估价师考试用.doc

在建工程属于可比性较差的房地产难以采用市场法估价；纪念馆很少发生交易，也难以采用市场法估价。
收益性房地产的价值高低与过去和现在的收益均无关
最高最佳原则具体包括3个方面：最佳用途．最佳规模．最佳集约度。
寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列4方面依次筛选：法律上的许可性．技术上的可能性．经济上的可行性．价值是否最大。
在实际估价中，通常是评估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期确定为估价时点。
估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据估价目的来确定。
估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别。估价上的折旧注重的是价值的减损，科学地说不是折旧，而是“减价修正”；会计成本上的折旧注重的是原始取得价值的摊销与收回。
依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价，应以重置成本为基础，采用对照法．残余法．比较法等评估出建筑物的价格。对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆，用成本法计算重置价格扣除折旧的方法评估。
建筑物的重置价格等于估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润
建筑物的重置价格，是假设估价时点旧有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一场所除建筑物以外的状况均维持不变，重新建筑与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所需要的建筑费．其他费用和正常的利税。
根据《经租房屋清产估价原则》中对房屋建筑物耐用年限．残值率的评定标准，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于0，砖混结构为2%。
最劣等土地没有级差地租。
甲乙空地价值应相等，乙房地价值低于甲土地价值，根据公式：乙房地价值＝乙空地价值－拆迁费用＋建筑残值，原因是该建筑物的价值低于拆除费用
土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。

新古典主义打破了那种一成不变的分析问题的方法，将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。
土地自然条件的差别(即土地等级的差别)只是级差地租形成的自然条件或自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。
工业区位理论的核心就是通过对运输．劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。
使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为准地租
在经济危机中，地价下跌速度一般比经济水平下跌速度还要快
地价与地租的关系是类似资本与利息的关系、地价的高低取决于地租的高低、地价是地租的资本化
影响建筑物价格的主要因素有：建筑物重置价、建筑物材料、建筑物朝向

与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。(错误   )

对 错

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解　　析：根据马克思地租理论，农产品的社会生产价格只能由劣等地农产品的个别生产价格来决定。

建筑物的重置价是决定建筑物价格的最基本因素
交通地理区位是采矿企业地价评估时需要分析的重点。
商业地租是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金
土地市场的不均衡主要是由于土地市场垄断性造成的
农民宅基地不应作为以抵押为目的的估价对象
在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是大卫•李嘉图的地租理论
在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、(估价目的    )和实际已开发程度确定。
根据某市有关规定，抵押贷款购买商品房时，购房者需首付房地产售价的30％，年贷款利率为6．84％。如投资者自有资金的投资回报率为15％，则该类房地产还原利率为(    )。30%×15%+70%×6．84％=4.5%+4.788%=9.29%
土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线
根据国土资源部2006年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》，获得执业资格的土地估价师可以从事(地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定作物及相关权利权益    )的评估
土地估价师是(行政许可    )的专业资格
下列估价方法中，(成本法    )更适合于土地附着物的估价
土地估价的替代原则具有广泛的适用性，在(收益还原法B．成本逼近法C．剩余法D．路线价法E．基准地价系数修正法    )中价格及相关参数求取中可以应用
评估土地价值时，将地上附着物一并纳入估价范畴的原因在于(地上附着物的利用对土地的利用价值影响很大、 土地的价值由土地及地上附作物共同作用形成   )。
土地价格形成的基础有(土地的稀缺性、土地的效用大小、土地的需求、土地的可流转    )。
如果计算土地需求价格弹性，下列指标中直接相关的是(土地需求变化量、土地价格变化量    )。
建筑遮蔽率（建蔽率系指单层建筑面积与建筑基地面积的比）
时效是向委估者承诺的工作期限，一般应由估价机构和委估者双方商
标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。
根据土地估价的目的，可以知道土地估价报告的使用方向应为价值依据、诉讼证据、记帐依据。
常见的土地估价目的中没有买卖
资料收集时除了一些主要资料外，还需要收集一些辅助资料，包括：
1．历史地价资料；
2．有关经济指数及建筑材料价格变动指数；
3．土地开发和经营的政策法规、条例、规定；
4．有关土地房屋的税收种类、税率等；
5．城镇规划等有关资料。
替代原则可以在(ABCD    )估价方法中得以应用。
A路线价法
B市场比较法
C基准地价系数修正法
D收益还原法
土地估价报告书的作用主要有：
1．履行土地估价委托合同；2．描述估价对象；3．记述估价过程；4．反映估价成果。
如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超过20一25％)，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。
对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格。

采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高。
不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行
规划实现率反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性
土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。
定级单元划分的方法为叠置法、网格法、主导因素判定法

某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。

　　(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?

　　答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解;对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测;利用适当的估价方法确定投标报价。

　　(2)可采取哪几种估价方法?

　　答：假设开发法，市场比较法。

　　若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2002年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。

　　1) 简述评估技术路线;

　　假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。

　　2) 应搜集审核的资料;

　　国有土地使用权证书;建设用地规划许可证;建设工程规划许可证;土地使用权出让合同;施工许可证;房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等;

　　若采用市场比较法

　　1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?

　　应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近;交易类型与估价目的吻合;成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正;成交价格是正常价格或可修正为正常价格。

　　2)确认比准价格有哪几种方法?

　　平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法;中位数法;众数法。

该文章转载自无忧考网：
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

　　上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。请根据以上情况，回答下列问题：

　　1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;

　　2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;

　　3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?

　　4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;

　　5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点;

　　6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：

　　(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估;

　　(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。

　　案例分析题一答案

　　1.答题要点

　　该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：

　　(1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。

　　(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。

　　2.答题要点

　　(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。

　　(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。

　　评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。

　　3.答题要点

　　对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。

　　(1)土地用途应设定为商业。

　　土地使用权年限应为出让剩余年限35年。

　　(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。

　　4.答题要点

　　对于宗地D应由政府无偿收回，因为：

　　根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。

　　5.答题要点

　　作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。

　　各出让方式的基本特征如下：

　　招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。

　　拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。

　　挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。

　　6.答题要点

　　(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：

　　A.确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等;

　　B.拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等;

　　C.资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等;

　　D.相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析;

　　E.按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格;

　　F.试算价格调整，确定最后估价结果;

　　G.撰写土地估价报告书;

　　H.将土地估价报告提交给委托方。

(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用
用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。

　　收集的资料包括：

　　1)收益还原法应收集以下资料：

　　A.开发后的房地产出租收益;

　　B.房地产出租费用及有关税费等;

　　C.房屋重置成本;

　　D.土地还原率、房屋还原率等参数;

　　E.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

　　2)市场比较法应收集以下资料：

　　A.三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;

　　B.土地还原率等参数;

　　C.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

　　3)基准地价系数修正法应收集以下资料：

　　A.当地基准地价及修正体系;

　　B.待估宗地所在土地级别;

　　C.土地还原率等参数;

　　D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。

　　4)剩余法应收集以下资料：

　　A.开发后的不动产市场售价;

　　B.开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用;

　　C.土地还原率、年贷款利率等参数;

　　D.当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
A贸易公司因资金周转需要，以土地使用权向银行抵押贷款。B土地评估公司受其委托，评估出该宗土地在2002年9月1日的价格为1200万元，银行据此贷款给A公司1000万元。2004年3月1日，因A公司无力偿还贷款，银行申请经法院判决将该土地拍卖，拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上A公司已偿还给银行的部分本金和利息，A公司仍欠银行110万元。为此，银行向法院提起诉讼，要求B评估公司赔偿该110万元损失。而B评估公司认为自己没有责任。请问B评估公司是否有责任，并解释其原因。

　　(1)银行按照估价值的83%贷款给业主，比例过高，对抵押风险考虑不够，而贷款比例的决定权在银行，而非评估公司。

　　(2)抵押估价时点为2002年9月1日，拍卖时间为2004年3月1日，时隔1.5年，由于时间变化，房地产的价值也会发生变化。

　　(3)土地拍卖属于短期(快速)和强制性变现因素，其成交价格可能低于公开市场价格。

　　(4)土地拍卖所得扣除各项税费后得款也可能低于公开市场价值。

　　(5)土地估价机构在其出具的土地估价报告有效期内，对估价报告内容承担责任;如果B公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任
全国土地估价师资格考试委员会决定，考试时间定于2009年9月12日－9月13日。
　　具体考试科目时间如下：
9月12日
土地管理基础与法规
8：30－9：30
土地估价理论与方法
10：30－12：00
土地估价实务基础
14：30－17：00
9月13日
土地估价案例与报告
9：00－11：30
土地估价相关知识
14：30－17：00
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