看土地储备规章制度细则如何与民争利.docx

看土地储备制度如何与民争利 浅析土地收储备制度下的土地价格与房地产价格关系 【摘要】 本文以土地收储制度为背景，分别从土地价格合理上涨与不合理上涨两个因素角度入手，探讨了其与房地产价格上涨的关系；旨在提高人们认识、促进土地收储制度的科学实施和房地产行业的健康发展。 【关键词】 土地收储制度；土地价格；房地产价格；关系 近十年来，我国经济几近保持两位数的快速增长，由此也带来房地产价格的上涨；学界部分人认为，房地产价格上涨的内在原因是土地收购储备制度导致，推动了房价上涨，将我国的高房价、高地价彻底的归咎于土地收购储备制度不完善。也有部分者人认为，我国房地产价格的上涨不能完全归咎于土地收购储备制度不完善导致的地价上涨，但地价上涨确实是在实施土地收购储备制度后愈演愈烈；说明土地收购储备制度对于房地产价格上涨也负有不可推卸的责任。针对上述问题，笔者欲就城市土地收储制度下的土地价格与房地产价格的关系问题作初步探讨。 一、地价的合理上涨引发房地产价格上涨 1.城市土地需求大量增加，提升了土地资源价值 土地资源价值与土地稀缺程度成正比，土地稀缺程度越高，土地的价值也就越高；反之，土地稀缺程度低，其价格也低，反映在价格上就是地价的上涨与回落。而城市土地稀缺程度是受到城市土地供给及需求共同影响的。伴随我国工业化、城镇化、城市化水平的提高，大量农村人户进入城市，导致城市人口的大量增加，学校、住宅、医院、休闲愉乐场所等基础设施需求也大幅增加，直接导致地资源需求的增大，土地资源的不可再生性与稀缺性特点越来越明显，旺盛的土地需求拉动地价上涨，近而推动房地产价格上涨。 2.储备机构对土地开发整理提升了土地资本价值 土地收购储备制度在全国范围内实施以来，从根本上改变了城市土地供应方式。土地收购储备制度实施之前，政府出让的土地多为“生地”，在土地收购储备制度实施以后，政府事先已经通过征用、收购、收回、置换等多方式对土地进行了前期规划与开发，然后再依据市场需求状况以及供地计划等安排将再次其投入市场。从土地收购到出让全过程，土地储备机构对土地进行了大量的开发、整理工作，也可以说投入了巨资，这就无形中增加了土地的资本价值，实现了土地升值，体现在市场上就是土地价格的上涨。 3.招拍挂的土地出让方式，规范了土地资源价格 “招拍挂”土地出让方式有效纠正了传统协议方式的地价扭曲问题，土地出让市场化程度大幅提高，竞争、竟拍者的增加必然引起价格上涨。但是“招拍挂”市场竞争机制的引入，其不仅仅是导致了地价上涨，其更多是的体现了市场供求关系，避免了人为主观定价、恶意竞争的出现，进一步规范了土地交易市场，真正体现了社会主义市场经济体制的公平、公正、公开原则。 二、地价的不合理上涨引发房地产价格上涨 1.地方政府“以地生财”，加剧了地价上涨 土地收购储备制度实施以后，土地集中供应可以说为地方政府带来了可观的经济收入，极大的刺激了地方政府要土地上做文章，部分地方政府甚至明确将土地收益多少作为主要发展目标，疯狂追求土地价值的最大化，而忽视了土地资源的合理利用以及有效配置问题；由于地方政府过分的强调土地收储制度筹资功能，过分夸大了土地资源的价值，导致房地产价格的不合理上涨。 2.产开发商囤积土地，加剧价格不合理上涨 投机在任何一种经济体制下都存在，其也是成熟市场运行的常态标志之一；在我国土地价格逐步不断上涨的过程中，土地资源的投机性表现得也越来越明显，土地资源价格的快速上涨让很多的房地产开发商看到可以从土地交易中攫取更大经济利益，成为房地产开发商非法囤积土地的主要源动力，这也导致全国范围内的很多地方都存在开发商囤积土地现象。已有调查资料显示，自2001年至2010年的十年间我国房地产购地数量超过了30万公顷，但确认开发的只有22万公顷左右，有8万公顷土地未开发，去掉一些客观影响因素，不排除开发商的大量囤积土地意图。开发商对于囤积的土地，多是在几年前低价取得，即使是不再投资开发，而是等待一段时间以高出买入价格卖出其升值空间也是巨大的。总之，由于土地市场整体上处于一种供不应求状态，加之开发商的囤积，一定程度上推动了土地价格上涨，引发房地产价格不合理上涨。 3.人民币流动过剩推动土地价格不合理上涨 伴随我国“浮动”汇率制度改革的推进与实施，人民币汇率不再像以往一样只盯住美元一种国际货币，正在逐步探索构建我国特有的富有弹性的人民币汇率制度。特别是在我国国际收支巨额顺差背景下，国外热钱豪赌人民币升值，在这一预期的巨大影响下，国外大量热钱进入我国，与其它有升值空间和巨大价值的资源相比土地显得更为廉价，所以大量热钱就通过多种渠道进入国内，并快速转化为人民币资产进入到土地交易市场中，期待获取更大利润。大量热钱进入到土地交易市场，必然会带来土地投资资金过多、流动性过剩，导致大量违背市场经济规律的土地交易的存在，扰乱了土地交易市场，破坏了土地交易市场价格体系；因为热钱始终是逐利的，确切的说是追逐“暴利”，其必然会使土地价格向着更多获利的方向发展，即极力推动土地价格上涨，引发房地产“泡沫”。 参考文献： 1王瑾.对房地产价格上涨与土地储备制度关系的研究j.XX省农业管理干部学院学报，2011，（04） 2白忠菊.城市快速扩张中土地供应对房价及其波动的影响研究d.西南大学，2013第5页 共5页