邦盛服装园商定价方法.doc

邦盛服装工业园底商定价方法
一、定价依据
此次定价针对邦盛服装工业园一期已建厂房部分（120000平米）。
首先、定价的参考因素有：
1、 南昌城市工业地产市场情况；
2、 邦盛服装工业园产品分析、目前及远期发展空间；
3、 租金回报结合收益率分析可支撑的售价；
4、 市场同类工业园产品价格加权计算；
其次、定价的方法为：
1、 确定各比较方法的权重
2、 市场比较法
3、 收益还原法
4、 目标利润法
5、 综合确定均价
最后、确定各方法的权重如下：
1、市场比较法：
因南昌工业地产07年才开始挂牌可以销售，南昌市可类比产品缺少，加之地段差异、产品品牌、运营管理、升值潜力等因素方面，邦盛服装工业园业均高于其他的开发区，故此方法权重确定为30%
2、收益还原法：
邦盛服装工业园因其功能性上的特点，导致投资者购买的主要权衡点为投资回报的水平、业态规划、基地规模、招商管理水平等，故收益还原应占到确定为40%
3、目标利润法：
因邦盛服装工业园利润目标在制定时和建造成本核算在一起，而只在最后核算利润时采用成本数据，故此方法权重确定为30%。
二、市场比较法
1、类比楼盘
根据邦盛服装工业园在南昌几乎没有可以相对比较的工业园，现在从全国中部地区离南昌较近经济、消费水平和南昌相近的的城市武汉、长沙、安徽，从在售的工业园中选出4个较相似者作比较，包括上武汉天润工业园、武汉盘龙工业园，长沙市高新区麓谷工业园，合肥机电产业园并依据其与邦盛服装工业园的相似性确定了相关权重，以下是加权统计结果：
资料来源：武汉楼市2007年12月最新
可比价格及权重
工业园名称
销售均价
权重
　比较值
武汉天润工业园
1530
25%
382
武汉盘龙工业园
1490
25%
372
长沙麓谷工业园
1500
25%
375
合肥机电产业园
1480
25%
370

比较得出的价格
1500
？？？应对每个工业园的地理位置、周边配套、交通、物业自身、目前入驻产业的状况、运作情况，进行一个简单的介绍，只有表格，不能说明什么，太简单了，没有说服力？？？
定价分析：
1、邦盛服装工业园在南昌还没有相近的工业园，加之区域发展潜力巨大，因同时间段可比性楼盘有限，故得出以上结论作为参考，考虑邦盛服装工业园实际地段位置等情况，由市场比较法确定的均价为1500元/平方米

三、收益还原法定价
定价说明：
1、 因邦盛服装工业园地段比较接近市区交通便利，目前商业形态较低，故收益率按照5%（此数据是怎么得出来的？）计算来反推售价；
2、 公式为：预设租金底价*12（个月）/5%=可支撑售价，并按照5%递增计算来年租金；
3、 因厂房并未开始招商，故用于测算均价的租金以预先制定的租金体系为准，见表中的预设租金底价。
4、 虽然厂房将在2008年出售，但购买厂房属于长期投资行为，故不以第一年租金标准计算出的售价为准，因现租赁合同期限多为3-5年，以保守的态度计算，以2009年可支撑的售价计算此方法的最后均价。

一期 以2009年的租金标准，按照年5%回报率计算出的商铺单价
预设租金底价
按照20年回报测算的租金可支撑的保底售价(租金每年在上年基础上递增5%)
以2009年的租金标准，按照6%年回报计算出的单价
2007
2008
2009
2010
2011
5.5元/平米
1320
1386
1455
1528
1604
1455

四、目标利润法定价
定价说明：
1、按照目前行情，由企业独立征地并进行建设，并加以合理的20%利润设定所得出的价格参考数据。
2、计算公式为由贵公司所提供的1000元/平米（本项目建设成本）+200（摊到每平米的楼面地价的土地增值空间部分）*120%（预设定利润）。

参考成本
土地增值部分
利润
参考价格
1000
226
240
1466

五、各定价方法综合确认均价
按照先前所述：市场比较法30%的权重及收益还原法40%权重和目标利润法30%的权重测算均价：

价格
权重
价格结果
市场比较
1500
0.3
450
收益还原
1455
0.4
582
目标利润法
1466
0.3
439
合计
1
1471

初步得出结论，平均价格为1471元

六、关于价格的影响因素及作出的调整
1、邦盛服装工业园价格策略SWOT分析
S优势：
------１、单核城市中心、辐射力强
------２、３０１０省市重大产业工程
------３、园区产业已处具规模
------４、企业资源丰厚

W劣势 ：
------１、单体面积所造成的总价过高
------２、体量大，开发周期长
------３、交通、生活配套设施落后
------４、缺乏商业和文化氛围

O机会 ：
------１、城市格局的改变
------２、“退沿进中”沿海产业梯度转移
------ 3、昌南新城的建设
------ 4、纺织原料大市场的新建

T威胁 ：
------1、其他地块部分相同的功能定位开发
------2、复合型地产营销的高难度的复杂要求
------3、开发战略和企业战略的相互融和

由于工业物业属于新兴的地产类型，省内工业水平暂时也无法直接和武汉、长沙等城市对等。工业物业市场的前期引导和开拓的难度较大，在上海工业物业（厂房、办公楼、宿舍、物流等）起售价也在1600元/平米 -- 4200元/平米。其中金山厂房售价最低，其单层厂房售价为1600元/平方米，浦东多层厂房售价为4200元/平米。
结 论：
1、 结合本项目周边规划看，邦盛服装工业园发展潜力较大；
2、 厂房可设定平均售价1471元，基本契合市场实际水平；
综上所述，邦盛服装工业园商业投资潜力较大，相信能适应南昌工业物业市场的需求，建议推出正式价格作一定上浮和下调的准备 ，市场上浮和下调的空间以200元/平米计，届时可通过相应的市场试探营销手法来做进一步的确定。以确保正式销售十不会引起太大的市场抗性。
综上所述：
邦盛服装工业园一期厂房每平方米平均价格暂时确定为1471元/平米。

因为最终定价多少，或高或低，不是主要的，最重要的是我们的定价基础在哪里，一定要让客户信服！！