、手机）等资料收齐，并进行合理的整理。（三）督促开发商于入伙前20天正式向业主寄发由发展商准备的《入伙通知书》和我方的准备的《收楼指引》、《入伙收费表》等资料。（四）入伙前必须与电话管理部门联系，办理管理处的电话安装事宜，查明小区电话安装方法、手续、工作期限等。（五）办理电表抄表到户。（六）及时与派出所联系确定门牌号，入住人口登记、户籍管理等事宜。（七）与当地邮政部门联系，落实小区邮政编码、通邮时间、报刊订阅程序等事宜。（八）与煤气公司联系煤气开户点火手续，在入伙前一个月督促发展商尽快完成。（九）小区入伙时的环境装饰以及宣传工作由管理处负责组织，与发展商协商，共同参与规划、布置。此项工作应在入伙前一天完成。（十）清洁服务、垃圾清运、除四害等由公司社区环境部选择专业公司并签定合同。清洁公司在入伙前3天进入，对小区清洁进行全面清扫。在入伙前三天对小区进行一次全面消杀。（十一）收楼入伙必备文件：《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》795份；《住户手册》795份；《住户资料袋》795个；小区物业服务卡1000张。上述资料属公司统一领购的到公司领购、属管理处自己印制的由管理处印制。要求在入伙前20日完成。九、入伙工作安排（一）小区布置 10月30日维修班及办公室人员配合发展商布置入伙仪式现场，挂标语、横幅、插彩旗等现场布置工作。（二）入伙仪式 10月31日由维修班负责仪式现场布置工作，护卫班负责现场秩序维护工作，管理层员工帮助开发商进行后勤工作。（三）办公现场布置设置接待迎宾小姐、咨询台，按照单位、部门摆放工作台，摆放鲜花、饮水机，工作台面贴标识，悬挂办理入伙程序指引。（四）入伙办理安排管理处所有工作人员统一穿工作服，服从安排，并需接受针对此次入伙办理手续的培训，安排财务人员2名收费（从百草园抽借），安排管理人员4名（百草园抽借）办理入伙登记、验证、收集业主资料、签单发放灭火器等手续。安排10名维修人员带业主验楼、抄水电表等。安排1名人员单独管理锁匙发放登记工作。安排1名护卫人员维持现场秩序。安排1名管理人员单独处理关于家居装修手续的咨询工作，发放有关资料。（五）办理入伙顺序: 到发展商办理入伙会签单管理处财务缴费现场办理入伙手续验楼、抄表领取锁匙咨询装修工作单元套房接管验收入伙当天业主凭会签单到管理处办理入伙手续，交齐管理费用，签完会签单后，验楼，抄水电表，签接管验收单，交锁匙，领取其他物品。

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