论土地储备规章制度 .docx

论土地储备制度 土地储备制度的几点问题与建议 2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行等三部委出台了土地储备管理办法。土地储备管理办法以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目地。而实际 情况却是，由于土地储备中心操作的不合理，土地储备制度不仅没有起到平抑土地市场价格的作用，反而在房地产过热中扮演着“哄抬地价”、“囤积居奇”的种种负面影响。本文将从分析土地储备制度的目标和操作中暴露的问题上，探求优化土地储备制度的方法。 一、相关概念 土地储备制度。政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 土地储备中心。在土地储备制度下，各地政府为了执行土地储备的政策而规划成立的机构，一般挂靠于相应的建设局、土地局或房产局。性质为事业单位，部分为政府授权的独立的法人机构。 土地储备制度经济学原理。土地供应量由政府制定的土地供应政策、土地供应计划决定。根据市场法则，土地供应大于土地需求，土地价格应该下降，不会引起房产价格上升；反之，土地供应小于土地需求，土地价格必然上升，进而引起房产价格上升。 二、土地储备制度的目的 （一）调节市场供求平衡，稳定地价 根据经济学供求原理，土地市场的供求会对土地价格产生相应的影响，因此土地储备中心可以在土地价格处于低位的时候，利用手中的资金购入土地并进行一级开发，等到市场供应紧张、价格高涨的时候，把手中的土地投入市场，平抑地价。 （二）维护城市规划，统一管理 利用土地储备中心作为城市土地的唯一调控者，有助于把城市的土地供应与规划管理统一起来，避免出现破坏规划、影响整体布局的盲目开发。同时还能提高土地的一级开发效率，提高供应速度。 （三）筹集建设资金，补充地方财政 参见吕萍编著。房地产开发与经营，第三版，中国人民大学出版社，2011。从总的来说，土地储备中心是一个独立的市场主体，在市场上它通过买进与卖出的差价可以获得一定的收益，而土地储备中心的性质，决定了这部分资金应该流入地方财政，作为地方建设的补充资金。 三、土地储备制度面临的问题 （一）资金来源单一且成本高 目前看来，土地储备资金来源除了极少部分由政府拨款外，其他的大都通过银行贷款来提供，面临高利率的风险。储备土地必须依赖银行贷款，而银行贷款需还本付息，使承担宏观调控职能的土地储备机构有了赢利动机。作为土地市场唯一的供应商，要保证赢利，就必须使土地市场长期处于供不应求状态，这就是各地政府为什么不约而同采用“不饱和”土地供应政策的内在原因。至此，土地储备制度建立的基本目的平抑地价已经被地方政府摒弃。 （二）机构性质不明，操作不透明 土地储备中心的事业单位性质决定了其与政府之间千丝万缕的联系，尤其是在前期的征地、拆迁过程中，为了降低成本，它往往会借助政府权力、甚至滥用政府权力，在市场上造成了很坏的影响。另一方面，由于中心巨大的资金流以及盈利，使得部分官员无法抵御金钱的诱惑，出现权力寻租的现象，滋生了部门腐败，近年来，纷纷落马的土地官员就是最典型的例子。 （三）法律法规不健全，无法可依 土地储备管理办法只是概括性的规定了土地储备机构在开发经营中的原则问题，但是对于具体的操作细节并没有详细的规定。尤其是在土地利益的分配、土地的征收补偿、如何行使统一收购权等方面并没有明确的操作指南，这就使得各个地方政府能够在具体执行过程中，掺杂进个人或者地方意志，造成市场混乱，进而影响土地储备制度的发展。 （四）土地出让制度有待完善 在完成土地出让制度改革后，我国现有土地出让多采用招拍挂的形式。然而由于市场供应处于“欠饱和状态”，以及房地产市场巨大的盈利预期，使得房地产企业只要获得土地供应，就能盈利。而招拍挂的竞争方式，迫使各个房地产企业为了拿地相互哄抬地价，最终也推高了房价。 四、完善土地储备制度的几点建议 1.制定完善的法律法规，在土地征收直至土地转让的整个环节中，做到有法可依、有法必依、执法必严。 2.建立垄断机制，为了维护土地储备中心的作用，必须保证土地供应的唯一性，否则其地位则变得可有可无。 3.建立储备金融资平台，降低融资成本。应通过土地出让金结余甚至住房公积金等组建城市储备制度基金，同时，还应增加融资手段，发行股票、债券等都可以作为银行贷款的替代品。 4.创新土地供应方式，降低开发商拿地的成本，避免将这一成本通过房价转移到普通老百姓的住房投资中。 5.明确土地储备中心的性质与定位。应向非营利性的、公益性的事业单位转变。第4页 共4页