淮安中央皮革城销售说辞总.doc

一、淮安概况
关键词：交通发达 苏北中心城市 经济发展迅猛 辐射人口多
淮安位于江苏苏北腹地，与盐城、扬州、宿迁、连云港等苏北城市接壤, 是江苏北部的中心城市。历史上的“淮安府”曾经管辖过苏北除徐州之外的绝大多数地方，尤其是地级宿迁市更是1996年才从淮安划分出来。
淮安历史上是大运河漕运中心，历史上著名的商贸中心城市。所以说淮安作为苏北中心城市，体现在：一、她的地理区位是苏北中心位置；二淮安的交通四通八达，三大高速：京沪、宁连、盐徐高速在这里交汇，构成高速公路圈，是苏北的交通中心枢纽；三、由于淮安在历史上的地位，使淮安在苏北地区具有了更多的归属感和认同感。
1、淮安及周边地区的人口
淮安全市人口537万，周边150公里半径内的人口：宿迁市区及沭阳、泗阳、泗洪520万（原属于淮安）；盐城市区及建湖、射阳、阜宁、滨海、响水等地约600万；连云港市区及灌南、灌云、东海、赣榆等约480万。
2、淮安及周边地区的经济发展
淮安全市2010年实现GDP1315亿元、人均GDP4046美元，财政总收入310亿元、一般预算收入135亿元。市内有：淮阴烟厂、淮阴华能电厂、淮钢集团、韩泰轮胎等一批大型骨干企业。
鸿海集团（富士康）、旺旺集团、明基集团、台玻、台啤等一大批知名台企相继落户淮安，形成了“南有昆山、北有淮安”的格局。千亿元级产业加快培育，新材料、新医药、软件和信息服务等战略性新兴产业迅速崛起。根据市委、市政府规划，到十二五末，将要实现：总量翻一番、财政超千亿、建成生态市、全面达小康。经济总量力争进入江苏省前五名。
周边地区的经济发展同样也精彩纷呈：盐城、连云港是江苏沿海开发的主战场，宿迁是江苏发展的后起之秀。整个苏北地区随着苏北交通等基础设施的进一步完善，发展势头强劲、发展后劲十足。

二、皮革市场行情
关键词：消费需求大 苏北皮革经营规模小 皮革市场租金高
1、皮革产品包括：
皮具箱包、皮衣、裘毛、其他皮革制品等，可以说皮革产品已经和我们生活密不可分。随着经济发展，中产阶层群体不断膨胀，皮革产品的消费群体越来越大，皮革产业绝对属于21世纪的朝阳产业。
2、各地皮革市场情况
随着皮革产业的发展，全国皮革市场发展也较为迅速。例如最早的海宁中国皮革城，已经是上市公司，整个市场一铺难求，年租金有的达到了100万。各地正在经营的具有规模皮革市场，经营普遍十分红火。从南到北-----有广州花都、海宁、辛集、佟二堡等比较著名的皮革市场。
3、苏北地区皮革市场情况
苏北地区经济发展迅猛，皮革消费突飞猛进。目前苏北地区有几个小规模的皮革市场，比如盐城、徐州以及沭阳，但总体规模较小，只有几千到2万平米的经营规模，没有形成大的规模效应，远远不能满足当地对皮革消费能力的需要。
4、皮革市场租金普遍较高
相比较而言，经营皮革类的市场租金普遍比其他如经营建材家居、百货小商品类的市场租金要高。一方面皮革行业属于高附加值、高利润、低竞争度的行业，能够接受较高的租金，另一方面因为专业的皮革市场少之又少，所以租金普遍较高。
三、淮安中央皮革城情况
关键词：行业资源 落定淮安 比较优势 强势招商
1、建设背景
因为我们整个项目的运营团队，在皮革行业本身就拥有比较丰富的人脉资源和产业资源，通过对淮安这个城市及周边地区的深入研究，和对中国皮革行业发展的充分了解，认为淮安作为苏北中心城市，发展空间巨大，所以有必要打造一座超大规模、辐射周边并在一定区域范围内有重要影响的皮革专业市场。
2、项目建设基础
淮安是苏北中心城市，自身就有537万人口，150公里范围辐射人口有2500多万。
苏北经济正在腾飞，有钱人越来越多，大家越来越注重皮革消费，相互之间还会攀比，市场消费能力逐渐加强。
沭阳作为一个县级城市，经济基础、人口、辐射能力与淮安相比经济实力、消费能力相差很大，却能做起一个2万方左右的皮革城，经营红火，市场租金都能达到5—10万元/年。作为地级中心城市的淮安，人口众多、辐射更广，所以淮安中央皮革城完全有理由超越沭阳皮革城。
3、比较优势
作为一个投资型商业楼盘，与淮安其他商业楼盘相比，淮安中央皮革城的优势十分突出，在淮安仅此一家，目前还没同类竞争市场，并且在整个苏北地区也是具有垄断地位的，是非常适合投资理财的商业楼盘。
通过对淮安和周边地区的大概了解，我们可以感觉到淮安这个城市是一个适合做商贸的城市，但做什么业态的商贸很关键！从淮安目前几个主要的商业市场项目来看，主要集中在： 建材家居和小百货市场这两大类型上。
建材家居已有和在建的就有：欧蓓莎、2个红星美凯龙、大长江家居、博得五金建材市场、锦绣国际装饰城、淮安国际商城、瑞林国际家居城等，而建材家居这样的业态，大家其实都知道，主要就是本市区的人来消费购买，一般周边县城的人都不会跑到市区来购买，更不用提其他地区的人来消费了，所以仅一个淮安市区就有11个这样同类型市场，以后经营竞争的惨烈程度难以想象。
小百货市场有一定的辐射性，大致可以辐射到方圆50公里左右的县城，再远就难以辐射了。更何况，周边各地都有相类似的市场，比如盐城有非常成熟的市场、宿迁有35万平方已经运营数年的义乌国际商贸城，各地都还有其他各类小商品批发市场，几乎不可能到淮安来批发。目前淮安市区有淮安义乌商贸城、港龙义乌小商品城、恒丰义乌小商品城、禧来乐国际商贸城等几个大型百货类批发市场在建设，加上现有已经很成熟的汇通市场，竞争会同样非常地激烈。
而淮安中央皮革城，经营业态独特，在淮安唯一一家，在苏北规模最大。同时我们市场是淮安的旅游购物基地，能影响到皖北、豫东、鲁南等省外地区。
在这里，我们不方便对其他市场今后的经营做过多的结论，但相信大家一定会认真考虑把现有的资金投资到没有竞争的市场，从而减少风险，才是最理智的选择。
4、项目的招商优势（目前招商情况）
现在很多市场为了招商和前期经营，都采取了租金减免的政策去招商，还不断的延期开业，就这样效果还是差强人意，为什么呢？因为真正的经营大户并不在意一年的租金，而是来了要能做到生意，只要觉得生意能做大做强，租金高一些也无所谓；相反，如果来了没什么生意可做，你就是贴钱让人家来，人家都不愿来浪费那个时间。
淮安中央皮革城，即使是采取了租金一概不减、不免，按行业行情全额收取的强势招商政策，从今年三月份开始，在短短两个月时间里，实现招商100%，特别是中国十大真皮衣王中的6家：瑞彪、三星高照、CK、雪豹、兽王、凯撒也已经签约进驻，并带动了一批知名品牌随之而来。
招商火爆，充分证明那些皮革行业的领头羊十分清楚占据淮安中央皮革城，就可以占据整个苏北乃至周边省份的皮革市场。也从侧面证明了项目的定位准确、建设的科学性，并彰显了今后的经营前景。
5、土地年限、交房时间、工程进度、市场情况
土地年限：从2005年8月开始
交房时间：2012年10月31日前
目前市场建设已全部完工，现在大家可以看到，85%商户已入驻市场试营业，年底正式营业
6、项目销售政策
1、委托商管公司统一经营管理，首轮托管期限10年，从开业日起计；第11年起以后是否托管由商管公司与业主委员会另行商定。
2、前三年托管回报率为商铺返租前总价的7%/年、8%/年、9%/年，第4、5年托管回报率分别为商铺返租前总价的8%/年、9%/年。
3、第六年起，投资业主和商管公司按8:2比例进行租金分成。
4、第六年租金可提请150%回购商铺。
4、前三年回报款24%从购铺总价中一次性扣付，第4年起回报款每半年支付一次，先付后用。
5、第九年租金可提请180%回购商铺。
6、采取先交预约定金先挑选铺位的原则，先到先选。
7、按揭：9.9折、分期：9。8折、一次性9.6年（异地不做按揭），分期付款,原则是10月31号以前.

7、项目情况介绍：
项目总占地面积：40万平方米。
一期总建筑面积84745.19㎡
二、三、四期发展项目：
60亩儿童服装城、100亩仓储批发中心、60亩物流配送中心
一期项目：
规划情况：
1、总占地面积、总建筑面积、建筑容积率、建筑密度、绿化率
总占地面积
53270㎡
机动车停车位
373（辆）
总建筑面积
84745.19㎡
地上
237（辆）
建筑占地面积
22570.77㎡
地下
136（辆）
地上总建筑面积
74368㎡
建筑总高度
23.50m
商 场
70292.60㎡
地下室层高
5.1m
市场办公
3833.47㎡
地上一层层高
5.4m
管理办公
242.12㎡
地上二层层高
5.2m
地下总建筑面积
10377㎡
地上三层层高
5.2m
容积率
1.54
地上四层层高
4.1m
绿化率
20.5%
地上五层层高
3.6m
建筑密度
47%
三层商场总高度
15.8m

2、建筑总高度、总层数及各楼层建筑层高

3、建筑单体数量及各单体建筑面积
整个市场以两条“十字形步行街”作为区隔和纽带，分为既相互独立又紧密相连的A区、B区、C区、D区四大建筑板块。
区域
一层
二层
三层
四层
五层
总 面 积
A区

B区

C区

D区

合计
21339.37㎡
22684.63㎡
22538.08㎡
4215.45㎡
3590.66㎡
70770.7

4、商业入口数量及宽度
1）地下出入口：东侧一个，西侧一个
2）一层主出入口：4个，南北主入口宽度18m，东西主入口宽度：15m
3）一层次出入口：17 个，宽度2 - 4 m
4）一层南北大通道宽度18m、沿南北大通道分布12个组团板块出入口
5）一层东西大通道宽度15m、沿东西大通道分布12个组团板块出入口

5、十字形商业内街数量、宽度、长度、顶棚及装饰
1）市场四大建筑板块之间有拥有2条十字形交叉的商业步行街。
2）南北向商业 步行街宽度18米，长度 145.2 米；
3）东西向商业步行街宽度15米，长度 185.5 米；
4）步行街顶棚：透光玻璃雨棚。
5）步行街装饰：地面砖、墙砖铺装。
6、各楼层中心大平台、中庭数量、面积、顶棚及装修
—— 整个市场有“1个中心枢纽平台、4个独立组团中庭、8个步行街中庭”
1）南北、东西向十字形步行街交叉处的中心大平台，是四个经营组团的总枢纽：一、二、三层中心大平台面积：各为515㎡
2）A区、B区、C区、D区各有1个中庭，每个中庭设立4部从一层至二层、二层至三层的剪刀式自动扶梯，为各经营组团的交通中心，每个中庭的一层面积为9m×18m=162㎡
3）十字形步行街共有8个中庭，其中300㎡中庭2个，350㎡中庭4个，550㎡中庭2个。

7、电梯数量及布局
1）市场共有自动扶梯共34部、垂直客梯8部，电梯总数42部。
2）自动扶梯：分布在各板块中庭及南北步行街内，其中ABCD中庭24部采取剪刀式布局；南北大通道南、北两侧每层各设2部，东西大通道二层东西两侧各设一部。
3）垂直电梯：市场四角各1部，南北向步行街两端各2部。

8、建筑组团间连廊数量及宽度
1）四大建筑组团间由“十字形步行街”交叉处的“中心枢纽大平台”联结成一个整体，“中心枢纽大平台”面积515㎡；
2）每两个建筑组团之间另外各有2条大宽度连廊连接，南北向连廊宽度分别达到12.9米和9米，东西向连廊宽度分别达到18.3米、10.5米、5.5米。
9、各建筑单体、各楼层内部通道数量、宽度及装修
A区块：
1）一层：内部主通道2条，宽5米；南北向次通道2条，宽4米，东西向次通道2条，宽4米。
2）二、三层：内部主通道2条，宽度5米；南北向次通道3条，宽度4米；东西向2条，宽度4米，沿东西向“回廊式步行街”1条，宽度3米。
B区块：
1）一层：内部主通道2条，宽5米；南北向次通道2条，宽4米，东西向次通道2条，宽4米。
2）二、三层：内部主通道2条，宽度5米；南北向次通道3条，宽度4米；东西向2条，宽度4米；沿东西向“回廊式步行街”1条，宽度3米。
C区块：
1）一层：内部主通道2条，宽5米；南北向次通道2条，宽4米；东西向次通道2条，宽4米。
2）二、三层：内部主通道2条，宽度5米；南北向次通道3条，宽度4米；东西向2条，宽度4米；沿东西向“回廊式步行街”1条，宽度3米。
D区块：
1）一层：内部主通道2条，宽5米；南北向次通道2条，宽4米；东西向次通道2条，宽4米。
2）二、三层：内部主通道2条，宽度5米；南北向次通道3条，宽度4米；东西向2条，宽度4米；沿东西向“回廊式步行街”1条，宽度3米。

10、商铺格局说明
1）市场一层四周外围及“十字形步行街”两侧，为沿街商铺。
2）市场二层、三层东西向“回廊式步行街”两侧，为沿街商铺。
3）市场其它区域商铺，为大框架商业内铺。
4）主力商铺面积在20—30㎡/间（建筑面积）左右。
5）所有商铺均可根据业态和经营需要，自由分隔、灵活组合。

11、商业动线说明
1）“平层商业动线”通达流畅 ——遵循“客流畅通”与“回转快捷”的商业平层交通动线原则，通过“十”字形步行街、“回”字形板块内通道及“卅”字形板块之间通道的合理布局，整合各建筑板块之间大庭和内部中庭的充分流转，使市场内部四通八达、相互串联、形成井然有序但又回形环绕的商业动线通道，极大地提高商客走逛的兴致，使各摊位商机良好。
2）“垂直商业动线”快速便捷 —— 遵循“布局完善”和“布点合理”的商场垂直交通动线原则，通过“在市场四角布置直行电梯和人行步梯”、在“步行街选点设置直行电梯、自动扶梯和人行步梯”、“板块中庭设置双向剪刀式自动扶梯”等相结合的垂直交通设施体系，形成了整个市场内部疏密有致、功能复合、快捷便利的垂直交通动线体系，确保市场二、三层商业经营的人气繁盛。
3）“整体空间格局”敞亮舒适 —— 遵循“百步为距”和“以人为本”的商场内部动线空间标准，通过“15-18米的超宽十字形步行街、4-6米的超宽内部通道、以及板块间大中庭和板块内部中庭”等奢配的动线元素，大大改善了一般市场对行走人流的压抑感，将阳光和绿色引入中庭后，纵横交错的商品街充分展示在客商眼前，充分体现出当代市场的格调与气势。

12、建筑外墙材料说明
高级外墙涂料，局部玻璃幕墙。

13、智能消防系统说明
1）除配备完善的消防系统外，我们还设置完善的智能化消防系统。
2）设有自动喷淋系统、烟感探测、感温探测器、事故广播系统、消防专用电话系统、联动控制系统和备用直流电源等组成。
3）消防联动系统由以下内容组成：消火栓泵控制系统、喷淋泵控制系统、防排烟控制系统、电梯控制系统、防火卷帘控制、消防广播、非消防电源强切等，系统能手动或自动进行联动操作并有动作反馈信号显示，各消防设备现场就近设置总线制联动控制模块。
4）在地下室一层至三层均设有湿式报警阀，在每个防火单元设置信号阀和水流指示器。在地下泵房设置自动喷林泵两台，室外分别设两套消防水泵结合器。
5）地下室锅炉房设置细水雾系统、两个汽车坡道入口设置水幕系统。
6）在地下室高低压配电室设置洁净气体灭火系统。
7）沿室外道路布置室外消火栓，供室外消防用水，消火栓距不大于120 m

14、中央空调系统说明
统一采用中央空调系统，通风设施采用隔振、消声措施、送排风管加装消声器和软接头，空调机组下衬橡胶减震垫或弹簧减震器，柜式空调器进出风口装人革软接头，送回风管装消声器，机组下面垫橡胶减震垫，从而创造了冬暖夏凉、安静舒适、四季如春的良好经营环境。

14、供配电系统：
1）本工程地下室一层设有10/ 0.4KV变电所一座，有二路10KV供电，所内设1250KVA干式电力变压器四台。变电所10KV高压设备选用中置柜，变电所二路所为二路10KV电源进线，两路点同时供电，10KV系统采用单母线分段不设联络开关，低压侧设无功率自动补偿装置，补偿量为按补偿后10KV高压侧功率因数大于等于0.9算。
2） 本工程采用低压（0.38KV）双电源供电以保证消防设施和重要用电设备的供电可靠性。
所有消防设备均采用双双电源末端切换方式供电，电源引自变电所低配两端母线。消防设备配电均采用防火型电缆、电线并按消防规范要求敷设。

15、电话通讯系统：
本工程直通电话1500门，电话机房设在地下一层。楼内配线电缆在弱电管笼内竖向桥架内敷，各层设分线箱，个别功能房间根据其使用性质设置电话终端。

16、闭路电视系统：
本工程闭路电视信号源取自城市有线电视网络，系统前端装置设于地下一层，各楼层设分支分配器箱，各功能房间根据要求设电视终端。

17、计算机数据通讯网络系统：
本工程设置计算机数据通讯网络系统，计算机数据通讯网络控制中心设在地下一层(与电话机房合用)在个楼层弱电间内设集线器和配线器，个别功能性房间根据需要设置信息插座 。

18、保安监控系统：
本工程设置黑白闭路电视监视系统设备，机房（与消防中心合用）设在一层。在大楼门厅、电梯轿厢、主要出入口、室外主要道路设置监控摄像机。个别地方设云台和变焦距镜头。

19、背景音乐系统与公共广播系统说明：
本工程设置公共广播系统，机房与销控采用有线定压传输方式。背景音乐系统和公共广播系统平时播放悠扬的背景音乐，为市场营造令人愉悦的经营购物环境，并可及时发布市场的各类信息，同时在消防时能强切作消防广播用。

20、停车空间说明
1）机动停车位共373辆（地上：237辆 、地下：136辆）
2）周边三条道路进入的机动车辆可以通过附近的机动口进入地下车库，地下车库共136辆，设两条坡道连通室外，东西各一个，车库均有电梯和楼梯直达各层。
3）大型车辆主要停在地面，货车主要经东西侧进入很方便。
4）地面停车共237辆，布置在建筑周边，满足入口数量和安全要求。
5）除上述主要停车位外，市场东侧还设有一个10000㎡的大型停车场，充分满足来淮安中央皮革城的消费购物停车。
四、一大“经营理念”
扎根淮安，永续经营 ！—— 不仅要把市场开发成功，更要把市场经营火红！自持大量物业，立志把商铺年租金运营到百万以上，成就投资户和经营户“百万富翁、千万富翁”的财富梦想！

五、两大“业态主题”
淮安 • 中央皮革城以“皮衣裘皮和箱包皮鞋”为两大业态主题。
一层：主营箱包、皮具、皮鞋，并附设“旅游集散中心”、“物流餐饮配套服务街”等功能。
二层：主营皮草服饰、品牌皮装等。
三层：主营裘皮服装、品牌皮装、精品毛衫等。
四、五层：品牌研发设计发布中心、商务办公等。
六．9大举措，兴旺市场
◇与海宁等产地市场缔结强大联盟，众多一线品牌领航经营！
◇百万年薪礼聘资深专业人士，担纲市场经营管理！
◇自持大量物业，自主开设知名品牌旗舰店，共生共赢！
◇开设直通各大产地市场的直通进货班车和直达物流专线！
◇签约上百家旅游机构，构建覆盖周边四省的旅游采购网络！
◇持续投入数千万元市场推广费用，强势推进市场影响力！
◇每年定期举办大规模博览会，常年进行各类促销推广活动！
◇组织进行经营培训，并赴外地考察学习！
◇建立电子商务采购平台，市场商户通过网站能够拓宽销售渠道，稳固定单。