A-2009年房地产企业管理手册.doc

某某经营管理手册董事长致辞 005 前言 006 第一编 集团公司管理思路和运作规范 007 一、发展指导思想 007 二、核心经营管理理念 007 三、核心经营的主体定位 007 四、主要工作目标 007 五、经营运作方案 007 第二编 企业文化理念 009 一、战略目标 009 二、企业宗旨 009 三、企业内涵 010 四、企业价值观 010 五、企业经营团队基本工作守则 010 六、企业经营主导思想 011 七、“六共”管理原则 011 八、管理十六化 011 九、运行管理基本要素 014 十、工作理念 014 十一、工作态度 014 十二、团队相处原则 014 十三、员工精神与成长定律 015 十四、员工荣辱观 016 第三编 组织架构及职能分解 017 第一章 组织架构图 017 第二章 各职能中心职责 018 一、综合运营服务中心 018 二、财务运营中心 019 三、综合运营成本控制中心 019 四、综合规划发展部 020 第三章 岗位说明书 021 第四编 年度经营目标责任书 049 第五编 企业制度汇编 060 第一章 行政办公综合管理制度 060 第一节 行政办公管理制度 060 一、工作笔记管理制度 060 二、公司能源管理制度 061 三、公章使用管理制度 062 四、办公用品使用管理制度 064 五、车辆管理暂行规定 067 六、图书管理制度 070 七、通讯费管理制度 071 八、食堂管理制度 072 第二节 会议制度 075 第三节 文书管理制度 077 一、公文处理制度 077 第四节 档案管理制度 081 第二章 “四基”管理办法 083 第三章 全面预算管理制度 085 第四章 人力资源管理制度 090 第一节 总则 090 第二节 招聘管理 090 第三节 培训管理 091 第四节 职务任免 092 第五节 晋升 092 第六节 离职管理 093 第七节 离职移交 094 第八节 考勤管理 094 第九节 薪酬福利管理 097 第十节 员工奖惩管理 100 第十一节 员工绩效管理（另见表格） 101 附人力资源表格 105-115第五章 合同管理制度 116第一节 经济合同管理制度 116 第二节 劳动合同管理暂行规定 120 第三节 培训合同管理制度 125 第六章 招标采购管理制度 128第七章 成本控制管理制度 131 第八章 财务、审计管理制度 140 第一节 会计核算及要求 140 第二节 货币资金的管理 141 第三节 财务盘点管理 143 第四节 债权债务的管理 147 第五节 存货的管理 147 第六节 固定资产的管理 148 第七节 履约保证金管理办法 149 第八节 成本的管理 150 第九节 收入、利润及其分配的管理 154 第十节 资金审批权限的管理 155 第十一节 会计档案管理 156 第十二节 内部审计管理 157 第六编、工作流程汇编 159 第一章 行政、人力资源管理流程 159 第一节 集团公司办公会议流程 159 第二节 员工入职流程 160 第三节 员工离职流程 161第四节 员工请假流程 162第五节 绩效考核流程 163第六节 员工培训流程 164 第二章 合同管理流程 165 第一节 合同审批流程 165 第二节 合同纠纷管理流程 166 第三章 招标采购流程 167第一节 工程发包、重大材料设备采购流程 167 第四章 财务管理流程 168第一节 固定资产管理流程 169 第二节 费用报销管理流程 170 第三节 房款回笼流程 171 第四节 预算管理流程 172 第五章 工程预、决算管理流程 174 第一节 项目进度控制流程 175 第二节 工程项目管理流程 176第三节 月进度工程款审批、支付流程 176第四节 工程项目质量控制流程 178 第五节 设计变更、工程事故处理流程 179 第六节 项目报建流程 180 第七节 项目开工前期工作流程 181 第八节 工程决算办理流程 182董事长致辞值此付梓之际,我谨表示衷心的祝贺。这本手册,既凝聚了我经营企业多年的心血与思索，也汇集了企业全体同仁辛勤的汗水与智慧，同时它也是我们企业近来进行的改革的丰硕成果与结晶。正可谓:甘苦寸心知，众心知！“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”。回首往昔企业走过的峥嵘岁月，我心潮澎湃，夜不能寐；展望未来企业的美好前景，我更是豪情满怀，热血沸腾！是的，我们躬逢盛世，拥有天时、地利、人和；是的，我们历经市场经济的磨砺，拥有良好的机制和已具雏型的高素质、专业化的兄弟执行团队所有这一切都昭示我们：我们没有不成功的理由！我们企业第三阶段发展目标和“一、三、五战略”的实现亦是指日可待的！我的企业同仁们、兄弟姐妹们，让我们共同为之努力奋斗吧！前 言思路决定出路，是企业成长发展的逻辑起点。管理科学，规范运作，是企业成功高效的基石所在。改革，则是企业进一步解放生产力，提高企业经营管理人员极积性、创造性、从而保证集团公司持续、健康、稳定、高效发展的必由之路。因此，近期集团开始进行了以建立集团领导下的总经理（经营责任人或专项经营责任人）负责制，实行科学、规范的目标管理，绩效考核，完善并强化激励与约束机制，打造企业高素质、专业化的兄弟执行团队等为主要内容的企业改革，并在改革的基础上制定出本经营管理手册。希望集团全体员工，认真学习该经营管理手册，深刻解读改革内涵，明晰发展思路，健全管理机制，提升执行水平，从容应对现行市场的竞争环境，真正做到以思路的创新推动业务的创新，以治理结构的优化促进管理的规范，以稳健的经营塑造良好的品牌形象，以业绩的可持续发展保证企业和员工的利益共享，为圆满实现集团第三阶段发展目标和“一、三、五战略”而努力奋斗。第一篇 集团公司管理思路和运作规范一、发展指导思想立足发展，高效务实；规范管理，整合资源；专业运营，共拓发展。紧扣行业市场发展的需求，整合有利于企业发展的社会资源，配对行业的专业技术人才，健全经营管理的运行体系，规范企业经营管理行为，促进企业管理计划用效执行，强化过程跟踪的管理监督机制，严格执行企业的管理考评制度，推行行之有效的企业运行激励与约束机制，创思有利于企业健康发展的文化理念，打造稳健经营的企业兄弟执行团队，营造和谐创业的团队工作氛围，精心打造企业良好的市场口碑，塑造企业诚信经营的市场经营品牌。二、核心经营管理理念牢固树立忠诚正直、敬业负责、同心同德、勇创佳绩和企业与员工同发展、共荣辱的价值理念。推行“六共”经营原则（友善共处，发展共愿，价值共存，责任共担，经营共力，利益共享）。以打造专业化的企业兄弟执行团队为现阶段工作核心，统一企业团队经营思想及不断强化企业管理意识，不断规范企业管理制度及企业管理者的管理行为，构建和谐的团队工作氛围，不断培育企业团队的自信心及对企业的忠诚度，促进企业团队独立思考问题的工作能力及积极向上的工作态度，打造企业团队亲情化的共同创业发展格局。三、核心经营的主体定位一大原则(实效发展原则，即以实效讲双赢，以长效共心愿)；二条轴线(虚与实进行有机结合的两条发展轴线，虚为战略，实为执行)；三种模式(自行投资经营管理运行模式，资源配对股份合作经营管理运行模式，责任承包经营利润包干管理运行模式)；四项打造(打造企业经营高效执行的专业化兄弟核心团队，打造吻合企业每个阶段发展的企业文化理念，将企业打造成行业管理经营标准化运行企业，将企业打造成行业市场的经营品牌)。四、主要工作目标 继续坚持2006年制定的企业一三五战略发展计划确定的经营性主导方向，制定企业经营性阶段目标计划，重点包括以下内容：提高技巧性控制经营风险的能力；建立并提高项目经营专业管理团队素质，明确执行人员的具体岗位职责和工作权限；全面细化下达的执行任务指标，规范企业管理运行工作流程；推行工作运行管理考评制度，保证经营项目的执行计划得到有效落实。 五、经营运作方案（一）总体要求：明方向，定目标；建制度，统规范；分任务，测成本；定岗位，明要求；定薪酬，明权限；划责任，防风险；建流程，强管理；推机制，求实现；严考核，守原则；讲诚信，促发展。（二）当前和今后一段时期的工作思路。概括地讲就是：一大主体，两条轴线，多家企业，一套体系。所谓“一大主体”，就是一家集团化运行的企业。所谓“两条轴线”，就是以虚与实的两条经营轴线进行技巧经营，保障企业经营的稳健以及切实做到可持续协调发展。所谓“多家企业”，就是将现在企业的某些部门，通过引进人才推行股份制合作的经营模式，倾心打造企业高效的专业化执行兄弟团队，降低投资运行的经营性风险，提升企业的专业化运营能力及市场竞争条件下的生命力。所谓“一套体系”，就是建立一套完整的企业运行管理体系，规范企业管理行为，形成整体有序联动的专业化互动工作模式，传播企业一种独特的经营理念及一套促进发展的企业文化。（三）规范内部运作与提高执行能力。各级管理者应切实认识到自身担负的责任，坚持良好职业操守，坚持按程序办事，做到主动、及时、准确地向集团管理高层反馈各自业务领域贯彻集团战略的情况以及具体工作实施过程中遇到的问题和工作建议，切实辅助集团管理高层根据实际情况准确把握运行风险，科学调整工作思路，配对战略执行人员，不断提高管理效能。第二编 企业文化理念一、 企业战略目标定位围绕“一三五”，实现多元化发展。“一”代表“统一” 意为：理念与思想形成统一，目标与方向保持一致，实现与价值达成共识，行为与品德统一标准，制度与执行并肩共进；一套完整的管理体系，协作互动的执行意识，团结友好的工作氛围，上下一致的执行思想，一心一意对待工作，牢记相互之间的一份情义，组建一个和谐的企业家庭“三”代表经营发展的三大主要产业综合旅游投资 矿产投资 农业开发投资企业分三级管理的运行方案集团 经营公司 部门三种模式的经营策略自营 合作 分包三树三助的管理定位树管理威严 树管理公正 树机制诚信助能人发财 助员工成长 助企业发展现阶段三个主营的具体项目鑫发 翰城 天建“五”代表 2007年初2011年底定位第一个五年的阶段经营发展期限-打造一支精干的企业团队塑造一个全新的企业品牌形象二、 企业宗旨 以效益为中心，以人才为资本，以市场为导向，以信誉为生命。 集团以效益作为检验经营管理的唯一标准，围绕效益谈经营管理，通过科学管理，实现企业的效益最大化。集团始终倡导人本思想，招贤纳士，以发现人才、培养人才、替人才开路为己任。通过宽平台、多层次的激励计划和企业的持续健康发展及企业文化建设，为人才提供理想的发展空间、工作环境和报酬收入。面对风云变幻的市场，集团通过仔细分析国家宏观经济形势和市场需求情况，与时俱进，贴近市场，不断调整经营思路，为社会创造财富，为客户创造价值，为员工搭建平台。集团以诚信为企业的立业之本，始终坚持言必信，行必果，做讲信用、讲道德、讲责任的诚信开发企业。三、 企业内涵倡导全体员工在日常工作、生活中以诚相待、团结友爱、关心互助、营造亲情，同时形成学习的氛围，打造学习型的团队，共同进步；要求员工在工作时令行禁止、雷厉风行、快速高效地完成任务，在企业发展的道路上，展现自我，为企业创造价值，通过企业的发展来实现自身的人生价值和生活追求。四、 企业价值观（一）企业人才价值观：企业尊重人才，爱惜人才，并最大限度地为人才的成长、价值发挥及创造提供一切条件。但我们企业的人才价值观，其内涵与外延都比教科书或社会上流行的慨念要大得多。我们认为，在当今社会，人才的“才”并非仅指“才”（学识、才能及专业技能），而是与“财”字相通的，可以理解为，人才是社会财富的创造者，同时亦应是社会财富的获得者、拥有者。故如“才”字不能与“财”相通，即不能创造财富时，那也就不能称其为人才了。（二）企业团队价值观：“企”字为“人”与“止”的组合。把“人”拿开，一切便都停“止”了。因此，企业最大的资本是人才。这种人才，从数量上说不是一个个体，而是一个群体团队。团队成员间如能优势互补，资源共享，肝胆相照，荣辱与共，就会形成合力，达到1+1 2的效应五、企业经营团队基本工作守则 （一）坚定自己对企业发展的信念，严格要求自己的思想、行为与企业的战略发展目标保持一致；（二） 熟知企业管理要求，严格遵守企业制定的各项规章管理制度，服从组织安排，听从领导指挥，确保完成企业交办的各项工作任务；（三） 严格按照企业制定的工作流程办事，工作遇到困难时，做到及时向集团汇报或求助；（四） 在企业里，永远做到尊重领导，与企业同事紧密合作开展工作，过程中勤于反思，做到不断历练自我，与企业并肩前进；（五） 始终牢记自己在企业中的岗位责任，用积极主动、充满激情的工作态度，尽心、尽力、尽责地去做好自己的各项本职工作；（六） 永远不说不利于企业发展及不利企业团结的话，不做不利于企业经营的事，始终牢记企业利益高于一切的经营宗旨；（七） 坚守坦诚做人、平易近人、友善待人、以理服人的工作气度，齐心共建企业事业发展家的平台，进一步提升企业团队的凝聚力和向心力； （八） 在企业运行过程中，做到不断学习，牢固树立起对工作的信心和战胜困难的勇气，敢于去挑战新工作、新任务；（九） 不把自己的不良陋习带进工作当中，也不能用消极的话语或萎靡情绪去影响他人。永远保持一份积极健康的心态去认真工作；（十）始终坚守“企业是我家，团结你我他”的信念，努力在企业内部形成生动活泼、和谐互助的氛围。 六、 企业经营主导思想立足发展 高效务实规范管理 整合资源专业运营 共拓发展人企共愿 共创未来七、 “ 六共”管理原则友善共处，发展共愿，价值共存，责任共担，经营共力，利益共享八、 企业经营十六化建设(一)经营目标利润化利润是企业长效经营健康发展的根本保障，也是企业经营追求的终极目标，失去了利润的企业，便如同失去了生命力的肌体，根本无法生存。所以，在企业经营过程中，我们必须围绕利润谈经营，经营目标实现利润化，这样，才能确保企业的健康良性长效发展。（二）市场经营策略化经济寒流的侵袭之下，市场形势日益恶化，房地产市场更是发生根本性的转变，由卖方市场转向买方市场，销售遭遇前所未有的压力。在这种市场不利局势之下，为保障企业的可持续健康发展，我们必须做到理性面对市场，转变观念，提升意识，实行市场经营策略化，以高超的经营策略迎接市场挑战，抵御经济寒流侵袭。（三）运行原则合法化法制化社会，企业作为国家的社会公民，遵纪守法，是企业经营运行的基本准则。运行原则合法化，主要是指，一方面是企业自身合法经营，遵纪守法，另一方面，当企业的合法权益受到侵害时，坚决利用法律手段维护自身权益，确保一切合法、合情、合理。（四）阶段目标具体化企业发展战略是一个宏观目标，“冰冻三尺，非一日之寒”，宏观目标实现是一个循序渐进的过程。所以，在实施过程中，必须针对宏观战略目标进行分解，分阶段制定阶段性的经营目标，将宏观的目标具体化、详细化、可行化，一步步实施，方可确保企业的长远战略目标逐步实现。（五）控制风险意识化2008年的经济危机，给我们所有企业经营者上了一场生动而又影响深远的一课，它让我们学会了反思，学会了更加理性面对市场，同时，也提醒了我们在经营企业的过程中，必须提升风险控制的意识，理性面对市场，时刻警醒自身。只有具备风险意识，提前准备的企业，才有可能在市场中走得更远。（六）运营技巧艺术化其实，更多的时候，企业运营管理是一门学问，是一门艺术。同行业的企业有很多，但是行业的佼佼者却只有那么少数几家，为什么会这样？其中的差别就是企业经营管理艺术水平的高低不同，而艺术水平的差别就在于有无创新性。我们所说的运营技巧艺术化，实质上就是实现运营技巧的创新。（七）规范管理制度化管理规范是企业经营的软实力，正规部队与游击队的区别不仅仅是体现在装备之上，更多的是体现在行军作战的指挥管理规范与否，如果游击队也具备规范、完善的管理系统，那么它也便逐渐具备与正规军队对抗的实力了。企业发展同样是如此，管理规范才能实现集团作战。管理规范的重要体现则是制度化的建设完善。2009年，企业要实现集团化管理，为确保企业的运行顺畅，管理制度必须完善。（八）流程建设科学化2009年，企业数量增多，业务量增多，部门增多，企业与企业之间、部门与部门之间的管理关系日趋复杂。为加强企业之间、部门之间的工作互动，确保相互之间衔接紧密、沟通顺畅、反馈及时，企业管理的流程建设必须实现科学化、严谨化、细致化。（九）事项执行明确化事项执行明确化主要是指，在下达工作任务事项时，事项执行的时间、人员、目标、效果等要求必须明确化，工作要求严格落实到具体时间、具体人员，明确详细工作目标和具体的工作效果，确保每一项工作任务都能得到按时、按质、按量的完成。（十）岗位职责清晰化集团的管理要做到有条不紊，重要的一点就是要做到分工明确，岗位职责划分科学。将企业的战略发展目标分解，设立部门，设置岗位，并根据战略目标的需要，针对不同的岗位进行岗位职责清晰化。杜绝工作出现盲点，造成扯皮、推诿的现象发生；也杜绝工作出现冗余重复，造成人力成本浪费的现象发生。同时，岗位职责的清晰化，有利于保障企业人力资源的稳定，可随时实现人员的替换，新来人员可根据岗位职责实现快速上手，而不会导致工作的真空。（十一）薪酬结构责任化2009年，企业的薪酬结构制定方案除体现内部公平、外部竞争之外，为体现薪酬的合理性，提升员工工作的积极性和使命感，还必须按照按劳分配原则，结合工作岗位职责，进行薪酬结构责任化，真正体现责权利三者的统一。（十二）业绩考核原则化业绩考核是企业经营管理的重要手段，必须严格执行。业绩考核原则化就是在执行业绩考核过程中，明确原则和方法，坚决杜绝形式化、空洞化、人情化，严格按照原则来进行考核，公正、公开、公平，将激励机制落实到位。（十三）费用概算合理化经济危机时代，企业经营风险日益加剧的情况下，开源节流，合理控制费用在日常管理中显得尤为重要。进行费用概算的时候，须体现“刀刃”原则，合理化利用，提高资金使用的效率，用最少的钱办最多的事情。（十四）推行机制透明化企业推行的机制必须在企业全体员工之间进行公开告知，让全体员工了解机制，同时，在机制推行过程中，为了实现管理的公正、公平，必须进行透明运作。（十五）诚信互动亲情化日常工作之中，各部门之间，各员工之间的工作须真诚对待，和谐互动，共同打造亲情化企业团队。因为在真诚、和谐、融洽的工作氛围之中工作，容易形成企业团队的向心力和认同感，能够保持愉悦的心情，工作也能做到事半功倍，同时，企业团队也能保持稳定团结，企业运行健康也能得到保障。