清代北京房价研究.pdf

清代北京房价研究吴丽平 摘 要:房价是反映房屋市场乃至社会经济变化的一项重要指标,历来为研究者所关注。经由房产契约及相关资料基本上可概括出清代北京房价的变动趋势:顺康年间房价持续高涨,雍正年间有所回落,乾嘉两朝则平稳上涨并趋于稳定,道光、咸丰和同治年间房价呈下降趋势且处于低点,光绪、宣统两朝房价略有波动。清代北京房价的变动,既体现了政府和市场共同对房屋资源的调配和平衡起作用,也反映了供求关系、人口变动、国家兴衰、经济周期等因素对房屋市场价格的影响。关键词:清代北京 房契 房价 旗人社会 内外城在有关清代物价的研究中,已有成果通过对不同种类、不同区域物价数据的收集和整理,探讨物价的周期性变动及其成因,以增进对传统中国经济环境及经济秩序的认识。清代北京房价是物价研究的重要组成部分,房价的起伏不仅反映了城市住房供需和房屋市场的运行情况,而且还在某种程度上呈现京师内外城人口居住模式和城市空间结构的变迁过程。清代北京房价研究已有若干成果,且多以房产契约为基本史料而展开。刘小萌虽然重点利用旗契,但提出清初内外分城、旗民分居的城市格局,以及旗房、民房两种不同产权等问题,并揭示清代北京八旗住房制度的鲜明特征,为此后的相关研究奠定了基础。张小林指出顺治中后期北京城区房价攀升之情况。邓亦兵统计有清前期北京房价数据,并提出北京房屋市场存在“双轨制”,即外城房价由市场供求关系决定,3本文为国家社科基金一般项目“清代北京房产契证研究”(项目号:20BZS059)的阶段性成果。参见王业键 清代(16441911)物价的长期趋势,李必樟译,上海经济研究 1983 年第 2 期;吴承明 利用粮价变动研究清代的市场整合,中国经济史研究 1996 年第 2 期;日 岸本美绪 清代中国的物价与经济波动,第一章,刘迪瑞译,社会科学文献出版社,2010;卢锋、彭凯翔 我国长期米价研究(16442000),经济学(季刊)2005 年第 2 期;等等。参见刘小萌 清代北京旗人的房屋买卖 根据契约文书进行的考察,清史论丛 第 13 辑,辽宁古籍出版社,1996;从房契文书看清代北京城中的旗民交产,历史档案 1996 年第 3 期;清代北京内城居民的分布格局与变迁,首都师范大学学报(社会科学版)1998 年第 2 期。上述三篇亦收录于刘小萌 清史 满族史论集(下),中国社会科学出版社,2020。参见张小林 清代北京城区房契研究,中国社会科学出版社,2000,第 19 页。内城房价则受到政府定价和市场需求两种因素的影响。Daniel Raff 等人指出,17 世纪下半叶的房价上涨,是由经济快速增长和城市化导致的;18 世纪上半叶的房价下跌,则是由政府允许兴建大量房屋和放松房屋市场政策管控所引发的。此外,其他相关研究中,赖惠敏、滕德永等指出内务府是清代北京最大的房地产公司,唐博提出旗人推动住房的市场化,等等。上述有关清代北京住房情况的细致研究,基本上可回应“从北京的旧建筑来看,就可以断定房地产业在这里并没有多大的发展”“房地难以进行交易”等相关论断。本文以 1200 余件(套)房契为基本史料,辅以内务府奏销档案、奏折档案等一手资料,并借鉴已有研究成果,从长时段考察清代北京房价的变动趋势,对房价变动的时代背景和基本原因进行系统分析。本文试图在两方面有所推进。其一,以时间为序列,依据房契中的数据资料,对整个清代北京房价从长时段加以连贯考察。以往研究较集中在清前中期,本文将研究视线延伸到清末,就清代北京房价变迁,勾勒出一幅比较系统、完整的全景。其二,综合人口增长、住房政策、产权结构、房产折旧等多种变量,比较分析影响房价变动的复杂背景,将房价研究置于社会史研究中,尝试对清代北京内外城的人口居住模式和城市空间结构变动做一些探索。一 房价测算:以间为单位明清北京城里王公贵族所居的宫廷式宅第,在古代住宅建筑史上堪称典范,而普通四合院落,井然有序、内蕴丰富,一直以来被视为典型住宅建筑,是中国传统民居的重要形式。然而从数量上来说,清代北京四合院落所占比例不大。有学者依据 乾隆京城全图 统计,等级在王府以下的住宅院落有46104 所,由正房和两边厢房构成的四合院落或三合院落,即住宅建筑规制所称的“一正两副型”院落,共 5457 所,约占总数的11.84%。其他类型的院落(非对称型院落和墙院)有40647 所,约占总数的88.16%。4清史论丛参见邓亦兵 清代前期京城房产交易,中国社会经济史研究 2013 年第 3 期;清代前期政府与京城房产市场,清华大学学报(哲学社会科学版)2014 年第 2 期;清代前期北京房产市场研究,天津古籍出版社,2014;清代前期京城市场上的双轨制,中国经济史研究 2017 年第 1 期。Daniel Raff,Susan M.Wachter and Se Yan,“Real Estate Prices in Beijing,1644-1840,”Working Paper,ht-tp:/ 乾隆皇帝的荷包,中华书局,2016,第 6 页;滕德永 皇帝家的房地产业务,中国税务 2019 年第 9 期;唐博 清代北京旗人推动住房市场化,文史博览 2015 年第 4 期。参见赵津 看不见的手 地价在近代中国城市区域划分和建筑革命中的自发作用,南开经济研究1993 年第 5 期;王均 近代北京城市地价,北京房地产 1996 年第 10 期。清代北京房产契约数量为 3000 余张(份),包括卖契、投税契、典契、执照、租约、倒铺底契及其他杂契等。卖契一般由红契、白契和契尾组成,并首尾相衔,粘连为一套完整的契约,此处作为一份计算。本文主要使用卖契及部分典契,共计 1200 余份,其他契约只作为参考,特此说明。参见王鲁民、宋鸣笛 合院住宅在北京的使用与流布 从乾隆 京城全图 说起,南方建筑 2012年第 4 期。“一正两副型”三合院或一进四合院,以及二进、三进、四进及复合式四合院落,较集中地分布于北京的内城,这些标准院落依序兴建于胡同的南北两侧;此类院落内的住房名称是我们所熟知的正房、厢房、倒座房等。外城区域非对称型或非规则的院落比重大。其院落格局,由一、三、五、七间数量不等的门面房(或铺面房),加上单层或多层的正房组成,即多层重叠的院落格局在外城区域颇为普遍。外城院落内部的房屋建筑,在名称上除有门面房、瓦房、厢房、耳房外,还有瓦棚、灰棚、灰梗房、板棚、罩棚、马棚和接檐房等。据名称推测,以“棚”“灰”为名的房屋建筑用料相对简陋,建筑成本和造价也就相对低廉。例如,按官方定价,灰顶房按照瓦房 7 折扣核,“灰顶房屋木料,每多细小,墙垣亦多碎砖砌成”,故按“瓦房价银,每檩每等,均按七扣核计”。接檐房较为常见,即从临街的门面房拓展空间,用于商业和生产活动之建筑。由于外城多为斜胡同、窄胡同、短胡同等不规则格局,故外城多层院落颇常见。清代北京房屋交易一般以院落为单位,以其内部房屋建筑作交易者较少。一所院落因所处位置、新旧程度、房屋间数等因素而价格悬殊,高者可能达万两,低者则不足百两。院落内部的房间,价值亦有差异,官方根据檩数(面宽、进深)划定每间房屋的价格等级。据顺治朝 屋价则例,头等房 120 两,二等房 100 两,依次递减,至末等房为 20 两;嘉庆朝时又规定,同一檩数的房屋因新旧程度、建筑物料的差别,价格有 5 10 两的浮动。故在民间房价计算时,以间为计量单位来约定不同的价格等级。相比于官方定价,民间房价的分化更加复杂和多样,比如,商业中心的铺面房,一间价格上百两,低者如各类棚屋,则不足 10 两。本文的房价信息基本来自房产契约。房契内一般载明院落所处位置、内部格局、房屋间数、附属物件,并给出一所院落的总价。在当时未有“住房面积”这一概念,无法使用住房面积来计算房屋价格的情况下,如上述提到的,便以间为单位计算,即5清代北京房价研究参见孟凡人 宋代至清代都城形制布局研究,中国社会科学出版社,2019,第 536 页;马炳坚 北京四合院建筑,天津大学出版社,1999,第 10 页。“层”相当于“进”,如契约在描述院落房屋时,写明“瓦房壹所,门面三间,到底七层”,“门面瓦房二间,二层瓦棚二间,三层四间,接连楼房八间”等,“层”即“进”之意。据 乾隆京城全图,外城的正阳门、宣武门、崇文门外的院落中,可见到门面房加单层或多层的院落。亦可参见张宗平、吕永和译清末北京志资料,北京燕山出版社,1994,第 515 页。瓦棚是指质量较好的铺瓦卷棚屋顶房,北京四合院的屋瓦大多用青板瓦,正反互扣。房上不铺瓦,直接以青灰抹顶,则称为灰棚。官房租库官房作价,故宫珍本丛刊钦定总管内务府现行则例二种 第 5 册,海南出版社,2000,第 27 页。牛来颖:唐宋建筑构造变化与城市新格局 以接檐建筑为例的研究,中国经济史研究 2010 年第1 期。(清)鄂尔泰等修 八旗通志初集 卷 23 营建志一,东北师范大学出版社,1985,第 435 页;官房租库官房作价,故宫珍本丛刊钦定总管内务府现行则例二种 第 5 册,第 17 21 页。通过总价除以间数得出每间房屋的价格。本文整理出不同时期每间房屋的均价及房价的不同等级,以呈现清代北京房价情况和长期变动趋势。当然,房契作为记录房价的一手资料,其数据基本是可靠的,但因存在避税、亲属关系等多种主观因素,契约内的价格与真实价格有出现偏差的情况。另外,单用总价除以间数,忽视同一处院落内部房屋建筑的差异,尤其是将院落内部房基地、过道、门楼、游廊等附产价值都忽略不计,价格也会存在较大的误差。在考虑到上述误差的前提下,仍以房契为基本史料,以间为衡量指标,有以下原因。第一,连手契的使用。连手契即粘连上手契,是清代北京房产交易约定俗成的惯例。通过连手契不仅可以获得同一院落不同时段(甚至跨越百年)的交易价格的变化,而且还可以对于院落内部建筑的增减和新旧有所了解,补充了按间计价所缺失的内容。第二,当时地价对房价的影响较小。相比房屋造价,院落内部过道、房基地等附产价格较为低廉。一般一间门面房的开间尺寸为面阔 1 丈、进深 1.3 丈,据官方造价,最低者 20 两左右,民间简陋的灰瓦棚房造价一般不低于 10 两,相应面积的房基地价格约为 2.3 两。雍正朝有商人开设名曰“拆货铺”的木厂,“合伙买房拆分砖瓦木石售卖,又串通旗人具呈认买官房,即行拆卖,将所卖之银交官,剩余平分”,拆卖房屋出售砖瓦木石,以此推测各类建筑材料的价格总和可能高于某些区域的地价。第三,房屋等级价表的制作。该表利用契约 1200 余件,时间起至顺治元年(1644),终于宣统三年(1911),按照院落总价除以间数来得出每间房屋的平均价格,划定 9 个价格区间,并计算占比。对不同时期的均价和价格等级数据的整理,时间连贯且有可比性。需要指出的是,清中期以来货币体系紊乱,道光、咸丰、同治三朝多6清史论丛盖两间房屋的价格,据 清代房契 载:“计开盖房屋二间细账”,檩木 10 根、驮梁 2 架、排山柱 1 架,共银 12.5 两;车脚并押车人饭,共 1.3 吊;柱 6 根、松木槁 20 根,银 3.6 两;椽子 44 根,2420 文;粗略计算,合每间约 10 两。清代房契,中国社会科学院近代史研究所档案馆藏。有关房地基交易契约,有 4 则中注明丈尺。据该 4 则所载,推算面宽 1.3 丈房地基的价格约为 2.3 两。4则契约情况如下:(1)雍正四年,草厂三巷地宽 1 丈、长 6.2 丈价,价 8 两;(2)乾隆二十年,北城椿树头条胡同灵中坊四铺,东至西 44.5 丈,南至北 17.5 丈,价 20 两;(3)乾隆二十二年,北城椿树头条胡同灵中坊四铺,无房地壹块,东至西 2.5 丈,南至北17.5 丈,价10 两;(4)乾隆四十年,中城中东坊二铺长巷下头条,外跨地基,南北面阔 1 丈,东西进深 1.8 丈,价 10 两。另有若干则未注明丈尺:(5)嘉庆二十三年,崇文门外栏杆市大石桥路北地方,房身空地能盖 11.5 间房屋,价 40 两;(6)雍正七年,中城西(中西坊)五铺房屋基地 2 间,价 2.5 两;(7)乾隆元年,崇南坊二牌二铺空地一段,价14 两;(8)乾隆八年,崇南坊四牌二铺,房身空地一段,价13 两;(9)乾隆二十一年,北城椿树头条胡同灵中坊四铺,东至官街,西至买主,南至北山墙池头为界,留 2 尺,价 40 两;(10)乾隆四十五年八月,北城日南坊三铺粗旗杆庙对过路东边路北,房身地基一块,前至官街,后通河沿,东至闫姓,西至邸姓,价 80 两;(11)乾隆五十六年,崇文门外下三条胡同口外南边路西,房基地空地一块,清钱 10 千文。(1)(6)条出自张传玺主编 中国历代契约会编考释(下),北京大学出版社,1995,第 1200、1212 页;(2)(3)(9)条,出自 京都绩溪馆录,国家图书馆藏;其余出自中国社会科学院近代史研究所档案馆。(清)允禄辑 谕行旗务奏议 卷 12,清 文渊阁四库全书 本。以京钱购置房产,故根据当时银钱兑换比例,将京钱换算成白银来核算,以使数据可以比较。具体每间房屋的平均价及占比见表 1。表 1 每间房屋的平均价格及占比单位:件,%朝代10 两及以下11 20 两21 30 两31 40 两41 50 两51 60 两61 80 两81 100 两100 两以上件数占比件数占比件数占比件数占比件数占比件数占比件数占比件数占比件数占比顺治朝 637.50 4 25.00 212.50 1 6.25 212.50 16.25康熙朝23.139 14.061117.191320.31710.941015.6346.2511.56 7 10.94雍正朝211.116 33.33316.67527.78211.11乾隆朝115.8846 24.604725.133619.251910.16105.3563.2142.1484.28嘉庆朝65.1726 22.412218.972218.971613.7976.0343.4432.59108.62道光朝115.3459 28.646531.553416.50146.8062.91115.3431.4631.46咸丰朝1216.6728 38.891520.83912.5034.1734.1711.3911.39同治朝3627.2745 34.092619.701511.3653.7921.5210.7621.52光绪朝5014.04 184 51.695214.61308.43102.8182.25133.6592.53宣统朝36.3832 68.09612.7736.3824.2612.13 资料来源:刘宗一主编 北京房地产契证图集,中国奥林匹克出版社,1996;张传玺主编 中国历代契约会编考释,北京大学出版社,1995;田涛、美 宋格文、郑秦编 田藏契约文书粹编,中华书局,2001;中国社会科学院近代史研究所藏 北京契约文书,其中,清代房契 共 21 函,杂契 1 函;中国第一历史档案馆藏清代档案(中国人民大学移交),全宗号:504,卷号 1-36、50、53、58、63 等;国家图书馆古籍和善本阅览室所藏契约;(清)程卿等编 京都绩溪馆录,清光绪间(1875 1908 年)版,国家图书馆古籍馆地方志家谱阅览室藏;典房契约、倒铺底契未计人。以下就各朝契约数和每间房屋的平均价格情况做一简要统计:顺治朝 16 件,均价20.84 两;康熙朝64 件,均价54.97 两;雍正朝18 件,均价24.15 两;乾隆朝187 件,均价 35.26 两;嘉庆朝 116 件,均价 43.36 两;道光朝 206 件,均价 28.91 两;咸丰朝72 件,均价 22.47 两;同治朝 132 件,均价 20.81 两;光绪朝 356 件,均价 24.08 两;宣统朝 47 件,均价 21.61 两。按此,有清一代北京房价的变动情况如下图。7清代北京房价研究白银和京钱的换算,道光元年至道光十四年,比价为1 两 2.5 吊;道光十五年至道光二十四年,比价为1两 3 吊;道光二十五年至咸丰七年,比价为 1 两 4 吊;咸丰八年至同治七年,比价为 1 两 3 吊;同治八年至同治十三年,比价为1 两 4 吊。参见(清)松筠(穆齐贤)记 闲窗录梦 译编(上),赵令志、关康译,中央民族大学出版社,2011,第 13、86、135、187 页;汤象龙 咸丰朝的货币,中国近代财政经济史论文选,西南财经大学出版社,1987,第 52 页;林满红 银线:19 世纪的世界与中国,詹庆华、林满红等译,江苏人民出版社,2011,第 76 77 页。另据,道光三十年九月张玉年出售其位于中城中西坊大栅栏路南后通小齐家胡同路北一处房产,契内写明“6250 吊,按市价合银 1500 两”,约合每两易 4.17 吊。同治八年二月二十九日,宛平县民王德玉出售阜成门内南顺城街口内南头钱局大院房产,契内写有“160 吊合银 35 两”,合每两易 4571 文。契约藏于中国社会科学院近代史研究所档案馆。清代北京房屋均价波动趋势图如上图所示,清代北京房价呈现出长期波动趋势,其中顺治朝到康熙朝为上升期,且康熙朝的房价在清代为最高位,雍正朝急剧下跌,乾隆朝和嘉庆朝逐步上升,至道光、咸丰朝有所下降,至同治朝为房价低点,光绪朝有微小幅度的上升,宣统朝房价有所下降。影响房地价涨幅的因素,如果从单个院落而言,房屋本身的新旧、失修、翻修及因不可抗力因素的倒塌等,应该是单个院落在不同阶段房价变动的直接原因。然而,如若综合探讨房价变动及房屋市场,就应关注清代不同时期的社会经济情况、人口流动、供需关系等与之密切关联的因素。二 顺治、康熙朝房价攀升顺治、康熙两朝的房屋交易基本在外城。据目前所存契约来看,外城崇文门外崇南坊一带的房产交易最为频繁,前门外东侧的正东坊和中东坊次之,前门外西侧的中西坊及宣武门外的日南坊、灵中坊一带,又次之。就房价而言,自顺治中后期以来有明显上升之势。明崇祯年间有外城崇文门外一带契约 3 件,均价 6.86 两。顺治二年至顺治五年契约 6 件,均价 7.68 两;顺治六年至顺治十八年契约 10 件,均价 28.798清史论丛顺治、康熙朝契约 80 份,仅有 1 份交易地点在内城东直门内。康熙朝契约中,崇文门外崇南坊契约 24 份,正东坊 13 份,中东坊和中西坊共 11 份,占康熙朝契约总数的 75%。据邓亦兵统计,顺治朝外城住房 150 间,总银数 2387 两,均价 15.91 两;康熙朝外城住房 643 间,总银数 25793 两,均价 40.11 两;康熙朝商业房 135 间,总银数 19365,均价 143.44 两。顺康时期房价上升明显,参见邓亦兵 清代前期北京房产市场研究,第 163、167 页。另,本文的统计与邓文有别:一是契约资料并非完全重叠,如顺治朝表中第 11、15 号,康熙朝表中的第 1、2、3、22、26、38、44、45 号,因未见到有原契收人在内,本文亦有若干份康熙朝契约,邓文未收人;二是由于契约上基本写“瓦房一所”,较难区分住房和铺面房,故本文统一计算。虽然数据有别,但有关顺康朝房价快速上涨的结论是一致的,持相同结论的还有张小林。明末契约 3 份,分别为:崇祯四年,崇北坊二牌二铺房 3 间,交易价银 28 两;崇祯十二年,崇南坊头牌一铺房 14 间,交易价银 90 两;崇祯十三年,南城正东坊二牌十铺 5 间房,用价 33 两。刘宗一主编 北京房地产契证图集,第 9 页;张传玺主编 中国历代契约会编考释,第 996 页。两。虽然契约数量少、误差大,但按照清初官方每间 4 两作为补偿来推测,明末、顺治前期外城房价大约会低于10 两,顺治中后期则明显高于10 两。康熙朝的房价,在顺治中后期的基础上持续上涨,均价为 54.97 两,这在整个清代为最高价;此外,同一处房屋在顺治、康熙朝的多次转卖价格,也可作为康熙朝房价攀升的例证。至于顺康年间房价的上涨,人口的流动和增长是一大原因。清初北京实行满汉分城,旗人居内城,汉官及商民人等迁移至南城。据相关记录,清初从内城外迁的人口,加上原外城住居的人口,数量估计有三四十万,相比于明末外城所统计的约 4.33万户,21.65 万人,至少有一二十万人口的增加。顺康年间,随着人口的自然增长,9清代北京房价研究“凡汉官及商民人等,尽徙城南居住,其原房或拆去另盖,或贸卖取偿,各从其便。朕重念此迁移之苦,今特命户工二部,详察房屋间数,每间给银四两”;(清)鄂尔泰等修 八旗通志初集 卷23 营建志一,第435 页。有 7 处院落在顺治、康熙年间有过交易,但可能是建造、修缮和坍塌等原因,不同时间交易的房间数有所变化。具体如下:(1)东城崇南坊一牌一铺(顺治朝时为崇北坊),顺治十年2 间33 两,康熙四十九年6间 200 两,每间价格分别为 16.5 两和 33.33 两;(2)东城崇南坊一牌一铺,康熙二十八年 24 间 570 两,康熙三十九年 26 间 1000 两,每间分别为 23.75 两和 38.46 两;(3)东城崇南坊一牌三铺,康熙九年 2 间80 两,康熙四十八年 8 间 150 两,每间分别为 40 两和 18.75 两,该房曾被典当给他人;(4)南城正东坊六牌四铺,顺治五年 5 间 115 两,康熙三十五年 10 间 600 两(契约中写明为糟烂房),每间分别为 23 两和 60 两;(5)东城崇南坊五牌三铺,顺治十七年 4 间 130 两,康熙十二年 4 间 220 两,每间分别为 32.5两和55 两;(6)东城朝阳坊四牌一铺,顺治十四年(契约居址为东城崇北坊四牌一铺)1 间70 两,康熙四十年 4 间 600 两,每间分别为 70 两和 150 两;(7)北城日南坊头铺,康熙二十年 4 间房 80 两,康熙五十五年 4 间房 45 两,每间分别为 20 两和 11.25 两。这是本文能够找到的连手契,其他不能确定为连手契则未收人在内。上述(3)和(7)价格有所下降,其余 5 则都有不同程度的上升。契约来自 清代房契,中国社会科学院近代史研究所档案馆所藏。清初北京满汉分城、旗民分治,参见刘小萌 清代北京旗人的房屋买卖 根据契约文书进行的考察,清史论丛 第 13 辑,辽宁古籍出版社,1996;从房契文书看清代北京城中的旗民交产,历史档案1996 年第 3 期;清代北京内城居民的分布格局与变迁,首都师范大学学报(社会科学版)1998 年第2 期;郭松义 清代社会变动和京师居住格局的演变,清史研究 2012 年第 1 期。有关清初北京外城人口有几种说法:(1)清初外城和城属地区,约计 23 万人(参见李慕真、仇为之主编中国人口北京分册,中国财政经济出版社,1987,第 39 页);(2)清初外城有 3.5 万城市户,每户4.2 口,约计 14.7 万人(韩光辉:北京历史人口地理,北京大学出版社,1996,第 128 页);(3)清初外城共设 37 牌,折合 3.7 万户,15.6 万人(尹钧科等:古代北京城市管理,同心出版社,2002,第184 页);(4)顺治四年约有 16.6 万人,康熙二十年约有 18 万人,康熙五十年约有 19.3 万人,乾隆四十六年约有 22.6 万人(高寿仙:北京人口史,中国人民大学出版社,2014,第 255 页);(5)清初外城人数总数超过 40 万,其中原有居住人口约 10 万,清初迁移出来的原内城人口约 30 万(或稍少一些,即较明天启元年减少一半)(Susan Naquin,Peking:Temples and City life,14001900;转引自高寿仙 北京人口史,第 255 页);(6)清初“限时将六、七十万人迁出迁人”(郭松义:清代社会变动和京师居住格局的演变,清史研究 2012 年第 1 期),按照清初迁人北京城的八旗人口 30 余万人(刘小萌:清代北京旗人社会,中国社会科学出版社,第 101 102 页),据此推测,剩余三四十万人为内城汉民的迁移。目前所见上述 6 种说法中,前 4 种说法为清初外城人口总数为 20 万人以内(第 1 种说法 23 万人包括城属地区),后 2 种说法为40 万左右。本文更倾向于后2 种的说法,原因如下:其一,明朝中后期北京城已是百万以上人口的大城市,这在学界基本已是共识,虽然明末清初的战乱、灾疫,大批人口死于非命或流离失所,人口锐减,应不至于从百万直接降到 20 多万;其二,韩光辉、高寿仙以及尹均科等推算的外城人口,主要是依据外城铺数。目前有关清朝北京外城铺数的最早记载出现在雍正五年,当时提出要在五城设立木牌、明确界限,统计有 58 铺(其中 16 铺在四郊)。但实际上,从房契中即可发现,即便是顺治朝和康熙朝,“铺”的设置显著不同,例如,顺治朝的“崇北坊”,名称后改为“崇南坊”,两者地界也并非完全重合,因此用雍正年间的铺数来推算清初外城人口,值得商榷。以及仕宦进京谋职和外来移民进京谋生,人口应该增长幅度较大,时人甚至称“(京师)五城百万人家”。外城百万人家之数可能有所夸大,但人口的显著增长应是符合当时情况的。外城人口之构成,既有从事各类商业、手工业活动的商民人等,又有汉族仕宦和赶考士子等,后者在居住环境和院落的舒适性上要求较高,外城宣武门外宣南坊一带即成为仕宦和文人的首选之地。此外,旗人的持续进京及旗人人口的自然繁衍,部分内城旗人也移居外城。大量资金投人京师住房的建造、修缮等市场,带动了房价的上涨。资金投人最巨者为国库。清初政权甫定,由国库拨银,按照每间 4 两补偿给迁往外城的汉官、商民等,由他们在外城空地自建住房。与普通商民相较,国家给予各级汉族官员的住房补贴则要远高于此;对随迁八旗兵丁及家属则更加优待,直接拨房安置。据 屋价则例,最低等级的住房补偿为每间 20 两,依次递增至每间 120 两,房屋间数则从 2 间增至 20 间不等。随迁旗人二三十万,加上旗人的后续繁衍和陆续迁人,国库投人资金额颇为巨大,据称“自顺治年间起造数万余间,费帑不下百万余金”。康熙十四、三十四年,工部又分别耗资约 6003 两和约 36.6 万两,盖造房屋 184 间和 1.6 万间。经过官府建造或自行盖造,内城“今空地悉盖官房”。由于内城地界住房密集、空地无多,故转向其他空旷之地建造房屋,如各旗在各教场处所建之官房就有 1.6 万间,这些房屋即不在内城区域。无疑,国库投人资金建造的官房主要集中在内城,但资金的大量投人,在带动建房数高涨的同时,也一定程度上推动民间在外城掀起建造住房的热潮。比如,有经济实力的官宦、商贾等投人资金在外城购置或兴建宅院。田地和房地产是一项安全且永久的投资对象。康熙二十八年前后,高士奇在外城宣武门斜街、打磨厂一带及其他各处购置多处房屋,其中受赠送的虎坊桥一处院落,就有房屋 60 余01清史论丛云南道监察御史田嘉谷密报:“(京师)五城百万人家,此等不少,未必皆为土著,或以营生失业而流落,或以在远趁食而来归”虽然所上奏折在雍正时期,但其人口所指当为康熙年间的外城人口。该则材料转引自郭松义 清代北京的山东移民,中国史研究 2010 年第 2 期。在外城的新修会馆,顺治朝有 3 所,康熙朝有 14 所;参见 美 白思奇 地方在中央:晚期帝都内的同乡会馆、空间和权力,秦兰珺、李新德译,中国社会科学出版社,2018,第30 页。宣南士乡的情况,参见吴建雍等著 北京城市生活史,第四章“清前期北京城市生活”,开明出版社,1997。参见赵寰熹 论康熙朝北京内城旗人的外迁及其影响,中国历史地理论丛 第 26 卷第 3 辑,2011;刘小萌 内务府管领中的“尚藩”人口,清史研究 2018 年第 1 期。(清)鄂尔泰等修 八旗通志初集 卷 23 营建志一,第 435 页。恒忠:奏报各旗官房任意拆毁盗卖并请饬令查办(同治十年九月二十八日),军机处档案,中国第一历史档案馆藏。(清)鄂尔泰等修 八旗通志初集 卷 23 营建志一,第 436 439 页。(清)戴璐撰 藤阴杂记 卷 9,清嘉庆石鼓斋刻本。另有学者提到“三圣庵、英国公新园、龙华寺、泡子河,这些地方在明中叶都是稻田或庭园,在清初便消失了”,参见章英华 二十世纪初北京的内部结构:社会区位的分析,(台北)新史学 创刊号,1990。镶黄旗教场在安定门外,正黄旗教场在德胜门外,正白旗教场在东直门外,镶白旗教场在朝阳门外,正红、镶红两旗教场均在阜成门外,正蓝旗教场在崇文门外,镶蓝旗教场在宣武门外。参见赵寰熹 论康熙朝北京内城旗人的外迁及其影响,中国历史地理论丛 第 26 卷第 3 辑,2011。间,价值达 8000 两。康熙四十四年,显贵一时的江南昆山人徐乾学,“买宪臣傅感丁在京房屋一所,价银五千五百两;买慕天颜无锡县田一万顷;京城绳匠胡同、半截胡同与南横街新造房屋甚多,不能枚举”。这些新建造的房屋,相比于老式院落,价格要高出不少,“民间兴修俱买新料,则价值必致腾贵”。上述两则记载虽为个例,但结合前述外城因人口迁人和人口增长对住房的强烈需求,这势必会刺激旧房的改造和新房的修建。外城前三门外是中心商业区,人烟稠密、商业繁盛、店铺汇集。据前述契约可知,康熙朝的房产交易主要集中于前三门外,其中,若干处铺面价格每间超过 100 两。房价最高者为前门外中城中西坊一处院落,12 间房,交易价格为 6700 两,约计每间 558两。中东坊、正东坊、崇南坊亦有 5 处房屋,有均价超 100 两的铺面,约占比为10.9%,而康熙朝的房价均值居有清一代的最高位。前三门地带价格高昂且“地狭民稠”,故以核心区为中心住房逐渐往东、往西及往南扩展,外城原先的一些空旷之地也因房屋修筑而屋宇鳞次栉比。比如,琉璃厂一带,明朝时因周围隙地颇多而显得荒芜空旷,据孙殿起的 琉璃厂小志 记载,“明末吴梅村宅在骡马市魏染胡同,即琉璃厂之西,南约半里许,彼时居民不多,房舍亦少,可以遥望”;但到了康熙三十九年秋,琉璃厂一带情况发生了翻天覆之变化,据 监造屋宇册籍 之记载:“外城足官地,架屋许都人。所以琉璃厂,衡宇如鱼鳞。”此外,由前述之外城中西北部一带情况可知,南横街、虎坊桥一带也修建了不少新房。顺康年间,内城主要于隙地空旷处建造房屋,外城空间之建房则以前三门外为核心,向周边辐射扩展(除了北边内城)。这既进一步提升了前三门外的商业中心之地位,也推动相邻城市空间住房的增长和商业的繁荣。三 雍正朝房价回落雍正朝房价有较为显著的下落。雍正朝房产交易仍以北京的外城为主,目前所见房契 18 件,均在外城地界。据统计,雍正朝均价 24.15 两,显著低于康熙朝。为何11清代北京房价研究(清)蒋良骐撰 东华录 卷 15,清乾隆刻本。(清)蒋良骐撰 东华录 卷 15,清乾隆刻本。(清)允禄允礼等编纂 谕行旗务奏议 卷 12,清 文渊阁四库全书 本。该语出自工科右给事中魏象枢:“因官民徙居南城(外城),地狭民稠,赁买无房,拆盖无地。”相对而言,“地狭民稠”应指前三门外,其他区域在顺治初期仍然是比较空旷的。引自瞿兑之 北京城内之徙民,养和室随笔,辽宁教育出版社,1997,第 44 45 页。孙殿起辑 琉璃厂小志,北京古籍出版社,1982,第 3 页。转引自孙殿起辑 琉璃厂小志,第 3 页。邓亦兵统计雍正朝契约 14 份,统计每间均价 28.2 两,参见邓亦兵 清代前期北京房产市场研究,第163 页。契约中所显示的雍正朝房价有如此大的降落?其中可能的因素有:其一,雍正朝契约数量本身较少,交易地点又集中在价格偏中等的崇文门外的崇南坊和正东坊,未见有正阳门外两侧的高价房,这导致均价较低;其二,雍正朝曾对包括契税在内的各项税收有过严厉地整顿且得到有效执行,官府的行政干预可能对高房价有一定的遏制作用;其三,大量人官房投人房屋市场,或由旗人认买,或由旗人和民人租赁,有效满足了当时市场对房屋的需求。最后一种客观因素可能是房价大幅回落且趋于稳定的主要原因。雍正朝的人官房,有很大部分来自雍正初期以来清查贪污受贿时所没收、赔补的家产。雍正皇帝素以铁腕执政著称,当时面对康熙朝“不可遏制的钱粮亏空”,他认为整顿吏政、匡正时弊已刻不容缓。清查亏空自康熙六十一年十二月即已开始,“限以三年,各省督抚将所属钱粮严行稽查”,当时“几乎无官不亏空”,足见涉及官员之多、亏空数额之大。亏空一旦被查出,即勒令在期限内赔补,即便当事人离职或故逝,也仍需追缴家产或由后人赔补。当时官员在京城置产不在少数。比如,李树德是雍正朝被革职拿问、抄没家产的巡抚之一。雍正二年八月,在追缴李树德的一份清单中,罗列李家房地数目为:“西直门内新街口正觉寺胡同路北,祖遗住房大小二所,共计二百六十七间。又小房一所,计十八间。西直门内新街口嘎嘎胡同路北自置住房一所,共计六十间。宣武门外粉房琉璃街自置小房一所,计十四间。”据此资料统计,李树德在京城房屋多达 359 间;此外,他另在房山、涿州南门、保定府完县亭乡村、山东兖21清史论丛康熙朝均价 54.97 两,雍正朝均价 24.15 两,降幅近 6 成,另有 6 处在康熙和雍正朝都有过交易的院落,房价也均有下降。连手契约具体如下。(1)东城崇南坊一牌三铺,康熙二十八年和雍正七年的交易价格分别是 1230 两和 760 两,房屋间数分别为 20 间和 27 间,每间价格为 61.5 两和 28.15 两。(2)东城崇南坊一牌三铺,康熙六十年和雍正八年都有过交易,房间为 5 间和 4 间,交易价格 320 两和 50 两,每间房屋价格64 两和12.5 两。(3)南城正东坊六牌四铺,房5 间,康熙三十七年和雍正九年的交易价格分别是430 两和 200 两,每间为 86 两和 40 两。(4)南城正东坊头铺,房 5 间,康熙四十八年和雍正四年的交易价格分别是 280 两和 250 两,每间价格为56 两和50 两。(5)同一业主在康熙四十年和康熙四十九年前后购得东城崇南坊两处房产,前一次 26 间房交易价格为 1000 两,后一次 6 间房交易价格是 200 两,两次合计平均每间 37.5 两;这两处房子改盖后为 33 间房,雍正十一年十一月卖出时交易价格是 950 两,每间合计 28.79 两。(6)康熙十九年,上述东城崇南坊 16 间房交易价格为 900 两,每间 56.25 两;雍正四年,该处 19 间交易价格为 220 两,每间约 11.58 两,该契约前应有过另一次交易,但未见到契约。上述 6 则契约,康熙朝的房价到雍正朝时,均有不同幅度的下跌。就康熙朝和雍正朝崇南坊与正东坊而言,康熙朝均价分别为 44.7 两(31 份契约)和 59.5 两(13 份契约),雍正朝分别为 27.9 两(5 份契约)和 29.4 两(6 份契约)。价格虽不如均价差异大,但亦有下跌。雍正朝北京使用“便民契稿”,契稿中注明“成交后,该牙即挂循环印簿,三日内着买卖主执稿赴县填给司颁契纸,如迟以漏税论”。有关雍正朝的契税整顿,参见阿风 官契考,中国明史学会、宁远县人民政府编 第十六届明史国际学术研讨会暨建文帝国际学术研讨会论文集,九州出版社,2017。参见刘凤云 雍正朝清理地方钱粮亏空研究 兼论官僚政治中的利益关系,历史研究 2013 年第2 期。雍正上谕内阁 卷 2,清 文渊阁四库全书 本。州府沂州等地置办有房屋和土地。再如,正白旗汉军原任河南开封府知府王熹,报出在京有房共计 159.5 间;原任广州副都统蔡瑜,报出在京有房共计 139 间;雍正三年,八旗副都统拉锡奏称“臣该管旗下,所有人官房屋,共一千八百七十九间,约计每月所得租银二百余两”;正白旗“查得内府三旗佐领管领等结呈各项亏空人官房地共三百五案”。每一次查抄获得的房屋,少则 10 间,多则上百间,这些人官房,大致能够满足旗人的购房需求。据称,这类房屋在由旗人认买后,还有剩余,据 内务府奏销档 记载,“雍正十三年九月以前抵帑人官之房产,现存者不过十之一二”。部分未售完的房产大多退还给本人执业。这些人官房,可由八旗官兵以现银或坐扣俸禄的方式购买。据官方给定的认购价格,九檩每间70 两,依次递减至三檩房每间10 两,倒塌房空地者,视地方之冲要、幽僻酌量估价。官房的实际认购价格,“在京房 26 间,原估价银 537.5 两;在京房133.5 间,原估价银 2555 两”,前者合每间约 20.7 两,后者约 19